Konzernzwischenmitteilung
1.-3. Quartal
Inhalt
Konzernzwischenmitteilung
- | STOP |
myhive | SHOP |
4IMMOFINANZ AG
Konzernzwischenmitteilung für die ersten drei Quartale 2020
Kennzahlen
Ergebnis
Q1-3 2020 | Q1-3 2019 | Veränderung in % | ||||||
Mieterlöse | in MEUR | 215,1 | 203,4 | 5,7 | ||||
Ergebnis aus Asset Management | in MEUR | 158,9 | 153,8 | 3,3 | ||||
Ergebnis aus Immobilienverkäufen | in MEUR | 9,5 | 3,7 | ≥ +100,0% | ||||
Ergebnis aus der Immobilienentwicklung | in MEUR | -21,0 | 9,1 | n. a. | ||||
Operatives Ergebnis | in MEUR | 113,1 | 139,7 | -19,1 | ||||
Neubewertungen | in MEUR | -153,7 | 116,8 | n. a. | ||||
EBIT | in MEUR | -31,7 | 237,1 | n. a. | ||||
Finanzergebnis | in MEUR | -60,5 | -25,3 | ≤ -100,0% | ||||
EBT | in MEUR | -92,2 | 211,8 | n. a. | ||||
Konzernergebnis | in MEUR | -98,3 | 202,6 | n. a. | ||||
FFO 1 vor Steuern (nachhaltiger FFO aus der | ||||||||
Bestandsbewirtschaftung)1 | in MEUR | 89,2 | 92,8 | -3,9 | ||||
FFO 1 je Aktie vor Steuern1 | in EUR | 0,83 | 0,86 | -4,1 | ||||
FFO 1 vor Steuern mit geglätteter Anleihekuponzahlung2 | in MEUR | 92,4 | 84,0 | 10,1 |
- Siehe Berechnungen im Kapitel "Geschäftsentwicklung".
- Die im 1. Quartal 2020 erstmals erfolgte jährliche Kuponzahlung für die Unternehmensanleihe 2023 in Höhe von EUR 13,1 Mio. wurde in dieser Berechnung über einen Zwölf-Monatszeitraum geglättet.
Vermögen
30.09.2020 | 31.12.2019 | Veränderung in % | |||||||
Bilanzsumme | in MEUR | 6.450,3 | 6.385,1 | 1,0 | |||||
Bilanzielle Eigenkapitalquote | in % | 48,6 | 46,0 | n. a. | |||||
Nettofinanzverbindlichkeiten | in MEUR | 2.140,5 | 2.483,1 | -13,8 | |||||
Liquide Mittel1 | in MEUR | 601,9 | 345,1 | 74,4 | |||||
Loan-to-Value (netto) | in % | 38,4 | 43,0 | n. a. | |||||
Gearing2 | in % | 70,8 | 87,4 | n. a. | |||||
Gesamtdurchschnittszinssatz inklusive Kosten für Derivate | in % | 1,9 | 1,9 | n. a. | |||||
Durchschnittliche Laufzeit Finanzverbindlichkeiten3 | in Jahren | 3,5 | 4,0 | -12,5 |
- Inklusive zur Veräußerung gehaltener liquider Mittel
2 Die Vergleichszahl wurde angepasst.
3 Wandelanleihe 2024 wird zum Laufzeitende 2024 dargestellt; Anleiheinhaber haben eine Put-Option in 2022.
Immobilienvermögen
30.09.2020 | 31.12.2019 | Veränderung in % | |||||||
Gesamtanzahl der Immobilien | 208 | 213 | -2,3 | ||||||
Vermietbare Fläche | in m2 | 1.963.223 | 2.001.063 | -1,9 | |||||
Vermietungsgrad | in % | 95,5 | 96,8 | n. a. | |||||
Bruttorendite1 | in % | 5,9 | 6,2 | n. a. | |||||
Rendite Mietvorschreibung1 | in % | 6,1 | 6,5 | n. a. | |||||
Portfoliowert1 | in MEUR | 4.944,0 | 5.122,1 | -3,5 | |||||
Unbelastetes Immobilienvermögen | in MEUR | 1.468,8 | 1.434,0 | 2,4 |
- Gemäß "Portfoliobericht"
KONZERNZWISCHENMITTEILUNG | 5 |
Kennzahlen |
EPRA1
30.09.2020 | 31.12.2019 | Veränderung in % | |||||||
EPRA Net Asset Value | in MEUR | 3.447,3 | 3.563,7 | -3,3 | |||||
EPRA Net Asset Value je Aktie | in EUR | 27,96 | 31,05 | -9,9 | |||||
EPRA Triple Net Asset Value | in MEUR | 3.403,4 | 3.516,1 | -3,2 | |||||
EPRA Triple Net Asset Value je Aktie | in EUR | 27,60 | 30,63 | -9,9 | |||||
EPRA-Leerstandsquote2 | in % | 4,4 | 3,2 | n. a. | |||||
Q1-3 2020 | Q1-3 2019 | Veränderung in % | |||||||
EPRA-Ergebnis | in MEUR | 40,8 | 110,5 | -63,0 | |||||
EPRA-Ergebnis je Aktie | in EUR | 0,38 | 1,03 | -63,1 | |||||
EPRA-Ergebnis nach | |||||||||
unternehmensspezifischen Bereinigungen | in MEUR | 46,4 | 113,6 | -59,1 | |||||
EPRA-Ergebnis je Aktie nach | |||||||||
unternehmensspezifischen Bereinigungen | in EUR | 0,43 | 1,06 | -59,2 | |||||
EPRA-Investitionsausgaben | in MEUR | 84,7 | 762,2 | -88,9 | |||||
EPRA Net Initial Yield3 | in % | 5,9 | 5,7 | n. a. |
- Siehe Berechnungen im Kapitel "EPRA-Finanzkennzahlen".
- Die EPRA-Leerstandsquote basiert auf dem Verhältnis der geschätzten Marktmiete der leerstehenden Flächen zur geschätzten Marktmiete des Bestandsportfolios.
3 Die Vergleichszahl wird für Q1-4 2019 dargestellt.
Aktienkennzahlen
30.09.2020 | 31.12.2019 | Veränderung in % | |||||||
Buchwert je Aktie | in EUR | 25,61 | 29,34 | -12,7 | |||||
Ultimokurs der Aktie | in EUR | 13,51 | 23,90 | -43,5 | |||||
Abschlag Aktienkurs zum EPRA NAV verwässert je Aktie | in % | 51,7 | 23,0 | n. a. | |||||
Gesamtanzahl der Aktien | 130.292.023 | 112.085.269 | 16,2 | ||||||
davon Anzahl eigene Aktien | 6.998.228 | 11.208.526 | -37,6 | ||||||
Ultimo-Börsenkapitalisierung | in MEUR | 1.760,2 | 2.678,8 | -34,3 | |||||
Q1-3 2020 | Q1-3 2019 | Veränderung in % | |||||||
Ergebnis je Aktie (unverwässert) | in EUR | -0,91 | 1,90 | n. a. | |||||
Ergebnis je Aktie (verwässert) | in EUR | -0,91 | 1,69 | n. a. |
Die Vorzeichenangabe bei Veränderungen entspricht einer betriebswirtschaftlichen Sichtweise: Verbesserungen werden mit Plus (+) bezeichnet, Verschlechterungen mit Minus (-). Sehr hohe positive bzw. negative prozentuelle Veränderungen werden als ≥ +100% oder ≤ -100% dargestellt. Bei Vorzeichenwechsel von Ergebnisgrößen sowie bei Veränderungen von Prozentwerten werden die prozentuellen Veränderungen als "nicht anwendbar" (n. a.) gekennzeichnet.
Bei Summierung von gerundeten Beträgen und Prozentangaben können durch die Verwendung automatisier- ter Rechenhilfen rundungsbedingte Rechendifferenzen auftreten.
6IMMOFINANZ AG
Konzernzwischenmitteilung für die ersten drei Quartale 2020
Konzern- zwischenmitteilung
Geschäftsentwicklung
Nachdem die IMMOFINANZ operativ sehr gut ins Geschäftsjahr 2020 gestartet war, wurde die Geschäftsent- wicklung ab Ende des 1. Quartals 2020 von der Covid-19-Pandemie beeinflusst. Insgesamt stiegen die Mieter- löse in den ersten drei Quartalen 2020 infolge des Portfoliowachstums durch Zukäufe und Fertigstellungen um 5,7% auf EUR 215,1 Mio. Ein krisenbedingter Anstieg der Forderungsabschreibungen aus dem Asset Management vor allem im 2. Quartal führte allerdings zu deutlich höheren Immobilienaufwendungen. Das Ergebnis aus Asset Management konnte dennoch um 3,3% auf EUR 158,9 Mio. verbessert werden. Die Pandemie wirkte sich auch negativ auf die Bewertung des Immobilienvermögens aus. Insgesamt belaufen sich die Neubewertungen auf EUR -153,7 Mio., nachdem diese im Vergleichszeitraum des Vorjahres deutlich positiv waren (Q1-3 2019: EUR 116,8 Mio.). Diese Abwertung entspricht rund 3,0% des gesamten Immobilienportfolios. Das Konzern- ergebnis beläuft sich somit auf EUR -98,3 Mio. Der FFO 1 aus dem Bestandsgeschäft (vor Steuern) liegt mit EUR 89,2 Mio. um 3,9% unter dem Vergleichswert (Q1-3 2019: EUR 92,8 Mio.). In diesem FFO 1 ist die im Jänner 2020 erstmals erfolgte, jährliche Kuponzahlung für die Unternehmensanleihe 2023 in Höhe von EUR 13,1 Mio. vollständig berücksichtigt. Bei Glättung dieser Kuponzahlung läge der FFO 1 bei EUR 92,4 Mio. und damit um 10,1% über dem Niveau des Vergleichszeitraums von bereinigten EUR 84,0 Mio.
Werte in TEUR | Q1-3 2020 | Q1-3 2019 | ||
Mieterlöse | 215.078 | 203.404 | ||
Ergebnis aus Asset Management | 158.922 | 153.825 | ||
Ergebnis aus Immobilienverkäufen | 9.467 | 3.673 | ||
Ergebnis aus der Immobilienentwicklung | -20.968 | 9.122 | ||
Sonstige betriebliche Erträge | 1.471 | 5.369 | ||
Sonstige betriebliche Aufwendungen | -35.832 | -32.246 | ||
Operatives Ergebnis | 113.060 | 139.743 | ||
Bewertungsergebnis aus Bestandsimmobilien und Firmenwerte | -144.782 | 97.383 | ||
Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) | -31.722 | 237.126 | ||
Finanzergebnis | -60.525 | -25.338 | ||
Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) | -92.247 | 211.788 | ||
Konzernergebnis aus fortgeführten Geschäftsbereichen | -98.263 | 198.314 | ||
Ergebnis des aufgegebenen Geschäftsbereichs | 0 | 4.301 | ||
Konzernergebnis | -98.263 | 202.615 |
Ergebnis aus Asset Management, aus Immobilienverkäufen und aus Entwicklung
Das Ergebnis aus Asset Management umfasst Mieterlöse, sonstige Umsatzerlöse, Betriebskostenauf- wendungen und -erträge sowie direkt dem Immobilienvermögen zurechenbare Aufwendungen. Die Miet- erlöse verbesserten sich um 5,7% oder EUR 11,7 Mio. auf EUR 215,1 Mio. Dies ist vor allem auf die im zurück- liegenden Jahr erfolgten Zukäufe und Fertigstellungen von Immobilien zurückzuführen.
