Deutsche EuroShop : Halbjahresfinanzbericht 2021 (ePaper - elektronische Zeitschrift)

H1 2021 / Halbjahresfinanzbericht zum 30 Juni 2021

BRIEF DES

VORSTANDS

Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, sehr geehrte Damen und Herren,

die Menschen kommen zurück in die Shoppingcenter. In Deutsch- land dauerten die Geschäftsschließungen teilweise bis Anfang Juni an, seitdem sind die Kundenfrequenzen wieder deutlich angestie- gen. Ende Juli lagen sie bei rund 77% des Vor-Corona-Niveaus. Unsere Centerbesucherinnen­ und -besucher beachten die Auflagen­

zur Eindämmung­der Pandemie weiterhin mit großer Disziplin, so dass ein sicherer Betrieb der Center und Geschäfte gewährleistet ­werden kann. Gemeinsam mit unseren Mietpartnern und der ECE,

unserem­ Partner für das Centermanagement, stellen wir einen gefahrlosen Besuch der Einzelhandelsimmobilien und Shops auch in ­Corona­zeiten sicher. Center und Geschäfte waren und sind keine Corona-Hotspots. Wir sind über Verbände mit der Politik ­weiter in Abstimmung, damit dies auch bei einer nicht auszuschließenden erneuten Verschlechterung der Pandemiesituation­ Berücksichtigung findet und die Geschäfte sowie Shoppingcenter weiter geöffnet blei- ben können. Davon gehen wir aktuell aus.

Mit den Kundenfrequenzen haben sich auch die Umsätze unserer

Mieter­ verbessert. Im Juni 2021 lagen sie durchschnittlich bei 85% des Vorkrisenniveaus. Die operativen Kennzahlen zeigen damit einen deutlich positiven Trend, wenngleich sie - wie nach dem ersten Lock- down 2020 und nun so kurz nach den vollständigen Geschäftsöffnun- gen - teilweise noch ein deutliches Aufholpotenzial haben. Zur Bewäl- tigung der negativen Aus- und Nachwirkungen der Lockdownphasen auf den stationären ­Einzelhandel ist daher eine Fortsetzung der tem- porären Unterstützung vieler unserer Mieter zur Bestandssicherung der Immobilien notwendig. Für unseren Hauptmarkt Deutschland könnten die zuletzt deutlich ­verbesserten staatlichen Unterstützungs- programme den Einzelhändlern ebenfalls etwas Entlastung bringen.

WESENTLICHE KONZERNKENNZAHLEN

			01.01. -	01.01. -
in Mio. €	30.06.2021		30.06.2020		+/-
Umsatzerlöse 5		104,9		112,3		-6,5%
Nettobetriebsergebnis (NOI)	71,9		80,0		-10,2%
EBIT	70,5		78,5		-10,2%
EBT (ohne
Bewertungsergebnis1)		55,7		62,1		-10,2%
EPRA 2 Earnings		54,3		59,8		-9,2%
FFO	54,3		59,9		-9,3%
Konzernergebnis	36,8		-129,3
			01.01. -	01.01. -
in €	30.06.2021		30.06.2020		+/-
EPRA 2 Earnings je Aktie		0,88		0,97		-9,3%
FFO je Aktie	0,88		0,97		-9,3%
Ergebnis je Aktie	0,60		-2,09
Gewichtete Anzahl der
ausgegebenen Stückaktien	61.783.594		61.783.594		0,0%
in Mio. €	30.06.2021		31.12.2020		+/-
Eigenkapital 3		2.355,4		2.314,8		1,8%
Verbindlichkeiten	1.893,1		1.922,6		-1,5%
Bilanzsumme	4.248,5		4.237,4		0,3%
EPRA 2 NTA		2.350,1		2.309,7		1,8%
EPRA 2 NTA je Aktie in €		38,03		37,38		1,7%
Eigenkapitalquote in % 3		55,4		54,6
LTV-Verhältnis in % 4		31,9		32,9
Liquide Mittel	268,1		266,0		0,8%

1. inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt
2. European Public Real Estate Association
3. inklusive Fremdanteile am Eigenkapital
4. Loan to Value (LTV): Verhältnis Nettofinanzverbindlichkeiten (Finanzverbindlichkeiten abzüglich liquider Mittel) zu langfristigen Vermögenswerten (Investment Properties und at-equity bilanzierte Finanzanlagen)
5. Der Ausweis innerhalb des Nettobetriebsergebnisses wurde zum 31. Dezember 2020 geändert und die Vorjahresquartalszahlen wurden zur besseren Vergleichbarkeit angepasst. Wir verweisen auch auf die Ausführungen im Konzernanhang 2020 im Abschnitt "4. Neue Rechnungslegungsstandards und Ausweisänderungen".

