Deutsche EuroShop : Halbjahresfinanzbericht 2022 (ePaper - elektronische Zeitschrift)

H1 2022 / Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2022

WESENTLICHE KONZERNKENNZAHLEN

				01.01. -	01.01. -
Brief des Vorstands	in Mio. €	30.06.2022		30.06.2021		+/-
SEHR GEEHRTE AKTIONÄRINNEN	Umsatzerlöse	105,7		104,9		0,7 %
Nettobetriebsergebnis (NOI)	84,1		71,9		17,1 %
UND AKTIONÄRE, SEHR GEEHRTE
DAMEN UND HERREN,	EBIT		76,0		70,5		7,8 %
	EBT (ohne
das erste Halbjahr 2022 ist für die Deutsche EuroShop operativ gut	Bewertungsergebnis1)		64,7		55,7		16,1 %
und weiter stabil verlaufen. Die Umsatzerlöse stiegen auf vergleichba-	EPRA 2 Earnings	60,8		54,3		12,0 %
rer Basis um 0,7 % von 104,9 Mio. € auf 105,7 Mio. €. Das Nettobetriebs-
FFO	66,7		54,3		22,8 %
ergebnis (NOI) lag mit 84,1 Mio. € um 17,1 % über dem Vorjahresniveau
Konzernergebnis	46,2		36,8		25,5 %
und das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) verbesserte sich auf
			01.01. -	01.01. -
76,0 Mio. €. Der wesentliche Grund für diese operative Verbesserung
waren nachlassende Aus- und Nachwirkungen der Corona-Pandemie,	in €		30.06.2022		30.06.2021		+/-
die 2021 besonders stark zu Buche schlugen. In diesem Jahr sind lei-	EPRA 2 Earnings je Aktie		0,98		0,88		11,4 %
der mit dem Krieg in der Ukraine, vermehrten Lieferkettenproblemen	FFO je Aktie	1,08		0,88		22,7 %
und deutlich steigender Inflation neue Belastungsfaktoren aufgetreten,
Ergebnis je Aktie	0,75		0,60		25,0 %
die sich auf das Konsumklima auswirken.
Gewichtete Anzahl der aus-
Die Kundenfrequenzen waren im ersten Halbjahr 2022 erwartungs-	gegebenen Stückaktien	61.783.594		61.783.594		0,0 %
gemäß deutlich besser (+72 %) als im Vorjahreshalbjahr, das lange	in Mio. €	30.06.2022		31.12.2021		+/-
Lockdownphasen zu verzeichnen hatte. Im Vergleich mit dem von der
Eigenkapital 3	2.432,6		2.377,8		2,3 %
Pandemie unbeeinflussten ersten Halbjahr 2019 lagen die Besucher-
zahlen aber immer noch deutlich darunter (-24 %). Die Umsätze unse-	Verbindlichkeiten	1.888,6		1.901,0		-0,7 %
rer Mieter lagen von Januar bis Mai 2022 im Durchschnitt etwa bei
Bilanzsumme	4.321,2		4.278,8		1,0 %
89 % des Niveaus von 2019. Für die Collection Ratio, das Verhältnis von
EPRA 2 NTA	2.427,1		2.374,4		2,2 %
Zahlungseingängen zu Miet- und Nebenkostenforderungen gegenüber
EPRA 2 NTA je Aktie in €		39,29		38,43		2,2 %
den Mietern, registrierten wir mit 98 % nahezu das gewohnte Normal-
Eigenkapitalquote in % 3		56,3		55,6
niveau für vereinbarte Zahlungseingänge.
	LTV-Verhältnis in % 4	29,0		30,5
Das Ergebnis vor Steuern und Bewertung (EBT ohne Bewertung) stieg
LTV-Verhältnis (quotal) in % 4	31,7		33,3
in der ersten Jahreshälfte um 16,1 % auf 64,7 Mio. €. Das Konzern-
Liquide Mittel	377,8		328,8		14,9 %
ergebnis erhöhte sich ebenfalls deutlich um 25,5 % auf 46,2 Mio. €
1	inklusive des Anteils der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen
und auch die EPRA Earnings stiegen um 12,0 % auf 60,8 Mio. €. Die
	und assoziierten Unternehmen entfällt
um Bewertungs- und Sondereffekte bereinigten Funds from Ope-
2	European Public Real Estate Association
rations (FFO) lagen 12,4 Mio. € über dem Vorjahreshalbjahr bei nun	3	inklusive Fremdanteile am Eigenkapital
4	Loan to Value (LTV): Verhältnis Nettofinanzverbindlichkeiten (Finanzverbindlichkeiten
66,7 Mio. € (+22,8 %). Dies entspricht einem FFO pro Aktie von 1,08 €.
	abzüglich liquide Mittel) zu langfristigen Vermögenswerten (Investment Properties
Unsere Bilanzkennzahlen sind gut - auch nach mehr als zwei Jahren		und nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen). Der LTV (quotal) wird dabei auf Basis
	des Konzernanteils an den Tochter- und Gemeinschaftsunternehmen ermittelt.
01

