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MarketScreener Homepage  >  Aktien  >  Xetra  >  Deutsche Industrie REIT-AG    JB7   DE000A2G9LL1

DEUTSCHE INDUSTRIE REIT-AG

(JB7)
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Deutsche Industrie REIT : Financial Statements 2019/2020 (HGB, in German)

18.12.2020 | 17:25

Deutsche Industrie REIT-AG

Jahresabschluss für das Geschäftsjahr

vom 1. Oktober 2019 bis 30. September 2020

Inhaltsverzeichnis

  1. Lagebericht für das Geschäftsjahr 2019/2020
  1. Jahresabschluss
    Bilanz zum 30. September 2020
    Gewinn- und Verlustrechnung 01.10.2019-30.09.2020 Kapitalflussrechnung
    Eigenkapitalspiegel Anlagenspiegel Anhang
  1. Bestätigungsvermerk des unabhängigen Einzelabschlussprüfers

2

  1. Lagebericht für das Geschäftsjahr 2019/2020

3

Deutsche Industrie REIT-AG, Rostock

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2019/2020

Inhaltsverzeichnis

1.

Grundlagen der Deutsche Industrie REIT-AG ............................................................................

2

1.1

Geschäftsmodell und Strategie .............................................................................................................................

2

1.2

Struktur und Steuerungssystem ...........................................................................................................................

2

1.3

Forschung und Entwicklung .................................................................................................................................

3

2.

Wirtschaftsbericht ........................................................................................................................

4

2.1

Gesamtwirtschaftliche Entwicklung .....................................................................................................................

4

2.2

Entwicklung am Deutschen Light Industrial Immobilienmarkt...........................................................................

5

2.3

Geschäftsverlauf ....................................................................................................................................................

7

2.4

Vermögens-,Finanz- und Ertragslage ................................................................................................................

10

3.

Chancen- und Risikobericht sowie -Prognosebericht.............................................................

13

3.1

Chancen- und Risikobericht ................................................................................................................................

13

3.2

Prognosebericht ...................................................................................................................................................

21

4.

Vergütungsbericht ......................................................................................................................

23

5.

Abhängigkeitsbericht und Gesamteinschätzung.....................................................................

27

6.

Übernahmerelevante Angaben nach §289a Abs. 1 HGB .........................................................

27

7.

Erklärung zur Unternehmensführung gemäß § 289f HGB.......................................................

28

1

4

1. Grundlagen der Deutsche Industrie REIT-AG

1.1 Geschäftsmodell und Strategie

Die Deutsche Industrie REIT-AG ("Deutsche Industrie", "DIR" oder die "Gesellschaft") wurde als Jägersteig Beteiligungs GmbH im November 2014 gegründet. Im Oktober 2017 erfolgte die Umfirmierung in die Deutsche Industrie Grundbesitz AG. Anfang des Jahres 2018 wurde der Status eines REIT ("real estate investment trust") mit der damit verbundenen Ertragssteuerbefreiung erlangt. Seitdem lautet die Firma Deutsche Industrie REIT-AG.

Die Aktie notiert seit dem 07. Dezember 2017 im regulierten Markt der Börse Berlin. Seit dem

19. Dezember 2018 notiert die Aktie zusätzlich im Teilbereich des regulierten Marktes mit weiteren Zulassungsfolgepflichten (Prime Standard) an der Frankfurter Wertpapierbörse und damit auch im XETRA.

Die Geschäftstätigkeit der Gesellschaft konzentriert sich auf den Erwerb, die Vermietung, die Verwaltung und den Verkauf von Light Industrial Immobilien in Deutschland. "Light Industrial" versteht sich als Oberbegriff für eine Vielzahl verschiedener Betriebstypen des Industriegewerbes und umfasst neben den Tätigkeiten der Lagerung und Distribution von Handelsgütern auch deren Verwaltung und Produktion. Bei "Light Industrial Immobilien" handelt es sich daher typischerweise um Gewerbehöfe, Logistikimmobilien (Lagerhallen, Umschlaghallen, Distributionshallen und Speziallager) oder Industrieimmobilien, die von gewerblichen Nutzern in den meisten Fällen zur Lagerung, Konfektionierung oder als kleinere Produktionsstätten genutzt werden.

Ziel der Gesellschaft ist es, durch weitere Akquisitionen, laufende Investitionen in das Immobilienportfolio und ein strategisches Asset- und Property Management ein stetiges, nachhaltiges und profitorientiertes Ertragswachstum zu generieren. Die Gesellschaft beabsichtigt, mit einem Fokus auf gute Mikrolagen in ganz Deutschland zu investieren. Darüber hinaus beabsichtigt die Gesellschaft, die gegenwärtig am Markt bestehenden günstigen Finanzierungskonditionen zu nutzen, um weitere Immobilien-Akquisitionen zu finanzieren.

Mit den folgenden Maßnahmen beabsichtigt die Gesellschaft ihre strategischen Ziele zu erreichen:

  • Erwerb weiterer Light Industrial Immobilien mit Wertsteigerungspotential;
  • Ausschöpfung vorhandener Wertsteigerungspotentiale durch Mietsteigerungen, Neuvermietungen und Revitalisierung von Immobilien;
  • Aktives, strategisches Portfoliomanagement zur Vergrößerung und Verbesserung des Immobilienportfolios sowie fortlaufende Überprüfung der Bestandsobjekte im Hinblick auf ihren Mehrwert im Rahmen des Gesamtportfolios;
  • Nutzen der Vorteile durch den Status als REIT-AG

1.2 Struktur und Steuerungssystem

Gesellschaftsrechtlich besteht die DIR aus einer Kapitalgesellschaft, die sämtliche Immobilien hält und bilanziert. Dies sowie die REIT-Eigenschaft ermöglichen der Gesellschaft besonders schlanke Verwaltungsstrukturen. Zudem verhelfen das bestehende Netzwerk, die langjährige Erfahrung des Managements sowie die flachen Strukturen zu einer hohen Ankaufsgeschwindigkeit, was in Transaktionsprozessen vorteilhaft ist.

Größter Aktionär der DIR ist derzeit die Obotritia Capital KGaA ("Obotritia") mit ihrem persönlich haftenden Gesellschafter Rolf Elgeti, die zusammen mit ihren Tochterunternehmen am 30.09.2020 rund 29,7% der Aktien hält. Die DIR nutzt die Geschäftsräume und die IT- Infrastruktur sowie teilweise das Personal der Obotritia, welches anteilig über eine Umlage an die Gesellschaft weiterbelastet wird. Die DIR ist nach §312 AktG, für den Zeitraum als Tochterunternehmen der Obotritia KGaA, zur Aufstellung eines Abhängigkeitsberichtes verpflichtet.

2

5

Die Steuerung der DIR erfolgt u.a. anhand der finanziellen Kennziffern Anfangsrendite (annualisierte Nettokaltmiete geteilt durch Kaufpreis), FFO (Funds From Operations), aFFO (adjusted Funds From Operations), LTV (Loan To Value) und EPRA NAV (EPRA Net Asset Value). Wobei die maßgebliche Steuerungsgröße der FFO ist. Die Berechnungsdefinitionen zum LTV, EPRA-NAV, FFO und aFFO ergeben sich aus den in "2.4. Vermögens-, Finanz- und Ertragslage" zur jeweiligen Kennzahl enthaltenen Tabellen.

Nichtfinanzielle Steuerungsgrößen der DIR sind die annualisierte Nettokaltmiete, der Vermietungsstand sowie die durchschnittlichen Restlaufzeiten der Mietverträge (WALT = Weighted Average Lease Term) auf Einzelobjektebene als auch auf Gesamtportfolioebene. Durch den dem Geschäftsmodell entsprechenden Zukauf von Objekten mit höherem Leerstand und geringen Mietvertragsrestlaufzeiten sind diese nichtfinanziellen Kennziffern deutlichen Schwankungen unterworfen.

Weiterhin verfügt die DIR über Planungsinstrumente wie einer Unternehmensplanung sowie einer rollierenden Liquiditätsplanung, die zur Steuerung der operativen Geschäftsentwicklung genutzt werden.

1.3 Forschung und Entwicklung

Im Rahmen ihres Geschäftszwecks betreibt die DIR keine Forschungs- und Entwicklungstätigkeiten und ist nicht von Lizenzen und Patenten abhängig.

3

6

2. Wirtschaftsbericht

2.1 Gesamtwirtschaftliche Entwicklung

Durch die Schwäche in der Industrie und im Welthandel drosselte sich die weltwirtschaftliche Aufwärtsdynamik gegen Ende des Jahres 2019.1 Infolge der dann einsetzenden Covid-19- Pandemie und daraus resultierenden Lockdowns in vielen Teilen der Welt kam die weltwirtschaftliche Aktivität jedoch abrupt, wenn auch nur vorübergehend, zum Stillstand. Laut einer im September 2020 veröffentlichten Konjunkturprognose des Instituts für Weltwirtschaft in Kiel (IfW) sei die Wirtschaftsleistung durch diesen exogenen Schock im ersten Halbjahr 2020 um insgesamt annähernd 10 % zurückgegangen. Nach einem Rückgang um zunächst 3 % im ersten Quartal 2020 sei die Weltproduktion im zweiten Quartal 2020 um weitere rund 7 % eingebrochen. Nach Aufhebung der strengen Lockdowns im Mai 2020 setzte bis zum Spätsommer 2020 wieder eine Phase der Erholung ein, die für das dritte Quartal 2020 hohe weltwirtschaftliche Zuwachsraten erwarten ließe.2

Auch auf die Konjunktur in Deutschland wirkte sich die Covid-19-Pandemie aus. Die deutsche Wirtschaft sei dabei in einer Situation getroffen worden, in der sie nach dem Abschwung im vergangenen Jahr gerade im Begriff gewesen war, wieder Tritt zu fassen.3 Laut Statistischem Bundesamt (Destatis) war das Bruttoinlandsprodukt (BIP) im zweiten Quartal 2020 gegenüber dem ersten Quartal 2020 um 9,7 % gesunken (preis-, saison- und kalenderbereinigt). Der Einbruch der deutschen Wirtschaft wäre damit deutlich stärker als während der Finanzmarkt- und Wirtschaftskrise 2008/2009 (-4,7 % im ersten Quartal 2009) und somit der stärkste Rückgang seit Beginn der vierteljährlichen BIP-Berechnungen für Deutschland ab dem Jahr 1970 gewesen. Im ersten Quartal 2020 war die deutsche Wirtschaft bereits um -2,0 % zurückgegangen. Im vierten Quartal 2019 war eine unveränderte Wirtschaftsleistung zu verzeichnen gewesen und im dritten Quartal 2019 war das BIP noch um 0,3 % gestiegen.4

Nach dem Einbruch der Wirtschaftsleistung im ersten Halbjahr 2020, fast überall auf der Welt, sei laut Bundesbank zu Beginn des zweiten Halbjahres eine beginnende Erholung der wirtschaftlichen Aktivität zu verzeichnen gewesen. Seitdem Ende April 2020 eine Lockerung der Eindämmungsmaßnahmen vorgenommen worden war, sei in vielen Ländern eine gewisse Normalisierung eingetreten. Es bestehe dennoch eine große Gefahr von Rückschlägen im weiteren Verlauf der Pandemie. Auch an den internationalen Finanzmärkten hatten im Frühjahr und Sommer 2020 die wirtschaftlichen Folgen der Corona-Pandemie und die umfangreichen Maßnahmen zu ihrer Eindämmung das Geschehen beherrscht.5

Gemäß lfW könne mit einem Rückgang des Bruttoinlandsprodukts von 5,5 % im laufenden Jahr und einem Anstieg um 4,8 % im kommenden Jahr gerechnet werden.6

Das Zinsniveau im Euroraum befindet sich weiterhin auf einem historischen Tiefstand. Am 16. März 2016 senkte die Europäische Zentralbank (EZB) den Leitzins um 5 Basispunkte, so dass der Hauptrefinanzierungssatz seitdem 0,00 % beträgt.7 Damit finden Immobilienunternehmen wie die Deutsche Industrie REIT-AG, die ihren Bestand zu einem erheblichen Teil durch

Aufnahme von Fremdkapital finanzieren, weiterhin grundsätzlich günstige Rahmenbedingungen für die Finanzierung ihrer Investitionen vor.

  1. Kieler Konjunkturberichte Nr. 61 (2019/Q4) vom 11. Dezember 2019: Weltkonjunktur im Winter 2019, Seite 2.
  2. Kieler Konjunkturberichte Nr. 69 (2020/Q3) vom 16. September 2020: Weltwirtschaft im Herbst 2020, Seite 3.
  3. Kieler Konjunkturberichte Nr. 65 (2020/Q1) vom 11. März 2020: Deutsche Konjunktur im Frühjahr 2020, Seite 3.
  4. Pressemitteilung Destatis vom 25. August 2020.
  5. Deutsche Bundesbank: Monatsbericht August 2020, Seiten 7-8, 10.
  6. Kieler Konjunkturberichte Nr. 71 (2020/Q3) vom 16. September 2020: Deutsche Wirtschaft im Herbst 2020, Seite 3.
  7. www.finanzen.net/leitzins/, zuletzt geprüft am 19. Oktober 2020.

4

7

2.2 Entwicklung am Deutschen Light Industrial Immobilienmarkt

Die Gesellschaft ist auf den Erwerb, die Vermietung, die Verwaltung und den Verkauf von Light Industrial Immobilien spezialisiert, welche sich im Wesentlichen in Gewerbehöfe, Logistikimmobilien (Lagerhallen, Umschlaghallen, Distributionshallen und Speziallager) und Industrieimmobilien, die von gewerblichen Nutzern in den meisten Fällen zur Lagerung, Konfektionierung oder als kleinere Produktionsstätten genutzt werden unterteilen lassen. Der so von der Gesellschaft abgegrenzte Markt der Light Industrial Immobilien in Deutschland wird dabei insbesondere von dem Teilmarkt der Logistikimmobilien dominiert, welcher damit auch für die Geschäftstätigkeit der Gesellschaft maßgebliche Bedeutung hat. Im Folgenden soll daher vorrangig der Markt für Logistikimmobilien beschrieben werden.

Die letzte Erhebung zum Umsatz des europäischen Logistikmarktes wurde für das Jahr 2018 auf EUR 1.120 Mrd. (ca. +6,7% ggü. Vorjahr) geschätzt, Prognosen gehen von einer leichten Steigerung auf EUR 1.150 Mrd. (ca. +2,7% ggü. 2018) aus8. Deutschland verzeichnet mit einem berichteten Volumen von ca. EUR 279 Mrd. bzw. 24,8 Prozent vermutlich auch im Jahr 2019 wieder einen der größten Anteile daran9. Für das betrachtete Jahr 2018 verteilte sich das Gesamtvolumen der Logistikleistungen in Deutschland relativ gleichmäßig zu rd. 51% auf Leistungen, welche durch extern beauftragte Logistikdienstleister realisiert wurden. Das übrige Volumen von ca. 49% wurde intern durch Logistikleistungen der Industrie, Handel etc. erbracht10. Abgesehen von der geographisch vorteilhaften Lage im Mittelpunkt von Europa mit umfangreichem Autobahn- und Schienennetz sowie einer auch trotz der aktuellen Pandemie andauernden internationalen Spitzenposition, wird die Entwicklung des Logistikmarktes insgesamt auch weiterhin durch den anhaltenden deutschen Exportüberschuss begünstigt11.

Der Anteil der Erwerbstätigen im produzierenden Gewerbe der Industriezweige ohne Baugewerbe lag im Jahr 2019 bei rd. 8,36 Mio. Beschäftigten12. Dabei sank der Auftragseingang des Industriesektors ohne Baugewerbe um ca. 5,8% ggü. dem Vorjahr, während das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt ebenfalls im gleichen Zeitraum um rd. 0,6% leicht ggü. der höheren Steigerungsrate des Vorjahres von rd. 1,3% nachließ13.

Die Konsumausgaben der privaten Haushalte im Inland, welche einen direkten und indirekten Einfluss auf die Logistik- und Produktionsumsätze haben, stiegen im Jahr 2019 auf rd. EUR 1.755,65 Mrd., eine Erhöhung von rd. 2,9% gegenüber dem Vorjahreszeitraum14. Das Geldvermögen der Privathaushalte stieg im gleichen Zeitraum um ca. 7,7%, die Verschuldungsquote um rd. 4,6%15. Der Versand von Waren und Pakete durch die Kurier-, Express- und Paketdienste (KEP) verzeichnete in den vergangenen Jahren eine hohe Steigerung der Sendungsvolumina und des Umsatzes, für 2019 wird trotz leicht sinkender Konjunktur und sinkender Lieferungen im B2B Geschäft aufgrund des weiterhin stetig wachsenden B2C Markts eine Sendungsvolumensteigerung von rd. 3,8% und ein Umsatzplus

  1. Quelle: "Marktvolumen des Logistikmarktes in Europa in den Jahren 2008 bis 2018", abgerufen am 27. Oktober 2020, abrufbar unter https://de.statista.com/statistik/daten/studie/204132/umfrage/volumen-des-logistikmarktes-in-europa/, veröffentlicht von Statista GmbH
  2. Quelle: "Logistikumsatz und Beschäftigung", abgerufen am 28. Oktober 2019, abrufbar unter https://www.bvl.de/service/zahlen-daten-fakten/umsatz-und-beschaeftigung, veröffentlicht von Bundesvereinigung Logistik (BVL) e.V.
  3. Quelle: "Logistik 2020 - Struktur- und Wertewandel als Herausforderung", veröffentlicht im September 2020 von Prof. Dr. Christian Kille und Markus Meißner, S. 16
  4. Quelle: "Deutsche Exporte im Jahr 2019: +0,8 % zum Jahr 2018", abgerufen am 27. Oktober 2020, abrufbar unter https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2020/02/PD20_039_51.html#:~:text=Allerdings%20verlor%20das% 20Wachstum%20im,104%2C1%20Milliarden%20Euro%20importiert., veröffentlicht von Statista GmbH
  5. Quelle: "Anzahl der Erwerbstätigen in Deutschland nach Wirtschaftsbereichen im Jahr 2019", abgerufen am 27. Oktober 2020, abrufbar unter https://de.statista.com/statistik/daten/studie/1248/umfrage/anzahl-der-erwerbstaetigen-in-deutschland-nach-wirtschaftsbereichen/, veröffentlicht von Statista GmbH
  6. Quelle: "Deutsche Bundesbank - Die deutsche Wirtschaft auf einen Blick", abgerufen am 27. Oktober 2020, abrufbar unter https://www.bundesbank.de/resource/blob/810556/6cd4b11347fbcb91f13707d10db97ba6/mL/000-tabelle-deutsche-wirtschaft-data.pdf, veröffentlicht von Deutsche Bundesbank
  7. Quelle: "Private Konsumausgaben und Verfügbares Einkommen - Beiheft zur Fachserie 18 - 2. Vierteljahr 2020", veröffentlicht am 10. September 2020 vom Statistischen Bundesamt, S. 7
  8. Quelle: "Deutsche Bundesbank - Die deutsche Wirtschaft auf einen Blick", abgerufen am 27. Oktober 2020, abrufbar unter https://www.bundesbank.de/resource/blob/810556/6cd4b11347fbcb91f13707d10db97ba6/mL/000-tabelle-deutsche-wirtschaft-data.pdf, veröffentlicht von Deutsche Bundesbank

5

8

von ca. 4,4% ausgewiesen16. Analog zu den vergangenen Jahren überstieg der Umsatz des Onlinehandels wiederholt das Vorjahresergebnis und wuchs im Jahr 2019 um ca. 11,6% auf rd. EUR 72,6 Mrd., für das erste Halbjahr 2020 wurde bereits ein weiteres Umsatzplus von rd. 9,2% registriert17;18. Analog zu dieser Umsatzentwicklung erfuhr auch der B2C KEP-Markt im ersten Halbjahr 2020 eine weitere Steigerung, für das Gesamtjahr 2020 wird ein Zuwachs von 3,5% bis 7,0% prognostiziert19. Für eine Bewältigung des gestiegenen privaten Konsums und des darauf folgenden Anstiegs der zugestellten Warenlieferungen sowie des sich abzeichnenden Umdenken im Bereich der gesamten Supply Chain, werden auch in den kommenden Jahren bundesweit voraussichtlich verstärkt zusätzliche Logistikflächen benötigt.

