Solider Jahresauftakt auf dem deutschen Hotelinvestmentmarkt -
Off-Market Aktivitäten nehmen zu - Anstieg von Investments durch
Privatinvestoren und Family Offices
Frankfurt (ots) - Der deutsche Hotelinvestmentmarkt* konnte im ersten Quartal
2021 mit einem Transaktionsvolumen von knapp 500 Mio. Euro bei 14 Transaktionen
das beste Transaktionsergebnis der vergangenen drei Quartale erzielen. Im
direkten Vergleich zu den ersten drei Monaten des Vorjahres, noch nicht von
Corona beeinträchtigt und das Ergebnis gepusht vor allem durch die Übernahme der
TLG durch Aroundtown, sind die Einbußen mit einem Minus von 50 Prozent aber
beträchtlich. Auch der Fünf- und Zehnjahresschnitt sind zweistellig (39 % bzw.
11 %) unterschritten.

"Nach wie vor ist die Situation des operativen Hotelgeschäfts prekär. Der
anhaltende Lockdown sorgt für eine dramatisch rückläufige Zimmerauslastung
sowie
für einen ebenso starken Rückgang beim Ertrag pro Zimmer. Insofern ist das
aktuelle Transaktionsvolumen durchaus recht solide. Sicherlich hängt das
Ergebnis mit Überhängen zusammen, Transaktionen also, die in den letzten Wochen
des Vorjahres nicht mehr abgeschlossen worden waren und nun zum Jahresanfang
durchgezogen wurden. Das sorgte für ein Plus von fast 70 Prozent gegenüber dem
vierten und in der Regel stärksten Quartal", so Heidi Schmidtke , Managing
Director der JLL Hotels & Hospitality Group. Schmidtke weiter: "Die Gespräche
mit Investoren zeigen, dass es dem Hotelmarkt nicht an Interesse oder Kapital
mangelt, sondern - natürlich von den derzeitigen Rahmenbedingungen verstärkt -
eine Preisfindung zwischen Käufer und Verkäufer weiterhin schwierig bleibt. Um
jeden Preis will keiner verkaufen. Es zeichnet sich bisweilen außerdem eine
erhöhte Off-Market Aktivität ab, die es Eigentümern ermöglicht, die Stimmung
zu
testen, ohne die gesamte Aufmerksamkeit des Marktes und den Eindruck einer
Distressed Situation zu erwecken. In einigen Fällen bietet sich dadurch ein
durchaus attraktives Produkt für die Käufer, oftmals auch mit Entwicklungs- bzw.
Umwandlungspotenzial. Damit könnten sich die Preisvorstellungen beider Parteien
treffen."

In den ersten drei Monaten 2021 wurden insgesamt 11 Einzeltransaktionen mit
einem Volumen von 295 Mio. Euro verzeichnet, entsprechend einem Rückgang von 29
Prozent gegenüber dem Vorjahr (Q1 2020: 22 mit 414 Mio. Euro). Mit knapp 27 Mio.
Euro lag die durchschnittliche Transaktionsgröße 43 Prozent über dem
Vorjahresniveau (Q1 2020: 19 Mio. Euro). Mit 25 Prozent des Gesamtvolumens
entfiel erneut ein auffällig großer Anteil auf Hotels als Teil einer gemischt
genutzten Immobilie.

In Portfoliotransaktionen , erstmals im vierten Quartal 2020 ausgeblieben,
flossen zwischen Januar und Ende März in drei Transaktionen knapp über 200 Mio.
Euro (Q1 2020: 5 mit 571 Mio. Euro). Sie machten somit 41 Prozent des
Gesamtvolumens aus. Die durchschnittliche Transaktionsgröße sank im Vergleich
zum Vorjahr deutlich auf 67 Mio. Euro (Q1 2020: 114 Mio. Euro).