H1 2022 / Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2022

Deutsche EuroShop AG

Main-Taunus-Zentrum, Sulzbach / Frankfurt

Pandemie. Die Eigenkapitalquote lag bei stabilen 56,3 % und der Loan to Value (LTV) bei niedrigen 29,0 %. Die Konzernliquidität belief sich zum Bilanzstichtag auf 377,8 Mio. €.

Gut erkennbar ist aus diesen Zahlen, dass unser operatives Geschäft die Pandemie nun allmählich hinter sich lässt und gut für die Zukunft aufgestellt ist. Gleiches gilt für die Finanzierung des Unternehmens: Wir haben alle für das Jahr 2022 anstehenden Anschlussfinanzierun- gen bereits abgeschlossen und werden damit den jährlichen Zinsauf- wand um weitere ca. 0,5 Mio. € reduzieren können. Für die einzige im Jahr 2023 anstehende Anschlussfinanzierung in Höhe von 209 Mio. € für das Main-Taunus-Zentrum hat sich die Gesellschaft bereits mit einem Bankenkonsortium auf ein Term Sheet geeinigt. Bis September 2025 stehen dann keine weiteren Anschlussfinanzierungen mehr an.

Eine Nachricht aus dem Portfolio: Für das Main-Taunus-Zentrum (MTZ), eines der größten und umsatzstärksten Shoppingcenter in Deutschland, haben wir kürzlich neue Investitionspläne veröffentlicht: Das MTZ soll um ein neues Highlight ergänzt werden und ein neues lebendiges und urbanes Zentrum mit einem hochwertigen, abwechs- lungsreichen Gastronomie- und Food-Angebot erhalten. Neu entste- hen sollen bis 2024 fünf freistehende Restaurantgebäude mit teils überdachten, teils offenen Terrassen, attraktiven begrünten Außen- flächen und anspruchsvoller Architektur. Der neue "Foodgarden" wird auf einer Fläche von rund 7.000 m² im Herzen des Shoppingcenters anstelle eines ehemaligen Warenhausgebäudes entstehen.

Der am 30. August 2022 stattfindenden ordentlichen Hauptversamm- lung haben Vorstand und Aufsichtsrat die Ausschüttung einer Dividende von knapp 61,8 Mio. € bzw. 1,00 € je Aktie für das Geschäftsjahr 2021 vorgeschlagen. Auf Basis der ersten sechs Monate 2022 bestäti- gen wir unsere Gesamtjahresprognose.

