DEFAMA Deutsche Fachmarkt : “Kein Verkauf des Trophy-Assets; Kreditneuvalutierung ermöglicht FFOPS-Wachstum”

DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG

(General Standard, Real Estate)

RESEARCH

Buy

Wertindikatoren:

EUR

Aktien Daten:

Beschreibung:

NAV (WRe) 22e:

23,15

Bloomberg:

DEF GR

Gewerbeimmobiliengesellschaft mit

EUR 22,90

FFO-Rendite 22e:

22,64

Reuters:

DEF.MU

Fokus auf Fachmarktzentren in Nord-

ISIN:

DE000A13SUL5

und Ostdeutschland

Markt Snapshot:

EUR Mio.

Aktionäre:

Risikoprofil (WRe):

2020e

Kurs

EUR 19,20

Marktkapitalisierung:

84,86

Freefloat

65,0 %

LTV:

52,1 %

Aktienanzahl (Mio.):

4,42

MSC Invest GmbH

29,0 %

EK-Quote:

19,2 %

Upside

19,3 %

Freefloat MC:

55,16

Geminus GmbH

4,0 %

Ø Trad. Vol. (30T):

21,13 Tsd.

Supervisory board

2,0 %

Kein Verkauf des Trophy-Assets; Kreditneuvalutierung ermöglicht FFOPS-Wachstum

• DEFAMA hat gestern angekündigt, dass es sein Trophy-Asset Silberberg Center in Radeberg nach Abschluss der laufenden Umbaumaßnahmen nicht verkaufen wird. Trotz einiger guter Angebote für das Objekt, die zu einem einmaligen Gewinn im oberen einstelligen Millionenbereich geführt hätten, wird das Management dieses Asset mit einem FFO-Beitrag von EUR 800.000 p.a. im Jahr 2021 innerhalb seines wachsenden Portfolios behalten. Der genannte Gewinn würde einen geschätzten Multiplikator von ~18 auf die zu erwartenden Mieteinnahmen und einen möglichen Erlös von EUR ~23 Mio. aus den Angeboten erfordern, das über unserer früheren Schätzung eines Multiplikators von 16 und einem Gewinn von EUR ~6 Mio. (Erlös EUR ~21 Mio.) liegen würde, den wir bis August in unserer Prognose berücksichtigt hatten.
• Anstatt dieses Asset zu verkaufen, wird DEFAMA dieses Asset nach der erwarteten Fertigstellung im November nun langfristig refinanzieren. Das Unternehmen rechnet mit einer zusätzlichen Liquidität von mehr als EUR 3 Mio. (nach Baukosten), der das Wachstum von DEFAMA weiter unterstützen wird. Mit der vorhandenen Liquidität und der erwarteten Liquidität aus der Refinanzierung sollte DEFAMA in der Lage sein, sein annualisiertes FFOPS von derzeit EUR 1,52 auf über EUR 2 zu steigern. Dies würde unserer Prognose entsprechen, da wir ein FFOPS von EUR 1,92 im Jahr 2022 schätzen.
• Angesichts dessen sollte der Bedarf für eine mögliche Kapitalerhöhung innerhalb der nächsten 18 Monate angesichts des bestehenden Portfoliowachstums, das von der Profitabilität der Akquisitionen und nicht vom Volumenwachstum bestimmt wird, gering sein. Wir bekräftigen unsere Kaufempfehlung und erwarten einen weiteren positiven Newsflow aus der Akquisitionspipeline, der die annualisierten FFO von derzeit EUR 6,7 Mio. auf einen angestrebten Wert von EUR 7 Mio. erhöhen wird.

