Deutsche EuroShop : Quartalsmitteilung 3M 2022 (ePaper - elektronische Zeitschrift)

3M 2022 / Quartalsmitteilung zum 31. März 2022

Brief des Vorstands

SEHR GEEHRTE AKTIONÄRINNEN

UND AKTIONÄRE, SEHR GEEHRTE DAMEN UND HERREN,

Deutsche EuroShop AG

WESENTLICHE KONZERNKENNZAHLEN

nach zwei Geschäftsjahren, die maßgeblich von den Auswirkungen				01.01. -	01.01. -
in Mio. €	31.03.2022		31.03.2021		+/-
der Pandemie geprägt waren, sind wir zuversichtlich, dass 2022 in
Umsatzerlöse	52,1		51,9		0,3 %
einem viel geringeren Ausmaß betroffen sein wird. Wir erwarten ein
Nettobetriebsergebnis (NOI)	40,4		32,5		24,0 %
Übergangsjahr zu einer neuen Normalität - operativ ebenso wie im
Umgang mit dem Coronavirus. Verlässliche Prognosen sind aber	EBIT		39,3		31,4		24,9 %
schwierig. Für Unsicherheit sorgt der Krieg in der Ukraine.	EBT (ohne
	Bewertungsergebnis1)		33,4		23,7		40,8 %
Im März 2022 haben wir recht erfreuliche Lockerungen der Corona-	EPRA 2 Earnings	31,3		23,1		35,5 %
Regelungen in unseren Auslandsmärkten gesehen. In Polen, der Tsche-
FFO	31,3		22,5		39,1 %
chischen Republik sowie in Ungarn gibt es aktuell fast keine Beschrän-
Konzernergebnis	24,5		22,3		9,9 %
kungen mehr. Auch die Maskenpflicht wurde dort abgeschafft, während
			01.01. -	01.01. -
sie in Österreich Anfang März wieder eingeführt wurde. In Deutschland
ist die Situation seit Anfang April landesweit weitestgehend gelockert,	in €		31.03.2022		31.03.2021		+/-
eine Maskenpflicht gibt es nur noch im öffentlichen Personennahver-	EPRA 2 Earnings je Aktie		0,51		0,37		37,8 %
kehr sowie in Altersheimen und Krankenhäusern.	FFO je Aktie	0,51		0,36		41,7 %
In Bezug auf die Kundenfrequenzen war das erste Quartal erwar-	Ergebnis je Aktie	0,40		0,36		11,1 %
Gewichtete Anzahl der aus-
tungsgemäß deutlich besser (+100 %) als das Vorjahresquartal, das
gegebenen Stückaktien	61.783.594		61.783.594		0,0 %
weitgehende Lockdownphasen zu verzeichnen hatte. Verglichen mit
dem von der Pandemie unbeeinflussten ersten Quartal 2019 lagen	in Mio. €	31.03.2022		31.12.2021		+/-
die Besucherzahlen bei ca. 70 %. Die Menschen genießen die wieder-
Eigenkapital 3	2.408,9		2.377,8		1,3 %
gewonnene Einkaufsfreiheit und eine gewisse Normalität. Sie kehren
in die Innenstädte, Einkaufszentren und Geschäfte zurück.	Verbindlichkeiten	1.892,0		1.901,0		-0,5 %
	Bilanzsumme	4.300,9		4.278,8		0,5 %
Die Umsätze unserer Mieter lagen im ersten Quartal im Durchschnitt
Eigenkapitalquote in % 3	56,0		55,6
etwa bei 83 % des Niveaus von 2019. Für die Collection-Ratio, das
LTV-Verhältnis in % 4		29,7		30,5
Verhältnis von Zahlungseingängen zu Miet- und Nebenkostenfor-
LTV-Verhältnis (quotal) in % 4		32,4		33,3
derungen gegenüber den Mietern, registrierten wir wieder fast das
gewohnte Normalniveau für die vereinbarten Zahlungseingänge,	Liquide Mittel	356,6		328,8		8,4 %
genau genommen 99 %. Das sind erfreuliche Entwicklungen in unse-
1	inklusive des Anteils der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen
rem operativen Geschäft.		und assoziierten Unternehmen entfällt
	2	European Public Real Estate Association
	3	inklusive Fremdanteile am Eigenkapital
Diese Entwicklungen zeigen sich auch in den Finanzkennzahlen des	4	Loan to Value (LTV): Verhältnis Nettofinanzverbindlichkeiten (Finanzverbindlichkeiten
ersten Quartals: Während der Umsatz nur leicht (+0,3 %) auf 52,1 Mio. €		abzüglich liquide Mittel) zu langfristigen Vermögenswerten (Investment Properties
	und nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen). Der LTV (quotal) wird dabei auf Basis
zulegte, stiegen das Nettobetriebsergebnis (40,4 Mio. €, +24,0 %) und
	des Konzernanteils an den Tochter- und Gemeinschaftsunternehmen ermittelt.
01