Im Juli haben sich Wilhelm Wellner und ich mit dem Aufsichtsrat ver- ständigt, dass wir nach der mittlerweile vollzogenen Übernahme durch Oaktree und CURA der Deutsche EuroShop nicht mehr langfris- tig für eine Fortsetzung der Zusammenarbeit als Vorstand zur Ver- fügung stehen. Nach 17 spannenden und schönen Jahren im Dienste der Deutsche EuroShop mit ihrer kleinen und effektiven Mannschaft, werde ich mich am 30. September verabschieden und danke für Ihr Vertrauen. Dem zukünftigen Vorstand wünsche ich viel Erfolg und Ihnen alles Gute sowie viel Spaß beim Shopping!

Hamburg, im August 2022

Olaf Borkers

02

H1 2022 / Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2022

Deutsche EuroShop AG

GRUNDLAGEN DES KONZERNS

ÜBERNAHMEANGEBOT

Am 23. Mai 2022 hat die Deutsche EuroShop mit der Hercules BidCo GmbH ("Bieterin"), München, eine Investmentvereinbarung hinsicht- lich eines freiwillig öffentlichen Übernahmeangebotes über den Erwerb sämtlicher nicht unmittelbar von der Bieterin gehaltenen Aktien an der Deutsche EuroShop AG gegen Zahlung einer Gegen- leistung abgeschlossen. Das Übernahmeangebot wurde von der Bieterin am 9. Juni 2022 veröffentlicht. Vorstand und Aufsichtsrat unterstützen das Übernahmeangebot in ihrer am 21. Juni 2022 ver- öffentlichten schriftlich begründeten Stellungnahme (www.deut- sche-euroshop.de/ Uebernahmeangebot).

Die Annahmefrist für das Angebot der Bieterin an die Aktionäre der Deutsche EuroShop endete am 7. Juli 2022. Die Bieterin hat am 8. Juli 2022 bekanntgegeben, dass die vorab definierte Min- destannahmeschwelle überschritten wurde und auch alle weite- ren Angebotsbedingungen eingetreten sind. Zum Ende des fina- len Andienungszeitraumes (Ende Juli) hielt die Bieterin mittel- und unmittelbar 84,38 % der Aktien an der Deutsche EuroShop AG.

Der neue Mehrheitsaktionär hat sich verpflichtet, den Vorstand bei der weiteren Umsetzung der Geschäftsstrategie der Deutsche EuroShop strategisch und finanziell zu unterstützen. Des Weiteren unterstützt die Bieterin die Bestrebungen der Deutsche EuroShop ihr Portfolio zu optimieren, u. a. durch Straffung der Portfoliostruk- tur und der Aufwertung des Portfolios durch den Erwerb von Shop- pingcenter Beteiligungen, die bisher gemeinsam mit Mitgesellschaf- tern gehalten werden. Ferner beabsichtigt die Bieterin, mit Vorstand und Aufsichtsrat der Deutsche EuroShop hinsichtlich der Optimie- rung ihrer Kapitalstruktur zusammenzuarbeiten, um die künftige Dividendenfähigkeit zu steigern und die Fremdfinanzierungsquote der Deutsche EuroShop auf 50 % bis 60 % zu erhöhen.

GESCHÄFTSMODELL DES KONZERNS

Die Deutsche EuroShop ist eine Aktiengesellschaft nach deut- schem Recht. Der Sitz der Gesellschaft ist in Hamburg. Die Deut- sche EuroShop ist Deutschlands einzige Aktiengesellschaft, die ausschließlich in Shoppingcenter an erstklassigen Standorten investiert. Zum Immobilienportfolio gehören 21 Einkaufszentren in Deutschland, Österreich, Polen, Ungarn und Tschechien. Die ausge- wiesenen Umsätze erzielt der Konzern aus den Mieterlösen der ver- mieteten Flächen in den Einkaufszentren.

Die Einkaufszentren werden von eigenständigen Gesellschaf- ten gehalten, über die die Deutsche EuroShop an zwölf Shopping- centern zu 100 % und an neun Shoppingcentern mit 50 % bis 75 % beteiligt ist. Das operative Management der Einkaufszentren ist an externe Dienstleister im Rahmen von Geschäftsbesorgungsverträ- gen vergeben.