Die Covid-19-Pandemie führte zu einem deutlichen Anstieg der Forderungsabschreibungen aus dem Asset Management auf EUR -19,2 Mio. (Q1-3 2019: EUR -0,8 Mio.). Davon stehen EUR -16,9 Mio. in Zusammenhang mit Covid-19 und wurden zum überwiegenden Teil im 2. Quartal vorgenommen. Die Instandhaltungen und die
KONZERNZWISCHENMITTEILUNG | 7 |
Geschäftsentwicklung |
Aufwendungen für Immobilienmarketing sanken hingegen auf EUR -10,2 Mio. (Q1-3 2019: EUR -12,6 Mio.) bzw.
EUR -3,0 Mio. (Q1-3 2019: EUR -5,3 Mio.) und reflektieren damit die unmittelbar mit Beginn der Krise gesetzten Maßnahmen zur Liquiditätssicherung. Insgesamt liegen die Immobilienaufwendungen mit EUR -49,1 Mio. um 28,2% über dem Vorjahresniveau (Q1-3 2019: EUR -38,3 Mio.). Bereinigt um Covid-19-Effekte im Zusammen- hang mit Forderungsabschreibungen sanken diese im Periodenvergleich allerdings um 15,9%.
Das Ergebnis aus Asset Management verbesserte sich somit um 3,3% auf EUR 158,9 Mio. (Q1-3 2019: EUR 153,8 Mio.). Das Ergebnis aus Immobilienverkäufen stieg auf EUR 9,5 Mio. (Q1-3 2019: EUR 3,7 Mio.), wobei sich vor allem der profitable Verkauf einer Büroimmobilie in Düsseldorf und die damit einhergehende Neubewertung im 3. Quartal positiv auswirkte. Das Closing dieser Transaktion ist für Ende 2020 geplant. In den ersten drei Quartalen 2020 wurden Immobilienverkäufe mit einem Volumen von EUR 51,9 Mio. abgeschlossen (Asset und Share Deals), wobei die größten Transaktionen eine Büroimmobilie in Warschau und ein Grundstück in Rumänien waren.
Das Ergebnis aus der Immobilienentwicklung drehte auf EUR -21,0 Mio. (Q1-3 2019: EUR 9,1 Mio.). Dies ist auf die währungsbereinigte Neubewertung von in Bau befindlichen Immobilien zurückzuführen, die mit EUR -20,5 Mio. (Q1-3 2019: EUR 15,0 Mio.) auch einen durch Covid-19 bedingten Anstieg der Marktren- diten sowie höhere Kosten bei einzelnen Projekten reflektiert.
Operatives Ergebnis
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen erhöhten sich um 11,1% auf EUR -35,8 Mio. (Q1-3 2019: EUR -32,2 Mio.). Der Anstieg der darin enthaltenen Personalaufwendungen ist überwiegend auf eine Einmal- zahlung im Zusammenhang mit dem Ausscheiden von Oliver Schumy aus dem Vorstand der Gesellschaft zurückzuführen. Das operative Ergebnis liegt mit EUR 113,1 Mio. um 19,1% unter jenem des Vorjahres (Q1-3 2019: EUR 139,7 Mio.).
Bewertungsergebnis und Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit
Das Bewertungsergebnis aus Bestandsimmobilien und Firmenwerten beträgt - im Wesentlichen aufgrund negativer Auswirkungen der Covid-19-Pandemie - EUR -144,8 Mio. (Q1-3 2019: EUR 97,4 Mio.). Die Abwertung entspricht rund 3,2% des Buchwerts der Bestandsimmobilien per 30. September 2020. Retail-Objekte wurden um EUR -68,4 Mio. abgewertet (4,2% der Buchwerte) und Office-Gebäude um EUR -75,5 Mio. (2,7% der Buch- werte). In der zum Halbjahr durchgeführten externen Bewertung wurden vom Gutachter CBRE leicht gestiegene Marktrenditen (Anstieg bis zu 0,5% im Segment Retail) sowie geänderte Annahmen hinsichtlich Wiedervermie- tung im Portfolio reflektiert.
Das Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) liegt somit mit EUR -31,7 Mio. unter dem Vorjahreswert in Höhe von EUR 237,1 Mio.
Finanzergebnis und Steuern
Der Finanzierungsaufwand beträgt EUR -55,7 Mio. (Q1-3 2019: EUR -51,5 Mio.). Bereinigt um Sondereffekte im Zusammenhang mit Anpassungen der Effektivzinsmethode ist der Finanzierungsaufwand allerdings um EUR 2,0 Mio. gesunken. Die durchschnittlichen Finanzierungskosten inklusive Hedging betragen 1,88% p. a. (31. Dezember 2019: 1,91%). Das sonstige Finanzergebnis von EUR -13,4 Mio. (Q1-3 2019: EUR -21,1 Mio.) resultiert überwiegend aus der Bewertung von Zinsderivaten aufgrund der Niedrigzinsphase.
Die Ergebnisanteile aus nach der Equity-Methode bilanzierten Beteiligungen belaufen sich auf EUR 9,4 Mio. (Q1-3 2019: EUR 47,1 Mio.). Davon entfallen EUR 6,3 Mio. auf den Ergebnisanteil der S IMMO. Insgesamt beträgt das Finanzergebnis somit EUR -60,5 Mio. (Q1-3 2019: EUR -25,3 Mio.).
Konzernergebnis
Das Ergebnis vor Ertragsteuern beträgt EUR -92,2 Mio. (Q1-3 2019: EUR 211,8 Mio.). Nach Ertragsteuern in
Höhe von EUR -6,0 Mio. (Q1-3 2019: EUR -13,5 Mio.) liegt das Konzernergebnis bei EUR -98,3 Mio. (Q1-3 2019:
EUR 202,6 Mio.). Dies entspricht einem Ergebnis je Aktie (unverwässert) von EUR -0,91(Q1-3 2019: EUR 1,90).
8IMMOFINANZ AG
Konzernzwischenmitteilung für die ersten drei Quartale 2020
Funds from Operations (FFO)
Der FFO 1 aus dem Bestandsgeschäft (vor Steuern) liegt mit EUR 89,2 Mio. um 3,9% unter dem Vergleichs- wert des Vorjahres (Q1-3 2019: EUR 92,8 Mio.). Dies entspricht einem FFO 1 je Aktie von EUR 0,83 (Q1-3 2019: EUR 0,86). In diesem FFO 1 ist die im Jänner 2020 erstmals erfolgte jährliche Kuponzahlung für die Unternehmensanleihe 2023 in Höhe von EUR 13,1 Mio. vollständig berücksichtigt. Bei Glättung dieser Kupon- zahlung beliefe sich der FFO 1 im Zeitraum vom 1. bis zum 3. Quartal 2020 auf EUR 92,4 Mio. und würde damit um 10,1% über dem Niveau des Vergleichszeitraums von bereinigten EUR 84,0 Mio. liegen.
Funds from Operations (FFO)
Werte in TEUR | GuV Q1-3 2020 | Anpassungen | FFO Q1-3 2020 | FFO Q1-3 2019 | |||
Ergebnis aus Asset Management | 158.922 | 46 | 158.968 | 153.765 | |||
Ergebnis aus Immobilienverkäufen | 9.467 | -9.467 | |||||
Ergebnis aus der Immobilienentwicklung | -20.968 | 20.968 | |||||
Sonstige betriebliche Erträge | 1.471 | -195 | 1.276 | 2.368 | |||
Sonstige betriebliche Aufwendungen | -35.832 | 7.422 | -28.410 | -29.003 | |||
Operatives Ergebnis | 113.060 | 18.775 | 131.835 | 127.130 | |||
Sonstiges Bewertungsergebnis | -144.782 | 144.782 | |||||
Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) | -31.722 | 163.557 | 131.835 | 127.130 | |||
Finanzierungsaufwand | -55.691 | ||||||
Finanzierungsertrag | 1.647 | ||||||
Wechselkursveränderungen | -2.452 | ||||||
Sonstiges Finanzergebnis | -13.446 | ||||||
Ergebnisanteile aus nach der Equity-Methode | |||||||
bilanzierten Beteiligungen | 9.417 | ||||||
Finanzergebnis | -60.525 | 17.865 | -42.660 | -34.351 | |||
FFO 1 vor Steuern (exkl. S IMMO) | 89.174 | 92.779 | |||||
FFO 1 je Aktie vor Steuern (exkl. S IMMO) in EUR | 0,83 | 0,86 | |||||
Dividenden von S IMMO | 0 | 13.650 | |||||
FFO 1 vor Steuern (inkl. S IMMO) | 89.174 | 106.429 | |||||
FFO 1 je Aktie vor Steuern (inkl. S IMMO) in EUR | 0,83 | 0,99 | |||||
Unter Berücksichtigung der Zinsabgrenzung Anleihen | |||||||
FFO 1 vor Steuern (exkl. S IMMO) | 89.174 | 92.779 | |||||
Zinsabgrenzung Anleihe 2023 | 3.272 | -8.810 | |||||
FFO 1 vor Steuern angepasst (exkl. S IMMO) | 92.447 | 83.969 | |||||
FFO 1 je Aktie vor Steuern angepasst nach | |||||||
der Zinsabgrenzung (exkl. S IMMO) in EUR | 0,86 | 0,78 | |||||
Anzahl der Aktien (lt. EPS-Berechnung) für die | |||||||
Berechnung | 107.667.310 | 107.387.703 |
KONZERNZWISCHENMITTEILUNG | 9 |
Geschäftsentwicklung |
Bilanz
Die Kurzfassung der Bilanz stellt sich wie folgt dar:
Werte in TEUR | 30.09.2020 | in % | 31.12.2019 | in % | ||||
Immobilienvermögen | 4.702.751 | 4.985.257 | ||||||
In Bau befindliches Immobilienvermögen | 301.749 | 80,7 | 199.439 | 83,6 | ||||
Immobilienvorräte | 619 | 868 | ||||||
Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte | 197.792 | 154.622 | ||||||
Sonstige Vermögenswerte | 60.397 | 0,9 | 55.771 | 0,9 | ||||
Nach der Equity-Methode bilanzierte Beteiligungen | 440.896 | 6,8 | 478.191 | 7,5 | ||||
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und | 147.657 | 2,3 | 169.826 | 2,7 | ||||
sonstige Forderungen | ||||||||
Liquide Mittel | 598.462 | 9,3 | 341.161 | 5,3 | ||||
Aktiva | 6.450.323 | 100,0 | 6.385.135 | 100,0 | ||||
Eigenkapital | 3.132.373 | 48,6 | 2.937.145 | 46,0 | ||||
Verbindlichkeiten aus Wandelanleihen | 301.007 | 4,7 | 285.807 | 4,5 | ||||
Finanzverbindlichkeiten | 2.477.879 | 38,4 | 2.580.381 | 40,4 | ||||
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und | 182.526 | 2,8 | 197.667 | 3,1 | ||||
sonstige Verbindlichkeiten | ||||||||
Sonstige Verbindlichkeiten | 91.062 | 1,4 | 108.849 | 1,7 | ||||
Latente Steuerschulden | 265.476 | 4,1 | 275.286 | 4,3 | ||||
Passiva | 6.450.323 | 100,0 | 6.385.135 | 100,0 |
Auf das Immobilienportfolio entfallen in Summe EUR 5,2 Mrd. und somit 80,7% der Aktiva. Dieses ist auf die Bilanzposten Immobilienvermögen, In Bau befindliches Immobilienvermögen, Immobilienvorräte und Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte aufgeteilt. Im Bilanzposten Zur Veräußerung gehaltene Ver- mögenswerte sind neben dem Immobilienvermögen auch noch sonstige Vermögenswerte enthalten, die bei einem Verkauf an den Erwerber übertragen werden.
Die nach der Equity-Methode bilanzierten Beteiligungen belaufen sich auf EUR 440,9 Mio., davon entfallen EUR 437,5 Mio. auf die S IMMO AG. Bezogen auf die rund 19,5 Mio. von der IMMOFINANZ gehaltenen Aktien an der S IMMO ergibt sich ein Buchwert je Aktie von EUR 22,44 (31. Dezember 2019: EUR 24,34).