In der aktuellen Situation liegt unsere Vermietungsquote­bei 93,8%

nach 95,4% zum Jahresende­ 2020. Ein Schwerpunkt unserer Aktivitä- ten ist darauf ausgerichtet, diese ­coronabedingt erhöhten Leerstande mit attraktiven Konzepten nachzubelegen. Hierzu gibt es bereits eine Reihe von konkreten Ansätzen und Verhandlungen mit Mietern, wobei wir erwarten, dass es eine gewisse Zeit dauern wird, bis die entstan- denen Lücken wieder geschlossen werden können.

Die negativen Auswirkungen der Pandemie zeigen sich in unseren Finanzkennzahlen für das erste Halbjahr 2021. Der Umsatz in Höhe von 104,9 Mio. € (-6,5%) und das EBIT in Höhe von 70,5 Mio. € (-10,2%) lagen deutlich unter den Werten des ersten Halbjahres 2020, welches­

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bereits - wenn auch in geringerem Umfang - von den Geschäfts­ schließungen des ersten Lockdowns betroffenen war. Unser ­Ergebnis vor Steuern und Bewertung (EBT ohne Bewertung) sank ebenfalls um 10,2% auf 55,7 Mio. €. Die EPRA Earnings und die um Bewertungs- und Sondereffekte bereinigten FFO lagen jeweils bei 54,3 Mio. € bzw. um 9,2% und 9,3% unter dem Vorjahr. Die Collection Ratio hat sich mit den Wiedereröffnungen weiter verbessert. Für den Monat Juli liegt sie bereits bei 94%. Unter Einbeziehung der Effekte der Rückführung unserer Kreditlinie Anfang des Jahres hat sich die Konzernliquidität weiter erhöht, wozu auch die aufgrund der Schließungszeiten niedri- geren Investitionen beitrugen.

Für das laufende Geschäftsjahr konnten wir alle anstehenden Refinan- zierungen unserer Darlehen erfolgreich und zu attraktiven Konditio- nen abschließen. Insgesamt wurden vier Darlehen mit einem Gesamt- volumen von 191 Mio. € mit unseren Bankenpartnern prolongiert bzw. abgelöst. In dieser fortgesetzt außergewöhnlichen Situation stimmen wir uns mit unseren Finanzpartnern laufend und vertrauensvoll ab.

Mit dem Ende des Lockdowns wurde ein wichtiger Meilenstein in Rich- tung einer Normalisierung des Wirtschaftslebens erreicht, wobei der stationäre Einzelhandel weiterhin vor besonderen Herausforderungen steht, aus denen sich erhöhte Unsicherheiten bzgl. der geschäftlichen Entwicklung ergeben. Auf Basis der aktuellen ­Situation erwarten wir für das Geschäftsjahr 2021 Funds from Operations (FFO) von 1,70 € bis 1,90 € je Aktie (2020: 2,00 €).

Voraussetzung hierfür­ sind eine nachhaltige Beherrschbarkeit der Pandemielage ohne erneute Geschäftsschließungen bzw. ohne wesentliche Einschränkungen­ für den Centerbetrieb, eine sich im

Jahresverlauf­weiter positiv entwickelnde­ private Konsumneigung und die damit einhergehende ­weitere Erholung der Mieterumsätze und Collection Ratio. Grundlage dieser­ Erwartungen ist dabei auch, dass die in Deutschland zugesagten staatlichen Corona-Unterstützungs­ programme einem wesentlichen­ Teil unserer betroffenen Mieter gewährt und zeitnah ausgezahlt werden.

Wir haben seit Ausbruch der Pandemie im März 2020 bis zu den nun erfolgten Wiedereröffnungen des stationären Einzelhandels jeweils schnell und entschieden die notwendigen Maßnahmen zur langfristi- gen Bestandssicherung der Deutsche EuroShop getroffen. Wir bedan- ken uns für Ihr Vertrauen in dieser außergewöhnlichen Situation.