Konzernführende Gesellschaft ist die Deutsche EuroShop AG. Sie ist verantwortlich für Unternehmensstrategie, Portfolio- und Risi- komanagement, Finanzierung und Kommunikation. Der Deutsche EuroShop-Konzern ist zentral und in einer personell schlanken Struktur organisiert.

Das Grundkapital betrug zum 30. Juni 2022 61.783.594 € und war in 61.783.594 nennwertlose Namensaktien eingeteilt. Der rechnerische Anteil einer Aktie am Grundkapital beträgt 1,00 €.

ZIELE UND STRATEGIE

Die Unternehmensführung konzentriert sich auf Investments in qua- litativ hochwertige Shoppingcenter in Innenstadtlagen und an eta- blierten Standorten, die das Potenzial für eine dauerhaft stabile Wertentwicklung haben. Die Erwirtschaftung eines hohen Liqui- ditätsüberschusses aus der Vermietung der Shoppingcenter, der zu einem wesentlichen Teil als jährliche Dividende an die Aktio- näre ausgeschüttet werden kann, ist ein wichtiges Anlageziel. Dazu investiert die Gesellschaft ihr Kapital nach dem Grundsatz der Risi- kostreuung in Shoppingcenter in verschiedenen europäischen Regi- onen; den Schwerpunkt bildet Deutschland. Indexierte und umsatz- gebundene Gewerbemieten gewährleisten die gewünschte hohe Rentabilität.

Mit bis zu zehn Prozent des Eigenkapitals kann sich die Gesellschaft im Rahmen von Joint Ventures an Shoppingcenter-Projektentwick- lungen im Frühstadium beteiligen.

Die Finanzierung neuer Investments soll in einem ausgewogenen Verhältnis zueinander stehen, und der Fremdfinanzierungsanteil im Konzern 55 % dauerhaft nicht übersteigen. Grundsätzlich werden Zinssätze bei der Aufnahme oder Prolongation von Darlehen lang- fristig gesichert. Ziel ist es, die Duration (durchschnittliche Zinsbin- dungsdauer) bei über fünf Jahren zu halten.

Aufgrund der neuen Eigentümerstruktur wird es in den kommen- den Monaten zu einer Überarbeitung der Ziele und Strategie der Deutsche EuroShop AG kommen, über die wir dann zeitnah berich- ten werden.

03

H1 2022 / Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2022

Deutsche EuroShop AG

STEUERUNGSSYSTEM

Der Vorstand der Deutsche EuroShop AG leitet das Unternehmen nach den aktienrechtlichen Bestimmungen und einer Geschäfts- ordnung. Die Aufgaben, Verantwortlichkeiten und Geschäftsver- fahren des Vorstands sind in einer Geschäftsordnung sowie einem Geschäftsverteilungsplan festgelegt.

Aus den Zielen, eine dauerhaft stabile Wertentwicklung der Shop- pingcenter zu erreichen und einen hohen Liquiditätsüberschuss aus deren langfristiger Vermietung zu erwirtschaften, leiten sich die

Steuerungsgrößen (Leistungsindikatoren) ab. Dies sind Umsatz, EBIT (Earnings before Interest and Taxes), EBT (Earnings before Taxes) ohne Bewertungsergebnis und FFO (Funds from Operations).

Aufgrund der coronabedingt höheren Mietausfälle und Mietaußen- stände haben diese Steuerungskennzahlen aktuell teilweise nur eine eingeschränkte Aussagekraft, so dass bis auf Weiteres die Collection Ratio ergänzend zu Steuerungszwecken genutzt wird. Die Collection Ratio misst das Verhältnis von Zahlungseingängen zu Miet- und Nebenkostenforderungen gegenüber den Mietern.