Die liquiden Mittel und das Eigenkapital erhöhten sich vor allem infolge der Kapitalmaßnahmen vom Juli 2020.
Ausblick
Die IMMOFINANZ ist mit ihren Immobilienlösungen - myhive für hochwertige Offices mit Wohlfühlatmosphäre und lebendiger Community sowie den kosteneffizienten Retail-Marken STOP SHOP und VIVO! - sowie ihrer robusten Finanzausstattung sehr gut positioniert und will so bald wie möglich wieder auf einen profitablen Wachstumskurs zurückkehren. Im Bürobereich umfasst dies weiteres Wachstum mit der Marke myhive in den Hauptstädten der Kernländer der IMMOFINANZ. Mit den Retail Parks der Marke STOP SHOP strebt die IMMOFINANZ für die nächsten Jahre eine Expansion von derzeit 90 auf rund 140 Standorte an.
Trotz erster positiver Meldungen über mögliche Zulassungen von Impfstoffen gegen Covid-19 bleibt die Un- sicherheit über die weitere Entwicklung und Dauer der Pandemie sowie möglicher künftiger Eindämmungs- maßnahmen und deren Auswirkungen auf die Gesamtwirtschaft und das Finanzierungsumfeld hoch. Daher nimmt die IMMOFINANZ aktuell Abstand von einer Prognose zur Entwicklung des FFO 1 im laufenden Jahr sowie zur Höhe einer Dividende für das Geschäftsjahr 2020.
Aktuell sind die Kapitalmärkte unverändert von der Covid-19-Pandemie und deren Auswirkungen negativ beeinflusst. Aus heutiger Sicht ist damit die Notwendigkeit einer Wertminderung der von der IMMOFINANZ gehaltenen Beteiligung an der S IMMO zum Ende des 4. Quartals 2020 nicht auszuschließen. Die Höhe dieser
10IMMOFINANZ AG
Konzernzwischenmitteilung für die ersten drei Quartale 2020
Wertminderung ist u. a. vom Schlusskurs der S IMMO-Aktie per Ende Dezember abhängig und wäre im Kon- zernergebnis 2020 der Gesellschaft zu berücksichtigen. Die IMMOFINANZ hält 19.499.437 Stück Aktien der S IMMO. Diese wesentliche Beteiligung wird im konsolidierten IFRS-Abschluss als Equity-Beteiligung bilan- ziert. Quartalsweise ist per Stichtag zu überprüfen, ob objektive Hinweise auf eine Wertminderung der Betei- ligung vorliegen. Dies wird anhand von mehreren vordefinierten Impairment-Triggern vorgenommen. Sofern ein entsprechender Hinweis auf eine Wertminderung vorliegt, wird ein Wertminderungstest durchgeführt und
- sofern notwendig - der Buchwert auf den beizulegenden Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten ange- passt. Wenn sich die Aktie der S IMMO bis Jahresende nicht vom aktuellen Kursniveau von rund EUR 15,78 (Schlusskurs per 23. November 2020) erholt, wäre zum 31. Dezember zumindest einer der Impairment- Trigger erfüllt, was eine dementsprechende Abwertung von voraussichtlich rund EUR -100,0 Mio. zur Folge hätte.
Die Covid-19-Pandemie stellt auch die IMMOFINANZ vor Herausforderungen. Es wurden in den zurückliegen- den Monaten aber sowohl operativ als auch auf der Kapitalseite zahlreiche Maßnahmen gesetzt, um negative Auswirkungen zu minimieren und den Konzern noch schlagkräftiger aufzustellen. Die IMMOFINANZ ist ein starker und verlässlicher Partner für die Mieter und kann auch in unsicheren Zeiten erfolgreich Transaktionen abschließen, wie sich etwa am sehr profitablen Verkauf einer deutschen Büroimmobilie zeigt. Mit einer soliden Bilanz und liquiden Mitteln von mehr als EUR 1 Mrd. ist der Konzern für weiteres Wachstum und Chancen, die sich aus der Krise ergeben, bestens gerüstet.
EPRA-Finanzkennzahlen
Net Asset Value (NAV) und Triple Net Asset Value (NNNAV)
Bei der Berechnung des EPRA NAV sowie des EPRA NNNAV wurden - im Gegensatz zum 31. Dezember 2019 - keine Verwässerungseffekte berücksichtigt, die aus der Wandlung der IMMOFINANZ-Wandelanleihe 2024 resultieren würden, da die Wandelanleihe per 30. September 2020 "nicht im Geld" war. Die für die Berech- nung herangezogene Aktienanzahl erhöhte sich allerdings durch die im Juli 2020 durchgeführte Aktienplatzie- rung um 15.418.824 Stück, davon 11.208.526 Stück aus genehmigtem Kapital sowie 4.210.298 Stück aus dem Verkauf eigener Aktien. Des Weiteren wurde die im Juli 2020 emittierte Pflichtwandelanleihe 2023 bei der Be- rechnung des EPRA NAV und EPRA NNNAV mit 6.998.228 Stück Aktien berücksichtigt, da diese verpflichtend in Aktien der Gesellschaft zu wandeln ist und gemäß IFRS als Eigenkapital eingestuft wird.
Der EPRA NAV je Aktie beträgt per 30. September 2020 somit EUR 27,96 (31. Dezember 2019: verwässert EUR 31,05). Der Wegfall der Verwässerung durch die Wandelanleihe 2024 wirkt sich dabei mit EUR 0,62 je Aktie positiv aus (siehe Überleitung unten). Der EPRA NNNAV je Aktie beläuft sich auf EUR 27,60 (31. De- zember 2019: verwässert EUR 30,63).
Der Buchwert je Aktie liegt bei EUR 25,61 (31. Dezember 2019: EUR 29,34).
KONZERNZWISCHENMITTEILUNG | 11 |
EPRA-Finanzkennzahlen |
Die Berechnung des NAV und des NNNAV stellt sich wie folgt dar:
Eigenkapital exklusive nicht beherrschender Anteile
Verwässerungseffekte aufgrund der Wandelanleihe 2024
Verwässertes Eigenkapital exklusive nicht beherrschen- der Anteile nach Berücksichtigung von Wandelanleihen und Optionsausübungen
Stille Reserven in den Immobilienvorräten
Beizulegender Zeitwert von derivativen Finanz- instrumenten
Latente Steuern auf Immobilienvermögen
Latente Steuern auf Immobilienvorräte und derivative Finanzinstrumente
Firmenwerte infolge latenter Steuern
Anzahl der Aktien exklusive eigener Aktien (in 1.000 Stück)
Potenzielle Aktien (in 1.000 Stück)
EPRA NAV
Beizulegender Zeitwert von derivativen Finanz- instrumenten
Zeitwertbewertung der Finanzverbindlichkeiten
Latente Steuern auf derivative Finanzinstrumente und die Zeitwertbewertung von Finanzverbindlichkeiten
Latente Steuern auf Immobilienvermögen
EPRA NNNAV
30.09.2020 | 31.12.2019 | |||||
in TEUR | in EUR je Aktie | in TEUR | in EUR je Aktie | |||
3.157.346 | 2.960.094 | |||||
0 | 285.807 | |||||
3.157.346 | 3.245.901 | |||||
130 | 2 | |||||
30.600 | 18.311 | |||||
314.062 | 327.275 | |||||
-30.613 | -3.590 | |||||
-24.184 | -24.184 | |||||
123.294 | 100.877 | |||||
0 | 13.903 | |||||
3.447.341 | 27,96 | 3.563.715 | 31,05 | |||
-30.600 | -18.311 | |||||
-16.863 | -30.240 | |||||
10.243 | 11.150 | |||||
-6.717 | -10.253 | |||||
3.403.404 | 27,60 | 3.516.061 | 30,63 |
Die European Public Real Estate Association (EPRA) empfiehlt, beginnend mit dem Jahresabschluss 2020 eine überarbeitete Version der Net-Asset-Value-Kennzahlen(NAV-Kennzahlen) zu veröffentlichen. Voraus- sichtlich werden die beiden bekannten Kennzahlen NAV und NNNAV per Ende 2020 durch die drei neuen Kennzahlen Net Tangible Assets (NTA), Net Reinstatement Value (NRV) und Net Disposal Value (NDV) ersetzt.
EPRA NAV Bridge
0,62-1,54
0,44
31,05
-2,20
-0,41
27,96
31. Dezember | Eigenkapital | Konzernergebnis | Neubewertung | Verwässerungs- | Sonstige | 30. September |
20191 | (Kapitalmaßnahme) | ohne Neubewertung | effekte2 | 20203 | ||
- Aktienanzahl 31. Dezember 2019 in Tausend: 114.780 (verwässert)
-
Kapitalerhöhung, Verkauf eigener Aktien, Pflichtwandelanleihe sowie Verwässerung potenzieller Aktien aus der Wandelanleihe 2024
3 Aktienanzahl 30. September 2020 in Tausend: 123.294 (unverwässert)
12IMMOFINANZ AG
Konzernzwischenmitteilung für die ersten drei Quartale 2020
EPRA-Ergebnis je Aktie
Das EPRA-Ergebnis je Aktie belief sich in den ersten drei Quartalen 2020 auf EUR 0,38 und nach unterneh- mensspezifischer Bereinigung auf EUR 0,43 je Aktie.
Werte in TEUR | Q1-3 2020 | Q1-3 2019 | ||
Gewichtete durchschnittliche Anzahl der Aktien (in 1.000 Stück) | 107.667 | 107.388 | ||
Konzernergebnis aus fortgeführten Geschäftsbereichen exklusive | -98.298 | 200.934 | ||
nicht beherrschender Anteile | ||||
Neubewertung von Immobilienvermögen und in Bau befindlichem Immobilienvermögen | 165.275 | -112.643 | ||
Ergebnis aus Immobilienverkäufen | -9.468 | -3.672 | ||
Firmenwertabschreibungen, negative Unterschiedsbeträge und Ergebniseffekte aus | 0 | 323 | ||
Kaufpreisanpassungen | ||||
Zeitwertbewertung von Finanzinstrumenten | 14.663 | 21.154 | ||
Steuern in Bezug auf EPRA-Anpassungen | -31.006 | 4.760 | ||
EPRA-Anpassungen in Bezug auf Gemeinschaftsunternehmen und | -332 | -362 | ||
nicht beherrschende Anteile | ||||
EPRA-Ergebnis | 40.835 | 110.495 | ||
EPRA-Ergebnis je Aktie in EUR | 0,38 | 1,03 | ||
Unternehmensspezifische Anpassungen | ||||
Einmaleffekte in sonstigen betrieblichen Aufwendungen | 5.014 | 3.040 | ||
Fremdwährungsgewinne und -verluste | 2.452 | 753 | ||
Latente Steuern in Bezug auf unternehmensspezifische Anpassungen | -1.859 | -661 | ||
EPRA-Ergebnis nach unternehmensspezifischen Anpassungen | 46.442 | 113.627 | ||
EPRA-Ergebnis je Aktie nach unternehmensspezifischen Anpassungen in EUR | 0,43 | 1,06 |
EPRA Net Initial Yield
Die EPRA Net Initial Yield stieg im Vergleich zu Ende 2019 von 5,7% auf 5,9%.