Im Jahr 2019 wurden auf dem deutschen Markt für Lager- und Logistikflächen ein Flächenumsatz von ca. 6,9 Mio. Quadratmetern erreicht, dies entspricht einem Minus von lediglich rd. 7% zum vorherigen allzeit Rekordjahr 201820. Das Gesamtergebnis der ersten drei Quartale des Jahres 2020 steht dagegen mit 5,02 Mio. Quadratmetern nur 5,0% hinter dem Ergebnis des Vorjahres zurück. Für das Gesamtjahr 2020 wird in dem Teilmarkt der Lager- und Logistikflächen ein Ergebnis von mind. 6,0 Mio. Quadratmetern und somit erneut ein Endjahresresultat über dem zehnjährigen Durchschnitt erwartet21

Einer der wichtigsten Trends für die Gesellschaft bleibt jedoch auch in Zukunft die weiterhin bestehende Nachfrage am Investmentmarkt nach inländischen Gewerbeimmobilien, welche im vergangenen Jahr mit rd. EUR 70,8 Mrd. einen historischen Höchstwert erreichte22. Das Investmentvolumen im laufenden Jahr 2020 ging trotz Einwirkungen der Coronapandemie nur moderat zurück23. In den ersten drei Quartalen des Jahres 2020 wurde im Teilmarktsegment der Industrie- und Logistikimmobilien mit einem Transaktionsvolumen von ca. EUR 5,0 Mrd. bereits ein neues Allzeithoch verzeichnet24. Aus Sicht der Gesellschaft wird die bestehende Nachfrage aufgrund des anhaltenden historisch niedrigen Zinsniveaus, der hohen Nachfrage nach gewerblichen Immobilien durch internationale Investoren und der weiterhin stabilen wirtschaftlichen Lage Deutschlands, anhalten und möglicherweise weiter steigen.

Der Marktanteil des Industrie- und Logistikimmobilienumsatz lag in den ersten drei Quartalen 2020 mit ca. 12% des gesamtgewerblichen Immobilieninvestmentmarkt zudem leicht über dem Vorjahresergebnis25. Das aktuell weiterhin hohe Preisniveau gepaart mit den wirtschaftlichen Auswirkungen der Pandemie könnten schlussendlich dazu führen, dass 2020 Bestandshalter verstärkt eine Veräußerung ihre Immobilien in Betracht ziehen müssen.

  1. Quelle: "KEP Studie 2020", veröffentlicht im Juni 2020 von Bundesverband Paket und Expresslogistik e. V., S. 19
  2. Quelle: "VIELBESTELLER TREIBEN E-COMMERCE-UMSATZ IN 2019 AUF NEUEN HÖCHSTSTAND", abgerufen am
  1. Oktober 2020, abrufbar unter https://www.bevh.org/presse/pressemitteilungen/details/vielbesteller-treiben-e-commerce-umsatz-in-2019-auf-neuen- hoechststand.html#:~:text=Im%20vierten%20Quartal%202019%20hat,erreichte%20mit%2022%2C3%20Mrd., veröffentlicht von Bundesverband E-Commerce und Versandhandel Deutschland e.V.
  1. Quelle: "E-COMMERCE-PLUS VON 9,2 PROZENT IM 1. HALBJAHR 2020 - DAUERHAFT MEHR E-COMMERCE
    BEIM "TÄGLICHEN BEDARF"", abgerufen am 27. Oktober 2020, abrufbar unter https://www.bevh.org/presse/pressemitteilungen/details/e-commerce-plus-von-92-prozent-im-1-halbjahr-2020-dauerhaft-mehr-e-commerce-beim-taeglichen-beda.html, veröffentlicht von Bundesverband E-Commerce und Versandhandel Deutschland e.V.
  2. Quelle: "KEP Studie 2020", veröffentlicht im Juni 2020 von Bundesverband Paket und Expresslogistik e. V., S. 23
  3. Quelle: "Property Report 2020 - Logistikmarkt Deutschland, abgerufen am 27. Oktober 2020, abrufbar unter https://www.realestate.bnpparibas.de/marktberichte/logistikmarkt/deutschland-property-report, veröffentlicht von BNP Paribas Real Estate Holding GmbH
  4. Quelle: "At a Glance Q3 2020 - Logistikmarkt Deutschland, abgerufen am 27. Oktober 2020, abrufbar unter https://www.realestate.bnpparibas.de/marktberichte/logistikmarkt/deutschland-at-a-glance, veröffentlicht von BNP Paribas Real Estate Holding GmbH
  5. Quelle: "Investmentmarkt Deutschland", veröffentlicht im Januar 2020 von Savills Immobilien Beratungs-GmbH, S. 1
  6. Quelle: "Investment Q1-3 | 2020 | Deutschland", veröffentlicht von Colliers International Deutschland GmbH
  7. Quelle: "Logistik Investment Q3 | 2020 | Deutschland", veröffentlicht von Colliers International Deutschland GmbH
  8. Quelle: "Investment Q1-3 | 2020 | Deutschland", veröffentlicht von Colliers International Deutschland GmbH

6

9

2.3 Geschäftsverlauf

Entwicklung des Immobilienportfolios

Das Immobilienportfolio ist im Geschäftsjahr 2019/2020 aufgrund von Akquisitionen weiter gewachsen. Am 1. Oktober 2019 umfasste der Bestand 49 Objekte mit einer vermietbaren Gewerbefläche von ca. 0,91 Mio. m² und einer annualisierten Nettokaltmiete von EUR 33,1 Mio. Es erfolgte der Nutzen- und Lastenwechsel von 20 erworbenen Immobilien. Damit umfasst das am 30. September 2020 bilanzierte Immobilienportfolio 69 Objekte mit einer vermietbaren Gewerbefläche von ca. 1,2 Mio. m² und annualisierten Nettokaltmiete von EUR 44,5 Mio.

Die Vermietungsquote beträgt zum Bilanzstichtag 85,1% (30.09.2019: 88,9 %) und die WALT

des Portfolios beträgt zum Stichtag 5,0 Jahre (30.09.2019: 4,9 Jahre).

Erfolgreiche Kapitalerhöhungen

Im November 2019 hat die Gesellschaft eine Kapitalerhöhung durchgeführt. Dabei wurden insgesamt ca. 5,7 Mio. Aktien zu einem Preis von 16,25 EUR je Aktie platziert und somit ein Bruttoerlös in Höhe von ca. EUR 92,8 Mio. erzielt. Neben bestehenden Aktionären nahmen auch zur Hälfte neue Aktionäre an dieser Kapitalmaßnahme teil. Nach Abzug der Kosten der Eigenkapitalbeschaffung von EUR 1,3 Mio. verblieb ein Nettoerlös i.H.v. EUR 91,5 Mio.

Im Juni 2020 hat die Gesellschaft erfolgreich eine Kapitalerhöhung aus dem genehmigten Kapital 2020/I durchgeführt. Insgesamt wurden ca. 2,9 Mio. neue, auf den Inhaber lautende Stückaktien im Rahmen einer Privatplatzierung im Wege des beschleunigten Platzierungsverfahrens (Accelerated Bookbuilding) zu einem Preis von EUR 20,00 je neuer Aktie platziert. Das Grundkapital der Gesellschaft stieg damit von vormals EUR 29.163.187,00 EUR auf nunmehr EUR 32.079.505,00 an. Das gesetzliche Bezugsrecht der Aktionäre der Gesellschaft wurde ausgeschlossen.

Aus der Kapitalerhöhung erhielt die Gesellschaft ein Bruttoemissionserlös in Höhe von EUR 58,3 Mio. Bis zum Einsatz dieser Mittel bei der Akquisitionsfinanzierung wurden Finanzmittelanlagen im Rahmen der kurzfristigen Finanzdisposition vorgenommen.

7

10

Finanzierungen

Im abgelaufenen Geschäftsjahr 2019/2020 hat die Deutsche Industrie insgesamt elf Darlehensverträge mit verschiedenen Sparkassen und Volksbanken in Höhe von insgesamt EUR 63,2 Mio. abgeschlossen, die auch in diesem Geschäftsjahr ausgezahlt wurden. Die Besicherung der Darlehen erfolgte wie marktüblich durch erstrangige Grundschulden und Abtretung von Miet- und Pachtzinsforderungen.

Darlehen

Vertragliche

Vertragliche

anfängliche

Zins-

refinanzierte

Kreditgeber

nominal

Laufzeit

Zinsen

bindung

Objekte

(TEUR)

(Jahre)

(Jahre)

Kreissparkasse Ostalb

1,47%*

9.000

6

6

Essingen

Kreissparkasse Ostalb

1,75%*

4.000

9

9

Aalen

Kreissparkasse Ostalb

1,75%*

4.500

9

9

Westhausen

Sparkasse

1,55%

3.900

17,5

10

Dortmund und

UnnaKamen

Unna

Sparkasse Düren

1,45%

8.000

17,5

10

Düren

Berliner Sparkasse

1,46%

4.000

10

10

Altlandsberg

Berliner Volksbank

1,10%

4.100

18

10

Bocholt

Berliner Volksbank

1,10%

6.400

18

10

Hannover

Kreissparkasse

1,50%

9.240

14,8

10

Remscheid

St. Wendel

und Freisen

Barleben,

Sparkasse Hildesheim

0,97%*

8.670

10

10

Osterwieck

Goslar Peine

Oebisfelde,

Stegelitz

Landessparkasse zu

1,20%

1.410

10

10

Hude

Oldenburg

Zusammen

1,27%

63.220

12,7

9

* synthetischer Festzins (SWAP)

Außerdem kamen im

Geschäftsjahr

2019/2020 zwei

Darlehen mit

einem Volumen

von

TEUR 4.400,0 zur Auszahlung, die bereits im Geschäftsjahr 2018/2019 abgeschlossen wurden, aber in 2019/2020 zu bilanzieren sind.

Darüber hinaus hat die DIR ein unbesichertes Schuldscheindarlehen in Höhe von TEUR 10.000,0 aufgenommen. Das Darlehen hat eine Laufzeit von fünf Jahren mit halbjährlich zu bestimmendem Zinssatz, anfänglich 2,25% p.a.

Ordentliche Hauptversammlung

Am 6. März 2020 fand die ordentliche Hauptversammlung der Gesellschaft in Berlin statt.

Durch Beschluss der Hauptversammlung wurde der Aufsichtsrat von drei auf fünf Mitglieder erweitert. Frau Cathy Bell-Walker und Frau Antje Lubitz wurden neu, die bisherigen Mitglieder Hans-Ulrich Sutter, Dr. Dirk Markus und Achim Betz wurden wieder in das Gremium gewählt. Außerdem wurde die Satzung dahingehend geändert, dass auch mehrere stellvertretende Aufsichtsratsvorsitzende bestimmt werden können.

In der konstituierenden Sitzung des Aufsichtsrats, die im Anschluss an die Hauptversammlung stattfand, wurde Herr Hans-Ulrich Sutter wieder zum Aufsichtsratsvorsitzenden gewählt. Herr Dr. Dirk Markus wurde zum Ersten stellvertretenden Vorsitzenden, Herr Achim Betz zum Zweiten stellvertretenden

Vorsitzenden gewählt.

8

11

Die Hauptversammlung hat die Zahlung einer Dividende in Höhe von 0,16 EUR je Aktie für das Geschäftsjahr 2018/2019 beschlossen und diese am 11. März an die Aktionäre ausgezahlt.

Des Weiteren wurden Vorstand und Aufsichtsrat für ihre Amtszeit im Geschäftsjahr 2018/19 entlastet. Zum Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr 2019/20 wurde wieder die DOMUS AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft/Steuerberatungsgesellschaft, Berlin, gewählt. Darüber hinaus wurden verschiedene kleinere Satzungsänderungen verabschiedet.

Außerdem wurde ein neues Genehmigtes Kapital 2020/I in Höhe von insgesamt EUR 14.581.593,00 geschaffen, das bis zum 5. März 2025 ausgenutzt werden kann und es erging ein Beschluss über die Erneuerung der Ermächtigung zur Ausgabe von Options- und/oder Wandelschuldverschreibungen im Gesamtnennbetrag von bis zu EUR 150.000.000,00 sowie zur Erhöhung des Bedingten Kapitals I auf bis zu EUR 14.581.593,00 mit der Möglichkeit zum Ausschluss des Bezugsrechts.

Es waren über 58% des Grundkapitals vertreten (Grundkapital der Gesellschaft im Zeitpunkt der Einberufung der Hauptversammlung: 29.163.187,00 EUR). Alle Tagesordnungspunkte wurden mit der erforderlichen Mehrheit beschlossen.

Einfluss der Corona-Pandemie auf den Geschäftsverlauf

Die Auswirkungen der Corona-Pandemie auf das Geschäft der DIR waren bisher gering. Es gab lediglich im Umfang von EUR 1,8 Mio. Stundungen von Mieten von denen bereits EUR 0,65 Mio. per 30.09.2020 ausgeglichen waren. Ein Teil, der bisher nicht ausgeglichenen Stundungen, wurde im Rahmen von Einzelwertberichtigungen im Jahresergebnis bei den betrieblichen Aufwendungen berücksichtigt.

Ein signifikanter Einfluss auf die Vermietungssituation, die Akquisitionspipeline oder andere Bereiche der Immobilienbewirtschaftung sind im Moment nicht erkennbar.

9

12

2.4 Vermögens-, Finanz- und Ertragslage Vermögenslage

Die Bilanzsumme erhöhte sich um TEUR 208.152,6 auf TEUR 599.850,4 (Vorjahr: TEUR 391.697,8). Die Erhöhung erklärt sich im Wesentlichen durch die Zunahme des Immobilienbestandes um TEUR 125.014,1 insbesondere durch die Zukäufe sowie das Darlehen gegenüber der Obotritia Capital, denen die Kapitalerhöhungen und die Aufnahme der Darlehen gegenüberstehen. Das Sachanlagevermögen entspricht 78,1% der Aktiva (Vorjahr: 95,7%). Es entfällt zu 98,2% auf Immobilien (Vorjahr: 89,3%).

Das Umlaufvermögen erhöhte sich um TEUR 115.576,5 auf TEUR 125.988,6 (Vorjahr: TEUR 10.412,1). Die Erhöhung resultiert vor allem aus der Zunahme der Forderungen gegen verbundene Unternehmen um TEUR 77.529,0 und der Zunahme der sonstigen Vermögensgegenstände um TEUR 37.032,8. Das Umlaufvermögen entfällt im Geschäftsjahr im Wesentlichen auf diese Posten mit TEUR 116.560,0 (Vorjahr: TEUR 1.998,2) und umfasst insbesondere kurzfristige Darlehenshingaben.

Das Eigenkapital der Gesellschaft erhöhte sich um TEUR 153.523,3 auf TEUR 281.209,2 (30.09.2019: TEUR 127.685,9), was auf die beiden Kapitalerhöhungen sowie auf das positive Jahresergebnis abzüglich der Dividendenzahlung zurückzuführen ist.

Die langfristigen Verbindlichkeiten erhöhten sich um TEUR 67.310,0 auf TEUR 297.003,0 (Vorjahr: TEUR 229.693,0). Dies resultiert aus der Aufnahme weiterer Bankdarlehen.

Die kurzfristigen Verbindlichkeiten verminderte sich um TEUR 13.025,0 auf TEUR 19.996,0 (Vorjahr: TEUR 33.021,0). Ursächlich hierfür ist insbesondere die Darlehensrückführung gegenüber der Obotritia Capital KGaA im Geschäftsjahr.

Die Vermögenslage der Gesellschaft wird insgesamt als gut eingeschätzt.

Finanzlage

Die Kapitalflussrechnung stellt sich wie folgt dar:

TEUR

2019/2020

2018/2019

Cashflow aus der betrieblichen Geschäftstätigkeit

16.748,4

16.965,6

Cashflow aus der Investitionstätigkeit

-225.398,3

-198.002,9

Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit

206.619,4

182.985,8

Zahlungswirksame Veränderungen der liquiden Mittel

-2.030,5

1.948,5

Liquide Mittel am Anfang der Periode

2.065,6

117,1

Liquide Mittel am Ende der Periode

35,1

2.065,6

Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit belief sich im Geschäftsjahr auf TEUR 16.748,4 (Vorjahr: TEUR 16.965,6). Insgesamt wäre, korrespondierend zu gesteigerten Mieteinnahmen, der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit gestiegen. Dies wurde im aktuellen Jahr jedoch durch eine Barhinterlegung i. H. v. TEUR 8.354,0 für vertraglich geschuldete Bankbürgschaften aus den Erbbaurechtsverträgen in Oberding gegenläufig beeinflusst.

Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit lag im Berichtsjahr bei TEUR -225.398,3 (Vorjahr: TEUR -198.002,9) und enthält ganz wesentlich die Auszahlungen für Ankaufsobjekte sowie Einzahlungen aus der kurzfristigen Finanzdisposition.

Die unterschiedlichen durchgeführten Finanzierungsmaßnahmen prägten insgesamt den Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit in Höhe von TEUR 206.619,4 (Vorjahr: TEUR 182.985,8). Dies waren die Zahlungszuflüsse aus den beiden Kapitalerhöhungen sowie mehrere Darlehensaufnahmen. Dem standen die Zahlungen für den Kapitaldienst und die Dividende gegenüber.

Die Gesellschaft war jederzeit in der Lage, ihren Zahlungsverpflichtungen nachzukommen.

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Ertragslage

Die Ertragslage der Deutsche Industrie hat sich im Geschäftsjahr wie folgt entwickelt:

TEUR

2019/2020

2018/2019

Umsatzerlöse

47.514,5

29.094,4

Bestandsveränderungen

441,0

2.509,1

Sonstige betriebliche Erträge

217,0

801,4

Materialaufwand

-16.669,8

-10.653,1

Personalaufwand

-854,2

-808,3

Abschreibungen

-11.132,9

-6.658,3

Betriebliche Aufwendungen

-8.317,6

-3.457,6

EBIT

11.198,0

10.827,6

Finanzergebnis

-4.142,5

-7.131,4

EBT

7.055,5

3.696,2

Ertragsteuern und Sonstige Steuern

-0,2

22,2

Jahresergebnis

7.055,3

3.718,4

Die Umsatzerlöse erhöhten sich im Geschäftsjahr maßgeblich durch das ankaufsbedingt deutlich vergrößerte Immobilienportfolio um TEUR 18.420,1 oder 63,3%. Damit korrespondierend sind auch die Bewirtschaftungsaufwendungen und die Abschreibungen entsprechend angestiegen. Der Bestand der Immobilien erhöhte sich von 49 um 20 auf 69 Objekte. Die Nutzen- und Lastenwechsel erfolgten bei den Akquisitionen zu unterschiedlichen Zeitpunkten im Geschäftsjahr.

