Real Estate Investment Trusts (REITs) gehörten im letzten Jahr zu den Sektoren mit der schlechtesten Performance. Die Aktienkurse wurden durch Faktoren wie hohe Zinssätze und eine schwache Nachfrage nach Büroflächen in einer Ära der Telearbeit belastet. Der Immobiliensektor des S&P 500 fiel im Jahr 2023 um 3,4%, während der breite S&P 500-Index im vergangenen Jahr um mehr als 24% zulegte und am Freitag ein Rekordhoch erreichte.
Der Schmerz des Immobiliensektors hat sich bis ins Jahr 2024 fortgesetzt und den Sektor im Januar um 3,4% fallen lassen, während der S&P 500 um 1,4% zulegte. Einige Anleger sind jedoch zuversichtlicher, dass sich der Trend umkehren wird - insbesondere wenn die Fed die Zinsen so aggressiv senkt, wie viele Anleger erwarten. REITs profitieren von niedrigeren Zinsen, die die Kapitalkosten senken und das Ertragswachstum fördern.
"REITs wurden vom schnellsten Zinserhöhungszyklus seit 40 Jahren erdrückt und werden sich im Einklang mit den Erwartungen von Zinssenkungen bewegen", sagte Justin McAuliffe, ein Research-Analyst bei Gabelli Funds, der weiterhin optimistisch auf REITs wie American Tower setzt.
Die Investoren sind wieder in den Sektor eingestiegen. Globale Fondsmanager haben ihr Engagement in REITs im Dezember um 15 Prozentpunkte erhöht und damit die Allokationen auf ein 12-Monats-Hoch getrieben, so die jüngste Umfrage von BofA Global Research.
Gleichzeitig verzeichnete der Schwab U.S. REIT ETF - der größte börsengehandelte US-REIT-Fonds - in der letzten Woche Nettozuflüsse in Höhe von rund 35 Mio. USD, die höchsten seit Oktober, wie aus Daten des Analyseunternehmens VettiFi hervorgeht.
In der Vergangenheit war das Ende des Zinserhöhungszyklus der Fed für REITs immer sehr förderlich. Seit 1995 haben börsennotierte REITs im Jahr nach der letzten Zinserhöhung eines Zyklus um 20,1% zugelegt, so die Daten von CenterSquare Investment Management. Der S&P 500 hat nach Angaben von Putnam Investments in den 12 Monaten nach der letzten Zinserhöhung der Fed in einem Zyklus seit 1980 durchschnittlich 10% zugelegt.
"Wenn die Zentralbanken wirklich zu einem dovisheren Kurs übergegangen sind, sind die Voraussetzungen für REITs günstig", schrieb CenterSquare in seinem Ausblick für 2024.
Natürlich kann die Empfindlichkeit des Sektors gegenüber den Zinserwartungen in beide Richtungen gehen: Während Immobilienaktien 2023 in der Erwartung, dass die Fed in diesem Jahr zu Zinssenkungen übergehen würde, zusammen mit dem Rest des Marktes stiegen, wurden sie in diesem Monat getroffen, da einige Anleger ihre Wetten darauf, wie aggressiv die Fed die Zinsen senken könnte, neu kalibrierten.
Jeff Doerfler, Director of Investment Management bei der Huntington Private Bank, sagte, dass die Rückgänge einige Aktien des Sektors, wie den Lagerhausbesitzer Prologis, langfristig attraktiver machen.
"Wir stehen am Anfang eines Zyklus, in dem niedrigere Kapitalkosten das Ertragswachstum ankurbeln und es zu einer zunehmenden Anzahl von Fusionen und Übernahmen kommen wird", sagte Doerfler, der REITs insgesamt übergewichtet hat.
Einen Vorgeschmack auf die Fusions- und Übernahmeaktivitäten gab es am Freitag, als die Investmentgesellschaft Blackstone bekannt gab, dass sie das kanadische Immobilienunternehmen Tricon Residential für 3,5 Milliarden Dollar übernimmt, was einem Aufschlag von etwa 30% auf den letzten Schlusskurs entspricht.
In der kommenden Woche werden die Anleger mit der Veröffentlichung des Einkaufsmanagerindexes für das verarbeitende Gewerbe am Donnerstag und der Daten zu den persönlichen Konsumausgaben am Freitag sowie mit den Unternehmensgewinnen von 3M, United Airlines und Abbott Laboratories Einblicke in das Tempo der Inflation und der Wirtschaft erhalten.
Viele REITs geben ihre Ergebnisse erst später im Quartal bekannt. Das auf den Einzelhandel fokussierte Unternehmen Simon Property Group wird seine Quartalsergebnisse am 5. Februar und American Tower am 21. Februar veröffentlichen. Prologis verfehlte die Schätzungen der Analysten, als es am 17. Januar seine Ergebnisse vorlegte und eine schwache Frachtnachfrage anführte.
Natürlich gibt es noch viele Hindernisse für den Sektor - allen voran ein Überangebot an Büroflächen, das wahrscheinlich nicht so bald abgebaut werden kann.
Die Umstellung auf hybride Arbeitsformen wird wahrscheinlich bis 2030 den Wert von Bürogebäuden in Großstädten weltweit um 800 Milliarden Dollar verringern, so das Beratungsunternehmen McKinsey im Juli.
Chris Miller, Portfoliomanager bei Allspring Global Investments, bleibt für den Sektor insgesamt optimistisch, meint aber, dass die Aktien im Laufe des Jahres eine Mauer der Sorge erklimmen müssen.
Dennoch glauben wir, dass sich die Volatilität der Zinssätze stabilisieren wird, was uns optimistisch in das Jahr 2024 blicken lässt", sagte er. (Berichterstattung von David Randall; Redaktion: Ira Iosebashvili David Gregorio)