Chinesische Real Estate Investment Trusts (REITs), die Aktien an Investoren gegen ein Portfolio von Immobilienbeteiligungen ausgeben, haben in den ersten Tagen des Jahres 2024 mehrere Tiefststände erreicht.
Nach einem Einbruch von 28% im Jahr 2023 ist der CSI REITs Index in diesem Jahr in einer seltenen siebentägigen Pechsträhne um weitere 6,4% gefallen, nachdem ein REITs-Manager von Kürzungen bei den Mietpreisen für Lagerhäuser berichtet hatte und allgemein sinkende Renditen befürchtet wurden.
Der Ausverkauf spiegelt das schwindende Vertrauen in eine Wirtschaft wider, in der eine sich verschärfende Immobilienkrise, ein nachlassender Konsum und stotternde Geschäftsaktivitäten die Nachfrage nach Bürogebäuden, Lagerhäusern und Einkaufszentren gedämpft haben.
Dies erschwert auch die Bemühungen Pekings, Investoren in einen neu entstehenden REIT-Markt zu locken, der dringend benötigte Gelder an verschuldete Lokalregierungen und Immobilienentwickler leiten soll.
"In einem wirtschaftlichen Abwärtstrend wird es für REITs immer schwieriger, Geld zu verdienen", sagte Xia Chun, Chefökonom bei Forthright Holdings Co.
Obwohl REITs Renditen aus relativ stabilen Gebühren- oder Mieteinnahmen erzielen, die von den zugrundeliegenden Vermögenswerten wie Bürotürmen oder Lagerhäusern generiert werden, sagte Xia, dass REITs eher wie Aktien als wie Anleihen gehandelt werden, mit großen Höhen und Tiefen, insbesondere in China.
Nach einer anfänglichen Aufregung nach der Einführung im Jahr 2020 ist die Blase auf dem chinesischen REIT-Markt geplatzt. Der REITs-Index hat sich seit seinem Höchststand Anfang 2022 fast halbiert.
Die meisten der 29 börsennotierten REITs in China stützen sich auf Infrastrukturanlagen wie Industrieparks, Mautstraßen und Kläranlagen. Andere REITs, die auf Einkaufszentren und Supermärkte setzen, werden diesen Monat auf den Markt kommen.
GRÖSSTE VERLUSTE
In der jüngsten Verkaufswelle gehörten REITs, die mit Logistikimmobilien unterlegt sind, zu den größten Opfern.
Der Harvest Jingdong Warehousing and Logistics REIT ist in diesem Jahr um rund 30 % gefallen. Er musste einen Rückschlag hinnehmen, nachdem am 4. Januar bekannt gegeben wurde, dass die Leasinggebühren für ein zugrundeliegendes Lagerprojekt im Zentrum der Stadt Wuhan im neuen Jahr um 13 % gesenkt worden waren.
Die CICC GLP Warehousing Logistics fiel ebenfalls auf ein Rekordtief, da man befürchtete, dass sie in ähnlicher Weise betroffen sein würde.
Investoren stießen auch REITs, die von Industrieparks unterstützt werden, ab, da es Anzeichen für einen Anstieg der Leerstandsraten gibt. Der Leerstand bei Einzelhandelsimmobilien kletterte laut CBRE Ende September auf 9,1 %, gegenüber weniger als 6 % im Jahr 2019, was die anhaltenden Auswirkungen der COVID-Pandemie auf den Konsum zeigt.
Der Hua An Zhangjiang Industrial Park REIT ist in diesem Jahr um 24% gesunken. In einem Bürogebäude in Schanghai waren Ende 2023 nur 61% der Fläche vermietet, gegenüber 94% sechs Monate zuvor, wie der Vermögensverwalter unter Berufung auf den Verlust eines wichtigen Mieters mitteilte.
Ein anderer REIT, CCB Principal Zhongguangcun Industrial Park , dessen Einnahmen sich aus Büromieten von Tech-Start-ups in Peking zusammensetzen, sagte, dass das harte Durchgreifen der Regierung gegen den Internetsektor und die wirtschaftliche Notlage die Leerstandsquoten erhöht hätten.
Die Kernschmelze hat eine Reihe von Stabilisierungsmaßnahmen der REIT-Manager ausgelöst, darunter die Aussetzung des Handels, erhöhte Transparenz und Investitionen der größten Eigentümer der zugrunde liegenden Immobilien.
Fu Lei, leitender Angestellter bei Tebon Asset Management, sagte, der chinesische REIT-Markt werde von risikoscheuen institutionellen Anlegern dominiert.
Das bedeutet, dass Volatilität "einen Ansturm auf den Ausstieg auslöst ... was wiederum Stimmungsschwankungen verstärkt und zu mehr Volatilität einlädt", sagte er am Mittwoch auf einer Online-Roadshow.
Einige Anleger wittern jedoch eine Chance.
Da die meisten chinesischen REITs unter ihrem Buchwert gehandelt werden und ihre Bardividendenquote auf über 4,5 % gestiegen ist, "sind REITs jetzt attraktiver als die meisten chinesischen Aktien- oder Rentenwerte", sagte Liu Xianyu, Researcher von FoF Investment bei E Fund Management Co. (Berichterstattung von Samuel Shen. Redaktion: Gerry Doyle)