Die sonstigen betrieblichen Erträge in Höhe von TEUR 217,0 (Vorjahr: TEUR 801,4) beruhen vor allem auf Versicherungserstattungen und dem Verkaufsergebnis aus der Teilveräußerung beim Objekt Wuppertal.

Die Erhöhung der betrieblichen Aufwendungen war im Wesentlichen durch die Kosten der Kapitalerhöhungen, gestiegenen Erbbauzinszahlungen und höheren Wertberichtigungen auf Forderungen sowie den gestiegenen allgemeinen Verwaltungskosten bedingt.

Die Veränderung des Finanzergebnisses resultiert aus höheren Zinserträgen durch die kurzfristige Finanzdisposition.

Ertragsteuern fallen aufgrund der Steuerbefreiung von REIT-Gesellschaften nicht an.

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Gesamtaussage des Vorstands zur wirtschaftlichen Lage und zum Geschäftsverlauf

Nach einem bereits sehr erfolgreichen Geschäftsjahr 2018/2019 verlief auch das Geschäftsjahr 2019/2020 positiv, trotz der Auswirkungen der Corona-Krise. Wiederum wurde das Immobilienportfolio durch weitere Akquisitionen erheblich vergrößert, wodurch auch die Mieterlöse entsprechend angestiegen sind. Außerdem hat der Bewertungsgewinn aus der Immobilienbewertung wiederum das große Wertsteigerungspotential des Portfolios gezeigt. Bei der Finanzierung konnten Darlehen zu günstigeren Konditionen aufgenommen sowie zwei Kapitalmaßnahmen erfolgreich durchgeführt werden.

Im abgelaufenen Geschäftsjahr 2019/2020 wurden insgesamt Umsatzerlöse von EUR 47,5 Mio. erzielt und ein FFO von EUR 24,6 Mio. erreicht, sodass die Prognose von EUR 23,0 Mio. bis 25,0 Mio. eingehalten werden konnte.

Die Effekte der Zukäufe werden sich ab dem neuen Geschäftsjahr 2020/2021 ganzjährig auswirken. Deshalb sieht das Management der DIR die Gesellschaft für eine weitere erfolgreiche und profitable Entwicklung bestens aufgestellt.

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3. Chancen- und Risikobericht sowie -Prognosebericht

3.1 Chancen- und Risikobericht Risikomanagementsystem der DIR

Das Risikomanagement ist darauf ausgerichtet, Wertschöpfungspotenziale der geschäftlichen Aktivitäten der Gesellschaft zu identifizieren und ihre Ausschöpfung in einer Art und Weise zu ermöglichen, die zu einer nachhaltigen Steigerung des Unternehmenswerts führt. Integraler Bestandteil dieses Systems ist eine strukturierte, frühzeitige Auseinandersetzung mit potenziell ungünstigen Entwicklungen und Ereignissen (Risiken), die es dem Vorstand ermöglicht, rechtzeitig vor Eintritt eines erheblichen Schadens gegensteuernde Maßnahmen zu ergreifen.

Das Risikomanagementsystem der DIR umfasst eine regelmäßig systematische Identifikation, Analyse, Bewertung, Überwachung und Steuerung wesentlicher Risiken durch den Vorstand der Gesellschaft. In Anbetracht der klar gegliederten Unternehmensstrukturen und Geschäftsprozesse ist der Formalisierungsgrad des Risikomanagementsystems gering, allerdings effektiv und angemessen. Durch eine enge Einbindung des Vorstands in die wesentlichen Geschäftsabschlüsse und Projekte ist ein laufendes Monitoring über die auftretenden Risiken sichergestellt.

Das eingesetzte Risikomanagementsystem beinhaltet die folgenden wesentlichen Elemente:

  • ein Controlling- und Reportingsystem, das in der Lage ist, geschäftliche Fehlentwicklungen frühzeitig aufzuzeigen und gegenüber der Unternehmensführung zu kommunizieren;
  • eine regelmäßige oder anlassbezogene Risikoinventur;
  • die Dokumentation relevanter Risiken zur regelmäßigen oder anlassbezogenen Information der Unternehmensführung;
  • eine in zeitlichen Abständen durchgeführte, regelmäßige Bewertung der festgestellten Risiken und die Entscheidung hinsichtlich etwaiger Gegenmaßnahmen beziehungsweise der bewussten Akzeptanz überschaubarer Risiken durch den Vorstand;
  • ein internes Kontrollsystem (IKS), das mit Elementen wie dem Vier-Augen-Prinzip sowie Funktionstrennungen, welches auf eine richtige und vollständige Rechnungslegung ausgerichtet ist und einen sicheren Rechnungseingangs- und Auszahlungsprozess gewährleistet.

Im Detail spiegeln sich die wesentlichen Elemente des Risikomanagementsystems im nachfolgend aufgeführten Risikomanagementprozess wider:

  1. Festlegung der Vorgaben: Der Vorstand definiert die methodischen und inhaltlichen Vorgaben an das Risikomanagementsystem, wobei die Erwartungen der Gesellschaft festgelegt und das Risikobewusstsein gestärkt werden.
  2. Risikoidentifizierung und -analyse: Alle unternehmerischen Risiken werden vollständig erfasst, auf ihre Ursachen und Auswirkungen hin analysiert, bewertet und in fünf Risikokategorien unterteilt. Zusätzlich werden mögliche Gegenmaßnahmen identifiziert.
  3. Berichterstattung: Der Vorstand wird regelmäßig und frühzeitig über alle bestehenden Risiken und möglichen Gegenmaßnahmen informiert. Im Rahmen der Berichtszyklen erfolgt die Berichterstattung je nach Sachverhalt und Risikobewertung ad hoc, wöchentlich, monatlich oder quartalsweise.
  4. Risikosteuerung: Aufgrund der Entscheidungen über die steuernden Maßnahmen durch den Vorstand werden in dieser Phase auf die identifizierten, analysierten und bewerteten Risiken aktiv reagiert.
  5. Risikocontrolling: Gegenstand des Risikocontrollings ist die methodische und inhaltliche Planung, Überwachung und Steuerung des Risikomanagementsystems durch einen

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qualifizierten Risikomanager. Das Risikocontrolling umfasst alle Phasen des Risikomanagementprozesses und ist vom Vorstand regelmäßig methodisch und inhaltlich anzupassen.

Die Bewertung der Risiken erfolgt anhand festgelegter Schwellenwerte im Hinblick auf Schadenshöhe und Eintrittswahrscheinlichkeit:

Schadenshöhe

Mio. EUR

hoch

> 8,0

mittel

mittelhoch

hoch

mittel

4,0 bis 8,0

mittelgering

mittel

mittelhoch

gering

< 4,0

gering

mittelgering

mittel

< 10%

10% bis 50%

> 50%

gering

mittel

hoch

Eintrittswahrscheinlichkeit

Die DIR ist den nachfolgenden Risikokategorien bzw. Einzelrisiken ausgesetzt, die sich einzeln oder zusammen nachteilig auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage und die weitere wirtschaftliche Entwicklung des Unternehmens auswirken können:

Allgemeine, strategische und marktspezifische Risiken

  1. Politische, rechtliche und gesellschaftliche Risiken

Da die Geschäftstätigkeit der DIR durch rechtliche Rahmenbedingungen für Immobilien reguliert wird, könnte diese durch Änderungen nationaler und/oder europarechtlicher Normen sowie durch eine geänderte Auslegung oder Anwendung bestehender Rechtsnormen beeinträchtigt werden. Diese umfassen unter anderem das Mietrecht, das öffentliche Baurecht und das Steuerrecht. Weiterhin können politische Veränderungen auch zu Veränderungen der rechtlichen Rahmenbedingungen führen und somit auch indirekte Auswirkungen auf die DIR haben.

Politisch ist Deutschland vergleichsweise gut mit der einsetzenden Rezession umgegangen. Rasch beschlossene und greifende Maßnahmen wie das Kurzarbeitergeld und das Mietmoratorium sind ein Zeichen für die Effizienz mit welcher die deutsche Regierung, anders als viele andere europäische Länder, aktiv gegen einen schweren gesamtwirtschaftlichen Abschwung gesteuert hat. Wenn auch mit kurzfristigen Einbußen verbunden, so wird dies von Investoren als positiv aufgenommen. Zwar sind die bundesdeutschen Immobilienteilmärkte nicht so liquide wie in anderen europäischen Ländern, erholen sich jedoch unverkennbar schnell von wirtschaftskritischen Auswirkungen, wie sich kurz nach der Aufhebung des Lock- und Shutdowns abzeichnete. Damit ist die Bundesrepublik Deutschland wegen ihrer Widerstandskraft und Marktstabilität nach wie vor einer der attraktivsten Investmentstandorte für globale Investoren und Kapital.

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b) Konjunkturelle Risiken

Die DIR erzielt ihre Umsätze bislang ausschließlich in Deutschland. In Anbetracht dessen kann insbesondere eine Verschlechterung der nationalen konjunkturellen Rahmenbedingungen, verbunden mit einem Anstieg der Erwerbslosenzahl, zu einem negativen Einfluss auf das Miet- und Preisniveau führen und die Bonität der potenziellen Mieter und Käufer von Immobilien beeinträchtigen. Dies kann sich regional auch unterschiedlich stark auswirken, sodass die DIR hier betroffen sein kann. Weiterhin kann die nationale Konjunktursituation auch erheblich von der internationalen Entwicklung abhängen.

Verstärkt durch die SARS-CoV-2-Pandemie ist die Weltwirtschaft und mit dieser die deutsche Volkswirtschaft in eine Rezession eingetreten. Die deutsche Wirtschaftsleistung wird im Jahresdurchschnitt 2020 deutlich niedriger sein als in den Jahren zuvor. Sowohl das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie als auch das ifo-Institut gehen von einer zeitnah fortsetzenden Erholung aus.

Das Management informiert sich laufend über die aktuelle gesamtwirtschaftliche Lage und verfügt über die notwendige Expertise Änderungen im gesamtwirtschaftlichen Umfeld zu erkennen, ggf. notwendige Maßnahmen zu ergreifen und damit die Ertragslage der Gesellschaft zu sichern.

  1. Branchenrisiken im Light Industrial Sektor

Die Immobilienbranche ist vom intensiven Wettbewerb der zahlreichen Anbieter geprägt. Diesbezüglich besteht die Gefahr, dass die Konkurrenz zu einem verstärkten Preisdruck und geringeren Margen führt. Dies kann sich auch auf die Situation der verschiedenen Standorte der DIR nachteilig auswirken, indem Mietverträge nicht verlängert oder Mieten reduziert werden.

Trotz des in weiten Teilen des öffentlichen Lebens und Wirtschaftsbereichs geltenden Ausnahmezustands während des Jahres 2020 hat die derzeitige Rezession noch keine tiefgreifenden Spuren im Light Industrial Markt hinterlassen. Der Vorstand geht bei den aktuellen statistischen Daten zum Markt von Unternehmensimmobilien jedoch davon aus, dass ein nicht unwesentlicher Teil der Marktaktivitäten durch zuvor geplante bzw. bereits angelaufene Planungen bedingt war. Das heißt, Auswirkungen der SARS-CoV-2- Pandemie und im Zuge getroffene Maßnahmen können sich erst mit Zeitverzug in den statistischen Marktdaten bzw. dem Light Industrial Sektor niederschlagen.

Aufgrund der geographisch vorteilhaften Lage Deutschlands und des erwarteten Anstieges von Umsätzen in der Logistikbranche wird das Risiko von deutlich sinkenden Mieten sowie ausbleibender Mietvertragsverlängerungen als beherrschbar eingeschätzt.

  1. Änderungen des Finanzierungsumfelds/Kapitalmarktes

Eine besondere Bedeutung für die nationale Immobiliennachfrage kommt der Entwicklung des Zinsniveaus in Deutschland zu. Eine Erhöhung des Zinsniveaus würde Immobilieninvestitionen aufgrund einer wachsenden Zinsbelastung erschweren. Zusätzlich würden sich in diesem Fall die Fremdfinanzierungskosten der von den Immobiliengesellschaften aufgenommenen Kredite ergebnisbelastend verteuern.

Der Vorstand schätzt das Risiko der Zinserhöhung derzeit und für das neue Geschäftsjahr geltend als gering ein. Hauptgrund dafür ist die im Zuge der SARS-CoV-2-Pandemie nochmals verstärkte Geld- und Fiskalpolitik der EZB und der Staaten.

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Unternehmensspezifische Risiken

  1. Risiken aufgrund der Nutzung der IT

Die DIR nutzt alle gängigen und modernen IT-Anwendungen und wird hier durch einen externes Systemhaus betreut. In diesem Zusammenhang besteht grundsätzlich ein Risiko von Totalausfällen sowohl bei der DIR als auch beim Dienstleister, was zu erheblichen Störungen im Geschäftsablauf führen könnte. Weiterhin besteht das Risiko von Angriffen auf die Systeme der DIR und somit dem Zugriff von Unberechtigten auf die Daten der DIR.

Um dem entgegenzuwirken, nimmt der Dienstleister regelmäßig alle notwendigen Betriebs-, Administrations- und Wartungsarbeiten vor und übernimmt auch die vertragliche

Haftung dafür. Alle Mitarbeiter

sind zudem

angehalten, sich bei der Nutzung

der IT anwendungsgerecht zu

verhalten. Die

Gesellschaft verfügt über eine klar

abgegrenzte IT-Infrastruktur zu den anderen verbundenen Unternehmen. Die DIR verfügt über ein IT-Rollen und IT-Zugriffs- bzw. Berechtigungskonzept.

Weiterhin wurde mit dem Erlass zur verpflichtenden Anwendung der neuen Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) den Unternehmen die Verantwortung zum Schutz von Userdaten übertragen. Damit einhergehend hat die DIR gespeicherte Daten vor Missbrauch zu schützen bzw. im Falle eines Missbrauchs eine unverzügliche Meldung an die Betroffenen durchzuführen. Bei Zuwiderhandlungen drohen Bußgelder bis zu 4% des Jahresumsatzes. Die DIR hat hierfür rechtzeitig einen externen professionellen Datenschutzbeauftragten installiert, der diese Vorgänge überwacht und für Zweifelsfragen zur Verfügung steht. Zudem werden vom Datenschutzbeauftragten bzw. Datenschutzdienstleister alle erforderlichen Maßnahmen zur Einhaltung der DSGVO umgesetzt und eingehalten. Die Gesellschaft sieht sich keinen wesentlich höheren IT- Risiken als andere Unternehmen in der Branche ausgesetzt.

  1. Personalrisiken

Aufgrund der schlanken Personal- und Verwaltungsstruktur der DIR besteht ein Risiko, dass qualifizierte, leistungsstarke Mitarbeiter und Wissensträger das Unternehmen verlassen und nicht in angemessener Zeit ersetzt werden können.

Die Gesellschaft forciert den Auf- und Ausbau von Management- und Personalkapazitäten mit Expertise, um das Personalrisiko weiter zu minimieren. Die DIR hat im vergangenen Geschäftsjahr 2019/2020 zwei neue Mitarbeiter eingestellt und dadurch ihre Kapazitäten erweitert. Der Aufbau der Organisation und des Personalbestandes wird auch weiterhin dem Wachstum des Unternehmens angepasst werden.

  1. Finanzwirtschaftliche Risiken

Im Rahmen der Geschäftstätigkeit ist die DIR Finanzierungs-, Liquiditäts- und Zinsrisiken ausgesetzt.

Finanzierungsrisiken bestehen insoweit, dass Fremdkapitalbeschaffungen sich durch verändernde unternehmens- oder marktbezogene Entwicklungen nicht oder nur zu ungünstigeren Bedingungen vorgenommen werden können, was sich negativ auf die weitere Ankaufsfinanzierung sowie die Ertragslage der DIR auswirken könnte. Sollten hieraus Probleme bei der Bedienung laufender Kredite resultieren, könnten Kreditgeber zwangsweise Verwertungen von Immobiliensicherheiten veranlassen, solche Notverkäufe könnten zu erheblichen finanziellen Nachteilen für die DIR führen.

Um diesem Risiko zu begegnen, arbeitet die DIR mit unterschiedlichen Kreditinstituten zusammen und beobachtet intensiv die Entwicklung des Finanzierungsmarkts. Hierbei werden auch kurzfristige Finanzierungsmöglichkeiten in Anspruch genommen, um sich durch bevorstehende bzw. geplante Mietvertragsverlängerungen attraktive langfristige Finanzierungsmöglichkeiten zu sichern.

Weiterhin bestehen verschiedene Risiken im Hinblick auf die Unternehmensliquidität. Diese können sich zum einen als Folge möglicher Mietausfälle ergeben. Darüber hinaus

können sich

im Einzelfall

negative Liquiditätsauswirkungen ergeben, wenn

Mietverträge

nicht verlängert werden können und dadurch Leerstand entsteht. Darüber16

hinaus kann auch ein

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Bruch von vereinbarten Kennziffern in Darlehensverträgen (Covenants) zu einer Sonderkündigung der darlehensgebenden Bank führen und einen ungeplanten Liquiditätsabfluss aus der Darlehensrückführung verursachen.

Um Mietausfälle zu vermeiden, erfolgt im Zusammenhang mit dem Abschluss von Mietverträgen regelmäßig eine Prüfung der Bonität des potenziellen Mieters. Weiterhin wird den Liquiditätsrisiken durch umfangreiche Liquiditätsplanungsinstrumente begegnet, die sowohl im kurz- als auch im mittelfristigen Bereich laufende Geschäftsvorgänge mit den Plandaten spiegeln. Es erfolgt ein regelmäßiges Liquiditätsreporting und ein Liquiditätsforecast an den Vorstand. Zudem wird im Rahmen eines Bankenreportings ein sich abzeichnender Bruch von Covenants möglichst frühzeitig erkannt und durch geeignete Maßnahmen verhindert.

Zinsrisiken bestehen hinsichtlich der zur Prolongation beziehungsweise Umfinanzierung anstehenden Verbindlichkeiten sowie bei geplanten Darlehen zur Finanzierung von Immobilienbeständen. Um sich gegen nachteilige Auswirkungen von Änderungen des Zinsniveaus abzusichern, nutzt die DIR für die Finanzierungen in Abhängigkeit von der Marktsituation und von der Beurteilung der Marktperspektiven Zinsfestschreibungen. Der direkte Einfluss von Änderungen des allgemeinen Zinsniveaus auf den Erfolg des Unternehmens über die Veränderungen der Cashflows ist relativ gering im Vergleich zu den möglichen mittelbaren Effekten aus Änderungen des allgemeinen Zinsniveaus auf die Immobiliennachfrage. Das Management der DIR verfolgt die Entwicklungen an den Kapitalmärkten, die Finanzierungsbedingungen werden fortlaufend beobachtet. Sofern erforderlich werden Maßnahmen zur Risikooptimierung ergriffen.

Zudem bestehen Ausfallrisiken im Hinblick auf die im Rahmen der kurzfristigen Finanzmitteldisposition zinstragend angelegten flüssigen Mittel, wenn die Darlehensnehmer aus wirtschaftlichen Gründen den Kapitaldienst nicht leisten. Diesem Risiko wirkt die DIR entgegen, in dem zum einen nur Anlagen zu bestmöglicher Bonität getätigt werden und weiterhin ein laufendes Monitoring der bestehenden Anlagen erfolgt, um sich andeutenden Risiken entgegenzuwirken.