Hamburg, im August 2021

Wilhelm Wellner

Olaf Borkers

Deutsche EuroShop

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GRUNDLAGEN DES KONZERNS

Geschäftsmodell des Konzerns

Die Deutsche EuroShop ist eine Aktiengesellschaft nach deutschem Recht. Der Sitz der Gesellschaft ist in Hamburg. Die ­Deutsche EuroShop ist Deutschlands einzige Aktiengesellschaft, die aus- schließlich in Shoppingcenter an erstklassigen Standorten inves- tiert. Zum Immobilienportfolio gehören 21 Einkaufszentren in Deutschland, Österreich, Polen, Ungarn und Tschechien. Die ausge- wiesenen Umsätze erzielt der Konzern aus den Mieterlösen der ver- mieteten Flächen in den Einkaufszentren.

Die Einkaufszentren werden von eigenständigen Gesellschaf- ten gehalten, über die die Deutsche EuroShop an zwölf Shopping- centern zu 100 % und an neun Shoppingcentern mit 50 % bis 75% beteiligt ist. Das operative Management der Einkaufszentren ist an externe Dienstleister im Rahmen von Geschäftsbesorgungsverträ- gen vergeben.

Konzernführende Gesellschaft ist die Deutsche EuroShop AG. Sie ist verantwortlich für Unternehmensstrategie, Portfolio- und ­Risikomanagement, Finanzierung und Kommunikation. Der ­Deutsche EuroShop-Konzern ist zentral und in einer personell schlanken Struktur organisiert.

Das Grundkapital betrug zum 30. Juni 2021 61.783.594 € und war in 61.783.594 nennwertlose Namensaktien eingeteilt. Der rechnerische Anteil einer Aktie am Grundkapital beträgt 1,00 €.

Ziele und Strategie

Die Unternehmensführung konzentriert sich auf Investments in ­qualitativ hochwertige Shoppingcenter in Innenstadtlagen und an etablierten Standorten, die das Potenzial für eine dauerhaft ­stabile Wertentwicklung haben. Die Erwirtschaftung eines hohen Liqui- ditätsüberschusses aus der Vermietung der Shoppingcenter, der zu einem wesentlichen Teil als jährliche Dividende an die Aktio- näre ausgeschüttet werden kann, ist ein wichtiges Anlageziel. Dazu investiert die Gesellschaft ihr Kapital nach dem Grundsatz der Risi- kostreuung in Shoppingcenter in verschiedenen europäischen Regi- onen; den Schwerpunkt bildet Deutschland. Indexierte und umsatz- gebundene Gewerbemieten gewährleisten die gewünschte hohe Rentabilität.

Mit bis zu 10% des Eigenkapitals kann sich die ­Gesellschaft im ­Rahmen von Joint Ventures an Shoppingcenter-Projektentwicklungen­ im Frühstadium beteiligen.

Die Finanzierung neuer Investments soll in einem ausgewoge- nen Verhältnis zueinander stehen, und der Fremdfinanzierungs- anteil im Konzern 55% dauerhaft nicht übersteigen. Grundsätzlich werden Zinssätze bei der Aufnahme oder Prolongation von Darle- hen langfristig gesichert. Ziel ist es, die Duration (durchschnittliche ­Zins­bindungsdauer) bei über fünf Jahren zu halten.

Steuerungssystem

Der Vorstand der Deutsche EuroShop AG leitet das Unternehmen nach den aktienrechtlichen Bestimmungen und einer Geschäfts- ordnung. Die Aufgaben, Verantwortlichkeiten und Geschäftsver- fahren des Vorstands sind in einer Geschäftsordnung sowie einem Geschäftsverteilungsplan festgelegt.

Aus den Zielen, eine dauerhaft stabile Wertentwicklung der Shop- pingcenter zu erreichen und einen hohen Liquiditätsüberschuss aus deren langfristiger Vermietung zu erwirtschaften, leiten sich die Steuerungsgrößen (Leistungsindikatoren) ab. Dies sind Umsatz, EBIT (Earnings before Interest and Taxes), EBT (Earnings before Taxes) ohne Bewertungsergebnis und FFO (Funds from Operations).

Aufgrund der coronabedingt höheren Mietausfälle und Mietaußen- stände haben diese Steuerungskennzahlen aktuell teilweise nur eine eingeschränkte Aussagekraft, so dass bis auf Weiteres die Collection Ratio ergänzend zu Steuerungszwecken genutzt wird. Die ­Collection Ratio misst das Verhältnis von Zahlungseingängen zu Miet- und Nebenkostenforderungen gegenüber den Mietern.

