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PTA-News : KFM Deutsche Mittelstand AG: KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer - Die "5,25%- AEROF Sweden Bondco-Anleihe 21/26" - 5,25%- AEROF Sweden Bondco-Anleihe 21/24 wird als "attraktiv" eingeschätzt

02.03.2021 | 11:01

Unternehmensmitteilung für den Kapitalmarkt

Düsseldorf (pta022/02.03.2021/11:00) - In ihrem aktuellen KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer zu der 5,25%-Anleihe der AEROF Sweden Bondco AB (WKN A288ER) kommt die KFM Deutsche Mittelstand AG zu dem Ergebnis, die Anleihe als "attraktiv" (4 von 5 möglichen Sternen) einzuschätzen.

Die Emittentin AEROF Sweden Bondco AB (AEROF steht für Aberdeen European Residential Opportunities Fund) ist eine 100%ige Tochtergesellschaft des Aberdeen European Residential Opportunities Fund, die als neu gegründetes Finanzierungsvehikel für den Fonds fungiert1. Der Aberdeen European Residential Opportunities Fund ist ein geschlossener Investmentfonds, der von Aberdeen Standard Investments (ASI) verwaltet wird1. Die ASI, Tochtergesellschaft der Standard Life Aberdeen plc., ist ein aktiver Investmentmanager mit 575 Mrd. Euro Assets unter Verwaltung1. Die Immobiliensparte von ASI verfügt über mehr als 50 Jahre Investitionserfahrung und hat in den letzten fünf Jahren jährlich Immobilientransaktionen im Wert von durchschnittlich ca. 8 Mrd. Euro abgeschlossen und ist damit der zweitgrößte Immobilien-Asset-Manager in Europa1.

Die Strategie des Fonds basiert darauf, Gewerbeimmobilien zu erwerben und diese dann sowohl durch Neubauten als auch durch Sanierungen in Wohnimmobilien umzuwandeln1. Der Fonds schloss seine Akquisitionsphase im Juni 2020 ab, in der er 15 Gewerbeimmobilien in Großstädten in Schweden, Dänemark, Großbritannien, Finnland und Deutschland erwarb1. Insgesamt befinden sich 3.006 Wohneinheiten im Bau oder werden noch gebaut1. Die Projekte sind innerhalb des Wohnsegments diversifiziert, wobei Mikrowohnen mit einem Portfolioanteil von 44% den Schwerpunkt bildet1.

Der Markt für Wohnimmobilien in den investierten Städten wird durch die schnell wachsende Stadtbevölkerung und den Anstieg der Hauspreise unterstützt1. Die wachsende Zahl von Studenten und jungen Berufstätigen ist ein weiterer wichtiger Treiber für die Strategie des Fonds, kleinere, hochwertige Wohnungen in attraktiven städtischen Lagen mit umfangreichen Freizeitmöglichkeiten und gemeinschaftlichen Arbeitsbereichen zu errichten1.

Komfortable Kapitalausstattung des Fonds Im Zuge des Fondsauflage konnte der Fonds 267,4 Mio. Euro an Eigenkapitalzusagen generieren1. Zum 31.12.2020 stehen hiervon noch 24,8 Mio. Euro nicht eingefordertes Eigenkapital als Puffer zur Verfügung1, dies wird unserer Meinung nach aber nicht benötigt, um die im Fonds befindlichen Immobilienprojekte zu realisieren. Zum 30.09.2020 stehen dem Eigenkapital Verbindlichkeiten in Höhe von 120 Mio. Euro gegenüber1. Bei einer Bilanzsumme in Höhe von 512,6 Mio. Euro entspricht dies einer Bruttoverschuldung von lediglich 23,4%1. Nach der Emission der Anleihe mit einem Volumen in Höhe von 75 Mio. Euro wird die Bruttoverschuldung voraussichtlich auf 33,2% steigen1. Der Buchwert der Immobilien belief sich zum 3. Quartal 2020 auf 452 Mio. Euro, hiervon wurden bereits 99 Mio. Euro an Anzahlungen für verkaufte Immobilien und Eigentumswohnungen generiert1.

Bisherige Entwicklung und Ausblick Bei 14 der 15 Immobilien sind beziehungsweise waren Umbaumaßnahmen nötig, bei einem findet lediglich eine Änderung des Flächenwidmungsplans statt, die bereits genehmigt wurde1. Zum 30.09.2020 sind 3 der 14 Objekte fertiggestellt, bei der Mehrheit der anderen Portfolioprojekte ist die schwerer zu kalkulierende Projektierungs- und frühe Bauphase abgeschlossen1. Zudem werden für den Bau schlüsselfertige Verträge verwendet, was zu einer erheblichen Risikominimierung beiträgt1.

Vier weitere Objekte sollen bis Ende 2021 fertig gestellt werden, die sieben bis dahin fertig gestellten Projekte bilden etwa ein Drittel des endgültigen Portfoliowertes1. 2023 sollen dann auch die letzten Objekte bezugsfertig sein1. Der Fonds hat die Möglichkeit, entweder als Teileigentum an Endverbraucher zu verkaufen, wie in Aalborg (Dänemark), oder im Gesamten an institutionelle Investoren, wie in Frankfurt1. Auch zeitlich ist man hier flexibel, so dass Exits jederzeit stattfinden können, ob bereits in oder nach der Planungsphase oder erst nach dem Bauabschluss1.