  1. Rechts- und Prozessrisiken

Im Rahmen ihrer Geschäftstätigkeit ist die DIR dem Risiko von Rechtsstreitigkeiten sowie (potenziellen) Gewährleistungs- und Schadensersatzansprüchen ausgesetzt, ohne selbst Ansprüche gegen dritte Parteien geltend machen zu können.

Sonstige rechtliche Risiken, insbesondere aus Rechtsstreitigkeiten, die einen erheblichen Einfluss auf die wirtschaftliche Lage der Gesellschaft haben könnten, bestehen gegenwärtig nicht.

Durch den Börsengang hat die Gesellschaft die Pflichten des WpHG umzusetzen. Daraus ergeben sich höhere organisatorische und informatorische Aufgaben die zwangsläufig mit höheren Kosten verbunden sind. Diesem Risiko wird durch die Einstellung einer erfahrenen IR-Managerin begegnet.

  1. Steuerliche Risiken

Zur Wahrung der REIT-Eigenschaft hat die DIR den Regelungen gemäß des REIT- Gesetzes (REITG) zu entsprechen. So sind der Investitionsgegenstand, das Investitionsvolumen sowie die Geschäftstätigkeit insbesondere durch folgende Regelungen eingeschränkt oder beeinflusst:

  • Ausschluss des Erwerbs von inländischen Bestandsmietwohnimmobilien,
  • Ausschluss des Erwerbs von Anteilen an Immobilien-Kapitalgesellschaften,
  • Ausschluss des Immobilienhandels;
  • Begrenzung der Rücklagenbildung;
  • Nur geringe Liquiditätsbildung aufgrund der Mindestausschüttung von 90% des handelsrechtlichen Jahresergebnisses,
  • Begrenzung der immobiliennahen Nebentätigkeiten für Dritte,
  • Mindesteigenkapital von 45% des unbeweglichen Vermögens.

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Bei Nichterfüllung der gesetzlichen Anforderungen droht der DIR der Verlust der Steuerbefreiung. Dies kann zu bestimmten Nachversteuerungspflichten führen.

Aufgrund der Beschränkungen aus dem REIT-Gesetz können zudem im Einzelfall bestimmte Chancen oder Opportunitäten im Immobilien- und Finanzierungsmarkt nicht oder nur begrenzt wahrgenommen werden.

Des Weiteren können der Gesellschaft (Straf-)Zahlungen aus der Nichteinhaltung der Bestimmungen des REIT-Gesetzes drohen. Der Gesellschaft drohen darüber hinaus gemäß den Satzungsbestimmungen Entschädigungsansprüche der Aktionäre bei Verlust des REIT-Status wegen Verstoßes gegen die Streubesitzquote von mindestens 15% und/oder der Höchstbeteiligungsquote von 10%. Anspruchsberechtigt sind Aktionäre, denen weniger als 3% der Stimmrechte zustehen. Die fehlende Praxis in der Anwendung des REIT-Gesetzes durch die zuständigen Aufsichts- und Steuerbehörden könnten in strittigen Einzelfällen zu einer nachteiligen Auslegung der Gesetzesanwendung führen oder die Gesellschaft zwingen, sich der neuen Rechtslage anzupassen.

Die meisten der steuerrechtlichen REIT-Kriterien sind aufgrund des Geschäftsmodells der DIR unproblematisch zu erreichen. Durch permanente Überprüfung der Kriterien und eine stringente Finanzierungspolitik wird fortlaufend auf die Einhaltung geachtet. Das Wachstum der DIR führt dazu, dass Eigenkapitalerhöhungen risikoärmer durchgeführt und weniger Fremdkapital aufgenommen werden muss. Ein Verstoß muss zudem in drei aufeinander folgenden Geschäftsjahren begangen worden sein, um die Steuerbefreiung zu verlieren. Diese gesetzliche Vorschrift gibt der Gesellschaft genug Reaktionszeit bzw. Handlungsspielraum um erforderliche Gegenmaßnahmen zu treffen.

  1. Pandemische Risiken

Der Ausbruch und die Verbreitung einer Pandemie kann zu Einschränkungen der Geschäftstätigkeit der Gesellschaft führen.

Das zum Ende des Jahres 2019 in China erstmals ausgebrochene Coronavirus (COVID-19 (Coronavirus SARS-CoV-2)) hat sich über den Jahresverlauf von 2020 zu einer weltweiten Pandemie entwickelt. Deutschland hat bis zum Zeitpunkt der Risikoberichterstattung (Q4 2020) bereits einen bundesweiten Lock- und Shutdown hinter sich und befindet seit November 2020 wieder in einem teilweisen Lockdown. Darüber hinaus kann nicht ausgeschlossen werden, dass es zur Verlängerungen oder Verschärfungen der staatlichen Maßnahmen zur Bekämpfung der Pandemie kommen kann.

Mit Mietern, deren Geschäftstätigkeit aufgrund der staatlichen Verordnungen im Zuge der Pandemie oder wegen der SARS-CoV-2-Pandemie selbst geschlossen oder teilweise

eingeschränkt worden sind oder es noch sind, wurden individuelle Stundungsvereinbarungen geschlossen. Durch aktives Asset Management und Forderungs-Controlling werden diese Stundungsvereinbarungen/Forderungsbestände fortlaufend monitort.

Immobilienspezifische Risiken

  1. Investitionsrisiko der Einzelimmobilie

Der wirtschaftliche Erfolg und das weitere Wachstum der Gesellschaft ist maßgebend von Auswahl und Erwerb geeigneter Immobilien abhängig. Damit verbunden ist das Risiko, die baulichen, rechtlichen, wirtschaftlichen und sonstigen Belastungen der anzukaufenden Objekte falsch einzuschätzen oder nicht zu erkennen. Darüber hinaus könnten sich die getroffenen Annahmen in Bezug auf das Ertragspotenzial der Immobilien nachträglich teilweise oder in vollem Umfang als unzutreffend herausstellen. Insbesondere könnten falsche Einschätzungen hinsichtlich der Attraktivität des Objektstandorts und anderer aus Mieter- oder Käufersicht entscheidungsrelevanter Faktoren dazu führen, dass die Bewirtschaftung der betreffenden Immobilie nicht zu den erwarteten Ergebnissen führt.

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Diesen objektspezifischen Risiken wird durch eine eingehende Prüfung der betreffenden Immobilien begegnet. Im Rahmen der Objektbeurteilung werden unter anderem der zu erwartende Sanierungs-, Instandhaltungs- und Modernisierungsbedarf bestimmt sowie der Ertragswert und die grundsätzliche Schuldendienstfähigkeit nach bankenkonformen Maßstäben untersucht. In regelmäßig stattfindenden Jours fixes und im Rahmen interner Reportings wird das Mietertragsrisiko, die Mietsituation sowie der Sanierungs-, Instandhaltungs- und Modernisierungsbedarf der Immobilien im Bestand beurteilt.

  1. Bestands- und Bewertungsrisiken

Das Unternehmen hält Immobilienbestände, um aus der Bewirtschaftung dieser Bestände über einen längeren Zeitraum möglichst stabile Cashflows zu erzielen. Während sich die Immobilien im Bestand des Unternehmens befinden, können sich unterschiedliche Bestands- und Bewertungsrisiken manifestieren, die zu Wertverlusten für das Unternehmen führen könnten. So könnten sich beispielsweise die Sozialstrukturen eines Standorts nach dem Erwerb von Immobilien durch die DIR verschlechtern und in der Folge die Vermietungsaktivitäten sowie die erzielbaren Mieteinnahmen negativ beeinflussen.

Des Weiteren kann es bei von der Gesellschaft gehaltenen Immobilienbeständen zu einer übermäßigen Abnutzung kommen, die früher oder in größerem Umfang als ursprünglich geplant Instandhaltungs- und Revitalisierungsmaßnahmen erfordert. Zudem kann sich auch herausstellen, dass die baulichen Anlagen einen anfänglich nicht erwarteten Sanierungsbedarf aufweisen, der zu Mehrkosten für die Gesellschaft führt, ohne dass diese zunächst entsprechenden Mehreinnahmen gegenüberstehen.

Im Zusammenhang mit diesen Risiken, aber auch aufgrund anderer Einflussfaktoren wie unerwartet auftretender Wettbewerber im engeren Umfeld des Standorts, können sich Leerstände erhöhen und zu geringeren Mieteinnahmen bei gleichzeitig höheren Vermietungsaufwendungen führen. Neben negativen Auswirkungen auf die laufenden operativen Erträge und Aufwendungen von der Gesellschaft können sich diese Risiken auch negativ auf die Bewertung der von der DIR gehaltenen Immobilien und damit auf das Ergebnis der Gesellschaft auswirken.

Mit dem weiteren Wachstum des Immobilienportfolios und der dadurch besseren Standort-

und Mieterdiversifikation werden sich diese Einzelrisiken aus der Gesamtportfolioperspektive verringern. Den Immobilienbestands- und Bewertungsrisiken für die jeweiligen Standorte wird mit den unter a) beschriebenen Maßnahmen begegnet.

Zudem besteht wie bei allen Sachwerten grundsätzlich das Risiko der Zerstörung einzelner Objekte durch höhere Gewalt oder Elementarschäden. Diese Risiken werden durch einen

ausreichenden Versicherungsschutz mit namhaften und leistungsstarken Versicherungsgesellschaften begegnet. Die Versicherungswerte der Bestandsobjekte der DIR werden jährlich bewertet und die Versicherungspolicen und der Versicherungsumfang bei Bedarf angepasst.

  1. Vermietungsrisiko

Es besteht das Risiko, dass Veränderungen von Angebot und Nachfrage am Vermietungsmarkt und Verschlechterungen der Wettbewerbsfähigkeit einzelner Immobilien im jeweiligen lokalen Marktumfeld direkte negative Auswirkungen auf die von der DIR erzielten Mieteinnahmen sowie auf die Entwicklung der Leerstände im Immobilienportfolio des Unternehmens haben. Zudem können dadurch zusätzliche Kosten entstehen, die nicht auf die Mieter umgelegt werden können.

Diesen Risiken wird durch ein aktives Asset- und Property Management begegnet, welches zunächst eine permanente Analyse des Vermietungsmarkts und der Mieterbedürfnisse einschließt. Weiterhin zählen dazu ein professionelles Vermietungsmanagement sowie laufende Instandhaltungs-, Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die die Attraktivität und damit die Wettbewerbsfähigkeit der Standorte sicherstellen. In regelmäßig stattfindenden Asset Management und Capex Jours fixes wird das Vermietungsrisiko und die Vermietungssituation im Bestand erörtert. Sind Instandhaltungs-,Sanierungs-, oder Modernisierungsmaßnahmen für die vorherrschende Vermietungssituation erforderlich, so werden diese nach dem Grundsatz der Kosten- Ertragsverhältnismäßigkeit professionell

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durchgeführt.

  1. Baurisiko

Soweit bauliche Maßnahmen an den Objekten erforderlich sind, besteht das Risiko, dass die Baukosten die Sollwerte erheblich übersteigen. Diesem Risiko wird durch eine detaillierte Planung der Baukosten und deren straffe Überwachung begegnet.

Zu den Baurisiken können auch Unsicherheiten beitragen, ob, wann und unter welchen Auflagen und/oder Nebenbedingungen die baurechtlichen Genehmigungen für die Projekte erteilt werden. So ist das Unternehmen teilweise auf das Ermessen einzelner Behörden angewiesen und auch Auseinandersetzungen mit Be- und Anwohnern können die Erteilung von Genehmigungen erheblich verzögern oder negativ beeinflussen. Jeder dieser Umstände kann dazu führen, dass geplante Baumaßnahmen nicht zu den angenommenen Kosten, nicht im geplanten Zeitrahmen oder gar nicht durchgeführt werden können. Diese Risikofaktoren werden bereits im Vorfeld einzelner Baumaßnahmen eingehend überprüft.

Bauvorhaben bzw. Projektentwicklungen sind für den wirtschaftlichen Erfolg der DIR nicht ausschlaggebend, daher ist das Risiko begrenzt. Zurzeit befinden sich keine Immobilien in der Projektentwicklung. Der Fokus des Kerngeschäfts der DIR liegt nicht auf der Projektentwicklung von Immobilien. Sollten Projektentwicklungen oder Bauvorhaben im Zuge eines Immobilienlebenszyklus erforderlich sein, wird die Gesellschaft entsprechende Maßnahmen durchführen.

  1. Umweltrisiken

Sofern Altlasten und andere Gebäude-, Boden- und Umweltbelastungen festgestellt werden, könnte die Gesellschaft verpflichtet sein, aufwändige und kostenintensive Maßnahmen zu deren Beseitigung zu ergreifen. Im Rahmen der Ankaufsprüfung führt die Gesellschaft eine systematische Prüfung umweltrechtlicher Aspekte durch. Zur Absicherung gegen das Risiko werden Garantien der Verkäufer eingeholt und Due- Diligence-Prüfungen während des Ankaufprozesses durchgeführt. Dabei werden umweltrechtliche Risiken, die bestehende Umweltqualität sowie umweltrechtliche Fragestellungen und Altlasten analysiert und bewertet. Bei vorhanden sein, werden diese im Kontext mit den bestehenden Ankaufskriterien bzw. -richtlinien der Gesellschaft bewertet. Die Gesellschaft berücksichtigt zudem mögliche Umweltrisiken wie Altlasten mit einem ausreichend hohen Sicherheitsabschlag bei der Kaufpreisfindung.

Internes Kontrollsystem und Risikomanagementsystem im Hinblick auf den Rechnungslegungsprozess

Das rechnungslegungsbezogene interne Kontrollsystem bei der DIR wurde mit dem Ziel implementiert, durch die Einrichtung geeigneter Kontrollmechanismen innerhalb des internen und externen Rechnungslegungs- und Berichterstattungsprozesses eine hinreichende Sicherheit im Hinblick auf einen vollständigen und richtigen Jahresabschluss zu gewährleisten.

Mindestens im Quartalsrhythmus und in turnusmäßigen Jours fixes erhält die Gesellschaft von ihren beauftragten Dienstleistern nach ihren Vorgaben Objekt- und Portfolioinformationen, in denen sie über wichtige, vertragsrelevante und gegebenenfalls von der Planung abweichende Vorgänge informiert wird. Die Auswertungen werden analysiert, plausibilisiert und auf erkennbare Risiken untersucht. Erkannte Risiken werden bewertet und in die turnusmäßige bzw. ad-hoc Risikoberichterstattung an den Aufsichtsrat aufgenommen.

Das rechnungslegungsbezogene Risikomanagementsystem der DIR zielt darauf ab, das Risiko wesentlicher Fehler oder nicht sachgerechter Darstellung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage zu vermindern. Dazu werden die zugrundeliegenden Daten regelmäßig analytisch anhand von Erwartungswerten gespiegelt. Der für wesentliche Teile des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft beauftragte Dienstleister wird insofern eng und fortlaufend über die aktuelle Geschäftsentwicklung informiert. Die Dienstleistungen umfassen die Erfüllung der Buchführungspflichten gemäß Handelsgesetzbuch sowie die Übernahme des

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Zahlungsverkehrs, die Erstellung von Ergebnisrechnungen, Kontenanalysen, monatlichen Umsatzsteuer-Voranmeldungen sowie betriebswirtschaftliche Auswertungen und die quartalsweise Erstellung des Zwischenabschlusses nach HGB und IFRS sowie von Objekt- und Portfolio-Informationen. Der Rechnungslegungsprozess wird sowohl bei den Dienstleistern als auch bei der Gesellschaft durch ein wirksames internes Kontrollsystem überwacht, das die Ordnungsmäßigkeit der Rechnungslegung und die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen sichert. Hierbei sind insbesondere die klare Zuordnung von Verantwortung und Kontrolle unter Beachtung des Vier-Augen-Prinzips und des Prinzips der Funktionstrennung, angemessene Zugriffsregelungen in den abschlussrelevanten EDV- Systemen und Berücksichtigung der erkannten und bewerteten Risiken zu nennen. Für die Ermittlung von Marktwerten der Immobilien zieht die Gesellschaft externe Sachverständige hinzu. Die DIR hat sich von der fachlich-qualitativen und kapazitativen Eignung der mit dem Rechnungslegungsprozess und den Bewertungsgutachten befassten Dienstleister und Mitarbeiter überzeugt. Angesichts der noch geringen Unternehmensgröße hat die DIR bisher von der Einrichtung einer internen Revision abgesehen.

Sonstige Einflüsse

Neben den genannten Risiken bestehen allgemeine Einflüsse, die nicht vorhersehbar und damit auch kaum beherrschbar sind. Dazu zählen beispielsweise politische Veränderungen, soziale Einflüsse und Risikofaktoren wie Naturkatastrophen oder Terroranschläge. Solche Einflüsse könnten negative Effekte auf die konjunkturelle Lage haben und mittelbar die weitere wirtschaftliche Entwicklung der DIR beeinträchtigen.

Einschätzung des Gesamtrisikos

Die Gesamtrisikolage wird durch den Vorstand als beherrschbar eingeschätzt und hat sich nicht sprunghaft gegenüber den Vorjahren verändert. Bei den genannten Einzelrisiken schätzen wir derzeit das Wettbewerbsrisiko sowie die Finanzierungsrisiken aus sich erhöhenden Leitzinsen als auch Risiken aus dem Assetmanagement als mittlere Risiken ein, wobei sich im Berichtsjahr keine wesentlichen neuen Ereignisse und damit verbundene Risikoerhöhungen ergeben haben.

Nach unserer Einschätzung bestehen derzeit keine konkreten bestandsgefährdenden Risiken.

Chancen der künftigen Entwicklung

Durch die im Berichtsjahr erfolgten Zukäufe weiterer renditestarker Immobilien, wird die DIR ihren Cashflow aus der Vermietung weiter steigern. Weiterhin werden die durch die fortlaufende Refinanzierung des Fremdkapitals reduzierten Finanzierungskosten zur Steigerung der Profitabilität und der Funds from Operations (FFO) beitragen.

Gleichfalls erwartet der Vorstand, dass die DIR zunehmend als verlässlicher und langfristig orientierter Immobilienpartner wahrgenommen wird und sich dadurch sowohl bessere Chancen zur Verlängerung von Mietverträgen als auch Akquisitionsmöglichkeiten ergeben werden. Durch die zunehmende Präsenz auf Kapitalmarktkonferenzen und in Anlegermedien erwartet der Vorstand zukünftig eine breitere Nachfrage nach DIR-Aktien und damit einen weiterhin guten Zugang zu Fremd- und Eigenkapitalquellen.

3.2 Prognosebericht

Die nachfolgenden Aussagen zum zukünftigen Geschäftsverlauf der DIR beruhen auf den Einschätzungen des Vorstands. Die getroffenen Annahmen werden auf der Grundlage der vorliegenden Informationen derzeit als realistisch betrachtet. Grundsätzlich bergen zukunftsbezogene Aussagen jedoch ein Risiko, dass die Entwicklungen weder in ihrer Tendenz noch ihrem Ausmaß tatsächlich eintreten.

Prognose für das Geschäftsjahr 2020/2021

Im Geschäftsjahr 2020/2021 wird sich die DIR weiterhin auf eine effiziente Bestandsbewirtschaftung und vor allem die weitere Akquisition von Light Industrial Immobilien gemäß den Investitionskriterien konzentrieren. Die Ankäufe sollen durch das vorhandene Eigenkapital, marktgerechte Fremdkapitalaufnahmen sowie gegebenenfalls durch

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Kapitalmaßnahmen in maßvollem Umfang finanziert werden.