						GJ Ende: 31.12.		CAGR	2016	2017	2018	2019	2020e	2021e	2022e
						in EUR Mio.		(19-22e)
						Mieterlöse				5,83	9,09	11,21	13,85	16,67	19,13
								3,44
						Wachstum yoy			240,6 %	69,5 %	55,9 %	23,3 %	23,5 %	20,4 %	14,8 %
						EBIT			1,67	2,67	3,59	4,50	5,48	6,80	7,73
						FFO I			1,59	2,58	3,65	4,62	5,86	7,29	8,50
						FFO I MARGE			46,2 %	44,3 %	40,1 %	41,2 %	42,3 %	43,7 %	44,4 %
						EBT			1,11	1,77	2,25	2,78	3,38	4,18	4,71
						Nettoergebnis			0,89	1,36	1,68	2,06	2,52	3,12	3,52
						EPS				0,38	0,46	0,51	0,57	0,71	0,80
								0,25
						FFOPS I			0,54	0,73	1,01	1,14	1,32	1,65	1,92
						DPS			0,20	0,34	0,40	0,45	0,50	0,55	0,60
						Dividendenrendite			3,8 %	3,8 %	3,4 %	2,9 %	2,6 %	2,9 %	3,1 %
						Buchwert je Aktie			3,00	3,18	4,10	5,50	5,56	5,72	5,92
	Rel. Performance vs General
	1 Monat:		4,8 %		KGV			20,9 x	23,2 x	25,0 x	30,1 x	33,7 x	27,2 x	24,1 x
	6 Monate:		2,0 %			KBV			1,4 x	2,8 x	2,6 x	2,5 x	3,5 x	3,4 x	3,2 x
				P / NAVPS			1,0 x	1,1 x	1,2 x	1,3 x	1,3 x	1,2 x	1,1 x
	Jahresverlauf:		7,9 %
		FFO I-Yield			10,4 %	8,2 %	8,7 %	7,5 %	6,9 %	8,6 %	10,0 %
	Letzte 12 Monate:		5,4 %
				ROE			10,9 %	12,4 %	12,3 %	10,2 %	10,3 %	12,5 %	13,7 %
						LTV			38,9 %	55,7 %	59,9 %	50,7 %	52,1 %	54,9 %	56,5 %
	Unternehmenstermine:
				Guidance:		2020e: FFO v. mind. ~5,7 Mio. EUR, Nettogewinn (HGB) v. EUR 2,5 Mio. EUR
Analyst/ - in
Andreas Pläsier				COM M ENT		Veröffentlicht 10.09.2020 08:15		1
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						Datum und Uhrzeit beziehen sich auf die Veröffentlichung des Originals.

DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG

RESEARCH

EPRA-NAV pro Aktie	Entwicklung FFO pro Aktie
in EUR	in EUR

Quelle: Warburg Research	Quelle: Warburg Research

Unternehmenshintergrund

• Die 2014 gegründete DEFAMA mit Sitz in Berlin ist auf den Kauf, Besitz und die Verwaltung von Fachmarktzentren in kleinen und mittleren deutschen Städten, überwiegend in Nord- und Ostdeutschland, fokussiert.
• Es wird eine "Buy and Hold"-Anlagestrategie für Objekte mit hohem Vermietungsstand und niedrigen Investitionsanforderungen für einen Kaufpreis von ~ 10-fachen der Jahresmiete verfolgt.
• Das Investitionsvolumen liegt bei EUR 1 - 5 Mio. je Objekt. Ankermieter sind deutschlandweit tätige Retailer.

Wettbewerbsqualität

• Immobilienkompetenz: Gründer, Großaktionär und CEO Matthias Schrade, der zuvor als Vorstandsmitglied Akquisitionen für ein Münchener Immobilienunternehmen begleitet hat.
• Einzigartiger Fokus: Das Unternehmen bewirbt sich um Objekte, die entweder zu groß für einzelne Investoren oder zu klein für institutionelle Investoren sind und kann daher "günstig kaufen".
• Guter Zugang zu den Netzwerken lokaler öffentlicher Banken, bei denen Immobilienfinanzierungen für DEFAMA-Projekte große und wichtige Deals sind und die wiederum die kleineren Mieter gut kennen.
• Fokus auf führende Zentren in kleineren Städten ("der große Fisch im kleinen Teich").

Geographische Verteilung der	Mieteinnahmen Struktur
Mieteinnahmen	% der Mieteinnahmen
% der Mieteinnahmen

Quelle: Warburg Research

COM M ENT	Veröffentlicht 10.09.2020	2

DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG

RESEARCH

Wertermittlung

	2016	2017	2018	2019	2020e	2021e	2022e
KGV	20,9 x	23,2 x	25,0 x	30,1 x	33,7 x	27,2 x	24,1 x
P / NAVPS	1,0 x	1,1 x	1,2 x	1,3 x	1,3 x	1,2 x	1,1 x
KBV	1,4 x	2,8 x	2,6 x	2,5 x	3,5 x	3,4 x	3,2 x
Kurs / FFOPS I	9,6 x	12,2 x	11,5 x	13,4 x	14,5 x	11,6 x	10,0 x
FFO I-Yield	10,4 %	8,2 %	8,7 %	7,5 %	6,9 %	8,6 %	10,0 %
ROE	10,9 %	12,4 %	12,3 %	10,2 %	10,3 %	12,5 %	13,7 %
Eigenkapitalquote	32 %	21 %	19 %	24 %	19 %	17 %	16 %

Unternehmensspezifische Kennzahlen

	2016	2017	2018	2019	2020e	2021e	2022e
EPRA-NAV/Aktie seit 2017	5,14	8,42	11,02	13,46	16,51	17,63	18,97
Leerstandsquote	2,7 %	2,7 %	4,3 %	4,0 %	4,0 %	4,0 %	4,0 %