Werte in TEUR | Q1-3 2020 | 2019 | ||
Immobilienvermögen | 4.772.662 | 5.005.974 | ||
Immobilienvermögen - anteilig in Gemeinschaftsunternehmen | 1.857 | 1.267 | ||
abzüglich unbebaute Grundstücke | -174.540 | -166.756 | ||
abzüglich unbebaute Grundstücke - anteilig in Gemeinschaftsunternehmen | -1.857 | 0 | ||
Gesamtimmobilienvermögen | 4.598.122 | 4.840.485 | ||
Aufschlag für geschätzte, vom Käufer zu tragende Nebenkosten | 90.123 | 94.874 | ||
Gesamtportfoliowert an Bestandsimmobilien | 4.688.245 | 4.935.359 | ||
Mieterlöse - zahlungswirksam, auf das Geschäftsjahr hochgerechnet | 302.026 | 311.939 | ||
Nicht verrechenbare Immobilienaufwendungen | -25.121 | -28.452 | ||
Nicht verrechenbare Immobilienaufwendungen - anteilig in Gemeinschaftsunternehmen | 0 | -5 | ||
Nettomieterlöse - auf das Geschäftsjahr hochgerechnet | 276.904 | 283.482 | ||
EPRA Net Initial Yield in % | 5,9 | 5,7 |
KONZERNZWISCHENMITTEILUNG | 13 |
EPRA-Finanzkennzahlen |
EPRA-Leerstandsquote
Die EPRA-Leerstandsquote liegt bei 4,4% (31. Dezember 2019: 3,2%). Die STOP SHOP Retail Parks weisen mit 1,6% per 30. September 2020 den geringsten Leerstand auf.
EPRA-Leerstandsquote nach Kernmärkten
Bestandsimmobilien zum | Bestandsimmobilien zum | |||
Werte in % | 30.09.2020 | 31.12.2019 | ||
Österreich | 8,3 | 4,9 | ||
Deutschland | 1,3 | 1,7 | ||
Polen | 3,3 | 1,7 | ||
Tschechien | 4,4 | 3,2 | ||
Ungarn | 3,8 | 2,8 | ||
Rumänien | 5,2 | 5,0 | ||
Slowakei | 7,1 | 5,5 | ||
Weitere Länder | 1,0 | 0,7 | ||
IMMOFINANZ | 4,4 | 3,2 |
EPRA-Leerstandsquote nach Nutzungsart und Marken
Bestandsimmobilien zum | Bestandsimmobilien zum | |||
Werte in % | 30.09.2020 | 31.12.2019 | ||
Büro | 5,9 | 4,2 | ||
davon myhive | 6,9 | 4,6 | ||
Einzelhandel | 2,6 | 1,9 | ||
davon VIVO!/Shopping Center | 3,9 | 2,7 | ||
davon STOP SHOP/Retail Park | 1,6 | 1,2 | ||
IMMOFINANZ | 4,4 | 3,2 |
EPRA-Investitionsausgaben
Die Investitionsausgaben in Projektentwicklungen betrafen in den ersten drei Quartalen 2020 mit EUR 72,7 Mio. vor allem das Büroprojekt myhive Medienhafen in Düsseldorf, die Modernisierung bestehender Büroimmobilien in Wien sowie einen STOP SHOP im polnischen Siedlce. Die Investitionen in das Bestands- portfolio (like-for-like) liegen mit EUR 12,0 Mio. um rund 69% unter dem Vergleichszeitraum des Vorjahres (Q1-3 2019: EUR 39,0 Mio.) und betrafen im Wesentlichen die beiden Bürogebäude myhive Twin Towers (Wien) und FLOAT (Düsseldorf) sowie den Einzelhandelsstandort VIVO! Bratislava.
Werte in TEUR | Q1-3 2020 | Q1-3 2019 | ||
Akquisitionen | 0 | 663.708 | ||
Projektentwicklungen | 72.745 | 59.520 | ||
Bestandsportfolio like-for-like1 | 11.991 | 38.958 | ||
EPRA-Investitionsausgaben | 84.736 | 762.186 |
- In dieser Berechnung sind nur jene Objekte enthalten, die im genannten Zeitraum vollständig im Besitz der IMMOFINANZ waren; sie ist also um Neuakquisitionen, Fertigstellungen und Verkäufe bereinigt.
14IMMOFINANZ AG
Konzernzwischenmitteilung für die ersten drei Quartale 2020
Finanzierung
Die gesamten Finanzverbindlichkeiten∗ belaufen sich zum 30. September 2020 auf EUR 2,7 Mrd. (31. Dezember 2019: EUR 2,8 Mrd.). Die liquiden Mittel (inklusive zur Veräußerung gehaltener liquider Mittel) stiegen auf EUR 601,9 Mio. (31. Dezember 2019: EUR 345,1 Mio.), was vor allem auf die im Juli durchgeführten Kapital- maßnahmen zurückzuführen ist. Die Nettoverschuldung des Konzerns, also die Verschuldung nach Abzug der liquiden Mittel, liegt somit bei EUR 2,1 Mrd. (31. Dezember 2019: EUR 2,5 Mrd.).
Per Ende März 2020 hat die IMMOFINANZ AG eine unbesicherte und wiederholt ausnutzbare Konzernkredit- linie über EUR 100,0 Mio. abgeschlossen. Diese kann bis zum 31. März 2022 optional beansprucht werden und sichert dem Konzern weitere finanzielle Flexibilität. Zum Berichtsstichtag ist diese Konzernkreditlinie nicht ausgenutzt und steht damit vollumfänglich zur Verfügung.
Kapitalerhöhung und Platzierung einer nachrangigen Pflichtwandelanleihe
Zur Stärkung des Eigenkapitals der Gesellschaft und der relevanten Kennzahlen für das bestehende Investment -Grade-Rating setzte die IMMOFINANZ im Juli 2020 erfolgreich eine Aktienplatzierung und die Emission einer Pflichtwandelanleihe um. Die Bruttoemissionserlöse betrugen EUR 356,1 Mio.
Insgesamt wurden im Rahmen eines beschleunigten Platzierungsverfahrens (Accelerated-Bookbuilding- Verfahren) unter Ausschluss des Bezugsrechts 15.418.824 Stück Aktien bei institutionellen Anlegern platziert. Das Grundkapital wurde dabei um 11.208.526 Stück Aktien auf 123.293.795 Stück erhöht sowie 4.210.298 Stück eigene Aktien veräußert. Die Platzierung erfolgte zu EUR 15,31 pro Aktie und führte insge- samt zu einem Bruttoemissionserlös in Höhe von EUR 236,1 Mio.
Weiters hat die IMMOFINANZ im Rahmen eines Accelerated-Bookbuilding-Verfahrens unter Ausschluss des Bezugsrechts eine nachrangige Pflichtwandelanleihe mit einem Gesamtnominale von EUR 120,0 Mio. bei institutionellen Anlegern platziert. Der anfängliche Wandlungspreis wurde mit EUR 17,1472 festgelegt und entspricht einem 12,0%-Aufschlag auf den Bezugspreis der Aktien bei der Platzierung. Die Laufzeit beträgt drei Jahre mit einem Kupon von 4,0% p. a., jeweils zahlbar nachträglich am 23. Jänner und 23. Juli jeden Jahres. Die nachrangige Pflichtwandelanleihe ist somit anfänglich in 6.998.228 Stück IMMOFINANZ-Aktien wandelbar und wird sowohl gemäß IFRS als auch von der Ratingagentur S&P als Eigenkapital eingestuft (Ausnahme: zukünftige Kuponzahlungen).
Emission einer Benchmark-Anleihe
Im Oktober 2020 und damit kurz nach dem Berichtszeitraum hat die IMMOFINANZ eine festverzinsliche, un- besicherte, nicht nachrangige Anleihe mit einem Benchmark-Volumen von EUR 500 Mio., einer Laufzeit von sieben Jahren und einem fixen Kupon von 2,5% p. a. bei institutionellen Investoren platziert. Der Nettoerlös aus der Begebung der Anleihe wird für die Refinanzierung von bestehenden Verbindlichkeiten, zur Nutzung von wertschöpfenden Wachstumschancen und für allgemeine Unternehmenszwecke verwendet.
Robuste Bilanzstruktur
Die IMMOFINANZ verfügt über eine robuste Bilanzstruktur mit einer Eigenkapitalquote von 48,6% (31. Dezember 2019: 46,0%) sowie einem Netto-Loan-to-Value(Netto-LTV) von 38,4% (31. Dezember 2019: 43,0%).
- Exklusive Leasingverbindlichkeiten gemäß Anwendung von IFRS 16 in Höhe von EUR 78,5 Mio.; inklusive IFRS 5
KONZERNZWISCHENMITTEILUNG | 15 |
Finanzierung |
Entwicklung des Netto-LTV
55%
50,30%
Berechnung Netto-LTV per 30. September 2020
Werte in TEUR | |
Buchwerte der Finanzierungen1 | 2.742.370,7 |
50%
45%
40%
35%
49,36% 49,00%
43,04%
40,77%
38,41% 37,29%
- Liquide Mittel2 | -601.903,6 | |
Netto-Buchwerte der Finanzierungen | 2.140.467,1 | |
Buchwerte der Immobilien3 & EPRA NAV | ||
der S IMMO4 | 5.573.363,4 | |
Netto-LTV in % | 38,4 |
- Inklusive IFRS-5-Werte, exklusive IFRS-16-Werte
- Liquide Mittel inklusive liquider Mittel aus zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten
- Exklusive Right of Use, Werte gemäß IFRS 16
30.Apr.15 30.Apr.16 31.Dez.16 31.Dez.17 31.Dez.18 31.Dez.19 30.Sept.20
- 19,5 Mio. Stück Aktien der S IMMO zum EPRA NAV von EUR 23,17 pro Aktie per 30. September 2020
Die durchschnittlichen Gesamtfinanzierungskosten der IMMOFINANZ belaufen sich per 30. September 2020 inklusive der Derivate auf 1,88% p. a. (31. Dezember 2019: 1,91% p. a.). Die Hedging-Quote liegt stabil bei 90,3% (31. Dezember 2019: 90,7%).
Fälligkeitsprofil
Die durchschnittliche gewichtete Restlaufzeit der Finanzverbindlichkeiten beträgt 3,50 Jahre zum Stichtag Ende September und erhöht sich auf 4,75 Jahre inklusive der im Oktober begebenen Unternehmensanleihe 2027 (2019: 4,0 Jahre). Die nachstehende Grafik zeigt das Fälligkeitsprofil der IMMOFINANZ per 30. September, geordnet nach Jahren, unter Berücksichtigung der neuen Unternehmensanleihe. Die für das Geschäftsjahr 2020 ausgewiesenen auslaufenden Finanzierungen belaufen sich zum 30. September 2020 auf EUR 204,0 Mio. (31. Dezember 2019: EUR 203,0 Mio.).
Fälligkeit Finanzverbindlichkeiten nach Geschäftsjahren per 30. September 2020
In MEUR
Bankfinanzierungen regulär | ||||||||||||||||||||||||||
1.200 | Bankfinanzierungen endgültig | |||||||||||||||||||||||||
Unternehmensanleihe 2023 | ||||||||||||||||||||||||||
500 | ||||||||||||||||||||||||||
Wandelanleihe 2024 | ||||||||||||||||||||||||||
1.000 | per 30. September 2020 nicht im Geld | |||||||||||||||||||||||||
Liquide Mittel (per 30. September 2020) | ||||||||||||||||||||||||||
800 | 487 | Wiederholt ausnutzbare Konzernkreditlinie | ||||||||||||||||||||||||
295 | Unternehmensanleihe 2027 nach dem | |||||||||||||||||||||||||
100 | Bilanzstichtag im Oktober 2020 emittiert | |||||||||||||||||||||||||
600 | ||||||||||||||||||||||||||
602 | 500 | |||||||||||||||||||||||||
400 | 411 | |||||||||||||||||||||||||
368 | ||||||||||||||||||||||||||
321 | ||||||||||||||||||||||||||
200 | 204 | 224 | ||||||||||||||||||||||||
12 | 14 | 1 | 97 | 60 | ||||||||||||||||||||||
51 | 47 | 37 | 29 | 19 | 13 | 7 | 43 | |||||||||||||||||||
2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | ab 2028 | ||||||||||||||||||
(9 Monate) |
Unbelastetes Immobilienvermögen
Neben dem fremdfinanzierten und durch marktübliche Sicherheiten (z. B. Hypotheken, Verpfändung von Geschäftsanteilen) belasteten Immobilienvermögen sind zum 30. September 2020 EUR 1.468,8 Mio. bzw. 28,7% (31. Dezember 2019: EUR 1.434,0 Mio. bzw. 27,3%) des Immobilienvermögens nicht fremdfinanziert und daher unbelastet. Inklusive der Aktien der S IMMO (bewertet zum EPRA NAV), die ebenfalls unbelastet sind, erhöht sich dieser Wert auf EUR 1.920,5 Mio. bzw. 34,5%.