Die Entwicklung des FFO als maßgebliche Steuerungsgröße für das Unternehmen hängt dabei wesentlich von der Höhe der Akquisitionen und der damit zusammenhängenden Steigerung des Vermietungsergebnisses ab. Ausgehend von den geplanten Zukäufen erwartet die Gesellschaft eine Steigerung des FFO auf 32,0 Mio. EUR bis 34,0 Mio. EUR für das kommende Geschäftsjahr.

Aufgrund der auch für das Geschäftsjahr 2020/2021 geplanten weiteren dynamischen Entwicklung des Unternehmens und der weiterhin guten Wachstumsperspektive wird es auch weiterhin einen zusätzlichen Liquiditätsbedarf geben. Für das kommende Geschäftsjahr geht die Gesellschaft wegen dem sehr guten Zugang zu Banken- und Anlegern- bzw. Kapitalmärkten von weiteren Liquiditätszuflüssen in ausreichender Höhe aus.

Die bisherigen Auswirkungen durch die Corona-Pandemie haben sich eher gering auf die Ergebnisse der Gesellschaft ausgewirkt. Künftige Auswirkungen im Immobiliengeschäft in Hinblick auf die Umsatzerlöse, vereinbarten Mietverträge, die Immobilienbewertung und den Jahresüberschuss, können nicht ausgeschlossen, aber derzeit nicht zuverlässig quantifiziert werden.

22

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4. Vergütungsbericht

Vergütungssystem für den Aufsichtsrat

Die Mitglieder des Aufsichtsrats erhalten für jedes volle Geschäftsjahr ihrer Zugehörigkeit zum Aufsichtsrat eine feste Barvergütung von TEUR 5,0 zuzüglich der Prämien für eine angemessene Organhaftpflichtversicherung (D&O-Versicherung). Der Vorsitzende des Aufsichtsrats erhält das Doppelte, Stellvertreter des Vorsitzenden erhalten das Eineinhalbfache dieser Grundvergütung.

Ausschüsse wurden nicht gegründet und Sitzungsgelder werden nicht gewährt. Eine variable Vergütung, die sich am Erfolg der Gesellschaft oder an anderen Kriterien orientiert, wird nicht gewährt.

Die Vergütung des Aufsichtsrats für das Geschäftsjahr betrug TEUR 28,8 (Vorjahr: TEUR 22,5) zzgl. Auslagen und Umsatzsteuer und verteilt sich wie folgt:

Aufsichtsratsmitglied

2019/2020 (TEUR)

2018/2019 (TEUR)

Dr. Maximilian Murawo

0,0

4,7

Aufsichtsratsvorsitzender (bis 22.03.2019)

Hans-Ulrich Sutter

10,0

5,3

Aufsichtsratsvorsitzender (ab 22.03.2019)

Dr. Dirk Markus

7,5

7,5

Erster Stellv. Aufsichtsratsvorsitzender

Achim Betz

6,3

5,0

(ab 06.03.2020)

Zweiter Stellv. Aufsichtsratsvorsitzender

Cathy Bell-Walker (ab 06.03.2020)

2,5

0,0

Antje Lubitz (ab 06.03.2020)

2,5

0,0

Gesamt

28,8

22,5

Vergütungssystem für den Vorstand

Grundsätzliches Vergütungssystem

Die Vorstände der DIR erhalten eine erfolgsunabhängige Grundvergütung in bar sowie eine erfolgsabhängige variable Vergütung in bar, die sich an kurzfristigen (Short-Term Incentive, STI) und langfristigen (Long-Term Incentive, LTI) Zielen orientiert.

Der Vorstandsvorsitzende Rolf Elgeti ist von diesem Vergütungssystem ausgenommen und erhält eine pauschale Jahresvergütung von TEUR 71,3. Die Vergütung erfolgt durch Kostenumlage von der Gesellschafterin Obotritia Capital KGaA, da zwischen der Gesellschaft und dem Vorstandsvorsitzenden kein Anstellungsvertrag besteht.

Die erfolgsunabhängige Grundvergütung besteht aus dem festen Jahresgehalt, das in zwölf monatlichen Raten ausgezahlt wird. Zum Teil nutzen die Vorstände einen Dienstwagen, der als geldwerter Vorteil versteuert wird. Weitere Leistungen als sonstige Bezüge werden nicht gewährt. Pensionsansprüche begründen die Vorstandsverträge nicht.

Für die variable Vergütung wurde im Geschäftsjahr 2017/2018 ein Vergütungssystem eingeführt, welches sich an operativen Zielen orientiert und das grundlegend auf einem festen Berechnungsschema basiert, welches kurz- und langfristige Komponenten beinhaltet.

Für den Fall einer sonstigen vorzeitigen Beendigung des Dienstverhältnisses enthält der Vorstandsvertrag von Frau Petersen die Regelung, dass Zahlungen den Wert von zwei Jahresvergütungen nicht überschreiten dürfen (Abfindungs-Cap). Im Falle eines Kontrollwechsels ("Change of Control"), d.h. wenn ein oder mehrere gemeinsam handelnde Aktionäre mindestens 30% der Stimmrechte an der DIR erwerben, steht ihr das Recht zur Kündigung des Anstellungsvertrages mit einer zweimonatigen Frist (Sonderkündigungsrecht) zu. Wird von diesem Sonderkündigungsrecht Gebrauch gemacht, so zahlt die Gesellschaft eine zum Ausscheidenszeitpunkt fällige Bruttoabfindung in Höhe der gemäß dem Dienstvertrag ausstehenden Vergütung, jedoch maximal 150% des Abfindungs-Cap. Für die beiden anderen

23

26

Vorstände gibt es diese Regelung nicht.

Variable Vergütung für das Geschäftsjahr 2019/2020

Als Zielerreichungskriterien wurden zugrunde gelegt:

1.) Aktienkursentwicklung (Gewichtung 30%)

Wachstum um 20% (nach Eliminierung der im Geschäftsjahr gezahlten Dividende) im Vergleich zum Vorjahr bezogen auf den jeweiligen volumengewichteten Durchschnittspreis im September

2.) FFO je Aktie (Gewichtung 40%)

Wachstum um 20% im Vergleich zum Vorjahreszeitraum

3.) Entwicklung des EPRA NAV je Aktie (Gewichtung 30%)

Wachstum um 25% (nach Eliminierung der im Geschäftsjahr gezahlten Dividende) im Vergleich zum jeweiligen Stichtag 30. September

Der Zielerreichungsgrad wird jedes Jahr neu festgelegt.

Die variable Vergütung bei 100% Zielerfüllung beträgt für das Geschäftsjahr 2019/2020:

  • Für Sonja Petersen: TEUR 150,0 -Für René Bergmann: TEUR 125,0

Die variable Vergütung beginnt ab einer Zielerreichung von mindestens 30% (darunter = 0 EUR). Bei Übererfüllung erfolgt eine Kappung bei 150% je Einzelziel. Insofern kann der gesamte variable Vergütungsanteil 2019/2020 für Frau Petersen maximal TEUR 225,0 und für Herrn Bergmann maximal TEUR 187,5 betragen.

Die variable Vergütung wird zur Hälfte nach der Ermittlung der durch den Wirtschaftsprüfer geprüften Abschlüsse (im Dezember des Jahres) in bar ausgeschüttet. Die andere Hälfte wird nach zwei weiteren Geschäftsjahren ausgeschüttet, sofern die Zielerreichung von 30% in jedem der Geschäftsjahre erzielt wird.

Die Werte werden im Vergleich zum Vorjahr bezogen auf den VWAP (September) bzw. zum Stichtag 30. September (NAV) bzw. dem Vorjahresvergleichszeitraum (FFO) errechnet und basieren auf dem IFRS-Abschluss.

24

27

Bezüge des Vorstands im Geschäftsjahr 2019/2020

Die Bezüge des Vorstands, die im abgelaufenen Geschäftsjahr verdient wurden (gewährte Zuwendungen), belaufen sich auf TEUR 670,0 (Vorjahr: TEUR 693,7).

Die im abgelaufenen Geschäftsjahr dem Vorstand zugeflossenen Beträge belaufen sich auf TEUR 518,3 (Vorjahr: TEUR 501,6).

in TEUR

Rolf Elgeti

Sonja Petersen

René Bergmann

CEO

CIO

CFO

2018/2019

2019/2020

2018/2019

2019/2020

2019/2020

2019/2020

2018/2019

2019/2020

2019/2020

2019/2020

(Ist)

(Ist)

(Ist)

(Ist)

(Min.)

(Max.)

(Ist)

(Ist)

(Min.)

(Max.)

Gewährte Vergütung

Festvergütung

71,3

71,3

120,0

120,0

120,0

120,0

120,0

120,0

120,0

120,0

Nebenleistungen

0,0

0,0

14,2

12,4

12,4

12,4

7,3

7,1

7,1

7,1

Summe

71,3

71,3

134,2

132,4

132,4

132,4

127,3

127,1

127,1

127,1

STI

0,0

0,0

112,5

92,5

0,0

112,5

75,0

77,1

0,0

93,7

LTI

0,0

0,0

112,5

92,5

0,0

112,5

60,9

77,1

0,0

93,8

Summe

0,0

0,0

225,0

185,0

0,0

225,0

135,9

154,2

0,0

187,5

Gesamtvergütung

71,3

71,3

359,2

317,4

132,4

357,4

263,2

281,3

127,1

314,6

Bezogene Vergütung

Festvergütung

71,3

71,3

120,0

120,0

120,0

120,0

Nebenleistungen

0,0

0,0

14,2

12,4

7,3

7,1

Summe

71,3

71,3

134,2

132,4

127,3

127,1

STI

0,0

0,0

112,5

112,5

56,3

75,0

LTI

0,0

0,0

0,0

0

0,0

0,0

Summe

0,0

0,0

112,5

112,5

56,3

75,0

Gesamtvergütung

71,3

71,3

246,7

244,9

183,6

202,1

25

28

Zusätzlich zu den oben genannten variablen Vergütungen wurden für mögliche Tantiemen mit langfristiger Anreizwirkung Rückstellungen in Höhe von TEUR 351,8 gebildet, die sich, wie folgt, auf die Vorstandsmitglieder verteilen:

Herr Rolf Elgeti TEUR 0,0

Frau Sonja Petersen TEUR 220,0

Herr René Bergmann TEUR 131,8

26

29

5. Abhängigkeitsbericht und Gesamteinschätzung

Die DIR war im Geschäftsjahr 2019/2020 ein von der Obotritia Capital KGaA abhängiges Unternehmen. Entsprechend den gesetzlichen Vorschriften hat der Vorstand der DIR, für die Zeit in der die DIR ein von der Obotritia Capital KGaA abhängiges Unternehmen war, für das abgelaufene Geschäftsjahr einen Bericht über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen (Abhängigkeitsbericht) erstellt und darin abschließend erklärt:

"Hiermit erklären wir gemäß § 312 Abs. 3 AktG, dass unsere Gesellschaft bei den im vorstehenden Bericht über Beziehungen zu verbundenen Unternehmen aufgeführten Rechtsgeschäften nach den Umständen, die uns in dem Zeitpunkt bekannt waren, in dem die Rechtsgeschäfte vorgenommen wurden, bei jedem Rechtsgeschäft eine angemessene Gegenleistung erhalten hat. Maßnahmen auf Veranlassung oder im Interesse der Obotritia Capital KGaA oder mit ihr verbundenen Unternehmen wurden weder getroffen noch unterlassen."

6. Übernahmerelevante Angaben nach §289a Abs. 1 HGB

Zusammensetzung des Grundkapitals, Stimmrechte und Sonderrechte

Das Grundkapital der Gesellschaft ist zum 30.09.2020 eingeteilt in 32.079.505 auf Inhaber lautende nennwertlose Stückaktien. Zum Bilanzstichtag hält die Gesellschaft keine eigenen Aktien. Mit allen Aktien sind die gleichen Rechte und Pflichten verbunden. Jede Aktie steht für eine Stimme in der Hauptversammlung. Die Aktien können nach den für auf den Inhaber lautende Aktien geltenden rechtlichen Vorschriften frei übertragen werden. Es wurden keine Aktien mit Sonderrechten ausgegeben, die Kontrollbefugnisse verleihen. Soweit Arbeitnehmer an der Gesellschaft beteiligt sind, üben diese ihr Kontrollrecht unmittelbar aus.

Anteilsbesitz von 10% oder mehr der Stimmrechte

Kein Aktionär darf in Übereinstimmung mit § 11 Abs. 4 REITG 10% oder mehr der Aktien oder Stimmrechte direkt halten (Höchstbeteiligungsgrenze). Für den Fall der Überschreitung der Höchstbeteiligungsgrenze hat der betroffene Aktionär innerhalb von zwei Monaten nach Aufforderung durch den Vorstand die Reduzierung seiner direkten Beteiligung in geeigneter Form nachzuweisen. Ein fortgesetzter Verstoß gegen die Höchstbeteiligungsgrenze kann laut Satzung zu einer entschädigungslosen Übertragung der über die Höchstbeteiligungsgrenze hinausgehenden Aktien oder zu einer entschädigungslosen Zwangseinziehung dieser Aktien führen. Zum Bilanzstichtag hält kein Aktionär 10% oder mehr der Stimmrechte.

Ermächtigung des Vorstands zum Erwerb eigener und zur Ausgabe neuer Aktien:

Genehmigtes Kapital

Die ordentliche Hauptversammlung der Deutsche Industrie REIT-AG hat am 06. März 2020 beschlossen, den Vorstand der Gesellschaft zu ermächtigen, bis zum 5. März 2025 das Grundkapital der Gesellschaft mit Zustimmung des Aufsichtsrates durch Ausgabe neuer auf den Inhaber lautender nennwertloser Stückaktien gegen Bar- oder Sacheinlagen einmal oder mehrmals um bis zu insgesamt EUR 14.581.593,00 (Genehmigtes Kapital 2020/I) zu erhöhen.

Die neuen Aktien sind den Aktionären zum Bezug anzubieten. Der Vorstand wurde jedoch ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats das Bezugsrecht der Aktionäre für bestimmte Fälle auszuschließen.

Der Vorstand ist mit Zustimmung des Aufsichtsrates ermächtigt, die weiteren Einzelheiten der Kapitalerhöhungen sowie die Bedingungen der Aktienausgabe, insbesondere den Ausgabebetrag, festzulegen.

27

30

Bedingtes Kapital

Durch Beschluss der Hauptversammlung vom 06. März 2020 wurde der Vorstand ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrates bis zum 05. März 2025 einmalig oder mehrmals auf den

Inhaber lautende Options- oder Wandelschuldverschreibungen (zusammen "Schuldverschreibungen") im Gesamtnennbetrag von bis zu EUR 150.000.000,00 mit oder ohne Laufzeitbeschränkung auszugeben und den Inhabern bzw. Gläubigern (zusammen "Inhaber") von Optionsschuldverschreibungen Optionsrechte oder -pflichten sowie von Wandelschuldverschreibungen Wandlungsrechte oder -pflichten für auf den Inhaber lautende Aktien der Gesellschaft mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital in Höhe von je EUR 1,00 nach näherer Maßgabe der Bedingungen der Schuldverschreibungen zu gewähren oder aufzuerlegen. Die weiteren Einzelheiten können der Veröffentlichung im Bundesanzeiger entnommen werden.

Das Grundkapital ist um bis zu EUR 14.581.593,00 durch Ausgabe von bis zu 14.581.593 neuen, auf den Inhaber lautende Stückaktien mit Gewinnberechtigung ab Beginn des Geschäftsjahres ihrer Ausgabe bedingt erhöht (Bedingtes Kapital I). Die bedingte Kapitalerhöhung wird nur insoweit durchgeführt, wie von den Options- oder Wandlungsrechten Gebrauch gemacht wird.

Der Vorstand wurde ermächtigt, die weiteren Einzelheiten der Durchführung der bedingten Kapitalerhöhung festzusetzen.

Satzungsänderungen

Für Satzungsänderungen bedarf es der im Aktiengesetz vorgeschriebenen Mehrheit von 75% der in der Hauptversammlung vertretenen Stimmrechte.

Ernennung und Abberufung von Vorstandsmitgliedern

Die Bestimmung der Anzahl sowie die Bestellung der ordentlichen Vorstandsmitglieder und der stellvertretenden Vorstandsmitglieder, der Abschluss der Anstellungsverträge und der Widerruf der Bestellung erfolgen durch den Aufsichtsrat.

7. Erklärung zur Unternehmensführung gemäß § 289f HGB

Der Vorstand der Deutsche Industrie REIT-AG hat mit Datum vom 04. Dezember 2020 eine Erklärung zur Unternehmensführung nach § 289f HGB abgegeben und diese auf der Internetseite https://deutsche-industrie-reit.deim Bereich Investor Relations unter der Rubrik Corporate Governance zugänglich gemacht.

Rostock, 7. Dezember 2020

Deutsche Industrie REIT-AG

Rolf Elgeti

Sonja Petersen

René Bergmann

Vorstandsvorsitzender (CEO)

Vorstand (CIO)

Vorstand (CFO)

28

31

  1. Jahresabschluss
    zum 30. September 2020

32

Bilanz der Deutsche Industrie REIT‐AG zum 30. September 2020

AKTIVA

30.09.2020

30.09.2019

PASSIVA

30.09.2020

30.09.2019

A. Anlagevermögen

EUR

EUR

EUR

A. Eigenkapital

EUR

EUR

EUR

I. Immaterielle Vermögenswerte

I. Gezeichnetes Kapital

32.079.505,00

23.451.945,00

1.entgeltlich erworbene Konzessionen,

gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte

3.380,00

1.778,00

II. Kapitalrücklage

237.476.887,69

94.970.405,19

II. Sachanlagen

1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte

und Bauten einschließlich der Bauten auf

III. Gewinnrücklagen

fremden Grundstücken

459.909.553,14

334.895.408,09

2. andere Anlagen, Betriebs‐ und Geschäftsausstattung

1.027.489,00

1.051.896,00

1. andere Gewinnrücklagen

50.000,00

50.000,00

3. geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau

7.474.116,69

468.411.158,83

38.886.173,76

IV. Gewinnvortrag

4.547.535,60

5.495.229,06

B. Umlaufvermögen

I. Vorräte

V. Jahresüberschuss

7.055.312,47

3.718.416,46

1. unfertige Erzeugnisse, unfertige Leistungen

5.973.400,04

5.532.427,59

B. Rückstellungen

II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

0,00

0,00

1. Steuerrückstellungen

1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen

3.420.030,41

815.877,46

2. sonstige Rückstellungen

1.545.784,42

1.545.784,42

996.951,03

2. Forderungen gegen verbundene Unternehmen

77.545.948,54

16.937,56

3. Forderungen gegen Unternehmen, mit denen

ein Beteiligungsverhältnis besteht

0,00

0,00

C. Verbindlichkeiten

4. sonstige Vermögensgegenstände

39.014.073,42

119.980.052,37

1.981.242,82

1. Anleihen

162.125.073,55

162.125.073,55

davon konvertibel Euro 43.680.000,00

(Vorjahr Euro 43.680.000,00)

142.710.047,90

71.538.340,57

III. Guthaben bei Kreditinstituten

2. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten

35.145,11

2.065.651,87

3. erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen

5.903.010,80

4.913.257,02

4. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

3.889.032,51

3.161.636,58

5. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen

C. Rechnungsabgrenzungsposten

5.447.233,49

6.450.396,40

0,00

20.177.700,58

Unternehmen

6. sonstige Verbindlichkeiten

2.372.381,57

316.999.546,33

798.102,74

davon aus Steuern Euro 19.161,42 (Vorjahr Euro

7.262,37)

davon im Rahmen der sozialen Sicherheit Euro 846,16

(Vorjahr Euro 818,63)

D. Rechnungsabgrenzungsposten

95.798,33

300.731,77

Summe Aktiva

599.850.369,84

391.697.789,55

Summe Passiva

599.850.369,84

391.697.789,55

33

GEWINN‐ UND VERLUSTRECHNUNG der Deutsche Industrie REIT‐ AG vom 01.10.2019 bis 30.09.2020

01.10.19‐30.09.20 01.10.18‐30.09.19

EUR

EUR

1.