Im ersten Quartal zeichnete sich ein Anstieg des Investmentvolumens durch
Privatinvestoren und Family Offices ab. Mit 224 Mio. Euro (3 Transaktionen) und
einem Anteil am Gesamttransaktionsvolumen von 45 Prozent investierten sie im
Vergleich zum Vorjahresquartal deutlich mehr (Q1 2020: 89 Mio. Euro, Anteil 9
%). Sie avancierten damit zur aktuell stärksten Investorengruppe. "Die Zunahme
hängt u.a. damit zusammen, dass Privatinvestoren in großen und besonders
kompetitiven Prozessen historisch weniger zum Zuge kommen konnten. Dies hat sich
gerade auch im Hinblick auf den aktuell steigenden Anteil an Off-Market
Aktivitäten verändert", erklärt Heidi Schmidtke .

Institutionelle Anleger kamen auf einen Anteil von 39 Prozent (6 Transaktionen),
entsprechend knapp 200 Mio. Euro.

In Zeiten eingeschränkter internationaler Mobilität entfiel auf deutsches
Kapital fast alles: 13 von 14 Transaktionen, damit 85 Prozent des
Investitionsvolumens, gingen auf das Konto inländischer Anleger, nur bei einer
Transaktion war ein ausländischer Investor beteiligt.

Heidi Schmidtke abschließend: "Die erwartete große Welle notleidender Hotels
bleibt bislang weiterhin aus. Viele Objekte mit starken Pächtern und Garantien
kommen voraussichtlich vorerst nicht an den Markt, da die meisten Fonds erstens
unter dem Buchwert kaum einen Verkauf erwägen und zweitens, es zudem an
alternativen Investmentmöglichkeiten mangelt. Dort wo Betreiber auf Kurz oder
Lang auf der Kippe stehen, analysiert man betreiberfreie Exit Szenarien, die je
nach Standort durchaus großes Interesse von alternativen Betreibern hervorrufen
können. In nicht weiter für Hotels tauglichen Lagen können zudem auch andere
Nutzungen attraktiv werden, um langfristig den Cash Flow zu sichern. Während
also operativ bedingt die Stress-Situationen auf Betreiberseite zunehmen, bieten
sich auf Eigentümerseite zumindest vorerst ausreichend Alternativen, die einen
Verkauf umgehen lassen. Allerdings tut sich auch auf Betreiberseite einiges.
Während sich einige Hotelgruppen schon in der Vergangenheit kapitalstarke
Partner gesucht haben, wird darüber zukünftig auch bei anderen Betreibern
nachgedacht. Dieses erste Quartal war zusätzlich geprägt

von erhöhter Konsolidierungsaktivität, die zeigt, dass einige der kapitalstarken
Player, sei es Whitbread, HR Group oder Activum, bereits aktiv sind. Diese
Entwicklung vermittelt eine gewisse Marktstabilität und wird der Erholung des
Hotelinvestmentmarktes kurz- und mittelfristig zugutekommen.

Klar ist: Es wird Opportunitäten geben. Während konservative institutionelle
Investoren weiterhin verstärkt auf Core Assets in Top-Lagen setzen, sondieren
auch opportunistische Investoren weiter den Markt und hoffen auf attraktive
Einstiegsmöglichkeiten. Wann und in welchem Ausmaß diese verfügbar werden,
hängt
von der Entwicklung der Pandemie, dem Impffortschritt und vielen weiteren
Folgefaktoren ab. Der Hotelmarkt ist angezählt, aber nicht gefallen, wir haben
noch neun Runden vor uns, ein harter Kampf für viele, Chancen für andere, am
Ende wird sich die Hotelimmobilie als Anlageklasse als resilient erwiesen
haben."

*Die Hotels & Hospitality Group von JLL, Germany, berücksichtigt
Einzeltransaktionen mit einem Investitionsvolumen von mindestens 5 Mio. Euro
sowie Portfoliotransaktionen mit Objekten ausschließlich in Deutschland. Ebenso
enthalten sind deutsche Hotels, die als Teil von grenzüberschreitenden
Portfolioverkäufen veräußert werden.

Pressekontakt:

Dorothea Koch, Tel. +49 (0)69 2003 1007, mailto:dorothea.koch@eu.jll.com

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