16IMMOFINANZ AG
Konzernzwischenmitteilung für die ersten drei Quartale 2020
Zusammensetzung der Finanzverbindlichkeiten
Die Finanzverbindlichkeiten der IMMOFINANZ beinhalten Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sowie Verbindlichkeiten aus Anleihen. Zum 30. September 2020 setzen sich diese Verbindlichkeiten wie folgt zu- sammen:
Bilanzielle Restschuld | Gesamtdurchschnittszinssatz | |||
Gewichteter Durchschnittszinssatz der Finanzverbindlichkeiten | in TEUR per 30.09.2020 | inkl. Kosten für Derivate in %1 | ||
Wandelanleihen2 | 301.007,2 | 1,50 | ||
Unternehmensanleihe | 491.434,2 | 2,63 | ||
Bankverbindlichkeiten3 | 1.949.929,3 | 1,76 | ||
IMMOFINANZ | 2.742.370,7 | 1,88 |
- Auf Basis nomineller Restschuld exklusive Pflichtwandelanleihe
- Wandelanleihe 2024 (Kuponreduktion auf 1,5% nach Erhalt des Investment-Grade-Ratings) mit EUR 295,0 Mio. sowie zukünftige Kuponzahlungen der Pflichtwan-
delanleihe 2023, die als Fremdkapital kategorisiert sind
- Inklusive IFRS 5
In Summe beläuft sich die Restschuld aus den Finanzverbindlichkeiten der IMMOFINANZ per 30. September 2020 auf EUR 2.742,4 Mio.; dabei handelt es sich ausschließlich um Euro-Finanzierungen.
Bei den Bankverbindlichkeiten handelt es sich um besicherte Immobilienfinanzierungen, die in der jeweiligen Objektgesellschaft als Kreditnehmerin abgeschlossen wurden. Damit sind sämtliche Rechte und Verpflichtungen aus diesen Kreditfinanzierungen der jeweiligen Objektgesellschaft zuzurechnen. Die bestehenden Immobilien- finanzierungen inkludieren marktübliche Verpflichtungen zur Einhaltung von bestimmten Finanzkennzahlen seitens der Objektgesellschaften. Bei diesen Finanzkennzahlen handelt es sich in der Regel um:
- Schuldendienstdeckungsgrad
- Verhältnis aushaftender Restschuld zu Marktwert (Loan-to-Value)
Durch die Covid-19-Pandemie und die damit verbundenen Ausgangsbeschränkungen und gesetzlichen Rest- riktionen erfolgten beginnend mit März 2020 teilweise Schließungen der Objekte, vor allem im Bereich Ein- zelhandelsimmobilien. Weiters wurden staatliche Hilfspakete zur Stützung der wirtschaftlichen Lage beschlos- sen, mit denen unter anderem Mietern das Recht zu einer Stundung von Mietzahlungen eingeräumt wurde.
Mietreduktionen können zu einer Nichteinhaltung von einzelnen Finanzkennzahlen führen, wobei im Fall der gleichzeitigen Nichterfüllung von vertraglich definierten und zugesicherten Heilungsmöglichkeiten durch den Kreditnehmer die Banken berechtigt sind, einzelne Kredite vorzeitig fällig zu stellen. Deshalb hat die IMMOFINANZ teilweise vorsorglich Vereinbarungen mit Banken zur Aussetzung der Einhaltung des Schulden- dienstdeckungsgrads während der Covid-19-Pandemie abgeschlossen. Diese Aussetzungen umfassen per
30. Juni bzw. 30. September 2020 in Summe ein Kreditvolumen von EUR 690,6 Mio. bzw. EUR 609,8 Mio. und wurden temporär zum Teil bis Ende des laufenden Geschäftsjahres vereinbart. Die IMMOFINANZ steht in regelmäßigem Kontakt und Austausch mit den Banken und evaluiert die aktuelle Situation laufend.
KONZERNZWISCHENMITTEILUNG | 17 |
Finanzierung |
Anleihen
Das ausstehende Nominale aus Anleihen beläuft sich per 30. September 2020 auf EUR 902,3 Mio. (31. Dezember 2019: EUR 797,2 Mio.). Dabei handelt es sich um die im Jänner 2017 emittierte Wandelanleihe mit Laufzeit bis 2024 und einer Put-Option der Anleiheninhaber zum Nominale im Jahr 2022, die im Juli 2020 emittierte nach- rangige Pflichtwandelanleihe mit einer Laufzeit bis 2023 sowie um eine Unternehmensanleihe, die im Jänner 2019 emittiert wurde und eine Laufzeit bis 27. Jänner 2023 hat.
Rückkäufe/ | ||||||||||||
Tilgungen/ | ||||||||||||
Nominale per | Wandlungen/ | Nominale per | ||||||||||
Verzinsung | 31.12.2019 | Neuemissionen | 30.09.2020 | |||||||||
ISIN | Fälligkeit | in % | in TEUR | 2020 in TEUR | in TEUR | |||||||
Unternehmensanleihe | XS1935128956 | 27.01.2023 | 2,63 | 500.000 | -12.700 | 487.300 | ||||||
Wandelanleihe | XS1551932046 | 24.01.20241 | 1,502 | 297.200 | -2.200 | 295.000 | ||||||
IMMOFINANZ | 2,20 | 797.200 | -14.900 | 782.300 | ||||||||
Pflichtwandelanleihe | AT0000A2HPN2 | 23.07.2023 | 4,00 | 0 | 120.000 | 120.000 | ||||||
IMMOFINANZ | n. a. | 797.200 | 105.100 | 902.300 |
- Laufzeitende 2024; Put-Option der Anleiheinhaber per 24. Jänner 2022
- Der Erhalt des Investment-Grade-Ratings führte mit Wirkung vom 24. Jänner 2019 zu einer Kuponreduktion um 50 Basispunkte auf 1,50%.
Im 1. Quartal 2019 erhielt die IMMOFINANZ AG das langfristige Emittenten-Rating BBB- mit stabilem Aus- blick von S&P Global Ratings. S&P Global Ratings bestätigte das Rating im Zuge des jährlichen Review- Prozesses im Februar 2020 sowie nach der erfolgreichen Aktienplatzierung und der Emission der Pflicht- wandelanleihe im Juli 2020.
Im Zusammenhang mit der Emission dieser unbesicherten Anleihe hat sich die IMMOFINANZ zur Einhaltung folgender marktüblicher Finanzkennzahlen verpflichtet, die auf Basis des konsolidierten Abschlusses gemäß IFRS ermittelt werden:
Wert per | ||||
Verpflichtung | Grenzwert in % | 30.09.2020 in % | ||
Verschuldungsgrad (Net Debt to Value Ratio)1 | Max. 60,0 | 43,8 | ||
Besicherter Verschuldungsgrad (Secured Net Debt to Value Ratio)1 | Max. 45,0 | 29,7 | ||
Zinsdeckungsgrad (Interest Coverage Ratio) | Min. 150,0 | 356,7 |
- Werte beziehen sich auf letztgültige Berechnung gemäß Anleihebedingungen zum oder vor dem Stichtag.
18IMMOFINANZ AG
Konzernzwischenmitteilung für die ersten drei Quartale 2020
Portfoliobericht
Covid-19-Update
Die ersten drei Quartale 2020 waren geprägt von der Covid-19-Pandemie und deren Auswirkungen auf die Immobilienbranche und die Gesamtwirtschaft. Beginnend mit März ordneten die Behörden der meisten Kern- länder der IMMOFINANZ temporäre Lockdowns an, wobei insbesondere der Einzelhandel von diesen Schlie- ßungen betroffen war. Ab Mitte April erfolgten schrittweise Lockerungen dieser Maßnahmen. Ab Mitte Juni waren dann mit wenigen Ausnahmen, die vor allem Restaurants und Kinos in Rumänien und Serbien betrafen, alle Einzelhandelsflächen der IMMOFINANZ wieder vollumfänglich geöffnet.
Im Bereich der Fachmarktzentren war nach Beendigung der Lockdowns sehr rasch eine Erholung der Besu- cherzahlen zu beobachten. Die STOP SHOP Retail Parks profitierten dabei vom direkten Zugang zu den ein- zelnen Geschäften vom Parkplatz aus und von der Fokussierung auf Güter des täglichen Bedarfs. Des Weiteren war vor allem im 3. Quartal zu beobachten, dass als Folge der Pandemie etwas weniger oft eingekauft, je Besuch allerdings mehr Geld ausgegeben wurde. Dies spiegelt sich in der Entwicklung der Besucherfrequenz und jenen Einzelhandelsumsätzen wider, die der IMMOFINANZ von den Retailern gemeldet werden. Im August etwa lag der Footfall lediglich um 3,9% unter jenem des Vergleichsmonats des Vorjahres. Die in den STOP SHOPs eingemieteten Einzelhändler verzeichneten im August allerdings ein Umsatzplus von 6,0%. Ins- gesamt liegt der Footfall in den STOP SHOPs im Zeitraum Jänner bis September 2020 unter Einbeziehung der Covid-19-bedingten Schließungstage um 17,4% unter dem Vorjahreszeitraum, beim Umsatz zeigt sich jedoch lediglich ein Rückgang von 9,4%.
Die VIVO! Shopping Center in Rumänien, auf die rund 46% der gesamten VIVO! Einzelhandelsfläche entfallen, konnten erst Mitte Juni wieder eröffnet werden. Daher verzeichneten die VIVO! Einkaufszentren im 3. Quartal die deutlichste Erholung der Besucherfrequenz nach den Wiedereröffnungen. Im August erreichte der Footfall rund 86,4% des Vorjahresniveaus, der Umsatz der Retailer lag um rund 14% unter dem Vergleichsmonat 2019. Angesichts der steigenden Neuinfektionen in den einzelnen Ländern erreichte der Footfall im September dann nur noch rund 80% des Vergleichsmonats 2019, die Einzelhandelsumsätze lagen allerdings lediglich um 10,6% unter dem Vorjahresmonat. Insgesamt liegt der Footfall in den VIVO! Einkaufszentren im Zeitraum Jänner bis September 2020 unter Einbeziehung der Covid-19-bedingten Schließungstage um 28,6% unter dem Vorjah- reszeitraum, beim Umsatz zeigt sich ein Rückgang von 29,1%.
Mit Blick auf die einzelnen Branchen fielen die Umsatzrückgänge vor allem in den Bereichen Entertainment, Fitness, Restaurant & Café, Schuhe und Fashion sowie etwa bei Reisebüros am höchsten aus. Zulegen konnten hingegen Supermärkte und Lebensmittelhändler sowie die Bereiche Health & Beauty und Haustierbedarf.
Seit Anfang Oktober verzeichnen sämtliche Länder, in denen die IMMOFINANZ Gewerbeimmobilien unter- hält, wieder steigende Neuinfektionszahlen. Damit verbunden sind erneut Eindämmungsmaßnahmen der Regierungen, die auch wieder temporäre Schließungen im Einzelhandel umfassen. Mit Stand Mitte November 2020 sind rund 35% der vermieteten Einzelhandelsfläche temporär geschlossen. Die Wiedereröffnungen werden in den nächsten Wochen erwartet.