Umsatzerlöse

47.514.492,60

29.094.441,59

2.

Erhöhung des Bestands an fertigen und unfertigen Erzeugnissen

440.972,45

2.509.085,09

3.

Sonstige betriebliche Erträge

217.059,67

801.405,82

4. Materialaufwand

a) Aufwendungen für Roh‐, Hilfs‐ und Betriebsstoffe und für bezogene

Waren

0,00

0,00

b) Aufwendungen für bezogene Leistungen

16.669.826,81

10.653.076,39

5.

Personalaufwand

a) Löhne und Gehälter

798.206,13

774.555,83

b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für

Unterstützung

55.984,22

33.758,67

6. Abschreibungen

a) auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und

Sachanlagen

11.132.882,52

6.658.325,80

7.

Sonstige betriebliche Aufwendungen

8.317.609,58

3.457.561,45

8.

Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge

5.473.236,88

98.599,89

davon aus verbundenen Unternehmen EUR 3.019.961,40

(EUR 98.599,89)

9.

Zinsen und ähnliche Aufwendungen

9.615.729,87

7.230.002,41

davon an verbundene Unternehmen EUR 198.329,87

(EUR 1.064.215,10)

10.

Ergebnis nach Steuern

7.055.522,47

3.696.251,84

11.

Sonstige Steuern

210,00

‐22.164,62

12.

Jahresüberschuss

7.055.312,47

3.718.416,46

34

Eigenkapitalspiegel

Angaben in Euro

Gezeichnetes Kapital

Kapitalrücklage

Gewinnrücklagen

Gewinnvortrag

Jahresergebnis

Summe Eigenkapital

Stand 01.10.2018

18.000.056,00

32.560.943,92

50.000,00

7.520.235,54

58.131.235,46

Periodenergebnis

3.718.416,46

3.718.416,46

Barkapitalerhöhungen/ ‐ minderungen

5.451.889,00

59.042.011,75

64.493.900,75

Sachkapitaleinlage / Kapitalerhöhung aus

Gesellschaftsmitteln

0,00

0,00

0,00

Einstellung / Entnahmen aus Rücklagen

0,00

Ausgabe von Wandelanleihen

3.367.449,52

3.367.449,52

Kapitalerhöhung aus Wandlung

0,00

Rückkauf Wandelanleihe

0,00

Dividenden/ Ausschüttung

‐2.025.006,48

‐2.025.006,48

Stand 30.09.2019

23.451.945,00

94.970.405,19

50.000,00

5.495.229,06

3.718.416,46

127.685.995,71

Stand 01.10.2019

23.451.945,00

94.970.405,19

50.000,00

9.213.645,52

127.685.995,71

Periodenergebnis

7.055.312,47

7.055.312,47

Barkapitalerhöhungen/ ‐ minderungen

8.627.560,00

142.506.482,50

151.134.042,50

Sachkapitaleinlage / Kapitalerhöhung aus

Gesellschaftsmitteln

0,00

0,00

0,00

Einstellung / Entnahmen aus Rücklagen

0,00

Ausgabe von Wandelanleihen

0,00

Kapitalerhöhung aus Wandlung

0,00

Rückkauf Wandelanleihe

0,00

Dividenden/ Ausschüttung

‐4.666.109,92

‐4.666.109,92

Stand 30.09.2020

32.079.505,00

237.476.887,69

50.000,00

4.547.535,60

7.055.312,47

281.209.240,76

35

Kapitalflussrechnung

für den Zeitraum 1. Oktober 2019 bis 30. September 2020

Angaben in TEUR

2019/2020

2018/2019

Jahresergebnis

7.055,3

3.718,4

+/‐

Zinsaufwendungen/Zinserträge

4.142,5

7.131,4

+/‐ Abschreibungen/ Zuschreibungen immaterielles Vermögen, Sachanlagen und

Finanzanlagen

11.132,9

6.658,3

+

Wertminderungen auf Vorräte und Forderungen

2.564,1

208,7

+

Auszahlung Kosten Eigenkapitalbeschaffung (nach Ertragssteuern)

2.043,1

1.488,6

+

Auszahlung Kosten Aufnahme von Krediten

214,4

42,5

‐/+

Gewinn/ Verlust aus Abgängen von Sachanlagevermögen

‐41,5

‐427,7

+/‐ Zunahme/ Abnahme der Rückstellungen

548,8

‐693,9

Gezahlte Ertragssteuern

0,0

‐2.583,2

‐/+

Zunahme/Abnahme der Vorräte, der Forderungen aus

Lieferungen und Leistungen sowie anderer Aktiva, die nicht der

Investitions‐ oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind

‐13.364,9

‐2.841,6

+/‐ Zunahme/Abnahme der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und

Leistungen sowie anderer Passiva, die nicht der Investitions‐ oder

Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind

2.453,7

4.264,1

Cashflow aus der betrieblichen Geschäftstätigkeit

16.748,4

16.965,6

+

Einzahlungen aus Abgängen von Sachanlagen

435,0

627,0

Auszahlungen für Investitionen in Sachanlagen

‐105.102,7

‐215.781,1

Auszahlungen für Investitionen in immaterielles Vermögen

‐3,0

0,0

  • Einzahlungen aufgrund von Finanzmittelanlagen im Rahmen der kurzfristigen

Finanzdisposition

17.652,2

16.612,4

  • Auszahlungen aufgrund von Finanzmittelanlagen im Rahmen der kurzfristigen

Finanzdisposition

‐140.306,4

0,0

+

Erhaltene Zinsen

1.926,6

538,9

Cashflow aus der Investitionstätigkeit

225.398,3

‐198.002,9

+

Einzahlungen aus der Ausgabe von Anteilen

151.134,1

64.493,9

Auszahlung Kosten Eigenkapitalbeschaffung (nach Ertragssteuern)

‐2.043,1

‐1.488,6

+

Einzahlungen aus der Ausgabe von Wandelanleihen

0,0

40.352,0

Kosten im Zusammenhang mit der Ausgabe von Wandelanleihen

0,0

‐161,3

+

Einzahlungen aus der Ausgabe von Unternehmensanleihen

0,0

28.100,0

Kosten im Zusammenhang mit der Ausgabe von Unternehmensanleihen

0,0

‐50,0

+

Einzahlungen aus der Aufnahme von Krediten

77.620,0

61.875,0

Kosten in Zusammenhang mit der Aufnahme von Krediten

‐214,4

‐42,5

Auszahlungen für die Tilgung von Krediten

‐6.448,3

‐2.268,0

Gezahlte Zinsen

‐8.762,8

‐5.799,8

Gezahlte Dividenden

‐4.666,1

‐2.025,0

Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit

206.619,4

182.985,8

Zahlungswirksame Veränderungen der liquiden Mittel

‐2.030,5

1.948,5

Liquide Mittel am Anfang der Periode

2.065,6

117,1

Liquide Mittel am Ende der Periode

35,1

2.065,6

36

Anlagenspiegel der Deutsche Industrie REIT‐AG zum 30.09.2020

Gesells

Anschaffungs‐ u.

Umbu‐

Anschaffungs‐ und

kumulierte

kumulierte

chaft

Herstellungskosten

Zugänge

Abgänge

chungen

Herstellungskosten

Abschreibungen

Zugänge

Abgänge

Abschreibungen

Buchwert

Buchwert

Angaben in EUR

01.10.2019

30.09.2020

01.10.2019

30.09.2020

30.09.2020

30.09.2019

I. Immaterielle Vermögensgegenstände

1. entgeltlich erworbene Konzessionen,

gewerbliche Schutzrechte und ähnliche

4.268,00

3.025,00

0,00

0,00

7.293,00

2.490,00

1.423,00

0,00

3.913,00

3.380,00

1.778,00

Rechte

I. Immaterielle Vermögensgegenstände

4.268,00

3.025,00

0,00

0,00

7.293,00

2.490,00

1.423,00

0,00

3.913,00

3.380,00

1.778,00

II. Sachanlagen

1. Grundstücke und grundstücksgleiche

Rechte und Bauten einschließlich der Bauten

344.614.237,20

5.761.918,92

411.036,69

130.623.818,22

480.588.937,65

9.718.829,11

10.978.058,94

17.503,54

20.679.384,51

459.909.553,14

334.895.408,09

auf fremden Grundstücken

2. andere Anlagen, Betriebs‐ und

1.179.045,31

128.993,58

0,00

0,00

1.308.038,89

127.149,31

153.400,58

0,00

280.549,89

1.027.489,00

1.051.896,00

Geschäftsausstattung

3. geleistete Anzahlungen

38.886.173,76

99.211.761,15

‐130.623.818,22

7.474.116,69

0,00

0,00

0,00

0,00

7.474.116,69

38.886.173,76

II. Sachanlagen

384.679.456,27

105.102.673,65

411.036,69

0,00

489.371.093,23

9.845.978,42

11.131.459,52

17.503,54

20.959.934,40

468.411.158,83

374.833.477,85

Anlagevermögen Gesamt

384.683.724,27

105.105.698,65

411.036,69

0,00

489.378.386,23

9.848.468,42

11.132.882,52

17.503,54

20.963.847,40

468.414.538,83

374.835.255,85

37

ANHANG zum Jahresabschluss zum 30.09.2020

Deutsche Industrie REIT-AG

  1. Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss

Die Gesellschaft mit Sitz in Rostock (Geschäftsanschrift: August-Bebel-Str. 68, 14482 Potsdam) ist eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichts Rostock unter Nr. HRB 13964. Bis zum 17.10.2017 firmierte die Gesellschaft als Jägersteig Beteiligungs GmbH. Nach Eintragung als Aktiengesellschaft am 18.10.2017 ist die Deutsche Industrie REIT-AG ("die Gesellschaft", vormals: Deutsche Industrie Grundbesitz AG) seit Dezember 2017 börsennotiert. Den REIT-Status erhielt sie am 23.01.2018. Als REIT-Aktiengesellschaft ist die Gesellschaft von der Körperschaftsteuer und der Gewerbesteuer befreit. Der Jahresabschluss wurde in Übereinstimmung mit den Vorschriften des Handelsgesetzbuches, des Aktiengesetzes, des REIT-Gesetzes und der Satzung aufgestellt. In Euro (EUR) ausgewiesene Anhangangaben erfolgen teilweise in Tausend Euro (TEUR).

Die Gesellschaft ist eine kapitalmarktorientierte Kapitalgesellschaft i. S. d. § 264d HGB. Sie gilt demnach als große Kapitalgesellschaft nach § 267 Abs. 3 Satz 2 HGB.

Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren gegliedert.

Die Gesellschaft ist zum 30.09.2020 Tochterunternehmen der Obotritia KGaA. Somit werden die Forderungen gegen bzw. Verbindlichkeiten gegenüber der Obotritia KGaA zum Bilanzstichtag gegenüber verbundenen Unternehmen ausgewiesen. Das Geschäftsjahr läuft vom 01. Oktober bis zum 30. September, sodass als Vergleichszahlen die Bilanz zum 30. September 2019 sowie die Gewinn- und Verlustrechnung für den Zeitraum vom 01. Oktober 2018 bis 30. September 2019 dienen.

  1. Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden entsprechen grundsätzlich den im Vorjahr angewandten Methoden mit Ausnahme der im Folgenden erläuterten Änderungen.

Immaterielle Vermögensgegenstände wurden zu Anschaffungskosten angesetzt und sofern sie der Abnutzung unterlagen, um planmäßige Abschreibung vermindert.

Das Sachanlagevermögen wurde zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bewertet, vermindert um planmäßige lineare Abschreibungen unter Beachtung der voraussichtlichen Nutzungsdauer.

Für Gebäude werden grundsätzlich Nutzungsdauern von 33 Jahren zu Grunde gelegt. Außerplanmäßige Abschreibungen werden bei einer voraussichtlich dauernden Wertminderung vorgenommen. Im Geschäftsjahr fielen keine derartigen Abschreibungen an.

Bei den unfertigen Leistungen wurden die noch nicht abgerechneten Betriebskosten in Höhe von TEUR 5.973,4 (Vj.: TEUR 5.532,4) ausgewiesen. Bei der Bewertung wurden Umlageausfallwagnisse berücksichtigt.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind mit dem Nennwert oder mit dem am Bilanzstichtag niedrigeren Wert angesetzt. Ausfallrisiken wurde durch Einzel- und Pauschalwertberichtigungen Rechnung getragen. Bei den Mietforderungen findet eine Beurteilung anhand der Altersstruktur statt, der eine separate Betrachtung für wesentliche Forderungen vorgelagert ist. Dabei werden wesentliche Mietforderungen separat beurteilt, einzelwertberichtigt und im Anschluss nicht mehr in die Fälligkeitsanalyse einbezogen. Durch die separate Betrachtung der wesentlichen Forderungen verschiebt sich die Verteilung der Forderungen auf die einzelnen Fristigkeiten. So kann eine genauere Bemessung der Wertminderung erreicht werden. Im Geschäftsjahr 2019/2020 wurden die Fälligkeitsbänder angepasst. Bei Fortführung der Fälligkeitsbänder der Vorperiode wäre die Wertminderung um TEUR 98,4 höher ausgefallen.

Die Rückstellungen wurden in Höhe des nach kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages nach

  • 253 Abs. 1 Satz 2 HGB angesetzt. Die Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten. Zukünftige Preis- und Kostensteigerungen werden berücksichtigt, soweit hinreichend objektive Hinweise für ihren Eintritt vorliegen. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von über einem Jahr werden entsprechend § 253 Abs. 2 HGB abgezinst.

Die Verbindlichkeiten wurden zum Erfüllungsbetrag passiviert.

Aufgrund des im Januar 2018 erlangten REIT-Status, der eine Steuerfreiheit für die Gesellschaft rückwirkend ab den 1. Januar 2018 bedeutet, werden zukünftig keine temporären Unterschiede zur tatsächlichen Steuer entstehen. Steuerlich ist bei der Gesellschaft das Wirtschaftsjahr gleich dem Kalenderjahr. Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag betragen TEUR 0,0 (Vj. TEUR 0,0).

38

  1. Angaben zur Bilanz

Die Forderungen sind innerhalb eines Jahres fällig.

Die sonstigen Vermögensgegenstände beinhalten ausgegebene Darlehen i.H.v. TEUR 27.678,3. Davon sind TEUR 20.575,0 innerhalb eines Jahres fällig und TEUR 7.103,3 sind über einem bis fünf Jahren fällig, Des Weiteren ist eine Barhinterlegung i. H. v. TEUR 8.354,0 für vertraglich geschuldete Bankbürgschaften aus den Erbbaurechtsverträgen enthalten, welche in über fünf Jahren fällig wird.

Der Rechnungsabgrenzungsposten umfasst im Wesentlichen das Disagio der Wandelschuldverschreibung in Höhe von TEUR 4.510,1 (Vj.: TEUR 6.184,9) sowie die gezahlten Versicherungen und Erbbauzinsen in Höhe von TEUR 937,1 (Vj.: TEUR 266,4).

Das voll eingezahlte Grundkapital der Gesellschaft beträgt zum 30. September 2020 TEUR 32.079,5 (Vj. TEUR 23.451,9) und ist eingeteilt in 32.079.505 Anteile je 1,00 EUR.

Aufgrund der Ermächtigung der Hauptversammlung vom 22. März 2019 (Genehmigtes Kapital 2019/I) wurde das Grundkapital lt. Beschluss des Aufsichtsrats vom 30. Oktober 2019 um EUR 5.711.242,00 durch Ausgabe neuer, auf Inhaber lautender Stückaktien, jeweils mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von EUR 1,00 von EUR 23.451.945,00 auf EUR 29.163.187,00 erhöht. Die Platzierung der Aktien erfolgte zu einem Preis von EUR 16,25, woraus ein Bruttoerlös von rund EUR 92,8 Mio. erzielt wurde.

Zudem wurde infolge der Ermächtigung der Hauptversammlung vom 06. März 2020 (Genehmigtes Kapital 2020/I) das Grundkapital am 19.06.2020 von EUR 29.163.187,00 um EUR 2.916.318,00 auf EUR 32.079.505,00 erhöht. Dazu wurden 2.916.318 neue, auf Inhaber lautende Stückaktien mit einem jeweiligen Anteil am Grundkapital in Höhe von EUR 1,00 ausgegeben. Die Platzierung erfolgte zu einem Ausgabepreis in Höhe von EUR 20,00 je Aktie, woraus ein Bruttoemissionserlös von rund EUR 58,3 Mio. resultierte.

Genehmigtes Kapital

Das Genehmigte Kapital 2019/I wurde in der Berichtsperiode aufgehoben und durch das Genehmigte Kapital 2020/I ersetzt.

In der Hauptversammlung am 6. März 2020 wurde ein neues Genehmigtes Kapital 2020/I beschlossen. So wurde der Vorstand dazu ermächtigt, das Grundkapital um bis zu EUR 14.581.593,00 bis zum 5. März 2025 zu erhöhen. Das Genehmigte Kapital 2020/I beträgt zum 30. September 2020 EUR 11.665.275,00.

Bedingtes Kapital

Der Vorstand wurde durch die Hauptversammlung am 06. März 2020 ermächtigt, das Grundkapital der Gesellschaft um bis zu EUR 14.581.593,00 zur Bedienung von Options- oder Wandelschuldverschreibungen bedingt zu erhöhen (Bedingtes Kapital 2020/I). Das bedingte Kapital 2019/I wurde im Berichtszeitraum aufgehoben.

Die Kapitalrücklage veränderte sich um TEUR 142.506,5 von TEUR 94.970,4 auf TEUR 237.476,9. Die Veränderung resultiert aus Einstellungen aus den Kapitalerhöhungen.

Die Rückstellungen umfassen insbesondere Rückstellungen für Jahresabschluss- und Prüfungskosten von TEUR 165,0 (Vj.: TEUR 180,5) sowie sonstige Rückstellungen TEUR 1.377,8 (Vj.: TEUR 813,5), die insbesondere Rückstellungen für ausstehende Rechnungen von TEUR 810,9 (Vj.: TEUR 413,3) beinhalten.

Verbindlichkeiten

Restlaufzeit

Insgesamt

unter 1 Jahr

1 bis 5 Jahre

über 5 Jahre

Gesichert

T€

T€

T€

T€

T€

Anleihen und

162.125

0

162.125

0

118.000

Wandelanleihen

(162.125)

(0)

(162.125)

(0)

(118.000)

Verbindlichkeiten gegenüber

142.710

7.832

52.167

82.711

132.710

Kreditinstituten

(71.538)

(3.970)

(21.093)

(46.475)

(71.538)

Erhaltene Anzahlungen

5.903

5.903

0

0

0

(4.913)

(4.913)

(0)

(0)

(0)

Verbindlichkeiten aus

3.889

3.889

0

0

0

Lieferungen und Leistungen

(3.162)

(3.162)

(0)

(0)

(0)

Verbindlichkeiten gegenüber

0

0

0

0

0

verbundenen Unternehmen

(20.178)

(20.178)

(0)

(0)

(0)

Verbindlichkeiten gegenüber

0

0

0

0

0

Unternehmen, mit denen ein

(0)

(0)

(0)

(0)

(0)

2

39

Beteiligungsverhältnis

besteht

Sonstige Verbindlichkeiten

2.372

2.372

0

0

0

(798)

(798)

(0)

(0)

(0)

316.999

19.996

214.292

82.711

260.710

(262.714)

(33.021)

(183.218)

(46.475)

(189.538)

Außer der Wandelanleihe sind die Anleihen durch die Bestellung von Grundschulden besichert. Die Anleihen sind inklusive Zinsabgrenzungen ausgewiesen.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind durch die Bestellung von Grundschulden, durch eine selbstschuldnerische Bürgschaft, eine betragsmäßig beschränkte Zwangsvollstreckung für das Grundstück sowie durch die Abtretung von Mietforderungen besichert.