3M 2022 / Quartalsmitteilung zum 31. März 2022

Deutsche EuroShop AG

das EBIT (39,3 Mio. €, +24,9 %) gegenüber dem Vorjahresquartal signi- fikant an, da wir deutlich geringere Wertberichtigungen auf Mietforde- rungen vornehmen mussten. Unser Ergebnis vor Steuern und Bewer- tung (EBT ohne Bewertung) erhöhte sich um 40,8 % auf 33,4 Mio. € und die EPRA Earnings um 35,5 % auf 31,3 Mio. €. Die um Bewertungs- und Sondereffekte bereinigten FFO lagen mit gleichfalls 31,3 Mio. € um 39,1 % über dem Vorjahr. Die Konzernliquidität stieg seit Jahresende 2021 von 328,8 Mio. € auf 356,6 Mio. € an.

Für das laufende Geschäftsjahr erwarten wir einen FFO von 1,95 bis 2,05 € je Aktie. Im Vergleich zu den Zeiten vor Corona haben wir etwas vorsichtigere Annahmen zu Mietausfällen getroffen und gehen bei dieser Prognose davon aus, dass die Pandemie-Situation ohne weitere Geschäftsschließungen oder signifikante Einschrän- kungen des Centerbetriebs nachhaltig unter Kontrolle gebracht wer- den kann. Der Krieg in der Ukraine kann sich belastend auf Konsum- verhalten, Lieferketten und letztlich unser Geschäft auswirken. In unserer Prognose wird das bisher nicht reflektiert, da mögliche Aus- wirkungen noch nicht quantifizierbar sind.

Wir bleiben optimistisch und sehen die Deutsche EuroShop solide auf- gestellt. Wir sind Wandel gewohnt und wissen damit umzugehen. Die Nachwirkungen der Corona-Pandemie werden uns noch einige Zeit beschäftigen. Wir würden uns freuen, wenn Sie uns weiterhin beglei- ten, und danken für Ihr Vertrauen.

Unserem derzeit aus gesundheitlichen Gründen pausierendem Vor- stand Wilhelm Wellner wünschen wir eine schnelle Genesung und freuen uns auf seine Rückkehr im vierten Quartal.

Hamburg, im Mai 2022

Olaf Borkers

ERTRAGSLAGE

in T€

Umsatzerlöse

Grundstücksbetriebs- und -verwaltungskosten

Wertberichtigung und Ausbuchung von Forderungen

NOI

Sonstige betriebliche Erträge Sonstige betriebliche Aufwendungen

EBIT

At-equity-Ergebnis

Bewertungsergebnis (at-equity)

Latente Steuern (at-equity)

At-equity-Ergebnis (operativ)

Zinsaufwendungen

Kommanditisten zustehende Ergebnisanteile Übriges Finanzergebnis Finanzergebnis (ohne Bewertungsergebnis) EBT (ohne Bewertungsergebnis)

Bewertungsergebnis

Bewertungsergebnis (at-equity)

Bewertungsergebnis (mit at-equity) Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

Latente Steuern

Latente Steuern (at-equity)

Latente Steuern (mit at-equity)