WIRTSCHAFTSBERICHT

GESAMTWIRTSCHAFTLICHE UND BRANCHEN­ SPEZIFISCHE RAHMENBEDINGUNGEN

Trotz schwieriger weltwirtschaftlicher Rahmenbedingungen ist die deutsche Wirtschaft im ersten Halbjahr leicht gewachsen. Dabei haben insbesondere der Krieg in der Ukraine und die immer noch anhaltende Corona-Pandemie die bereits bestehenden Verwerfun- gen wie gestörte Lieferketten und steigende Löhne nochmals ver- stärkt. Der private Konsum profitierte zwar auf der einen Seite von den Lockerungen der Corona-Maßnahmen, auf der anderen Seite sorgten die steigenden Preise für Zurückhaltung. In Deutschland, dem Hauptmarkt der Deutsche EuroShop, hat das Bruttoinlandspro- dukt (BIP) - nach einem 0,8-prozentigem Anstieg im Auftaktquar- tal 2022 - im zweiten Quartal stagniert. Im Vorjahresvergleich war das BIP im zweiten Quartal 2022 preisbereinigt 1,5 % höher als im zweiten Quartal 2021, in dem die deutsche Wirtschaft von den Aus- wirkungen der dritten Welle der Corona-Pandemie deutlich betrof- fen war. Preis- und kalenderbereinigt betrug das BIP-Wachstum des zweiten Quartals 2022 im Vorjahresvergleich 1,4 %. Die Arbeitslo- senquote lag Ende Juni 2022 bei 5,2 % (Ende Juni 2021: 5,7 %).

Seit Beginn des Krieges in der Ukraine Ende Februar 2022 hat sich die Stimmung der Verbraucher in Deutschland massiv eingetrübt. Im Juni konnte hier eine leichte Trendwende erzielt werden, indem die Verbraucherstimmung das Niveau von April wieder erreichen konnte. Trotz dieses Anstieges weist das Konsumbarometer immer noch einen deutlich geringeren Wert als im Vorjahresmonat auf. Auch bei der Konjunkturerwartung konnte im Juni eine Verbesse- rung festgestellt werden, sie liegt aber weiterhin in einem negativen Bereich. Bei den Einkommenserwartungen zeigt sich etwas Optimis- mus. Bei der Anschaffungsneigung hält der bisherige Negativtrend an. Im Juni wies dieser Wert einen neuen Allzeittiefstand auf. Dabei verschieben sich die Verbraucherinteressen ein Stück weiter weg von "Anschaffungen" zum "Sparen".

Gemäß Statistischem Bundesamt stiegen die deutschen Einzelhan- delsumsätze insgesamt in den ersten sechs Monaten 2022 real um 0,7 %. Der Einzelhandel mit Nicht-Lebensmitteln hat das erste Halb- jahr trotz hoher Inflation, Coronakrise sowie dem Ukraine-Krieg mit einem Plus von 5,8 % beendet.

Wesentlich für das Wachstum war dabei der Handel mit Textilien, Bekleidung, Schuhen und Lederwaren (+69,1 %), der in der Vorjah- resperiode stark unter Lockdown-Maßnahmen litt. Der Internet- und Versandhandel verlor im selben Zeitraum real 11,3 %. Im Juni 2022 verzeichnete der Einzelhandel dabei einen Umsatzeinbruch. Der Einzelhandel mit Nicht-Lebensmitteln verlor im Juni 2022 gegen- über dem Vormonat einen realen Umsatz von -3,3 %. Besonders der Handel mit Textilien, Bekleidung, Schuhen und Lederwaren konnte den positiven Trend des bisherigen Jahresverlaufs nicht fortsetzen und erzielte ein deutliches Minus von 5,4 % zum Vormonat und von 10,1 % zum Vorjahresmonat. Im Vergleich zum Juni 2019 liegt der Umsatz noch 13,6 % unter dem Niveau vor der Corona-Pandemie. Auch der Internet- und Versandhandel verbuchte gegenüber dem Vormonat einen Umsatzrückgang von 3,8 % und liegt deutlich unter dem Wert des Vorjahresmonats (-15,1 %). Im Vergleich zum Juni 2019 liegt der Umsatz hier aber noch 22,3 % über dem Niveau vor der Corona-Pandemie.