Die sonstigen Verbindlichkeiten beinhalten im Wesentlichen Mietkautionen i.H.v. TEUR 1.341,5 (Vj. TEUR 663,0), sowie erhaltene Anzahlungen für Creditshelf-Darlehen i.H.v. TEUR 632,8 (Vj. 0 EUR).

IV.

Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung

Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

01.10.2019-30.09.2020

01.10.2018-30.09.2019

Euro

Euro

Jahresüberschuss

7.055.312.47

3.718.416,46

Gewinnvortrag aus dem Vorjahr

4.547.535,60

5.495.229,06

Entnahmen aus der Kapitalrücklage

0,00

0,00

Entnahmen aus Gewinnrücklagen

0,00

0,00

Einstellungen in Gewinnrücklagen

0,00

0,00

Bilanzgewinn

11.602.848,07

9.213.645,52

Im Geschäftsjahr gab es weder wesentliche periodenfremde Aufwendungen und Erträge noch außerordentliche Aufwendungen und Erträge außerhalb der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit.

Gewinnverwendungsvorschlag

Der Vorstand plant der nächsten ordentlichen Hauptversammlung am 12. März 2021 für das Geschäftsjahr 2019/2020 eine Dividendenzahlung von 0,24 je Aktie sowie den Vortrag des restlichen Bilanzgewinns auf neue Rechnung vorzuschlagen. Dieser Vorschlag bedarf der Zustimmung von Aufsichtsrat und Hauptversammlung.

  1. Sonstige Erläuterungs- und Angabepflichten

Sonstige Haftungsverhältnisse bestehen zum Bilanzstichtag nicht.

Die DIR wird als Tochtergesellschaft in den Konzernabschluss der Obotritia Capital KGaA, Potsdam, einbezogen. Der Jahresabschluss 2019/2020 wird in den Konzernabschluss der Obotritia Capital KGaA mit Sitz in Potsdam für den größten und kleinsten Kreis von Unternehmen einbezogen, der im Bundesanzeiger offengelegt wird.

Die Gesellschaft beschäftigte im Geschäftsjahr durchschnittlich 3,00 vollbeschäftigte Arbeitnehmer (Vj.: 3,75) sowie 0,75 Praktikanten (Vj 0).

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Für die Nutzung von Geschäftsräumen, die Bereitstellung von Büroausstattung und Verwaltungspersonal einschließlich der Tätigkeit des Vorstands wurde von der Obotritia Capital KGaA im Geschäftsjahr eine Umlage von TEUR 507,4 (Vj.: TEUR 471,9) im Rahmen des abgeschlossenen Geschäftsbesorgungsvertrags in Rechnung

3

40

gestellt. Die Vertragslaufzeit beträgt 1 Jahr und verlängert sich stillschweigend jeweils um ein weiteres Jahr, wenn nicht von einer Partei mit einer Frist von 3 Monaten zum jeweiligen Vertragsende gekündigt wird.

Die Gesellschaft hat einen Verwaltervertrag mit der GV Nordost Verwaltungsgesellschaft mbH über die Verwaltung der ab 2015 zugegangenen Objekte abgeschlossen. Im Berichtsjahr sind Aufwendungen i. H. v. TEUR 1.062,5 (Vj.: TEUR 705,7) angefallen. Für zusätzliche Tätigkeiten fallen gegebenenfalls zusätzliche Honorarleistungen an. Die Vertragslaufzeit beginnt mit dem jeweiligen Nutzen-Lasten-Wechsel eines jeden Objekts und beträgt 3 Jahre. Nach Ablauf der Festlaufzeit verlängert sich der Vertrag stillschweigend jeweils um ein weiteres Jahr, wenn er nicht gekündigt wird.

Es besteht ein Management- und Beratungsvertrag mit der Elgeti Brothers GmbH. Die vereinbarte Vergütung beträgt jährlich 0,5% des Bruttovermögenswertes der Immobilien der Gesellschaft, berechnet anhand der Erwerbspreise und Transaktionskosten und wird in vierteljährlichen Abschlägen entrichtet. Im Berichtsjahr betrugen die Aufwendungen TEUR 2.103,4 (Vj.: TEUR 1.310,5). Die Vertragslaufzeit beträgt jeweils ab Nutzen- und Lastenwechsel fünf Jahre.

Die Erbbauzinsen betragen TEUR 913,5 (Vj.: TEUR 116,4) bei einer Restlaufzeit von ca. 49 Jahren.

Am Bilanzstichtag 30. September 2020 hat die Gesellschaft Kaufpreisverpflichtungen aus notariell beurkundeten Kaufverträgen für vier Objekte in Höhe von TEUR 18.200.

Gesamthonorar des Abschlussprüfers

Das für das Geschäftsjahr berechnete Honorar für den Abschlussprüfer DOMUS AG von TEUR 177,5 (Vj. TEUR 161,7) beinhaltet Honorare jeweils zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer ausschließlich für Abschlussprüfungsleistungen in Höhe von TEUR 94,4 (Vj. TEUR 93,1), andere Bestätigungsleistungen von TEUR 77,6 (Vj. TEUR 63,2) sowie sonstige Leistungen in Höhe von TEUR 5,5 (Vj. TEUR 5,4). Die anderen Bestätigungsleistungen betreffen die Erteilung eines Comfort Letters gemäß IDW PS 910 sowie die Prüfung nach § 1 Abs. 4 REIT-Gesetz zum 30.09.2019 und 30.09.2020.

Organe der Gesellschaft:

Aufsichtsrat

Die Mitglieder des Aufsichtsrats und ihre Aufsichtsratsmandate und Mitgliedschaften in vergleichbaren inund ausländischen Kontrollgremien im Geschäftsjahr 2019/2020:

Name

Beruf

Mitgliedschaften in anderen

Kontrollgremien

Hans-Ulrich Sutter

Diplom-Kaufmann

Deutsche Konsum REIT-AG, Broderstorf

Aufsichtsratsvorsitzender

(Aufsichtsratsvorsitzender)

TAG Colonia-Immobilien AG. Hamburg

(stellvertretender

Aufsichtsratsvorsitzender)

Dr. Dirk Markus

Betriebswirt

Obotritia Capital KGaA, Potsdam

Erster Stellv.

(Aufsichtsratsmitglied)

Aufsichtsratsvorsitzender

Achim Betz

Wirtschaftsprüfer,

Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG,

Zweiter stellv.

Steuerberater, Diplom-

Frankfurt am Main (stellvertretender

Aufsichtsratsvorsitzender

Kaufmann, ba audit GmbH

Aufsichtsratsvorsitzender)

Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Deutsche Konsum REIT-AG, Rostock

, Berlin (Managing Partner)

(stellvertretender

BSF Treuhand GmbH

Aufsichtsratsvorsitzender)

Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Hevella Capital GmbH & Co. KGaA,

, Stuttgart (Managing Partner)

Potsdam (Aufsichtsratsvorsitzender)

NEXR Technologies SE (vormals

Staramba SE), Berlin (stellvertretender

Vorsitzender des Verwaltungsrats)

Bankhaus Obotritia GmbH, München

(Mitglied des Prüfungsausschusses)

4

41

Cathy Bell-Walker

Rechtsanwältin (Solicitor,

Deutsche Konsum REIT-AG, Broderstorf

Aufsichtsratsmitglied

England & Wales)

(Aufsichtsratsmitglied seit 5. März

(ab 06. März 2020)

2020), börsennotiert

Antje Lubitz

Immobilienökonomin, 3PM

Keine

Aufsichtsratsmitglied

Services GmbH, Berlin

(ab 06. März 2020)

(Managing Director)

Die Vergütung des Aufsichtsrats für das Geschäftsjahr betrug TEUR 28,8 (Vj. TEUR 22,5) ohne Umsatzsteuer. Mitgliedern des Aufsichtsrats wurden keine Kredite und Vorschüsse gewährt; ebenso wurden keine Haftungsverhältnisse zugunsten von Aufsichtsratsmitgliedern eingegangen.

Vorstand

Der Vorstand und seine Aufsichtsratsmandate und Mitgliedschaften in vergleichbaren in- und ausländischen Kontrollgremien im Geschäftsjahr 2019/2020 stellen sich wie folgt dar:

Name

Beruf

Mitgliedschaften in anderen Kontrollgremien

Rolf Elgeti

Chief Executive

TAG Immobilien AG, Hamburg

Vorstandsvorsitzender

Officer (CEO)

(Aufsichtsratsvorsitzender)

Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG, Frankfurt

am Main (Aufsichtsratsvorsitzender)

creditshelf Aktiengesellschaft, Frankfurt am Main

(Aufsichtsratsvorsitzender)

NEXR Technologies SE (vormals Staramba SE),

Berlin, Deutschland (Vorsitzender des

Verwaltungsrats seit 13. Februar 2019)

HLEE (Highlight Event and Entertainment AG,

Pratteln, Schweiz) (Mitglied des

Verwaltungsrats)

Laurus Property Partner, München (Mitglied des

Beirats)

Bankhaus Obotritia GmbH, München (Mitglied

des Prüfungsausschusses)

Sonja Petersen (geb. Paffendorf)

Chief Investment

Keine

Officer (CIO)

René Bergmann

Chief Financial Officer

Keine

(CFO)

Für Einzelheiten zur Vorstandsvergütung wird auf den Vergütungsbericht im Lagebericht der DIR verwiesen.

Geschäfte mit nahestehenden Unternehmen und Personen

Die Gesellschaft unterhält geschäftliche Beziehungen zu nahestehenden Unternehmen und Personen. Im

Wesentlichen umfassen diese Beziehungen Finanzdienstleistungen durch kurzfristige Liquiditätsbereitstellungen auf Basis von abgeschlossenen Rahmenverträgen sowie Dienstleistungen.

Der Umfang der Transaktionen mit den nahestehenden Unternehmen ist im Folgenden dargestellt.

In der Bilanz sind bestehen folgende Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Personen:

TEUR

30.09.2020

30.09.2019

Forderungen gegen verbundene Unternehmen

gegen Mutterunternehmen

75.014,1

0,0

sonstige nahestehende Unternehmen

2.535,4

16,9

Sonstige Vermögensgegenstände

sonstige nahestehende Unternehmen

0,0

0,0

Forderungen gegen Unternehmen mit denen ein

Beteiligungsverhältnis besteht

gegen Obotritia Capital KGaA

0,0

0,0

Verbindlichkeiten ggü. verbundene Unternehmen

gegen Mutterunternehmen

0,0

20.177,7

sonstige nahestehende Unternehmen

0,0

0,0

5

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Verbindlichkeiten ggü. Unternehmen mit denen ein

Beteiligungsverhältnis besteht

gegen Obotritia Capital KGaA

0,0

0,0

Die Deutsche Industrie ist ein verbundenes Unternehmen der Obotritia Capital KGaA, Potsdam. Für die Nutzung von Geschäftsräumen, die Bereitstellung von Büroausstattung und Verwaltungspersonal einschließlich der Tätigkeit des Vorstands wurde von der Obotritia Capital KGaA im Berichtszeitraum eine Umlage von TEUR 507,4 (Vj. TEUR 471,9) im Rahmen des abgeschlossenen Geschäftsbesorgungsvertrags in Rechnung gestellt.

Die Gesellschaft hat mit der Obotritia Capital KGaA ("Obotritia Capital") wechselseitige Darlehensrahmenverträge geschlossen. Diese ermöglichen es der Gesellschaft und der Obotritia Capital, sich bedarfsweise gegenseitig Darlehen zur Verfügung zu stellen und haben eine Laufzeit bis zum 31. Dezember 2024 (für den Darlehensrahmenvertrag, unter dem die Obotritia Capital der Gesellschaft Darlehen gewähren kann) bzw. bis zum 31. Dezember 2027 (für den Darlehensrahmenvertrag, unter dem die Gesellschaft der Obotritia Capital Darlehen gewähren kann). Beide Verträge können jedoch - ungeachtet der Möglichkeit einer außerordentlichen Kündigung - mit einer Frist von drei Monaten gekündigt werden. Derzeit beträgt der vereinbarte Maximalbetrag für Darlehen, die von der Gesellschaft an die Obotritia Capital gewährt werden EUR 80,0 Mio. und für Darlehen, die von der Obotritia Capital an die Gesellschaft gewährt werden EUR 31,0 Mio. Die Auszahlung von Darlehen erfolgt bis zum Maximalbetrag nach den Erfordernissen der jeweiligen Gesellschaft. Die in Anspruch genommene Darlehenssumme ist mit 8 % p.a. zu verzinsen. Die Zinszahlungen werden gestundet und sind spätestens mit Beendigung des Darlehens fällig. Sicherheiten wurden nicht vereinbart.

Zum Stichtag 30. September 2020 bestand eine Forderung inkl. Zinsen von TEUR 75.014,1 (Vj.: Verbindlichkeit i.H.v. TEUR 20.177,7). Für das Geschäftsjahr wurden Zinserträge von TEUR 3.020,0 (Vj.: TEUR 98,6) und Zinsaufwendungen von TEUR 198,3 (Vj.: TEUR 1.064,2) erzielt.

Die zum 30.09.2020 ausgewiesenen Forderungen gegen sonstige nahestehende Unternehmen i. H. v. TEUR 2.535,4 (Vj. TEUR 16,9) betreffen verbundene Unternehmen. Zum einen ein von der Creditshelf Service GmbH erworbenes Darlehen inkl. Zinsen i. H. v. TEUR 2.531,8 und zum anderen Mietforderungen i. H. v. TEUR 3,6 für die Dachfläche, auf der sich eine Photovoltaikanlage befindet. Im Vorjahr handelte es sich um einen Verkauf einer Anlage.

Es besteht ein Verwaltervertrag mit der GV Nordost Verwaltungsgesellschaft mbH, Rostock, über das Property Management des Immobilienbestandes. Die vereinbarte Vergütung beträgt monatlich 2% bzw. 3% der erhaltenen Nettomieterträge (zzgl. Umsatzsteuer). Im Berichtszeitraum sind Aufwendungen in Höhe von TEUR 1.062,5 (Vj. TEUR 705,7) angefallen. Die Vertragslaufzeit beginnt mit dem jeweiligen Nutzen-Lasten- Wechsel eines jeden Objekts und beträgt 3 Jahre. Nach Ablauf der Festlaufzeit verlängert sich der Vertrag stillschweigend jeweils um ein weiteres Jahr, wenn er nicht gekündigt wird.

Weiterhin besteht ein Management- und Beratungsvertrag mit der Elgeti Brothers GmbH, Berlin. Die vereinbarte Vergütung beträgt jährlich 0,5% des Bruttovermögenswertes der Immobilien der Gesellschaft, berechnet anhand der Erwerbspreise und Transaktionskosten und wird in vierteljährlichen Abschlägen entrichtet. Im Berichtszeitraum betrugen die Aufwendungen TEUR 2.103,4 (Vj. TEUR 1.310,5). Die Vertragslaufzeit beträgt jeweils ab Nutzen- und Lastenwechsel fünf Jahre.

Mit der Solitaire Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG besteht ein Nutzungsüberlassungsvertrag über ein Kraftfahrzeug mit einer Laufzeit bis zum 31.12.2023. Aus diesem resultieren jährliche Leasingzahlungen in Höhe von TEUR 3,2 netto zzgl. MwSt. Darüber hinaus verpflichtet sich die Solitaire zur vollumfänglichen Übernahme aller mit dem Fahrzeug verbundenen Kosten (Versicherungen, Reparaturen etc.).

Des Weiteren vermietet die DIR an die Solitaire Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG Gewerbeflächen mit einer jährlichen Nettokaltmiete von TEUR 31,0 und zusätzlich unentgeltlich drei Stellplätze. Der Mietvertrag ist unbefristet und kann jederzeit mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten gekündigt werden.

Weiterhin hat die Gesellschaft kurzfristig überschüssige Liquidität in Höhe von TEUR 48.955,5 in den Erwerb von Darlehen von der Creditshelf Service GmbH, Frankfurt, angelegt. Die Obotritia Capital KGaA hält Anteile in Höhe von 46,66% an der Creditshelf AG, sodass diese und deren Tochtergesellschaft, die Creditshelf Service GmbH, als nahestehende Personen einzustufen sind. Im Berichtszeitraum sind keine Darlehen ausgefallen. Jedoch haben einige Darlehensnehmer in Anbetracht der Corona-Pandemie einen

6

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Überbrückungskredit in Höhe von TEUR 1.352,4 in Anspruch genommen, die für Tilgungen der bestehenden Darlehen in den nachfolgenden Monaten direkt an die Gesellschaft überwiesen wurden. Die im Voraus an die Gesellschaft gezahlten zukünftigen Raten wurden als erhaltene Anzahlungen berücksichtigt. Die Wertminderung auf die erworbenen Darlehen in Höhe von TEUR 1.733,8 werden erfolgswirksam erfasst. Für die laufende Kreditbearbeitung hat Creditshelf von der Deutschen Industrie TEUR 281,1 erhalten.

Darüber hinaus hat die DIR im Berichtszeitraum zwei Darlehen gegenüber einem verbundenen Unternehmen über die Plattform Creditshelf Service GmbH erworben. Das Investitionsvolumen beträgt insgesamt TEUR 4.900,0. Die Zinssätze belaufen sich auf 10,00% und 11,00%. Zum Bilanzstichtag hat die Deutsche Industrie eine Forderung in Höhe von TEUR 2.531,8 inkl. Zinsen. Im Geschäftsjahr 2019/2020 wurden Zinserträge aus diesen Darlehen in Höhe von TEUR 307,8 und Wertberichtigungen in Höhe von TEUR 90,0 erfasst.

An nahestehende Personen wurden keine Kredite und Vorschüsse gewährt. Nahe Familienangehörige des Vorstands und des Aufsichtsrats haben keinen Einfluss auf die unternehmerischen Entscheidungen der Gesellschaft.

Mitteilung gem. § 33 Abs. 1 und 2 WpHG / § 11 Abs. 5 REITG

Herr Dr. Dirk Markus, hat uns am 14.08.2020 mitgeteilt, dass sein Stimmrechtsanteil die Meldeschwelle von 5% überschritten hat und er am 12.08.2020 über einen Stimmrechtsanteil von 6,22% verfügte (das entspricht 1.994.202 Stimmrechten). Ihm zugerechnete Stimmrechte werden dabei und von der von ihm kontrollierten Aurelius Growth Investments S.a.r.l., Luxemburg, gehalten.

Die ALPHA 4 S.A., SICAV-SIF, Luxemburg, hat uns am 07.07.2020 mitgeteilt, dass ihr Stimmrechtsanteil die Meldeschwellen von 3% unterschritten hat und sie am 30.06.2020 über einen Stimmrechtsanteil von 2,99% verfügte (das entspricht 962.111 Stimmrechten).