COM M ENT	Veröffentlicht 10.09.2020	3

DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG

RESEARCH

Consolidated profit and loss

In EUR Mio.	2016	2017	2018	2019	2020e	2021e	2022e
Gesamterlöse	3,44	5,83	9,09	11,21	13,85	16,67	19,13
Mieterlöse	3,44	5,83	9,09	11,21	13,85	16,67	19,13
Wachstum yoy	240,6 %	69,5 %	55,9 %	23,3 %	23,5 %	20,4 %	14,8 %
Gebäude-Betriebskosten	0,60	1,24	2,21	2,63	3,05	3,42	3,83
Gebäude-Verwaltungskosten	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Mietergebnis	2,84	4,58	6,87	8,57	10,80	13,25	15,31
Ergebnis aus Immobilienverkäufen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Sonstige Erträge	0,11	0,12	0,08	0,07	0,11	0,13	0,15
Rohertrag	2,95	4,70	6,95	8,64	10,91	13,39	15,46
Verwaltungskosten	0,38	0,35	0,70	0,70	0,69	0,83	0,96
Personalaufwendungen	0,20	0,47	0,72	1,04	1,40	1,58	1,80
Sonstige betriebliche Erträge/Aufwendungen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Unregelmäßige Erträge/Aufwendungen	n.a.	n.a.	n.a.	n.a.	n.a.	n.a.	n.a.
EBITDA	2,36	3,89	5,53	7,04	8,82	10,97	12,70
Bewertungserg. Immobilien	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Abschreibung Anlagevermögen	0,69	1,22	1,95	2,55	3,34	4,17	4,97
EBITA	1,67	2,67	3,59	4,50	5,48	6,80	7,73
Abschreibungen auf iAV/Goodwill	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
EBIT	1,67	2,67	3,59	4,50	5,48	6,80	7,73
Zinserträge	0,00	0,00	0,00	0,01	0,00	0,00	0,00
Zinsaufwendungen	0,56	0,90	1,34	1,73	2,10	2,62	3,02
Sonstiges Finanzergebnis	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Finanzergebnis	-0,56	-0,90	-1,34	-1,72	-2,10	-2,62	-3,02
EBT	1,11	1,77	2,25	2,78	3,38	4,18	4,71
MARGE	32,2 %	30,4 %	24,8 %	24,8 %	24,4 %	25,1 %	24,6 %
Steuern gesamt	-0,22	-0,41	-0,55	-0,71	-0,71	-0,71	-1,18
davon effektive Steuern	-0,22	-0,41	-0,55	-0,71	-0,85	-1,04	-1,18
Jahresüberschuss aus fortgef. Geschäftstätigkeit	0,89	1,36	1,70	2,07	2,53	3,13	3,53
Ergebnis aus eingest. Geschäftsbereichen (nach St.)	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Jahresüberschuss vor Anteilen Dritter	0,89	1,36	1,70	2,07	2,53	3,13	3,53
Minderheitenanteile	0,00	0,00	0,02	0,01	0,01	0,01	0,01
Nettoergebnis	0,89	1,36	1,68	2,06	2,52	3,12	3,52
Aktienanzahl (Durchschnittlich, Mio.)	2,92	3,55	3,62	4,05	4,42	4,42	4,42
FFO (II)	1,59	2,58	3,65	4,62	5,86	7,29	8,50
FFO I MARGE	46,2 %	44,3 %	40,1 %	41,2 %	42,3 %	43,7 %	44,4 %
FFOPS I	0,54	0,73	1,01	1,14	1,32	1,65	1,92
EPS	0,25	0,38	0,46	0,51	0,57	0,71	0,80
EPS adj.	0,25	0,38	0,43	0,47	0,57	0,71	0,80
*Adjustiert um:
Guidance: 2020e: FFO v. mind. ~5,7 Mio. EUR, Nettogewinn (HGB) v. EUR 2,5 Mio. EUR

Financial Ratios

	2016	2017	2018	2019	2020e	2021e	2022e
Gebäude-Betriebskosten / Mieterlöse	17,3 %	21,4 %	24,4 %	23,5 %	22,0 %	20,5 %	20,0 %
Operating Leverage (Real Estate)	1,3 x	2,3 x	2,5 x	5,4 x	5,4 x	6,1 x	7,9 x
Mietergebnis / Zinsaufwand	5,1 x	5,1 x	5,1 x	5,0 x	5,1 x	5,1 x	5,1 x

Umsatz, EBITDA	Operative Performance	Ergebnis je Aktie
in Mio. EUR	in %

Quelle: Warburg Research	Quelle:			Quelle: Warburg Research
	COM M ENT		Veröffentlicht 10.09.2020		4

DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG

RESEARCH

Consolidated balance sheet

In EUR Mio.	2016	2017	2018	2019	2020e	2021e	2022e
Aktiva
Immaterielle Vermögensgegenstände	0,01	0,01	0,01	0,03	0,03	0,03	0,03
davon übrige imm. VG	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
davon Geschäfts- oder Firmenwert	0,01	0,01	0,01	0,03	0,03	0,03	0,03
Sachanlagen	0,03	0,03	0,08	0,11	0,11	0,11	0,11
Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien	31,41	51,96	81,10	93,14	104,30	120,13	135,16
Finanzanlagen	0,05	0,24	0,26	1,70	1,70	1,70	1,70
Sonstiges langfristiges Vermögen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Anlagevermögen	31,50	52,24	81,44	94,98	106,14	121,98	137,01
Vorräte	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	0,12	0,22	0,51	0,00	0,44	0,44	0,44
Liquide Mittel	1,46	2,49	2,80	6,98	22,78	27,61	27,68
Sonstiges kurzfristiges Vermögen	1,97	0,83	0,59	-2,56	-18,80	-23,63	-23,70
Umlaufvermögen	1,75	3,17	4,34	9,29	24,14	28,97	29,03
Bilanzsumme (Aktiva)	33,25	55,41	85,79	104,28	130,28	150,95	166,04
Passiva
Gezeichnetes Kapital	3,55	3,55	3,90	4,42	4,42	4,42	4,42
Kapitalrücklage	6,15	6,15	10,03	17,31	17,31	17,31	17,31
Gewinnrücklagen	0,94	1,59	2,06	2,56	2,86	3,55	4,43
Sonstige Eigenkapitalkomponenten	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Buchwert	10,64	11,29	15,99	24,29	24,60	25,29	26,16
Anteile Dritter	0,00	0,10	0,38	0,39	0,39	0,39	0,39
Rückstellungen gesamt	0,20	0,36	1,01	0,43	0,43	0,43	0,43
davon Pensions- u. ä. langfr. Rückstellungen	0,10	0,18	0,21	0,21	0,21	0,21	0,21
Finanzverbindlichkeiten (gesamt)	20,83	43,07	67,79	76,52	101,92	121,83	135,98
davon kurzfristige Finanzverbindlichkeiten	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Verbindl. aus Lieferungen und Leistungen	0,08	0,19	0,30	0,51	0,51	0,51	0,51
Sonstige Verbindlichkeiten	1,51	0,51	0,70	2,54	2,83	2,89	2,97
Verbindlichkeiten	22,61	44,13	69,79	79,99	105,69	125,66	139,88
Bilanzsumme (Passiva)	33,25	55,41	85,79	104,28	130,28	150,95	166,04

Financial Ratios

	2016	2017	2018	2019	2020e	2021e	2022e
Kapitalverzinsung
ROA	3,5 %	3,1 %	2,4 %	2,2 %	2,1 %	2,2 %	2,2 %
ROE	10,9 %	12,4 %	12,3 %	10,2 %	10,3 %	12,5 %	13,7 %
FFO I / Equity	0,2 x	0,2 x	0,3 x	0,2 x	0,2 x	0,3 x	0,3 x
Solvenz
Nettoverschuldung	19,46	40,76	65,20	69,75	79,35	94,43	108,52
Nettofinanzverschuldung	19,37	40,58	64,99	69,54	79,14	94,22	108,30
Net Fin. Debt / EBITDA	8,2 x	10,4 x	11,7 x	9,9 x	9,0 x	8,6 x	8,5 x
LTV	38,9 %	55,7 %	59,9 %	50,7 %	52,1 %	54,9 %	56,5 %
EK-Quote	32,0 %	20,5 %	19,1 %	23,7 %	19,2 %	17,0 %	16,0 %

LTV	Eigenkapitalrendite	Buchwert je Aktie
	in %	in EUR

Quelle: Warburg Research	Quelle: Warburg Research	Quelle: Warburg Research
	COM M ENT		Veröffentlicht 10.09.2020		5

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RESEARCH

Consolidated cash flow statement

In EUR Mio.	2016	2017	2018	2019	2020e	2021e	2022e
Cash Flow aus operativer Tätigkeit [1]	1,65	2,76	3,42	3,80	5,90	7,35	8,57
Cash Flow aus Investitionstätigkeit [2]	-17,92	-21,95	-31,12	-16,09	-9,00	-20,00	-20,00
Cash Flow aus Finanzierungstätigkeit [3]	14,02	20,23	28,01	16,47	18,90	17,48	11,50
Veränderung liquide Mittel [1]+[2]+[3]	-2,25	1,03	0,31	4,18	15,80	4,83	0,07
Effekte aus Wechselkursänderungen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Endbestand liquide Mittel	1,46	2,49	2,80	6,98	22,78	27,61	27,68

Financial Ratios

	2016	2017	2018	2019	2020e	2021e	2022e
Kapitalfluss
FFO (II)	1,59	2,58	3,65	4,62	5,86	7,29	8,50
FFOPS I	0,54	0,73	1,01	1,14	1,32	1,65	1,92
FFOPS I diluted	0,45	0,73	0,94	1,04	1,32	1,65	1,92
FFO I-Yield	10,4 %	8,2 %	8,7 %	7,5 %	6,9 %	8,6 %	10,0 %
FFO I Marge	46,2 %	44,3 %	40,1 %	41,2 %	42,3 %	43,7 %	44,4 %
Zinsaufwand / Avg. Debt	3,4 %	2,8 %	2,4 %	2,4 %	2,4 %	2,3 %	2,3 %
Verwaltung von Finanzmitteln
Capex/Renditeliegenschaften	-57,0 %	-42,3 %	-38,4 %	-17,3 %	-8,6 %	-16,6 %	-14,8 %
Avg. Working Capital / Umsatz	0,9 %	0,7 %	1,4 %	-1,3 %	-2,1 %	-0,4 %	-0,4 %
Ausschüttungsquote	65,7 %	88,6 %	85,1 %	88,2 %	87,5 %	77,5 %	75,0 %