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WIRTSCHAFTSBERICHT

Gesamtwirtschaftliche und branchenspezifische Rahmenbedingungen

Die Corona-Pandemie führte in der ersten Jahreshälfte 2021 zu einem erneuten Rückgang der Wirtschaftsleistung. Davon war besonders der private Konsum betroffen, was vorrangig auf die Lockdown-Maßnahmen zurückzuführen war, die mit ­kurzen Unter- brechungen und regional unterschiedlichen Ausprägungen bis in den Juni andauerten. In Deutschland, dem Hauptmarkt der Deutsche EuroShop, ist das Bruttoinlandsprodukt (BIP) - nach einem 2,1-­prozentigem Rückgang im Auftaktquartal 2021 - im zweiten­ Quartal um real 1,5% gestiegen. Die Arbeitslosenquote lag Ende Juni 2021 bei 5,7% (Ende Juni 2020: 6,2%). Trotz langer Lockdown- Phasen hat sich die Verbraucherstimmung in Deutschland seit Jah- resanfang wieder erholt. Sowohl bei den Konjunktur- und Einkom- menserwartungen als auch bei der Anschaffungsneigung war ein positiver Trend festzustellen.

Der stationäre Einzelhandel mit Nicht-Lebensmitteln profitierte von ersten Lockerungen, ist aber teilweise noch deutlich vom Vor­ krisenniveau entfernt. Gemäß Statistischem Bundesamt stiegen die deutschen Einzelhandelsumsätze (inkl. Onlinehandel) in den ers- ten sechs Monaten 2021 real um 1,6%. Wesentlich für das Wachs- tum war dabei erneut der Online- und Versandhandel (+26,1%), der von den Restriktionen betroffene stationäre Handel hatte dagegen Umsatzeinbußen zu verzeichnen (-2,5%). Nach Ende der Lockdown- Maßnahmen waren im Juni im Einzelhandel mit Nicht-Lebensmit- teln deutliche Steigerungen (real +8,7%) auf Monatsbasis zu beob- achten. Der besonders von den Geschäftsschließungen durch die Bundes-Notbremse betroffene Handel mit Textilien, Bekleidung, Schuhen und Lederwaren verzeichnete ein Umsatzplus von 70,5% gegenüber Mai 2021 und lag damit erstmals wieder über dem ­Vorkrisenniveau vom Februar 2020 (+4,8%). Im Einzelhandel mit Waren verschiedener Art (u. a. Waren- und Kaufhäuser) stieg der Umsatz um 34,3% gegenüber dem Vormonat und lag damit 7,6% über dem Vor-Corona-Niveau.

ERTRAGSLAGE

in T€

Umsatzerlöse

Grundstücksbetriebs- und -verwaltungskosten

Wertberichtigung und Ausbuchung von Forderungen

NOI

Sonstige betriebliche Erträge Sonstige betriebliche Aufwendungen

EBIT

At-equity-Ergebnis

Bewertungsergebnis (at-equity)

Latente Steuern (at-equity)

At-equity-Ergebnis (operativ)

Zinsaufwendungen

Kommanditisten zustehende Ergebnisanteile Übriges Finanzergebnis Finanzergebnis (ohne Bewertungsergebnis) EBT (ohne Bewertungsergebnis)

Bewertungsergebnis

Bewertungsergebnis (at-equity)

Bewertungsergebnis (mit at-equity) Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

Latente Steuern

Latente Steuern (at-equity)

Latente Steuern (mit at-equity)

KONZERNERGEBNIS

	01.01. - 30.06.2020	Veränderung
01.01. - 30.06.2021	(angepasst) 1	+/-	in %
104.928	112.274	-7.346	-6,5
-14.962	-13.226	-1.736	-13,1
-18.103	-19.002	899	4,7
71.863	80.046	-8.183	-10,2
2.309	2.089	220	10,5
-3.650	-3.636	-14	-0,4
70.522	78.499	-7.977	-10,2
13.278	-37.300
-1.777	49.171
11	-146
11.512	11.725	-213	-1,8
-20.483	-21.979	1.496	6,8
-5.807	-6.198	391	6,3
4	6	-2	-33,3
-14.774	-16.446	1.672	10,2
55.748	62.053	-6.305	-10,2
-13.090	-168.702
1.777	-49.171
-11.313	-217.873	206.560	94,8
-1.479	-2.195	716	32,6
-6.138	28.564
-11	146
-6.149	28.710	-34.859
36.807	-129.305	166.112

1 Der Ausweis innerhalb des Nettobetriebsergebnisses wurde zum 31. Dezember 2020 geändert und die Vorjahresquartalszahlen wurden zur besseren Vergleichbarkeit angepasst. Wir verweisen auch auf die Ausführungen im Konzernanhang 2020 im Abschnitt "4. Neue Rechnungslegungsstandards und Ausweisänderungen".