Um temporäre Rückgänge bei den Mieterlösen aus dem Einzelhandelsbereich auf Cashflow-Basis bestmöglich zu kompensieren, hat das Management der IMMOFINANZ bereits im März ein Kosteneinsparungsprogramm eingeleitet. Dieses inkludiert u. a. die Verschiebung nicht zeitkritischer Investitionen und Ausgaben, die Sen- kung von Allgemeinkosten und die Neuverhandlung von Lieferantenverträgen. Auf der Einnahmenseite wur- den gemeinsam mit den Einzelhandelsmietern individuelle Lösungen für die Krisenmonate und die Reopening- Phase erarbeitet, um diese bei der Bewältigung der Krise zu unterstützen und durch aktives Marketing eine schnelle Erholung der Besucherzahlen in den Einzelhandelsimmobilien sicherzustellen. Dabei kommt es zur Gewährung notwendiger Unterstützung durch Mietstundungen und temporäre Mietnachlässe bei gleichzeiti- ger Verhandlung von Mietvertragsverlängerungen, Erhöhung von Umsatzmieten, Verstärkung von Sicherhei- ten usw. Im Bürobereich wurden die Mieter bei der Rückkehr in die Büros begleitet. So wurden Back-to-Office-
KONZERNZWISCHENMITTEILUNG | 19 |
Portfoliobericht |
Pläne mit Fokus auf Raumkonzepte, Distanzregelungen, Desinfektion, Schutzmaßnahmen und Zugangsrege- lungen entwickelt. Eine eigene Task Force beschäftigt sich zudem mit Hygienemaßnahmen für die Allgemein- flächen, um eine sichere Benutzung der Büros und Einzelhandelsflächen zu gewährleisten. Die IMMOFINANZ hat mit allen großen Retailern Vereinbarungen für die erste Lockdown- und Reopening-Periode unterzeichnet.
Immobilienportfolio
Zum 30. September 2020 umfasst das Immobilienportfolio der IMMOFINANZ 208 Objekte∗ (31. Dezember 2019: 213) mit einem Portfoliowert von EUR 4.944,0 Mio. (31. Dezember 2019: EUR 5.122,1 Mio.) vor allem in den Kernmärkten Österreich, Deutschland, Polen, Tschechien, Slowakei, Ungarn und Rumänien. Davon ent- fällt mit EUR 4.466,5 Mio. bzw. 90,3% des Buchwerts der Großteil auf Bestandsimmobilien mit einer vermiet- baren Fläche von 2,0 Mio. m2, die laufende Mieterlöse erwirtschaften. Den Projektentwicklungen sind EUR 301,8 Mio. bzw. 6,1% des Buchwerts zuzurechnen. Ein Buchwert in Höhe von EUR 175,7 Mio. bzw. 3,6% entfällt auf Pipelineprojekte, die zukünftig geplante Projektentwicklungen, unbebaute Grundstücke, Immobili- envorräte und Objekte, die zum Verkauf vorgesehen sind, beinhalten.
Aufgrund der Anwendung von IFRS 16 seit dem 1. Quartal 2019 ergeben sich Abweichungen zwischen den im Portfoliobericht dargestellten und den in der Bilanz enthaltenen Werten. Die im Portfoliobericht angeführten Portfoliowerte basieren auf den gutachterlichen Wertermittlungen bzw. einer internen Bewertung. Die bilan- zierten Immobilienwerte enthalten darüber hinaus aktivierte Nutzungsrechte auf Erbbaurechte.
Immobilienportfolio nach Kernmärkten und Klassifikation
Bestands- | Projekt- | Pipeline- | Immobilien- | Immobilien- | ||||||||
Anzahl der | immobilien | entwicklungen | projekte | portfolio | portfolio | |||||||
Immobilienportfolio | Immobilien | in MEUR | in MEUR | in MEUR1 | in MEUR | in % | ||||||
Österreich | 31 | 738,4 | 109,0 | 29,4 | 876,8 | 17,7 | ||||||
Deutschland | 7 | 522,7 | 85,4 | 0,6 | 608,6 | 12,3 | ||||||
Polen | 26 | 1.005,0 | 0,3 | 0,0 | 1.005,3 | 20,3 | ||||||
Tschechien | 18 | 536,0 | 0,0 | 0,0 | 536,0 | 10,8 | ||||||
Ungarn | 26 | 422,5 | 70,4 | 10,6 | 503,5 | 10,2 | ||||||
Rumänien | 43 | 618,0 | 33,0 | 106,4 | 757,3 | 15,3 | ||||||
Slowakei | 21 | 319,6 | 0,0 | 1,2 | 320,8 | 6,5 | ||||||
Weitere Länder2 | 36 | 304,3 | 3,7 | 27,6 | 335,6 | 6,8 | ||||||
IMMOFINANZ | 208 | 4.466,5 | 301,8 | 175,7 | 4.944,0 | 100,0 | ||||||
in % | 90,3 | 6,1 | 3,6 | 100,0 |
Bei der Summierung von gerundeten Beträgen und Prozentangaben können durch die Verwendung automatisierter Rechenhilfen rundungsbedingte Rechendifferenzen auftreten.
- Inklusive Immobilienvorräte (Köln bzw. Adama) in Höhe von EUR 0,6 Mio.
- In nach Buchwerten absteigender Reihenfolge: Slowenien, Serbien, Kroatien, Türkei, Bulgarien
Investitionen
Vor dem Hintergrund der Covid-19-Pandemie und den daraus entstandenen Unsicherheiten hat die IMMOFINANZ nicht zeitkritische Investitionen verschoben. In den ersten neun Monaten 2020 beliefen sich die Investitionen in das Immobilienportfolio daher insgesamt auf EUR 85,5 Mio. (Q1-3 2019: EUR 794,8 Mio.). Davon entfiel ein Großteil auf die Büroobjekte myhive Medienhafen (Düsseldorf), myhive Iride (Bukarest), myhive am Wienerberg und myhive Ungargasse (Wien) sowie den STOP SHOP Retail Park in Siedlce.
Verkäufe
In den ersten drei Quartalen 2020 wurden Immobilien im Ausmaß von EUR 51,8 Mio. (exklusive Erlöse aus dem Verkauf von Immobilienvorräten) verkauft. Zu den abgegebenen Objekten zählen ein Bürogebäude in Polen sowie je ein Grundstück in Rumänien und Ungarn. Die Anfang August erfolgreich verkaufte Düsseldorfer Büroimmobilie Panta Rhei wurde aus den Bestand in die zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerte um- gegliedert. Die Vermarktung dafür startete bereits vor Beginn des Corona-bedingten Lockdowns und konnte
- Immobilien, die zur Veräußerung gehalten werden und unter IFRS 5 fallen, werden wie bisher nicht im Portfoliobericht berücksichtigt (Details siehe Kapitel 3.3 in den ergänzenden Informationen).
20IMMOFINANZ AG
Konzernzwischenmitteilung für die ersten drei Quartale 2020
ohne negative Auswirkungen abgeschlossen werden. Die Transaktion erfolgte zu einem attraktiven Marktpreis und deutlich über Buchwert. Closing wird für Jahresende erwartet. Damit werden Immobilien in Höhe von EUR 193,5 Mio. als zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte klassifiziert.
Bestandsimmobilien
Zum 30. September 2020 weisen die 153 Bestandsimmobilien der IMMOFINANZ einen Buchwert von EUR 4.466,5 Mio. auf (31. Dezember 2019: 158 Bestandsimmobilien bzw. EUR 4.749,5 Mio. Buchwert).Davon ent- fallen63,3% auf den Büro- und 36,5% auf denEinzelhandelsbereich.GemessenamBuchwert liegt der Schwerpunkt in den Märkten Polen (EUR 1.005,0 Mio.), Österreich (EUR 738,4 Mio.) und Rumänien (EUR 618,0 Mio.). Die ver- mietbare Fläche beträgt 1.963.223 m2 (31. Dezember 2019: 2.001.063 m2). Das Bestandsportfolio weist eine Bruttorendite von 5,9% auf Basis der IFRS-Mieterlöse und eine Rendite von 6,1% auf Basis der Mietvorschreibung auf. Die Differenz erklärt sich aus der Abgrenzung von Mietanreizen wie etwa marktübliche mietfreie Zeiten oder Ausbaukosten (Fit-outs), die gemäß IFRS über die Vertragslaufzeit linear abgegrenzt werden (Basis für Brutto- rendite gemäß IFRS), aber in der tatsächlichen Mietvorschreibung nicht enthalten sind.
Der Vermietungsgrad liegt unverändert auf hohem Niveau bei 95,5% (31. Dezember 2019: 96,8%). Gemäß
Berechnungsformel der EPRA ergibt sich eine Leerstandsquote von 4,4% (31. Dezember 2019: 3,2%). Die EPRA-Leerstandsquote basiert auf dem Verhältnis der geschätzten Marktmiete der leerstehenden Flächen zur geschätzten Marktmiete des Bestandsportfolios (weitere Angaben zu EPRA-Finanzkennzahlen finden sich ab Seite 10). Die Vermietungsleistung liegt in den ersten neun Monaten 2020 insgesamt bei rund 416.800 m2 der vermietbaren Gesamtfläche und damit über dem Vergleichswert des Vorjahres (exklusive Sonstige Be- standsimmobilien; Q1-3 2019: 234.700 m2). Das ist vor allem auf Verlängerungen bestehender Mietverträge im Retail-Bereich als Gegenleistung für die Gewährung von Unterstützungen durch die IMMOFINANZ zurückzufüh- ren. Insgesamt entfallen 34.300 m2 auf Neuvermietungen sowie 382.500 m2 auf Verlängerungen. Die durch- schnittliche nach Mieterlösen gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge (WAULT∗) liegt per 30. September 2020 bei 4,2 Jahren (31. Dezember 2019: 4,3 Jahre).
Mietauslaufprofil Bestandsimmobilien gesamt
Auslaufende Mietverträge bis zum frühestmöglichen Vertragsende im Verhältnis zur vermieteten Gesamt- mietfläche (nur in GLA-Flächen1):
1 Jahr in % | 2 Jahre in % | 3 Jahre in % | 4 Jahre in % | 5 Jahre in % | > 5 Jahre in % | > 10 Jahre in % | ||||||
13,1 | 14,6 | 13,8 | 13,5 | 15,3 | 28,0 | 1,8 |
- Gesamtmietfläche (Gross Lettable Area): gesamte, den Mietern zur exklusiven Nutzung verfügbare Fläche. Dies schließt somit Gemeinflächen, wie z. B. Verkehrsflächen, Parkflächen, Serviceflächen etc., aus.