FFO

Quelle: Warburg Research

COM M ENT	Veröffentlicht 10.09.2020	6

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RESEARCH

RECHTSHINWEIS / DISCLAIMER

Dieser Research Report ("Anlageempfehlung") wurde von der Warburg Research GmbH, einer 100%-Tochter der M.M.Warburg & CO (AG & Co.) KGaA, erstellt; und wird von der M.M.Warburg & CO (AG & Co.) KGaA weitergegeben. Er ist ausschließlich für den Empfänger bestimmt und darf nicht ohne deren vorherige Zustimmung an ein anderes Unternehmen weitergegeben werden, unabhängig davon, ob es zum gleichen Konzern gehört oder nicht. Er enthält ausgewählte Informationen und erhebt nicht den Anspruch auf Vollständigkeit. Die Anlageempfehlung stützt sich auf allgemein zugängliche Informationen und Daten ("Information"), die als zuverlässig gelten. Die Warburg Research GmbH hat die Information jedoch nicht auf ihre Richtigkeit oder Vollständigkeit geprüft und übernimmt für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Information keine Haftung. Etwaige unvollständige oder unrichtige Informationen begründen keine Haftung der M.M.Warburg & CO (AG & Co.) KGaA oder der Warburg Research GmbH für Schäden gleich welcher Art, und M.M.Warburg & CO (AG & Co.) KGaA und Warburg Research GmbH haften nicht für indirekte und/oder direkte Schäden und/oder Folgeschäden. Insbesondere übernehmen M.M.Warburg & CO (AG & Co.) KGaA und Warburg Research GmbH keine Haftung für in diesen Anlageempfehlungen enthaltene Aussagen, Planungen oder sonstige Einzelheiten bezüglich der untersuchten Unternehmen, deren verbundener Unternehmen, Strategien, Markt- und/oder Wettbewerbslage, konjunkturelle und/oder gesetzliche Rahmenbedingungen usw. Obwohl die Anlageempfehlung mit aller Sorgfalt zusammengestellt wurde, können Fehler oder Unvollständigkeiten nicht ausgeschlossen werden. M.M.Warburg & CO (AG & Co.) KGaA und Warburg Research GmbH, deren Anteilseigner und Angestellte übernehmen keine Haftung für die Richtigkeit oder Vollständigkeit der Aussagen, Einschätzungen, Empfehlungen oder Schlüsse, die aus in dieser Analyse enthaltenen Informationen abgeleitet werden. Soweit eine Anlageempfehlung im Rahmen einer bestehenden vertraglichen Beziehung, z.B. einer Finanzberatung oder einer ähnlichen Dienstleistung, ausgehändigt wird, ist die Haftung der M.M.Warburg & CO (AG & Co.) KGaA und der Warburg Research GmbH auf grobe Fahrlässigkeit und Vorsatz begrenzt. Sollten wesentliche Angaben unterlassen worden sein, haften M.M.Warburg & CO (AG & Co.) KGaA und Warburg Research GmbH für einfache Fahrlässigkeit. Der Höhe nach ist die Haftung von M.M.Warburg & CO (AG & Co.) KGaA und Warburg Research GmbH auf Ersatz von typischen und vorhersehbaren Schäden begrenzt. Die Anlageempfehlung stellt weder ein Angebot noch eine Aufforderung zur Abgabe eines Angebots zum Kauf oder Verkauf eines Wertpapiers dar. Es ist möglich, dass Gesellschafter, Geschäftsleitung oder Angestellte der M.M.Warburg & CO (AG & Co.) KGaA, der Warburg Research GmbH oder mit ihr verbundenen Unternehmen in verantwortlicher Stellung, z.B. als Mitglied des Aufsichtsrats, in den in der Analyse genannten Gesellschaften tätig sind. Die in dieser Anlageempfehlung enthaltenen Meinungen können ohne Ankündigung geändert werden. Alle Rechte vorbehalten.

URHEBERRECHTE

Das Werk einschließlich aller Teile ist urheberrechtlich geschützt. Jede Verwendung außerhalb der Grenzen des Urheberrechtsgesetzes ist ohne Zustimmung unzulässig und strafbar. Dies gilt insbesondere für Vervielfältigungen, Übersetzungen, Mikroverfilmungen, die Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Medien des gesamten Inhalts oder von Teilen.