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Umsatzerlöse von der Corona-Pandemie beeinflusst

Im Berichtszeitraum beliefen sich die Umsatzerlöse auf 104,9 Mio. €. Dies war auf vergleichbarer Basis ein Rückgang um 6,5% gegenüber der Vorjahresperiode (112,3 Mio. €) und auf die im Vergleich zum ers- ten Halbjahr 2020 längeren Schließungsphasen zurückzuführen. In unseren ausländischen Märkten sahen u. a. gesetzliche Regelungen das temporäre Aussetzen von Zahlungsverpflichtungen aus Mietver- hältnissen für die von den Schließungen betroffenen Mieter vor. Wei- tere im Wesentlichen pandemiebedingte Faktoren für den Rückgang der Umsatzerlöse sind Ausfälle von in Zahlungsschwierigkeiten geratenen Mietern, niedrigere Umsatzmieten sowie längere Nach- vermietungszeiten und höhere Leerstände.

Operative Centeraufwendungen über Vorjahr aufgrund höherer nicht umlegbarer Nebenkosten

Die operativen Centeraufwendungen des Berichtszeitraums von 15,0 Mio. €, die im Wesentlichen Centermanagement-Honorare, nicht umlagefähige Nebenkosten, Grundsteuern, Gebäudeversiche- rungen und Instandhaltungen umfassen, haben sich im Vergleich

zum Vorjahr­ um 13,1% erhöht. Ursache hierfür waren höhere leer- standsbedingte nicht umlegbare Nebenkosten, die trotz der umge- hend ­eingeleiteten Kostensenkungsmaßnahmen nicht vollständig kompensiert werden konnten.

Coronabedingte Wertberichtigungen belasten das erste Halbjahr

Die Wertberichtigungen und Ausbuchungen von Forderungen haben auch das erste Halbjahr 2021 mit 18,1 Mio. € (i. Vj. 19,0 Mio. €) deut- lich belastet. Die Höhe der Wertberichtigungen ist dabei abhängig vom aktuellen Stand der Verhandlungen mit den Mietern hinsicht- lich lockdownbedingter Mietreduzierungen sowie vom Zahlungs­ verhalten der Mieter.

Die Wertberichtigungen und Ausbuchungen von Forderungen des ersten Halbjahres berücksichtigen mit 14,0 Mio. € sowohl die bereits vertraglich vereinbarten Mietzugeständnisse als auch die erwarte- ten weiteren Mietzugeständnisse auf zum Bilanzstichtag bestehende Forderungen. Zusätzlich mussten insbesondere insolvenzbedingt For- derungen ausgebucht oder einzelwertberichtigt werden (4,1 Mio. €).

Sonstige betriebliche Erträge und Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Erträge, die im Wesentlichen aus der Auflösung von Rückstellungen, aus Erträgen aus in Vorjahren wertberichtigten Mietforderungen sowie aus Nachzahlungen im

Rahmen­ von Nebenkostenabrechnungen resultierten, beliefen sich auf 2,3 Mio. € und lagen damit leicht über dem Vorjahr. Die sons- tigen betrieblichen Aufwendungen, bei denen es sich größtenteils um ­allgemeine Kosten der Verwaltung und Personalkosten handelte, lagen mit 3,7 Mio. € auf Vorjahresniveau.

EBIT unterhalb des Vorjahres

Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) lag mit 70,5 Mio. € unter dem Vorjahr (78,5 Mio. €), was im Wesentlichen auf den corona­ bedingten Umsatzrückgang zurückzuführen ist.

Finanzergebnis ohne Bewertungseffekte verbessert

Das Finanzergebnis (ohne Bewertungsergebnis) lag mit -14,8 Mio. € über dem Vorjahr (-16,4 Mio. €).

Das at-equity Ergebnis (operativ) war auch im ersten Halbjahr 2021 wie bereits im Vergleichszeitraum durch coronabedingte Wertberich- tigungen auf Mietforderungen und Umsatzausfälle negativ belastet und lag mit 11,5 Mio. € nahezu auf Vorjahresniveau (11,7 Mio. €). Der Zinsaufwand der Konzerngesellschaften konnte um weitere 1,5 Mio. € gesenkt werden. Hier wirkten sich neben planmäßigen Tilgungen die günstigere Anschlussfinanzierung für die City-Arkaden Wuppertal positiv aus. Der den Kommanditisten zustehende Ergebnisanteil hat sich dem reduzierten EBIT entsprechend um 0,4 Mio. € verringert.

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