Herr Gert Purkert, hat uns am 22.06.2020 mitgeteilt, dass sein Stimmrechtsanteil die Meldeschwelle von 5% unterschritten hat und er am 18.06.2020 über einen Stimmrechtsanteil von 4,74% verfügte (das entspricht 1.522.131 Stimmrechten). Ihm zugerechnete Stimmrechte werden dabei von ihm und von der von ihm kontrollierten Tiven GmbH, Grünwald, gehalten.

Herr Rolf Elgeti hat uns am 22.06.2020 mitgeteilt, dass sich sein Stimmrechtsanteil am 18.06.2020 auf 30,22% (das entspricht 9.693.837 Stimmrechten) geändert hat. Ihm zugerechnete Stimmrechte werden dabei über folgende von ihm kontrollierte Unternehmen gehalten, deren Stimmrechtsanteil jeweils 3% oder mehr beträgt:

  • Obotritia Capital KGaA
  • Obotritia Alpha Invest GmbH
  • Obotritia Beta Invest GmbH
  • Babelsberger Beteiligungs GmbH
  • Försterweg Beteiligungs GmbH

Die Rocket Internet SE, Berlin, hat uns am 22.06.2020 mitgeteilt, dass ihr Stimmrechtsanteil die Meldeschwellen von 3% überschritten hat und sie am 18.06.2020 über einen Stimmrechtsanteil von 3,71% verfügte (das entspricht 1.190.000 Stimmrechten).

Die Massachusetts Financial Services Company hat uns am 26.03.2020 mitgeteilt, dass der MFS Meridian Funds Société d'Investissement à Capital Variable die Meldeschwelle von 5% überschritten hat und am 19.03.2020 über einen Stimmrechtsanteil von 5,01% verfügte (das entspricht 1.459.668 Stimmrechten).

Die Massachusetts Financial Services Company hat uns am 20.11.2019 mitgeteilt, dass der MFS Meridian Funds Société d'Investissement à Capital Variable die Meldeschwelle von 3% überschritten hat und am 15.11.2019 über einen Stimmrechtsanteil von 4,29% verfügte (das entspricht 1.250.000 Stimmrechten).

Herr Rolf Elgeti hat uns am 19.11.2019 mitgeteilt, dass sich sein Stimmrechtsanteil am 15.11.2019 auf 32,36% (das entspricht 9.436.146 Stimmrechten) geändert hat. Ihm zugerechnete Stimmrechte werden dabei über folgende von ihm kontrollierte Unternehmen gehalten, deren Stimmrechtsanteil jeweils 3% oder mehr beträgt:

  • Obotritia Capital KGaA
  • Obotritia Alpha Invest GmbH
  • Obotritia Beta Invest GmbH

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  • Babelsberger Beteiligungs GmbH
  • Försterweg Beteiligungs GmbH

Corporate Governance Codex (Erklärung zum Deutschen Corporate Governance Kodex nach § 161 AktG)

Am 23.10.2020 haben Vorstand und Aufsichtsrat der Deutsche Industrie REIT-AG die aktuelle Entsprechenserklärung zum Deutsche Corporate Governance Kodex nach § 161 AktG abgegeben sowie am 04.12.2020 die aktuelle Erklärung zur Unternehmensführung. Die Erklärung wurde den Aktionären unter https://deutsche-industrie-reit.de dauerhaft zugänglich gemacht.

Wesentliche Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Zwischen dem Bilanzstichtag bis zum Zeitpunkt der Aufstellung des Abschlusses sind vier Objekte in das wirtschaftliche Eigentum der Deutschen Industrie übergegangen. Das Investitionsvolumen betrug rund EUR 18,2 Mio. Die Standorte sind Euskirchen, Oschersleben, Grünsfeld und Bielefeld.

Darüber hinaus wurden Kaufverträge für vier Objekte in Höhe von insgesamt EUR 33,8 Mio. abgeschlossen. Die Objekte liegen in Metzingen, Sembach, Gevelsberg (Mühlenstr.) und Gevelsberg (Kölner Straße).

Die Gesellschaft hat mehrere unbebaute, bisher noch nicht geteilte, für die Bewirtschaftung nicht notwendige Grundstücksteilflächen an dem Objekt in Mönchweiler mit zwei notariellen Verträgen vom 24.11.2020 an die Gemeinde Mönchweiler sowie an Privat verkauft. Die Beurkundung erfolgte vollmachtslos auch für die Käufer. Die Genehmigung der Kaufverträge durch die Käufer ist für den 16.12.2020 vorgesehen.

Mit der Berliner Volksbank wurden zwei Darlehensverträge in Höhe von insgesamt EUR 3,6 Mio. zur Refinanzierung der Objekte Löbichau und Kloster Lehnin abgeschlossen.

Mit der VerbundVolksbank OWL eG wurde ein Darlehensvertrag über EUR 2,5 Mio. zur Refinanzierung des Objekts Bielefeld abgeschlossen.

Rostock, 7. Dezember 2020

Rolf Elgeti

Sonja Petersen

René Bergmann

Vorstandsvorsitzender (CEO)

Vorstand (CIO)

Vorstand (CFO)

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Versicherung der gesetzlichen Vertreter

"Wir versichern nach bestem Wissen, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätzen der Jahresabschluss zum 30. September 2020 ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt und im Lagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage der Gesellschaft so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird, sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung der Gesellschaft beschrieben sind."

Rostock, 7. Dezember 2020

Rolf Elgeti

Sonja Petersen

René Bergmann

Vorstandsvorsitzender (CEO)

Vorstand (CIO)

Vorstand (CFO)

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  1. Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

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D O M U S A G

- 1 -

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die Deutsche Industrie REIT-AG, Rostock

Vermerk über die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichtes

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der Deutsche Industrie REIT-AG - bestehend aus der Bi- lanz zum 30. September 2020, der Gewinn- und Verlustrechnung, der Kapitalflussrechnung und dem Eigenkapitalspiegel für das Geschäftsjahr vom 1. Oktober 2019 bis zum 30. Sep- tember 2020 sowie den Anhang, einschließlich der dort dargestellten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Deutsche Industrie REIT-AG für das Geschäftsjahr vom 1. Oktober 2019 bis zum 30. September 2020 geprüft. Die im Abschnitt "Sonstige Informationen" unseres Bestätigungsvermerks genann- ten Bestandteile des Lageberichts haben wir in Einklang mit den deutschen gesetzlichen Vorschriften nicht inhaltlich geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

  • entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deut- schen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermit- telt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 30. September 2020 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäfts- jahr vom 1. Oktober 2019 bis zum 30. September 2020 und
  • vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendun- gen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB und der EU-Abschlussprüferverordnung (Nr. 537/2014; im Folgenden "EU- APrVO") unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deut- schen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschluss- prüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungs- vermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Über- einstimmung mit den europarechtlichen sowie den deutschen handelsrechtlichen und

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D O M U S A G

- 2 -

berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Darüber hinaus erklären wir gemäß Art. 10 Abs. 2 Buchst. f) EU-APrVO, dass wir keine verbotenen Nichtprüfungsleistungen nach Art. 5 Abs. 1 EU-APrVO erbracht haben. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Besonders wichtige Prüfungssachverhalte in der Prüfung des Jahresabschlusses

Besonders wichtige Prüfungssachverhalte sind solche Sachverhalte, die nach unserem pflichtgemäßen Ermessen am bedeutsamsten in unserer Prüfung des Jahresabschlusses für das Geschäftsjahr vom 1. Oktober 2019 bis zum 30. September 2020 waren. Diese Sachverhalte wurden im Zusammenhang mit unserer Prüfung des Jahresabschlusses als Ganzem und bei der Bildung unseres Prüfungsurteils hierzu berücksichtigt; wir geben kein gesondertes Prüfungsurteil zu diesen Sachverhalten ab.

Nachfolgend beschreiben wir die aus unserer Sicht besonders wichtigen Prüfungssachver- halte:

Bewertung der Immobilien

Gründe für die Bestimmung als besonders wichtiger Prüfungssachverhalt

Die Deutsche Industrie REIT-AG bewertet die Immobilien mit ihren Anschaffungs- und Her- stellungskosten vermindert um planmäßige Abschreibungen. Die Grundstücke und Ge- bäude sind zum Abschlussstichtag auf ihren niedrigeren beizulegenden Wert abzuschrei- ben, soweit eine voraussichtlich dauernde Wertminderung vorliegt. Der beizulegende Wert der Grundstücke und Gebäude wird mit Hilfe des Discounted-Cash-Flow(DCF)-Verfahrens durch externe unabhängige Sachverständige ermittelt.

Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts erfolgt auf Basis eines Discounted-Cash-Flow(DCF)-Verfahrens durch einen unabhängigen Gutachter, der für die Immobilien Bewertungs- gutachten erstellt. In die Bewertung fließen zahlreiche bewertungsrelevante Parameter ein, die mit erheblichen Schätzunsicherheiten und Ermessensspielräumen verbunden sind. Be- reits geringe Änderungen der bewertungsrelevanten Parameter können zu wesentlichen Än- derungen des beizulegenden Zeitwerts führen.

Es besteht das Risiko für den Abschluss, dass der jeweils beizulegende Wert dauerhaft unter dem ausgewiesenen Buchwert liegt.

Prüferisches Vorgehen

Für den gesamten Immobilienbestand werden die beizulegenden Werte der Immobilien durch einen unabhängigen Sachverständigen über ein Discounted-Cash-Flow (DCF)- Verfahren ermittelt.

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- 3 -

Wir haben uns von der Qualifikation und Objektivität sowie der Unabhängigkeit des von der Deutsche Industrie REIT-AG beauftragten externen Gutachters überzeugt.

Darüber hinaus umfassten unsere Prüfungshandlungen insbesondere die Beurteilung des in den Gutachten angewandten Bewertungsverfahrens im Hinblick darauf, ob dieses dem Bewertungsanlass entsprechend sachgerecht ausgewählt wurde. Ferner haben wir für - teilweise unter Risikogesichtspunkten - bewusst ausgewählte Wertermittlungen die Richtig- keit und Vollständigkeit der verwendeten Daten zu den Immobilienbeständen und die Ab- leitung sowie Angemessenheit der verwendeten Bewertungsparameter wie z. B. der ange- wandten Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze beurteilt.

Weiter haben wir in Einzelfällen die Wertermittlung rechnerisch nachvollzogen und die er- mittelten Marktwerte vollständig mit den Buchwerten verglichen.

Unsere Schlussfolgerungen

Aus unseren Prüfungshandlungen haben sich keine Einwendungen gegen die Bewertung der Immobilien und ihren Wertansatz in der Bilanz ergeben.

Verweis auf zugehörige Angaben: Wir verweisen auf den Anhang, Kapitel "Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden", sowie den Lagebericht, Kapitel "Bestands- und Bewertungsrisiken".

Angemessenheit von gebildeten Wertberichtigungen auf Forderungen

Gründe für die Bestimmung als besonders wichtiger Prüfungssachverhalt

Zur Berücksichtigung von Verlusten durch Ausfälle von Forderungen wird durch die Deut- sche Industrie REIT-AG Risikovorsorgen in Form von Wertberichtigungen gebildet. Im Ge- schäftsjahr 2019/2020 sind die Forderungen gegenüber Mietern und aus erworbenen Dar- lehen im Verhältnis zum Geschäftsjahr 2018/2019 erheblich angestiegen. Die Bemessung der Wertberichtigungen wird insbesondere bestimmt durch Einschätzungen der gesetzli- chen Vertreter der Deutsche Industrie REIT-AG hinsichtlich der Bonität der Schuldner auch in Hinblick auf Folgen der Corona-Pandemie und dem Alter der Forderungen.

Aufgrund des Anstiegs der Forderungen und den darauf gebildeten Wertberichtigungen ha- ben diese einen wesentlichen Einfluss auf die Ertragslage der Deutsche Industrie REIT- AG. Zudem bestehen bei der Einschätzung der gesetzlichen Vertreter der Deutsche Industrie REIT-AG erhebliche Ermessensspielräume.

Vor diesem Hintergrund war der Sachverhalt im Rahmen unserer Prüfung bedeutsam.

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D O M U S A G

- 4 -

Prüferisches Vorgehen

Um die Angemessen der gebildeten Wertberichtigungen zu beurteilen haben wir

- das Verfahren und die diesem zugrundliegenden Annahmen zur Bildung der Wertbe- richtigungen untersucht,

  • die Ableitung der ermittelten Wertberichtigungen rechnerisch nachvollzogen und
  • die gebildeten Wertberichtungen anhand der eingetreten tatsächlichen Forderungsaus- fälle im Geschäftsjahr beurteilt.

Unsere Schlussfolgerungen

Aus unseren Prüfungshandlungen haben sich keine Einwendungen gegen die Bildung der Wertberichtigungen und ihrem Ansatz in der Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung er- geben.

Verweis auf zugehörige Angaben: Wir verweisen auf den Anhang, Kapitel "Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden" sowie den Lagebericht, Kapitel "Einfluss der Corona-Pandemie auf den Geschäftsverlauf", "Ertragslage" und "Finanzwirtschaftliche Ri- siken".

Sonstige Informationen

Die gesetzlichen Vertreter sind für die sonstigen Informationen verantwortlich. Die sonsti- gen Informationen umfassen die folgenden nicht inhaltlich geprüften Bestandteile des La- geberichts:

  • die Erklärung zur Unternehmensführung, auf die im Lagebericht Bezug genommen wird.

Unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht erstrecken sich nicht auf die sonstigen Informationen, und dementsprechend geben wir weder ein Prüfungsurteil noch irgendeine andere Form von Prüfungsschlussfolgerung hierzu ab.

Im Zusammenhang mit unserer Prüfung haben wir die Verantwortung, die sonstigen Infor- mationen zu lesen und dabei zu würdigen, ob die sonstigen Informationen

  • wesentliche Unstimmigkeiten zum Jahresabschluss, zum Lagebericht oder unseren bei der Prüfung erlangten Kenntnissen aufweisen oder
  • anderweitig wesentlich falsch dargestellt erscheinen.

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Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Jahresab- schluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verant- wortlich, die Fähigkeit des Unternehmens zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, es sei denn, es besteht die Ab- sicht die Gesellschaft zu liquidieren oder der Einstellung des Geschäftsbetriebs oder es besteht keine realistische Alternative dazu.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lagebe- richts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwick- lung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vor- kehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Auf- stellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen ge- setzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstel- lungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Ge- sellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen ge- setzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen

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- 6 -

Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB und der EU-APrVO unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets auf- deckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lagebe- richts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

  • identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeab- sichtigter - falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prü- fungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prü- fungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht auf- gedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrüge- risches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irrefüh- rende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
  • gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevan- ten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vor- kehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gege- benen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme abzugeben.
  • beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Ver- tretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
  • ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unter- nehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten be- steht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungs- urteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis

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- 7 -

zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.

  • beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlus- ses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrundeliegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beach- tung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Ge- sellschaft vermittelt.
  • beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Geset- zesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Unternehmens.
  • führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigne- ter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten An- gaben sowie zu den zugrundeliegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zu- kunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, ein- schließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Wir geben gegenüber den für die Überwachung Verantwortlichen eine Erklärung ab, dass wir die relevanten Unabhängigkeitsanforderungen eingehalten haben, und erörtern mit ihnen alle Beziehungen und sonstigen Sachverhalte, von denen vernünftigerweise ange- nommen werden kann, dass sie sich auf unsere Unabhängigkeit auswirken, und die hierzu getroffenen Schutzmaßnahmen.

Wir bestimmen von den Sachverhalten, die wir mit den für die Überwachung Verantwortli- chen erörtert haben, diejenigen Sachverhalte, die in der Prüfung des Jahresabschlusses für den aktuellen Berichtszeitraum am bedeutsamsten waren und daher die besonders wichtigen Prüfungssachverhalte sind. Wir beschreiben diese Sachverhalte im Bestäti- gungsvermerk, es sei denn, Gesetze oder andere Rechtsvorschriften schließen die öffent- liche Angabe des Sachverhalts aus.

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D O M U S A G

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Sonstige gesetzliche und andere rechtliche Anforderungen

Übrige Angaben gemäß Art. 10 EU-APrVO

Wir wurden von der Hauptversammlung am 6. März 2020 als Jahresabschlussprüfer ge- wählt. Wir wurden am 28. August 2020 vom Aufsichtsrat beauftragt. Wir sind ununterbro- chen seit dem Geschäftsjahr 2016 als Abschlussprüfer der Deutsche Industrie REIT-AG tätig.

Wir erklären, dass die in diesem Bestätigungsvermerk enthaltenen Prüfungsurteile mit dem zusätzlichen Bericht an den Prüfungsausschuss nach Art. 11 EU-APrVO (Prüfungsbericht) in Einklang stehen.

Verantwortlicher Wirtschaftsprüfer

Der für die Prüfung verantwortliche Wirtschaftsprüfer ist Herr Torsten Fechner.

Berlin, den 7. Dezember 2020

DOMUS AG

Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Steuerberatungsgesellschaft

Prof. Dr. Hillebrand

Fechner

Wirtschaftsprüfer

Wirtschaftsprüfer

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Deutsche Industrie REIT AG veröffentlichte diesen Inhalt am 15 Dezember 2020 und ist allein verantwortlich für die darin enthaltenen Informationen.
Unverändert und nicht überarbeitet weiter verbreitet am 18 Dezember 2020 16:24:04 UTC.


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Finanzkennziffern
Umsatz 2021 53,7 Mio 64,2 Mio 59,7 Mio
Nettoergebnis 2021 57,8 Mio 69,0 Mio 64,2 Mio
Nettoverschuldung 2021 377 Mio 451 Mio 419 Mio
KGV 2021 9,76x
Dividendenrendite 2021 1,85%
Marktkapitalisierung 513 Mio 618 Mio 570 Mio
Marktkap. / Umsatz 2021 16,6x
Marktkap. / Umsatz 2022 14,0x
Mitarbeiterzahl 9
Streubesitz 39,0%
Chart DEUTSCHE INDUSTRIE REIT-AG
Dauer : Zeitraum :
Deutsche Industrie REIT-AG : Chartanalyse Deutsche Industrie REIT-AG | MarketScreener
Vollbild-Chart
Trends aus der Chartanalyse DEUTSCHE INDUSTRIE REIT-AG
KurzfristigMittelfristigLangfristig
TrendsNeutralNeutralFallend
Ergebnisentwicklung
Analystenschätzung
Verkauf
Kaufen
Durchschnittl. Empfehlung KAUFEN
Anzahl Analysten 4
Mittleres Kursziel 22,95 €
Letzter Schlusskurs 16,00 €
Abstand / Höchstes Kursziel 53,1%
Abstand / Durchschnittliches Kursziel 43,4%
Abstand / Niedrigstes Ziel 26,9%
Revisionen zum Gewinn/Aktie
Vorstände und Aufsichtsräte
NameTitel
Rolf Elgeti Chairman-Management Board
René Bergmann Chief Financial Officer
Hans-Ulrich Sutter Chairman-Supervisory Board
Sonja Paffendorf Petersen Chief Investment Officer
Dirk Markus Deputy Chairman-Supervisory Board
Branche und Wettbewerber
01.01.Marktkapitalisierung (M$)
DEUTSCHE INDUSTRIE REIT-AG6.67%618
PROLOGIS, INC.-4.03%70 726
GOODMAN GROUP-9.78%24 590
DUKE REALTY CORPORATION-4.68%14 240
AMERICOLD REALTY TRUST-8.79%8 593
NIPPON PROLOGIS REIT, INC.-1.86%7 585