ERKLÄRUNG GEMÄß § 85 WPHG/MAR/MIFID II EINSCHL. DELEGIERTE VERORDNUNGEN (EU) 2016/958 UND (EU) 2017/565

Die Bewertung, die der Anlageempfehlung für das hier analysierte Unternehmen zugrunde liegt, stützt sich auf allgemein anerkannte und weit verbreitete Methoden der fundamentalen Analyse, wie z.B. DCF-Modell, Free Cash Flow Value Potential, NAV, Peer-Gruppen- Vergleich oder Sum-of-the-parts-Modell (siehe auch http://www.mmwarburg.de/disclaimer/disclaimerG.htm#Bewertung). Das Ergebnis dieser fundamentalen Bewertung wird angepasst, um der Einschätzung des Analysten bezüglich der zu erwartenden Entwicklung der Anlegerstimmung und deren Auswirkungen auf den Aktienkurs Rechnung zu tragen.

Unabhängig von der verwendeten Bewertungsmethode besteht das Risiko, dass das Kursziel nicht erreicht wird, z.B. aufgrund unvorhergesehener Veränderungen der Nachfrage nach den Produkten des Unternehmens, Änderungen des Managements, der Technologie, der konjunkturellen Entwicklung, der Zinsentwicklung, der operativen und/oder Materialkosten, des Wettbewerbsdrucks, des Aufsichtsrechts, des Wechselkurses, der Besteuerung etc.. Bei Anlagen in ausländischen Märkten und Instrumenten gibt es weitere Risiken, etwa aufgrund von Wechselkursänderungen oder Änderungen der politischen und sozialen Bedingungen.

Diese Ausarbeitung reflektiert die Meinung des jeweiligen Verfassers zum Zeitpunkt ihrer Erstellung. Eine Änderung der der Bewertung zugrundeliegenden fundamentalen Faktoren kann nachträglich dazu führen, dass die Bewertung nicht mehr zutreffend ist. Ob und in welchem zeitlichen Abstand eine Aktualisierung dieser Ausarbeitung erfolgt, ist vorab nicht festgelegt worden.

Es wurden zusätzliche interne und organisatorische Vorkehrungen zur Prävention oder Behandlung von Interessenkonflikten getroffen. Hierzu zählt unter anderem die räumliche Trennung der Warburg Research GmbH von M.M.Warburg & CO (AG & Co.) KGaA und die Schaffung von Vertraulichkeitsbereichen. Dadurch wird der Austausch von Informationen verhindert, die Interessenkonflikte der Warburg Research GmbH in Bezug auf den analysierten Emittenten oder dessen Finanzinstrumenten begründen können.

Die Analysten der Warburg Research GmbH beziehen keine Vergütung - weder direkt noch indirekt - aus Investmentbanking-Geschäften von M.M.Warburg & CO (AG & Co.) KGaA oder eines Unternehmens der Warburg-Gruppe.

Alle Preise von Finanzinstrumenten, die in dieser Anlageempfehlung angegeben werden, sind Schlusskurse des dem jeweiligen ausgewiesenen Veröffentlichungsdatums vorangegangen Börsenhandelstages, soweit nicht ausdrücklich ein anderer Zeitpunkt genannt wird.

M.M.Warburg & CO (AG & Co.) KGaA und Warburg Research GmbH unterliegen der Aufsicht durch die BaFin - Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht. M.M.Warburg & CO (AG & Co.) KGaA unterliegt darüber hinaus der Aufsicht der Europäischen Zentralbank (EZB).

QUELLEN

Wenn nicht anders angegeben von Warburg Research, stammen alle kursrelevanten Daten und Consensus Schätzungen von FactSet.

COM M ENT	Veröffentlicht 10.09.2020	7

DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG

RESEARCH

Zusätzliche Informationen für Kunden in den USA

1. Dieser Research Report (der "Report") ist ein Produkt der Warburg Research GmbH, Deutschland, einer 100%-Tochter der M.M.Warburg & CO (AG & Co.) KGaA, Deutschland (im Folgenden zusammen als "Warburg" bezeichnet). Warburg ist der Arbeitgeber des jeweiligen Research-Analysten, der den Report erstellt hat. Der Research-Analyst hat seinen Wohnsitz außerhalb der USA und ist keine mit einem US-reguliertenBroker-Dealer verbundene Person und unterliegt damit auch nicht der Aufsicht eines US-reguliertenBroker-Dealers.
2. Zur Verteilung in den USA ist dieser Report ausschließlich an "große institutionelle US-Investoren" gerichtet, wie in Rule 15a-6 gemäß dem U.S. Securities Exchange Act von 1934 beschrieben.
3. CIC (Crédit Industriel et Commercial) und M.M. Warburg & CO haben ein Research Distribution Agreement abgeschlossen, das CIC Market Solutions die exklusive Verbreitung des Research-Produkts der Warburg Research GmbH in Frankreich, den USA und Kanada sichert.
4. Die Research Reports werden in den USA von CIC ("CIC") gemäß einer Vereinbarung nach SEC Rule 15a-6 mit CIC Market Solutions Inc. ("CICI"), einem in den USA registrierten Broker-Dealer und einem mit CIC verbundenen Unternehmen, verbreitet und ausschließlich an Personen verteilt, die als "große institutionelle US-Investoren" gemäß der Definition in SEC Rule 15a-6 des Securities Exchange Act von 1934 gelten.
5. Personen, die keine großen institutionellen US-Investoren sind, dürfen sich nicht auf diese Kommunikation stützen. Die Verteilung dieses Research Reports an eine Person in den USA stellt weder eine Empfehlung zur Durchführung von Transaktionen mit den hierin besprochenen Wertpapieren noch eine Billigung der hierin zum Ausdruck gebrachten Meinungen dar.