- Durchschnittliche nach Mieteinnahmen gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge (Weighted Average Unexpired Lease Term); exklusive unbefristeter Verträge
KONZERNZWISCHENMITTEILUNG | 21 |
Portfoliobericht |
Bestandsimmobilien nach Kernmärkten
Bestandsimmobilien
Österreich
Deutschland
Polen
Tschechien
Ungarn
Rumänien
Slowakei
Weitere Länder1
IMMOFINANZ
Bestandsimmobilien
Österreich
Deutschland
Polen
Tschechien
Ungarn
Rumänien
Slowakei
Weitere Länder1
IMMOFINANZ
Projektentwicklungen bzw. Pipelineprojekte
Mieterlöse aus veräußerten Objekten und Anpassungen
Konzernfinanzierungen
IMMOFINANZ
Marktwert Immobilien- portfolio in MEUR
EPRA NAV S IMMO-Aktien (19,5 Mio. Stück)3 in MEUR
Liquide Mittel4 in MEUR
Zur Veräußerung gehalte- nes Immobilienvermögen/ Verbindlichkeiten (Asset & Share Deals) in MEUR
IMMOFINANZ in MEUR
Netto-LTV in %
Anzahl der | Buchwert | Buchwert | Vermietbare | Vermietete | Vermietungsgrad | |||||
Immobilien | in MEUR | in % | Fläche in m2 | Fläche in m2 | in % | |||||
25 | 738,4 | 16,5 | 242.716 | 223.187 | 92,0 | |||||
4 | 522,7 | 11,7 | 94.059 | 93.088 | 99,0 | |||||
24 | 1.005,0 | 22,5 | 418.293 | 402.935 | 96,3 | |||||
18 | 536,0 | 12,0 | 218.704 | 209.937 | 96,0 | |||||
22 | 422,5 | 9,5 | 250.231 | 240.797 | 96,2 | |||||
13 | 618,0 | 13,8 | 333.893 | 312.439 | 93,6 | |||||
20 | 319,6 | 7,2 | 188.067 | 177.682 | 94,5 | |||||
27 | 304,3 | 6,8 | 217.260 | 215.069 | 99,0 | |||||
153 | 4.466,5 | 100,0 | 1.963.223 | 1.875.134 | 95,5 | |||||
Mieterlöse | Bruttorendite | Buchwert | Finanzierungs- | Finanzierungs- | ||||||
Q3 2020 | (Rendite Mietvor- | Finanzierungen | kosten variabel | kosten inkl. | ||||||
in MEUR | schreibung) in % | in MEUR | in %2 | Derivate in % | LTV in % | |||||
8,6 | 4,6 (4,7) | 295,5 | 1,2 | 2,1 | 40,0 | |||||
5,2 | 4,0 (4,0) | 287,6 | 0,4 | 0,9 | 55,0 | |||||
15,7 | 6,3 (6,8) | 445,2 | 1,3 | 1,9 | 44,3 | |||||
6,8 | 5,1 (5,1) | 303,4 | 1,5 | 1,8 | 56,6 | |||||
6,8 | 6,5 (7,0) | 207,3 | 1,3 | 1,9 | 49,1 | |||||
12,5 | 8,1 (7,9) | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | |||||
5,3 | 6,6 (7,0) | 185,8 | 1,5 | 1,9 | 58,1 | |||||
4,7 | 6,2 (6,2) | 85,5 | 1,9 | 1,9 | 28,1 | |||||
65,6 | 5,9 (6,1) | 1.810,3 | 1,2 | 1,7 | 40,5 | |||||
1,6 | 89,3 | 1,4 | 2,0 | |||||||
2,4 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | |||||||
0,0 | 792,4 | 0,0 | 2,2 | |||||||
69,6 | 2.692,0 | 1,2 | 1,9 | |||||||
4.944,0 | ||||||||||
451,8 | ||||||||||
-601,9 | ||||||||||
50,3 | 177,6 | |||||||||
2.140,5 | 5.573,4 | |||||||||
38,4 |
-
In nach Buchwerten absteigender Reihenfolge: Slowenien, Serbien, Kroatien
2 Finanzierungskosten gemäß nomineller Restschuld
3 19,5 Mio. Stück Aktien der S IMMO zum EPRA NAV von EUR 23,17 pro Aktie per 30. September 2020 4 Liquide Mittel inklusive liquider Mittel aus zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten
Like-for-like-Mieterlöse
In einer Like-for-like-Betrachtung (d. h. der Vergleichbarkeit zum 3. Quartal 2019 wegen bereinigt um Neuak- quisitionen, Fertigstellungen und Verkäufe) weisen die Mieterlöse für das 3. Quartal 2020 einen Rückgang um EUR 3,1 Mio. oder 5,1% auf EUR 57,0 Mio. auf. Im Einzelhandelsbereich beträgt der Rückgang 5,8%, was vor allem der Covid-19-Pandemie geschuldet ist. Im Bürobereich liegen die Like-for-Like-Mieterlöse um 4,6% un- ter dem Vergleichszeitraum des Vorjahres. Das ist u. a. auf den Auszug eines größeren Büromieters sowie auf eine gemischt genutzte Büroimmobilie mit großer Einzelhandelsfläche zurückzuführen.
22IMMOFINANZ AG
Konzernzwischenmitteilung für die ersten drei Quartale 2020
Bestandsimmobilien like-for-like nach Kernmärkten
Bestandsimmobilien | Mieterlöse | Mieterlöse | Veränderung | |||||||||
Anzahl der | Buchwert | Buchwert | Q3 2020 | Q3 2019 | der Mieterlöse | |||||||
like-for-like1 | Immobilien | in MEUR | in % | in MEUR | in MEUR | in MEUR | ||||||
Österreich | 23 | 689,7 | 18,0 | 8,1 | 8,7 | -0,6 | ||||||
Deutschland | 4 | 522,7 | 13,6 | 5,2 | 5,2 | 0,0 | ||||||
Polen | 20 | 574,8 | 15,0 | 9,5 | 10,4 | -0,9 | ||||||
Tschechien | 17 | 453,3 | 11,8 | 5,9 | 6,4 | -0,5 | ||||||
Ungarn | 22 | 422,5 | 11,0 | 6,8 | 7,2 | -0,3 | ||||||
Rumänien | 13 | 618,0 | 16,1 | 12,5 | 11,9 | 0,5 | ||||||
Slowakei | 20 | 319,6 | 8,3 | 5,3 | 5,4 | -0,1 | ||||||
Weitere Länder | 21 | 228,9 | 6,0 | 3,7 | 4,9 | -1,2 | ||||||
IMMOFINANZ | 140 | 3.829,4 | 100,0 | 57,0 | 60,1 | -3,1 | ||||||
Mieterlöse aus veräußerten/zugegangenen | ||||||||||||
Objekten, IFRS-15- bzw. IFRS-16-Anpassungen | ||||||||||||
sowie Projektentwicklungen | 12,6 | |||||||||||
IMMOFINANZ | 69,6 |
Bestandsimmobilien like-for-like nach Nutzungsart und Marken
Mieterlöse | Mieterlöse | Veränderung | ||||||||||
Bestandsimmobilien | Anzahl der | Buchwert | Buchwert | Q3 2020 | Q3 2019 | der Mieterlöse | ||||||
like-for-like1 | Immobilien | in MEUR | in % | in MEUR | in MEUR | in MEUR | ||||||
Büro | 47 | 2.312,5 | 60,4 | 28,8 | 30,2 | -1,4 | ||||||
davon myhive | 19 | 945,9 | 24,7 | 12,5 | 13,5 | -1,0 | ||||||
Einzelhandel | 92 | 1.509,6 | 39,4 | 28,1 | 29,8 | -1,7 | ||||||
davon VIVO!/Shopping Center | 10 | 670,2 | 17,5 | 12,5 | 13,1 | -0,6 | ||||||
davon STOP SHOP/Retail Park | 81 | 834,8 | 21,8 | 15,4 | 16,5 | -1,1 | ||||||
Sonstige | 1 | 7,3 | 0,2 | 0,1 | 0,1 | 0,0 | ||||||
IMMOFINANZ | 140 | 3.829,4 | 100,0 | 57,0 | 60,1 | -3,1 |
Bei Summierung von gerundeten Beträgen und Prozentangaben können durch Verwendung automatisierter Rechenhilfen rundungsbedingte Rechendifferenzen auftreten.
- In dieser Berechnung sind nur jene Objekte enthalten, die in beiden Perioden vollständig im Besitz der IMMOFINANZ waren; sie ist also um Neuakquisitionen, Fertig- stellungen und Verkäufe bereinigt.
Bestandsimmobilien Büro
Der Buchwert der 50 Bürobestandsimmobilien der IMMOFINANZ beläuft sich zum 30. September 2020 auf EUR 2.827,6 Mio. (31. Dezember 2019: 53 Bestandsimmobilien bzw. EUR 3.024,4 Mio.) und repräsentiert somit 63,3% des gesamten Bestandsimmobilienportfolios bzw. 53,6% der Mieterlöse der Bestandsimmobilien im 3. Quartal 2020. Aus regionaler Sicht ist die IMMOFINANZ mit ihren Büros schwerpunktmäßig in den Kern- märkten Polen (EUR 716,6 Mio.), Österreich (EUR 605,7 Mio.) und Deutschland (EUR 515,4 Mio.) vertreten.
Durch den Verkauf der Büroimmobilie Panta Rhei (Düsseldorf; Closing zum Jahresende erwartet) und der Umgliederung einer ungarischen Büroimmobilie, die einem Refurbishment unterzogen wird, in Projektent- wicklungen reduziert sich per 30. September 2020 die vermietbare Fläche auf 973.397 m2 (31. Dezember 2019: 1.035.844 m2). Auf Basis der annualisierten Mieterlöse (Q3 2020: EUR 35,1 Mio.) weist das Büroport- folio eine Bruttorendite von 5,0% bzw. von 5,2% auf Basis der Mietvorschreibung auf. Die als myhive gebran- deten Büroimmobilien repräsentieren einen Buchwert von EUR 1.461,0 Mio. und erwirtschaften eine Brutto- rendite von 5,1% bzw. 5,5% auf Basis der Mietvorschreibung. Der Vermietungsgrad des Büroportfolios beläuft sich auf 93,4% (30. September 2019: 94,4%; 31. Dezember 2019: 95,3%), die Büros der Marke myhive sind zu 92,5% vermietet. Gemäß Berechnungsformel der EPRA ergibt sich eine Leerstandsquote von 5,9% (31. Dezember 2019: 4,2%). Die gesamte Vermietungsleistung im Bürobereich belief sich in den ersten neun Monaten 2020 auf rund 106.500 m2. Davon entfielen rund 23.500 m2 auf Neuvermietungen sowie 83.000 m2 auf Vertragsverlängerungen bestehender Mietverträge.
KONZERNZWISCHENMITTEILUNG | 23 |
Portfoliobericht |
Das Büroportfolio hat eine ausgewogene Mieterstruktur. Auf die zehn größten Mieter entfallen 23,0% der Bürobestandsfläche. Kein Einzelmieter hat mehr als 3,7% der gesamten Bürobestandsfläche gemietet. Die WAULT∗ beträgt per 30. September 2020 4,5 Jahre (31. Dezember 2019: 4,6 Jahre).
Mietauslaufprofil Bestandsimmobilien Büro
Auslaufende Mietverträge bis zum frühestmöglichen Vertragsende im Verhältnis zur vermieteten Gesamt- mietfläche (nur in GLA-Flächen1):
1 Jahr in % | 2 Jahre in % | 3 Jahre in % | 4 Jahre in % | 5 Jahre in % | > 5 Jahre in % | > 10 Jahre in % | ||||||
15,1 | 14,8 | 14,5 | 13,6 | 15,2 | 25,5 | 1,3 |
- Gesamtmietfläche (Gross Lettable Area): gesamte, den Mietern zur exklusiven Nutzung verfügbare Fläche. Dies schließt somit Gemeinflächen, wie z. B. Verkehrsflächen, Parkflächen, Serviceflächen etc., aus.