KONZERNERGEBNIS

			Veränderung
01.01. - 31.03.2022	01.01. - 31.03.2021	+/-	in %
52.061		51.904	157	0,3
-8.245		-7.499	-746	-9,9
-3.457		-11.868	8.411	70,9
40.359		32.537	7.822	24,0
1.693		784	909	115,9
-2.773		-1.878	-895	-47,7
39.279		31.443	7.836	24,9
6.917	4.388
231	357
-28	11
7.120		4.756	2.364	49,7
-9.095		-10.205	1.110	10,9
-3.943		-2.293	-1.650	-72,0
13		2	11	550,0
-5.905		-7.740	1.835	23,7
33.374		23.703	9.671	40,8
-3.216	2.843
-231	-357
-3.447		2.486	-5.933	-
-2.113		-1.221	-892	-73,1
-3.300	-2.635
28	-11
-3.272		-2.646	-626	-23,7
24.542		22.322	2.220	9,9
02

3M 2022 / Quartalsmitteilung zum 31. März 2022

Umsatzerlöse auf Vorjahresniveau

Im Gegensatz zum Vorjahr, welches maßgeblich von behördlich angeordneten Geschäftsschließungen betroffen war, konnten in den ersten drei Monaten 2022 alle unsere Mieter ihre Geschäfte öff- nen. Die für die Schließungsphasen im ersten Quartal 2021 gewähr- ten Mietzugeständnisse finden sich im Wesentlichen in der Position "Wertberichtigung und Ausbuchung von Forderungen" des Vorjahres wieder und nur zu einem kleinen Anteil in den Umsatzerlösen. Daher sind die Umsatzerlöse mit 52,1 Mio. € etwa auf Vorjahresniveau. Die im ersten Quartal 2022 weiterhin geltenden Schutzmaßnahmen und anhaltenden Auswirkungen der Corona-Pandemie wie Ausfälle von in Zahlungsschwierigkeiten geratenen Mietern, niedrigere Umsatz- mieten sowie längere Nachvermietungszeiten und höhere Leer- stände bedingen, dass die Umsatzerlöse weiterhin von ihrem Vor- Pandemie-Niveau entfernt sind.

Operative Centeraufwendungen über Vorjahr

Die operativen Centeraufwendungen des Berichtszeitraums von 8,2 Mio. €, die im Wesentlichen Centermanagement-Honorare, nicht umlagefähige Nebenkosten, Grundsteuern, Gebäudeversicherungen und Instandhaltungen umfassen, haben sich im Vergleich zum Vor- jahr um 9,9 % erhöht. Ursache hierfür waren höhere leerstandsbe- dingte nicht umlegbare Nebenkosten.

Erforderliche Wertberichtigungen rückläufig

Die Wertberichtigungen und Ausbuchungen von Forderungen berücksichtigten im Vorjahr den wesentlichen Teil der vereinbar- ten und erwarteten Mietzugeständnisse zur Abmilderung der wirt- schaftlichen Folgen der weitreichenden Geschäftsschließungen Anfang 2021. Des Weiteren mussten sowohl im Vorjahresquartal als auch im ersten Quartal 2022 ausfallgefährdete Forderungen wertberichtigt und Forderungen insolvenzbedingt ausgebucht wer- den. Insgesamt haben sich die erforderlichen Wertberichtigungen und Ausbuchungen von Forderungen im Vergleich zum Vorjahr von 11,9 Mio. € auf 3,5 Mio. € reduziert.

Sonstige betriebliche Erträge und Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Erträge, die im Wesentlichen aus der Auflösung von Rückstellungen, aus Erträgen aus in Vorjahren wert- berichtigten Mietforderungen sowie aus Nachzahlungen im Rah- men von Nebenkostenabrechnungen resultierten, beliefen sich auf 1,7 Mio. € und lagen damit über dem Vorjahr. Die sonstigen betrieb- lichen Aufwendungen, bei denen es sich größtenteils um allgemeine Kosten der Verwaltung und Personalkosten handelte, lagen mit 2,8 Mio. € - insbesondere aufgrund höherer Beratungsaufwendun- gen - über der Vorjahresperiode.

Deutsche EuroShop AG

EBIT deutlich oberhalb des Vorjahres

Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) lag mit 39,3 Mio. € deut- lich über dem Vorjahr (31,4 Mio. €), was im Wesentlichen auf die im Vorjahr für die Schließungsphasen gewährten höheren Mietzuge- ständnisse zurückzuführen war.