Hinweis gem. § 85 WpHG und Art. 20 MAR auf mögliche Interessenkonflikte in Bezug auf analysierte Unternehmen:

-1-

Warburg Research oder mit diesem verbundene Unternehmen oder ein für die Erstellung der Analyse verantwortlicher Mitarbeiter dieser Unternehmen halten an dem Grundkapital des analysierten Unternehmens eine Beteiligung von mehr als 5%.

Warburg Research oder mit diesem verbundene Unternehmen waren innerhalb der vorangegangenen zwölf Monate an der Führung eines

-2-Konsortiums für eine Emission im Wege eines öffentlichen Angebots von solchen Finanzinstrumenten beteiligt, die selbst oder deren Emittenten Gegenstand der Anlageempfehlung sind.

-3-

-4-

-5-

Mit Warburg Research verbundene Unternehmen betreuen Finanzinstrumente, die selbst oder deren Emittenten Gegenstand der Anlageempfehlung sind, an einem Markt durch das Einstellen von Kauf- oder Verkaufsaufträgen.

MMWB, Warburg Research oder ein verbundenes Unternehmen hat mit dem Emittenten eine Vereinbarung über die Erbringung von Investmentbanking- und/oder Wertpapierdienstleistungen getroffen und die betreffende Vereinbarung war die vorausgegangenen 12 Monate in Kraft oder es ergab sich für diesen Zeitraum auf ihrer Grundlage die Verpflichtung zur Zahlung oder zum Erhalt einer Leistung oder Entschädigung - vorausgesetzt, dass diese Offenlegung nicht die Offenlegung vertraulicher Geschäftsinformationen zur Folge hat.

Das die Analyse erstellende Unternehmen oder ein mit ihm verbundenes Unternehmen hat mit dem analysierten Unternehmen eine

Vereinbarung zu der Erstellung der Anlageempfehlung getroffen.

-6a-

Warburg Research oder mit diesem verbundene Unternehmen halten an dem gesamten emittierten Aktienkapital des analysierten

Unternehmens eine Nettokaufposition von mehr als 0,5%.

-6b-

Warburg Research oder mit diesem verbundene Unternehmen halten an dem gesamten emittierten Aktienkapital des analysierten

Unternehmens eine Nettoverkaufsposition von mehr als 0,5%.

-6c-

Der Emittent hält Anteile von über 5% des gesamten emittierten Kapitals von Warburg Research oder mit diesem verbundenen Unternehmen.

-7-

Das die Analyse erstellende Unternehmen, mit diesem verbundene Unternehmen oder ein Mitarbeiter dieser Unternehmen hat sonstige bedeutende Interessen im Bezug auf das analysierte Unternehmen, wie z.B. die Ausübung von Mandaten beim analysierten Unternehmen.

Unternehmen	Disclosure	Link zu historischen Kurszielen und Ratingänderungen (letzte 12 Monate)
DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG	5	http://www.mmwarburg.com/disclaimer/disclaimer_de/DE000A13SUL5.htm

COM M ENT	Veröffentlicht 10.09.2020	8

DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG

RESEARCH

ANLAGEEMPFEHLUNG

Anlageempfehlung: Erwartete Entwicklung des Preises des Finanzinstruments bis zum angegebenen Kursziel, nach Meinung des dieses Finanzinstrument betreuenden Analysten.

-K-	Kaufen:	Es wird erwartet, dass der Preis	des	analysierten	Finanzinstruments	in	den	nächsten
12	Monaten steigt.
-H-	Halten:	Es wird erwartet, dass der Preis	des	analysierten	Finanzinstruments	in	den	nächsten
12	Monaten weitestgehend stabil bleibt.
-V-	Verkaufen:	Es wird erwartet, dass der Preis des analysierten Finanzinstruments in	den	nächsten
12	Monaten fällt.
"-"	Empfehlung ausgesetzt:	Die Informationslage lässt eine Beurteilung des Unternehmens momentan nicht zu.