AEROF erwartet einen Projektportfolio Verkaufserlös von insgesamt 1.151 Mio. Euro, was einem Puffer von ca. 30% zu den erwarteten Entwicklungskosten von 888 Mio. Euro bedeutet1. Die Erwartungen hinsichtlich des Marktwerts bei Fertigstellung konnten bereits durch erste realisierte Eigentumswohnungsverkäufe in Dänemark und Finnland bestätigt werden, während der Preis für verkaufte Baurechte in Frankfurt die Annahmen des Basisfalls sogar übertraf1. In der Vergangenheit war die ASI bei ähnlichen europäischen Value-Add-Fonds stets in der Lage, Ihre Projekte planungssicher zu Ende zu stellen und hierbei die Renditeerwartung mindestens zu erreichen1.

Quick-Check Nachhaltigkeit durch imug | rating* Das Unternehmen verstößt nicht gegen die von der KFM Deutsche Mittelstand AG definierten Ausschlusskriterien3. Die Anleihe ist für die von der KFM Deutsche Mittelstand AG initiierten Fonds investierbar3.

5,25%-AEROF Sweden Bondco-Anleihe mit Laufzeit bis 2024 Die nicht besicherte und nicht nachrangige Anleihe der AEROF Sweden BondCo AB mit einem Emissionsvolumen von 75 Mio. Euro und einer Stückelung von 1.000 Euro ist mit einem Zinskupon von 5,25% p.a. (Zinstermin vierteljährlich am 05.02., 05.05., 05.08. und 05.11.) ausgestattet und hat eine dreijährige Laufzeit (05.02.2021 bis 05.02.2024)2. Vorzeitige Kündigungsmöglichkeiten nach Wahl der Emittentin bestehen ab dem 05.02.2022 zu 103,00%, ab dem 05.01.2023 zu 102,00%, ab dem 05.04.2023 zu 101,50% und ab dem 05.07.2023 zu 101,00% des Nennwertes2. Die Anleihe ist mit einer umfassenden Negativerklärung und Transparenz-Klausel ausgestattet2. Zudem bestehen weitere umfassende Verpflichtungen wie die Einhaltung einer Eigenkapital-Quote, die dem 1,50-fachen der gesamten ausstehenden Anleihevolumina entspricht2. Des Weiteren haben die Anleihegläubiger bei einem Kontrollwechsel das Recht zur vorzeitigen Rückzahlung zu einem Kurs von 101,00%2. Die Anleihe ist am Open Market der Börse Frankfurt notiert2.

Fazit: Attraktive Bewertung Zusammenfassend lautet unsere Einschätzung wie folgt: Die Aberdeen Standard Investments (ASI) als Manager des Fonds blickt auf einen erfolgreichen Track Record zurück und hat bereits mehrfach bewiesen, Value-Add Strategien erfolgreich zu realisieren. Der immer weiter steigende Bedarf an Wohnraum in Ballungsräumen, gerade im Hinblick auf Mikro-Wohnungen, wird in diesem Investmentfonds avisiert. Aufgrund der robusten Finanzierungsstruktur des Fonds in Verbindung mit einer Rendite von 4,89% p.a. (auf Basis des Kurses von 101,225% an der Börse Frankfurt am 01.03.2021 bei Berechnung bis zum Ende der Laufzeit am 05.02.2024) bewerten wir die 5,25%-Anleihe der AEROF Sweden Bondco AB (WKN A288ER) als "attraktiv" (4 von 5 möglichen Sternen).

Über dieses KFM-Barometer Analysten: Alexander Rütz, Unternehmensanalyst und Florian Springer, Wertpapieranalyst im Auftrag der KFM Deutsche Mittelstand AG. Erstellt am 01.03.2021, 18:10 Uhr auf Basis einer Analyse der Fundamentaldaten auf Grundlage des Jahresabschlusses 2019 und des Termsheets vom 05.02.2021 der AEROF Sweden BondCo AB. Die Bewertung des KFM-Barometers beruht auf dem von der KFM Deutsche Mittelstand AG entwickelten Analyseverfahren KFM-Scoring, das neben den unternehmensspezifischen Bilanz-Kennzahlen auch die Eigenarten der Anleihebedingungen für verzinsliche Wertpapiere mittelständischer Unternehmen berücksichtigt.

Alle in diesem KFM-Barometer getroffenen Aussagen beziehen sich auf den Zeitpunkt der Erstellung. Obwohl eine Aktualisierung des KFM-Barometers bezüglich der hier analysierten Anleihe grundsätzlich in den kommenden zwölf Monaten geplant ist, steht zum Zeitpunkt der Veröffentlichung noch nicht fest, ob eine Aktualisierung im angegebenen Zeitraum oder überhaupt stattfindet.

Quellenangaben: 1Investorenpräsentation Januar 2021; 2Termsheet der AEROF Sweden BondCo AB vom 05.02.2021; 3die von imug | rating erstellte qualitative Nachhaltigkeitseinschätzung ergänzt das KFM-Scoring um materielle ESG-Aspekte (Environment, Social, Governance), die Auswirkungen auf die finanzielle Performance des Emittenten haben können.

Über die KFM Deutsche Mittelstand AG Die KFM Deutsche Mittelstand AG mit Sitz in Düsseldorf ist Experte für Mittelstandsanleihen und Initiator des Deutschen Mittelstandanleihen FONDS (WKN A1W5T2) sowie des europäischen Mittelstandsanleihen FONDS (WKN A2PF0P). Die KFM Deutsche Mittelstand AG wurde beim Großen Preis des Mittelstandes 2016 als Preisträger für das Analyseverfahren KFM-Scoring ausgezeichnet. Für ihre anlegergerechte Transparenz- und Informationspolitik wurde die KFM Deutsche Mittelstand AG von Rödl & Partner und dem Finanzen Verlag mit dem Transparenten Bullen 2020 ausgezeichnet.

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March 02, 2021 05:00 ET (10:00 GMT)

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