04

H1 2022 / Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2022

Deutsche EuroShop AG

ERTRAGSLAGE

in T€

Umsatzerlöse

Grundstücksbetriebs- und -verwaltungskosten

Wertberichtigung und Ausbuchung von Forderungen

NOI

Sonstige betriebliche Erträge Sonstige betriebliche Aufwendungen

EBIT

At-equity-Ergebnis

Bewertungsergebnis (at-equity)

Latente Steuern (at-equity)

At-equity-Ergebnis (operativ)

Zinsaufwendungen

Kommanditisten zustehende Ergebnisanteile Übriges Finanzergebnis Finanzergebnis (ohne Bewertungsergebnis) EBT (ohne Bewertungsergebnis)

Bewertungsergebnis

Bewertungsergebnis (at-equity)

Bewertungsergebnis (mit at-equity) Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

Latente Steuern

Latente Steuern (at-equity)

Latente Steuern (mit at-equity)

KONZERNERGEBNIS

		Veränderung
01.01. - 30.06.2022	01.01. - 30.06.2021	+/-	in %
105.691	104.928	763	0,7
-16.155	-14.962	-1.193	-8,0
-5.404	-18.103	12.699	70,1
84.132	71.863	12.269	17,1
2.480	2.309	171	7,4
-10.570	-3.650	-6.920	-189,6
76.042	70.522	5.520	7,8
13.749	13.278
951	-1.777
53	11
14.753	11.512	3.241	28,2
-18.066	-20.483	2.417	11,8
-8.045	-5.807	-2.238	-38,5
45	4	41	1.025,0
-11.313	-14.774	3.461	23,4
64.729	55.748	8.981	16,1
-7.255	-13.090
-951	1.777
-8.206	-11.313	3.107	27,5
-3.900	-1.479	-2.421	-163,7
-6.385	-6.138
-53	-11
-6.438	-6.149	-289	-4,7
46.185	36.807	9.378	25,5

Umsatzerlöse auf Vorjahresniveau

Im Gegensatz zum Vorjahr, welches maßgeblich von behördlich angeordneten Geschäftsschließungen betroffen war, konnten im ersten Halbjahr 2022 alle unsere Mieter ihre Geschäfte öffnen. Die für die Schließungsphasen im ersten Halbjahr 2021 gewährten Miet- zugeständnisse finden sich im Wesentlichen in der Position "Wertbe- richtigung und Ausbuchung von Forderungen" des Vorjahres wieder und nur zu einem kleinen Anteil in den Umsatzerlösen. Daher sind die Umsatzerlöse mit 105,7 Mio. € etwa auf Vorjahresniveau. Die ins- besondere im ersten Quartal 2022 weiterhin geltenden Schutzmaß- nahmen und anhaltenden Auswirkungen der Corona-Pandemie wie Ausfälle von in Zahlungsschwierigkeiten geratenen Mietern, nied- rigere Umsatzmieten sowie längere Nachvermietungszeiten und höhere Leerstände bedingen, dass die Umsatzerlöse weiterhin von ihrem Vor-Pandemie-Niveau entfernt sind.

Operative Centeraufwendungen über Vorjahr aufgrund höherer nicht umlegbarer Nebenkosten

Die operativen Centeraufwendungen des Berichtszeitraums von 16,2 Mio. €, die im Wesentlichen Centermanagement-Honorare, nicht umlagefähige Nebenkosten, Grundsteuern, Gebäudeversiche- rungen und Instandhaltungen umfassen, haben sich im Vergleich zum Vorjahr um 8,0 % erhöht. Ursache hierfür waren höhere leer- standsbedingte nicht umlegbare Nebenkosten sowie nachgeholte Instandhaltungsmaßnahmen.

05