Finanzergebnis ohne Bewertungseffekte verbessert

Das Finanzergebnis (ohne Bewertungsergebnis) hat sich mit -5,9 Mio. € gegenüber dem Vorjahr (i. Vj. -7,7 Mio. €) verbessert.

Das at-equity Ergebnis (operativ) hat sich insbesondere aufgrund coronabedingt höherer Wertberichtigungen auf Mietforderungen und Umsatzausfälle im Vorjahr um 2,4 Mio. € auf 7,1 Mio. € erhöht. Der Zinsaufwand der Konzerngesellschaften konnte um weitere 1,1 Mio.€ gesenkt werden. Hier wirkten sich neben planmäßigen Tilgungen insbesondere die mit niedrigeren Zinssätzen vereinbar- ten Anschlussfinanzierungen für das Billstedt-Center und die City- Galerie Wolfsburg positiv aus. Der den Kommanditisten zustehende Ergebnisanteil hat sich aufgrund des verbesserten EBIT um 1,7 Mio.€ auf 3,9 Mio. € erhöht.

EBT (ohne Bewertungsergebnis) steigt deutlich

Das verbesserte EBIT und at-equity Ergebnis sowie die weiter gesenkten Zinsaufwendungen führten zu einer deutlichen Stei- gerung des EBT (ohne Bewertungsergebnis) von 23,7 Mio. € auf 33,4 Mio. € (+40,8 %).

Bewertungsergebnis des Vorjahres von

Sondereffekt positiv beeinflusst

Das Bewertungsergebnis im Vorjahr in Höhe von 2,5 Mio. € beinhal- tete auch die Aufwertung eines unbebauten und aktuell ungenutzten Grundstücks in Höhe von 4,0 Mio. €, der sich auf Basis eines erhal- tenen ersten Ankaufsangebotes ergeben hatte. Im ersten Quartal 2022 beinhaltet das Bewertungsergebnis nur Investitionskosten, die in unseren Bestandsobjekten (einschließlich des at-equity Anteils) angefallen sind.

Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

Die Steuern vom Einkommen und Ertrag haben sich auf 2,1 Mio. € (i. Vj. 1,2 Mio. €) infolge der verbesserten Ergebnisse erhöht. Die laten- ten Steuern, die im Wesentlichen aus der planmäßigen Abschrei- bung der Steuerbilanzwerte unseres Immobilienvermögen resultier- ten, machten 3,3 Mio. € (i. Vj. 2,6 Mio. €) aus.

EPRA Earnings und Konzernergebnis über Vorjahr

Die EPRA Earnings, die das Bewertungsergebnis ausklammern, haben sich insbesondere aufgrund der im Vorjahr höheren Wertbe- richtigungen auf Mietforderungen auf 31,3 Mio. € bzw. 0,51 € je Aktie erholt. Das Konzernergebnis lag mit 24,5 Mio. € um 2,2 Mio. € ober- halb der Vergleichsperiode (22,3 Mio. €) und das Ergebnis je Aktie erhöhte sich von 0,36 € auf 0,40 €.

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3M 2022 / Quartalsmitteilung zum 31. März 2022

Deutsche EuroShop AG

EPRA EARNINGS

		01.01. - 31.03.2022		01.01. - 31.03.2021
		in T€ je Aktie in €		in T€ je Aktie in €
Konzernergebnis		24.542	0,40	22.322	0,36
Bewertungsergebnis
Investment
Properties1		3.447		0,06		-2.486		-0,04
Latente Steueranpas-
sungen gemäß EPRA 2		3.272		0,05		3.290		0,05
EPRA EARNINGS		31.261	0,51	23.126	0,37
Gewichtete Anzahl
der ausgegebenen
Stückaktien			61.783.594			61.783.594

1. inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt
2. betreffen latente Steuern auf Investment Properties und derivative Finanzinstrumente

Entwicklung der Funds From Operations (FFO)

Die Funds From Operations (FFO) dienen der Finanzierung unserer laufenden Investitionen in Bestandsobjekte, der planmäßigen Til- gung unserer langfristigen Bankdarlehen sowie als Basis für Divi- dendenausschüttungen. Wesentliche Einmaleffekte, die nicht zur operativen Tätigkeit des Konzerns gehören, werden bei der Ermitt- lung der FFO eliminiert. Die FFO erhöhten sich von 22,5 Mio. € auf 31,3 Mio. € bzw. von 0,36 € auf 0,51 € je Aktie.

