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Analyse-Blackstone REIT Beschränkung ein mögliches Warnzeichen für die Märkte

02.12.2022 | 18:29
FILE PHOTO: Signage is seen outside The Blackstone Group headquarters in Manhattan, New York

Obwohl der Anstieg der Rücknahmeanträge bei einem nicht börsennotierten Blackstone Real Estate Income Trust (REIT) in dieser Woche keine größeren Auswirkungen hatte, wird er von einigen als Warnsignal gewertet.

Blackstone hat am Donnerstag die Abhebungen aus seinem nicht börsennotierten REIT im Wert von 69 Mrd. USD begrenzt, nachdem die Rücknahmeanträge die vorgegebenen Grenzen erreicht hatten, da die Anleger befürchteten, dass der Fonds seine Bewertungen angesichts der steigenden Zinsen nur langsam anpassen würde.

Die Entwicklung ist eine weitere Erinnerung an die Risiken, denen nicht nur die Sektoren ausgesetzt sind, die auf höhere Zinsen reagieren, sondern auch die Finanzmärkte im Allgemeinen, die in der Hoffnung auf eine Verlangsamung des Zinsanstiegs stark gestiegen sind.

"Wir müssen vorsichtig sein - die Zinssätze sind stark gestiegen, und das wird sich auf einige Vermögensklassen auswirken", sagte Seema Shah, Chefstratege des 500 Milliarden Dollar schweren Vermögensverwalters Principal Global Investors, zu den möglichen Fallstricken.

"REITS hatten ein paar Monate lang eine fantastische Performance, aber wenn man diese Outperformance hat, reagieren die Anleger nicht auf traditionelle fundamentale Signale wie steigende Zinsen", sagte sie.

Die großen Industrieländer haben die Zinsen in diesem geldpolitischen Straffungszyklus bisher um insgesamt 2.440 Basispunkte angehoben. Davon ausgenommen ist Japan, das die Zinsen bei -0,1% belassen hat.

Die US-Notenbank hat ihren Leitzins in diesem Jahr um 375 Basispunkte auf eine Spanne von 3,75% bis 4,00% angehoben und damit den schnellsten Zinserhöhungszyklus seit den 1980er Jahren in ihrem Kampf gegen die Inflation vollzogen.

In den letzten Wochen sind jedoch die Erwartungen gestiegen, dass die Fed von der aggressiven Straffung abrücken wird, was die Anleger dazu veranlasst hat, niedrigere Spitzenzinsen einzupreisen.

Dies trug dazu bei, dass die 10-jährigen Treasury-Renditen den größten monatlichen Rückgang seit dem Höhepunkt der COVID-19-Pandemie im Jahr 2020 verzeichneten. Öffentliche REITS haben sich zusammen mit dem US-Aktienmarkt erholt, der seit Mitte Oktober um über 15% gestiegen ist.

"Solange man selbstzufrieden ist, und es gibt eine gewisse Selbstzufriedenheit, dass die Fed eine weiche Landung hinbekommt, kann das Schmerzen auslösen, und so sind Ereignisse wie dieses kleine Fahnenstangen für die Auswirkungen progressiv steigender Zinsen", sagte Shah.

MARKEN AUF DEM MARKT

Die Anleger sagten, sie erwarteten weitere Rückgänge bei REITs und im Immobiliensektor.

"Tatsache ist, dass die meisten Privatanleger und Anleger in leistungsorientierten Pensionsplänen aufgrund von De-Risking-Strategien beschließen, ihre Immobilienbestände auf breiter Front zu reduzieren, wo sie können, da die Werte direkter Immobilien parallel zur Normalisierung der Zinssätze neu bewertet werden", sagte Chris Taylor, Chief Executive of Real Estate bei Federated Hermes.

Aber es gibt noch einen weiteren Vorbehalt für die Märkte, die in diesem Jahr ihren gerechten Anteil an Warnungen aufgrund von Wetten auf eine Niedrigzinsphase erhalten haben.

Vor allem das Mini-Budget vom September, das nicht finanzierte Steuersenkungen vorsah, brachte den britischen Anleihenmarkt ins Trudeln, da Pensionsfonds enorme Sicherheiten für Zinsabsicherungen einfordern mussten, die noch nie wirklich durch starke Zinsschwankungen getestet worden waren, was eine Intervention der Bank of England zur Folge hatte.

Und als der Mini-Haushalt kurzzeitig eine Zunahme der Zinserhöhungswetten der BoE auslöste, fielen die britischen REITS um 17% auf den niedrigsten Stand seit 2012, bevor sie sich wieder erholten...

Kaspar Hense, Portfoliomanager bei BlueBay Asset Management, das Vermögenswerte im Wert von mehr als 92 Milliarden Dollar verwaltet, sagte, die REIT-Nachrichten seien ein Beispiel für die Risiken, denen die privaten Märkte in einem Umfeld steigender Zinsen ausgesetzt sind.

"Wenn die Renditen steigen, kann es eine Herausforderung sein, in eher illiquide Vermögenswerte zu investieren, nur um einen eher kleinen (Rendite-)Gewinn zu erzielen, der in illiquide Märkte fließt, die bei steigenden Renditen sehr stark leiden werden", sagte Hense.

"Das ist genau das, was wir hier sehen, und wir sollten wirklich erwarten, dass dies in den nächsten sechs bis 12 Monaten wieder passieren wird, da die Renditen steigen und die Zentralbanken die Zinsen höher halten. Das wird sich auf das Nettovermögen und die Verluste der Anleger auswirken", so Hense weiter.

Blackstone hat seit Jahresbeginn eine Nettorendite von 9,3% für den REIT erzielt, während der börsennotierte Dow Jones U.S. Select REIT Total Return Index im gleichen Zeitraum um über 22% eingebrochen ist.

Ein Sprecher von Blackstone lehnte es ab, sich dazu zu äußern, wie das in New York ansässige Unternehmen die Bewertung seines REITs berechnet. Er sagte jedoch, dass sich das Portfolio auf Mietwohnungen und Logistikimmobilien im Süden und Westen der USA konzentriert, die eine kurze Laufzeit haben und deren Mieten die Inflation übertreffen.

Eine Sorge ist das Potenzial für große Unterschiede zwischen der Bewertung von öffentlichen Vermögenswerten und privaten Vermögenswerten, deren Preise oft nicht die Bewegungen an den öffentlichen Märkten widerspiegeln.

Für Anleger, die sich in den Jahren niedriger Zinsen und leichter Liquidität in private Märkte und risikoreichere Vermögenswerte gestürzt haben, könnte sich dies nun als noch riskanter erweisen.

"Die lange Zeit des sehr billigen Geldes und der reichlichen Liquidität hat einige Vermögensverwalter dazu verleitet, relativ liquide Produkte anzubieten, die in relativ illiquide Vermögenswerte investieren. Diese Produkte verhalten sich in einer Welt mit uneinheitlicher Liquidität anders", sagte Mohamed El-Erian, ein Berater der Allianz, in einem Twitter-Post.


© MarketScreener mit Reuters 2022
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