WARBURG RESEARCH GMBH - ANALYSIERTES UNIVERSUM NACH ANLAGEEMPFEHLUNG
Empfehlung	Anzahl Unternehmen	% des Universums
Kaufen	132	64
Halten	55	27
Verkaufen	13	6
Empf. ausgesetzt	5	2
Gesamt	205	100

WARBURG RESEARCH GMBH - ANALYSIERTES UNIVERSUM NACH ANLAGEEMPFEHLUNG P

P unter Berücksichtigung nur der Unternehmen, für die in den vergangenen zwölf Monaten wesentliche - Wertpapierdienstleistungen erbracht wurden.

Empfehlung	Anzahl Unternehmen	% des Universums
Kaufen	34	87
Halten	3	8
Verkaufen	0	0
Empf. ausgesetzt	2	5
Gesamt	39	100

KURS- UND EMPFEHLUNGSHISTORIE [DEFAMA DEUTSCHE FACHMARKT AG] AM [10.09.2020]

Im Chart werden Markierungen angezeigt, wenn die Warburg Research GmbH in den vergangenen 12 Monaten das Rating geändert hat. Jede Markierung repräsentiert das Datum und den Schlusskurs am Tag der Ratinganpassung.

COM M ENT	Veröffentlicht 10.09.2020	9

DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG

RESEARCH

EQUITIES

Matthias Rode	[phone]
Head of Equities	[e-mail]

RESEARCH

Michael Heider	[phone]	Thilo Kleibauer	[phone]
Head of Research	[e-mail]	Retail, Consumer Goods	[e-mail]
Henner Rüschmeier	[phone]	Eggert Kuls	[phone]
Head of Research	[e-mail]	Engineering	[e-mail]
Stefan Augustin	[phone]	Andreas Pläsier	[phone]
Cap. Goods, Engineering	[e-mail]	Banks, Financial Services	[e-mail]
Jan Bauer	[phone]	Malte Schaumann	[phone]
Renewables	[e-mail]	Technology	[e-mail]
Jonas Blum	[phone]	Oliver Schwarz	[phone]
Telco, Media, Construction	[e-mail]	Chemicals, Agriculture	[e-mail]
Christian Cohrs	[phone]	Simon Stippig	[phone]
Industrials & Transportation	[e-mail]	Real Estate	[e-mail]
Felix Ellmann	[phone]	Cansu Tatar	[phone]
Software, IT	[e-mail]	Cap. Goods, Engineering	[e-mail]
Jörg Philipp Frey	[phone]	Marc-René Tonn	[phone]
Retail, Consumer Goods	[e-mail]	Automobiles, Car Suppliers	[e-mail]
Marius Fuhrberg	[phone]	Robert-Jan van der Horst	[phone]
Financial Services	[e-mail]	Technology	[e-mail]
Mustafa Hidir	[phone]	Andreas Wolf	[phone]
Automobiles, Car Suppliers	[e-mail]	Software, IT	[e-mail]
Ulrich Huwald	[phone]
Health Care, Pharma	[e-mail]
Philipp Kaiser	[phone]
Real Estate	[e-mail]

INSTITUTIONAL EQUITY SALES

Marc Niemann	[phone]	Maximilian Martin	[phone]
Head of Equity Sales, Germany	[e-mail]	Austria, Poland	[e-mail]
Klaus Schilling	[phone]	Christopher Seedorf	[phone]
Head of Equity Sales, Germany	[e-mail]	Switzerland	[e-mail]
Tim Beckmann	[phone]
United Kingdom	[e-mail]
Lyubka Bogdanova	[phone]
Ireland, Poland, Australia	[e-mail]
Jens Buchmüller	[phone]
Scandinavia, Austria	[e-mail]
Alexander Eschweiler	[phone]	Sophie Hauer	[phone]
Germany, Luxembourg	[e-mail]	Roadshow/Marketing	[e-mail]
Matthias Fritsch	[phone]	Juliane Niemann	[phone]
United Kingdom	[e-mail]	Roadshow/Marketing	[e-mail]

SALES TRADING

Oliver Merckel	[phone]	Marcel Magiera	[phone]
Head of Sales Trading	[e-mail]	Sales Trading	[e-mail]
Elyaz Dust	[phone]	Bastian Quast	[phone]
Sales Trading	[e-mail]	Sales Trading	[e-mail]
Michael Ilgenstein	[phone]	Jörg Treptow	[phone]
Sales Trading	[e-mail]	Sales Trading	[e-mail]

MACRO RESEARCH

Carsten Klude	[phone]	Dr. Christian Jasperneite	[phone]
Macro Research	[e-mail]	Investment Strategy	[e-mail]

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Warburg Research	http://research.mmwarburg.com/en/index.html	Thomson Reuters	www.thomsonreuters.com
Bloomberg	MMWA GO	Capital IQ	www.capitaliq.com
FactSet	www.factset.com

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COM M ENT	Veröffentlicht 10.09.2020	10