FUNDS FROM OPERATIONS

		01.01. - 31.03.2022		01.01. - 31.03.2021
		in T€ je Aktie in €		in T€ je Aktie in €
Konzernergebnis		24.542	0,40	22.322	0,36
Bewertungsergebnis
Investment
Properties 1		3.447		0,06		-2.486		-0,04
Latente Steuern 1		3.272		0,05		2.646		0,04
FFO		31.261	0,51	22.482	0,36
Gewichtete Anzahl
der ausgegebenen
Stückaktien			61.783.594			61.783.594

1 inklusive des Anteils der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt

UMSATZ		EBIT		EBT *		FFO JE AKTIE
in Mio. €		in Mio. €		in Mio. €		in €
51,9	52,1						0,51
			39,3			0,36
		31,4			33,4
				23,7
	0,3 %		24,9 %		40,8 %		41,7 %
3M 2021	3M 2022	3M 2021	3M 2022	3M 2021	3M 2022	3M 2021	3M 2022

*  ohne Bewertungsergebnis

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3M 2022 / Quartalsmitteilung zum 31. März 2022

Deutsche EuroShop AG

FINANZ- UND VERMÖGENSLAGE

VERMÖGENS- UND LIQUIDITÄTSSITUATION

Die Bilanzsumme des Deutsche-EuroShop-Konzerns erhöhte sich gegenüber dem letzten Bilanzstichtag leicht um 22,1 Mio. € auf 4.300,9 Mio. €.

COLLECTION RATIO *

in %

Die Collection Ratio, die das Verhältnis von Zahlungseingängen zu Miet- und Nebenkostenforderungen gegenüber den Mietern darstellt, hat sich coronabedingt im Jahr 2021 und bis Ende April 2022 in den einzelnen Monaten wie folgt entwickelt (Anpassungen aus verein- barten Mietreduzierungen wurden dabei bereits berücksichtigt):

	Q1 2021		Q2 2021		Q3 2021		Q4 2021	Q1 2022		Q2 2022
	89 %		93 %		99 %			98 %		99 %
				99	99	100	99	100	100	100	96	96
90		92	91	95					96
89
88

Jan. Feb. Mrz.

Apr. Mai Jun.

Jul. Aug. Sep.

Okt. Nov. Dez.

Jan. Feb. Mrz.

Apr.

*  nach Mietreduzierungen

Die Verbesserung der Collection Ratio bedingte, dass die Forderun- gen des Konzerns (nach Wertberichtigungen) sich um 3,0 Mio. € auf 19,7 Mio. € (i. Vj. 22,8 Mio. €) reduziert haben. Die Liquidität des Kon- zerns verbesserte sich gegenüber dem letzten Bilanzstichtag um 27,7 Mio. € auf 356,6 Mio. €.

Eigenkapitalquote bei 56,0 %

Die Eigenkapitalquote (inkl. der Anteile von Fremdgesellschaf- tern) von 56,0 % war gegenüber dem letzten Bilanzstichtag (55,6 %) nahezu unverändert und weiterhin auf einem sehr soliden Niveau.

Verbindlichkeiten

Die kurz- und langfristigen Finanzverbindlichkeiten lagen zum

1. März 2022 mit 1.499,6 Mio. € aufgrund von planmäßigen Tilgun- gen um 2,5 Mio. € unter dem Stand zum Jahresende 2021. Wir sind in fortgeschrittenen Verhandlungen mit Banken für die anstehen- den Refinanzierungen der Jahre 2022 und 2023. Über die möglichen Auswirkungen der pandemiebedingten Geschäftsschließungen und deren Nachwirkungen auf unsere Finanzkennzahlen und Kreditau- flagen tauschen wir uns regelmäßig mit unseren Banken aus. Zum

1. März 2022 wurden alle Kreditauflagen eingehalten.

Die langfristigen passiven latenten Steuern stiegen infolge weite- rer Zuführungen um 4,7 Mio. € auf 337,7 Mio. € an. Die übrigen kurz- und langfristigen Verbindlichkeiten und Rückstellungen reduzierten sich um 11,1 Mio. €.

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