Kennzahlen Bestandsimmobilien Büro nach Kategorien
Anzahl der | Buchwert | Buchwert | Vermietbare | Vermietete | Vermietungsgrad | |||||||
Bestandsimmobilien | Immobilien | in MEUR | in % | Fläche in m2 | Fläche in m2 | in % | ||||||
IMMOFINANZ | 50 | 2.827,6 | 100,0 | 973.397 | 908.834 | 93,4 | ||||||
davon myhive | 22 | 1.461,0 | 51,7 | 512.044 | 473.522 | 92,5 | ||||||
Mieterlöse | Bruttorendite | Buchwert | Finanzierungs- | Finanzierungs- | ||||||||
Bestandsimmobilien | Q3 2020 | (Rendite Mietvor- | Finanzierungen | kosten variabel | kosten inkl. | |||||||
in MEUR | schreibung) in % | in MEUR | in %1 | Derivate in % | LTV in % | |||||||
IMMOFINANZ | 35,1 | 5,0 (5,2) | 1.221,4 | 1,1 | 1,6 | 43,2 | ||||||
davon myhive | 18,8 | 5,1 (5,5) | 656,3 | 1,2 | 1,8 | 44,9 |
- Finanzierungskosten gemäß nomineller Restschuld
Bestandsimmobilien Einzelhandel
Der Buchwert der 102 Bestandsimmobilien der IMMOFINANZ im Einzelhandelsbereich beläuft sich per 30. September 2020 auf EUR 1.631,6 Mio. (31. Dezember 2019: 100 Bestandsimmobilien bzw. EUR 1.672,9 Mio.) und umfasst somit 36,5% des gesamten Bestandsimmobilienportfolios bzw. 46,3% der Mieterlöse des Bestandsportfolios im 3. Quartal 2020. Die regional größten Märkte sind Rumänien mit EUR 328,8 Mio., Polen mit EUR 288,4 Mio. und die Slowakei mit EUR 260,0 Mio. Die STOP SHOP Retail Parks repräsentieren einen Buchwert von EUR 950,6 Mio. und eine Bruttorendite von 7,4% bzw. eine Rendite auf Basis der Mietvorschreibung von 7,5%. Die VIVO! Shopping Center haben einen Buchwert von EUR 670,2 Mio. und erwirtschaften eine Bruttorendite bzw. eine Rendite auf Basis der Mietvorschreibung von 7,5%.
Die vermietbare Fläche beträgt 989.826 m2 (31. Dezember 2019: 955.039 m2). Auf Basis der annualisierten
Mieterlöse (Q3 2020: EUR 30,3 Mio.) weist das Einzelhandelsportfolio eine Bruttorendite von 7,4% bzw. eine Rendite auf Basis der Mietvorschreibung von 7,5% auf. Der Vermietungsgrad im Einzelhandelsbereich liegt per
30. September 2020 bei unverändert hohen 97,6% (30. September 2019: 95,9%; 31. Dezember 2019: 98,3%); die Retail Parks und Shopping Center der Marken STOP SHOP und VIVO! sind zu 98,2% bzw. 96,4% vermietet. Die gesamte Vermietungsleistung im Einzelhandelsbereich belief sich in den ersten neun Monaten 2020 auf rund 310.300 m2. Davon entfallen rund 10.800 m2 auf Neuvermietungen und 299.500 m2 auf Vertragsverlän- gerungen bestehender Mietverträge. Diese Verlängerungen erfolgten vor allem als Gegenleistung für die von der IMMOFINANZ an die Mieter gewährten temporären Unterstützungen während der Lockdown-Phase.
Durch einen ausgewogenen Mietermix wird für Einzelhändler und deren Kunden ein optimales Umfeld ge- schaffen. Alle größeren Einzelhandelsimmobilien der IMMOFINANZ verfügen über solide internationale und lokale Ankermieter, wobei kein Retailer mehr als 4,0% der gesamten Bestandsfläche im Einzelhandel gemietet hat. Die WAULT∗ beträgt per 30. September 2020 3,9 Jahre (31. Dezember 2019: 3,8 Jahre).
- Durchschnittliche nach Mieteinnahmen gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge exklusive unbefristeter Verträge.
24IMMOFINANZ AG
Konzernzwischenmitteilung für die ersten drei Quartale 2020
Mietauslaufprofil Bestandsimmobilien Einzelhandel
Auslaufende Mietverträge bis zum frühestmöglichen Vertragsende im Verhältnis zur vermieteten Gesamt- mietfläche (nur in GLA-Flächen1):
1 Jahr in % | 2 Jahre in % | 3 Jahre in % | 4 Jahre in % | 5 Jahre in % | > 5 Jahre in % | > 10 Jahre in % | ||||||
11,3 | 14,3 | 13,2 | 13,5 | 15,3 | 30,3 | 2,2 |
- Gesamtmietfläche (Gross Lettable Area): gesamte, den Mietern zur exklusiven Nutzung verfügbare Fläche. Dies schließt somit Gemeinflächen, wie z. B. Verkehrsflächen, Parkflächen, Serviceflächen etc., aus.
Kennzahlen Bestandsimmobilien Einzelhandel nach Kategorien
Anzahl der | Buchwert | Buchwert | Vermietbare | Vermietete | Vermietungsgrad | |||||||
Bestandsimmobilien | Immobilien | in MEUR | in % | Fläche in m2 | Fläche in m2 | in % | ||||||
IMMOFINANZ | 102 | 1.631,6 | 100,0 | 989.826 | 966.300 | 97,6 | ||||||
davon VIVO!/ | ||||||||||||
Shopping Center | 10 | 670,2 | 41,1 | 314.095 | 302.840 | 96,4 | ||||||
davon STOP SHOP/ | ||||||||||||
Retail Park | 90 | 950,6 | 58,3 | 665.448 | 653.783 | 98,2 | ||||||
Mieterlöse | Bruttorendite | Buchwert | Finanzierungs- | Finanzierungs- | ||||||||
Q3 2020 | (Rendite Mietvor- | Finanzierungen | kosten variabel | kosten inkl. | ||||||||
Bestandsimmobilien | in MEUR | schreibung) in % | in MEUR | in %1 | Derivate in % | LTV in % | ||||||
IMMOFINANZ | 30,3 | 7,4 (7,5) | 586,0 | 1,5 | 2,0 | 35,9 | ||||||
davon VIVO!/ | ||||||||||||
Shopping Center | 12,5 | 7,5 (7,5) | 153,8 | 1,4 | 1,9 | 22,9 | ||||||
davon STOP SHOP/ | ||||||||||||
Retail Park | 17,6 | 7,4 (7,5) | 432,3 | 1,5 | 2,0 | 45,5 |
- Finanzierungskosten gemäß nomineller Restschuld
Projektentwicklungen
Per 30. September 2020 weisen die Projektentwicklungen einen Buchwert von EUR 301,8 Mio. auf. Das sind 6,1% des Gesamtimmobilienportfolios (31. Dezember 2019: EUR 199,4 Mio. bzw. 3,9%). Davon entfallen EUR 276,9 Mio. auf aktive Projektentwicklungen sowie EUR 24,9 Mio. auf Projekte in der Vorbereitungs- bzw. Konzeptphase, für die noch keine offenen Baukosten angegeben werden können. Der erwartete Verkehrswert der aktiven Projekte bei Fertigstellung beläuft sich auf EUR 381,5 Mio. Der Schwerpunkt liegt dabei auf den Kernmärkten Deutschland (myhive Medienhafen in Düsseldorf) und Österreich (myhive Ungargasse in Wien, das im 4. Quartal 2020 fertiggestellt wurde, sowie ein weiteres Office-Refurbishment am Standort myhive Wienerberg) mit einem erwarteten Verkehrswert von EUR 161,0 Mio. bzw. EUR 99,1 Mio. In Rumänien erfolgt ebenfalls eine Modernisierung von zwei bestehenden Büroimmobilien und deren Integration in die Marke myhive. Auch in Budapest startete das Refurbishment eines bestehenden Bürogebäudes. Mit der Fertigstel- lung wird im 2. Halbjahr 2021 gerechnet.
Als Folge der Covid-19-Pandemie kam es zwar zu Verzögerungen im Baufortschritt bei Projektentwicklungen, aber bisher zu keinen weiteren Einschränkungen. In den ersten neun Monaten 2020 wurde der Ende März 2020 eröffnete und zu 99,1% vermietete STOP SHOP Siedlce aus den Projektentwicklungen in die Bestandsimmobilien umgegliedert.
KONZERNZWISCHENMITTEILUNG | 25 |
Portfoliobericht |
Projektentwicklungen nach Kernmärkten
Voraussichtlicher | Erwartete | Erwartete | ||||||||||||||
Offene | Geplante | Verkehrswert nach | Mieterlöse bei | Yield nach | ||||||||||||
Projekt- | Anzahl der | Buchwert | Buchwert | Baukosten | vermietbare | Fertigstellung | Vollauslastung | Fertigstel- | ||||||||
entwicklungen | Immobilien | in MEUR | in % | in MEUR | Fläche in m2 | in MEUR | in MEUR | lung in %1 | ||||||||
Österreich | 2 | 91,4 | 33,0 | 7,8 | 26.572 | 99,1 | 4,2 | 4,2 | ||||||||
Deutschland | 1 | 84,6 | 30,5 | 42,1 | 21.690 | 161,0 | 5,8 | 4,6 | ||||||||
Ungarn | 1 | 68,0 | 24,6 | 15,0 | 34.218 | 83,0 | 6,3 | 7,5 | ||||||||
Rumänien | 2 | 33,0 | 11,9 | 5,3 | 27.956 | 38,3 | 3,6 | 9,4 | ||||||||
Aktive Projekte | 6 | 276,9 | 100,0 | 70,2 | 110.436 | 381,5 | 19,8 | 5,7 | ||||||||
Projekte in | ||||||||||||||||
Vorbereitung | 7 | 24,9 | ||||||||||||||
IMMOFINANZ | 13 | 301,8 |
- Erwartete Mieterlöse nach Fertigstellung im Verhältnis zum aktuellen Buchwert inklusive offener Baukosten
Pipelineprojekte
Pipelineprojekte sind zukünftig geplante Projektentwicklungen, Grundstücksreserven oder temporär einge- stellte Projekte. Die Pipelineprojekte weisen per 30. September 2020 einen Buchwert von EUR 175,7 Mio. auf (31. Dezember 2019: EUR 173,2 Mio.). Der Schwerpunkt der Pipelineprojekte liegt auf Rumänien (EUR 106,4 Mio.). Es ist geplant, den Umfang der Pipelineprojekte - insbesondere Grundstücksreserven in Rumänien - auch weiterhin durch strategiekonforme Verkäufe zu verringern.
Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte
Die zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerte betragen per 30. September 2020 EUR 197,8 Mio. (inklu- sive aktivierter Nutzungsrechte auf Erbbaurechte) und sind im vorliegenden Portfoliobericht nicht enthalten (31. Dezember 2019: EUR 154,6 Mio.). Für diese Immobilien bestehen konkrete Verkaufspläne, eine zeitnahe Veräußerung wird angestrebt. Details siehe Kapitel 3.3 in den ergänzenden Informationen.
26 | IMMOFINANZ AG |
Konzernzwischenmitteilung für die ersten drei Quartale 2020 |
Konzernbilanz
Werte in TEUR | Anhang | 30.09.2020 | 31.12.2019 | |||
Immobilienvermögen | 3.1 | 4.702.751 | 4.985.257 | |||
In Bau befindliches Immobilienvermögen | 301.749 | 199.439 | ||||
Sonstige Sachanlagen | 4.244 | 3.628 | ||||
Immaterielle Vermögenswerte | 24.469 | 24.619 | ||||
Nach der Equity-Methode bilanzierte Beteiligungen | 3.2 | 440.896 | 478.191 | |||
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Forderungen | 61.159 | 65.396 | ||||
Steuererstattungsansprüche | 508 | 759 | ||||
Sonstige finanzielle Vermögenswerte | 13.658 | 10.449 | ||||
Latente Steuererstattungsansprüche | 5.303 | 2.992 | ||||
Langfristiges Vermögen | 5.554.737 | 5.770.730 | ||||
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Forderungen | 86.498 | 104.430 | ||||
Steuererstattungsansprüche | 12.215 | 13.324 | ||||
Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte | 3.3 | 197.792 | 154.622 | |||
Immobilienvorräte | 619 | 868 | ||||
Liquide Mittel | 598.462 | 341.161 | ||||
Kurzfristiges Vermögen | 895.586 | 614.405 | ||||
Aktiva | 6.450.323 | 6.385.135 | ||||
Grundkapital | 3.4 | 123.294 | 112.085 | |||
Kapitalrücklagen | 3.4 | 4.702.526 | 4.465.194 | |||
Eigene Aktien | 3.4 | -156.328 | -250.378 | |||
Kumuliertes übriges Eigenkapital | -213.634 | -166.611 | ||||
Erwirtschaftete Ergebnisse | -1.298.512 | -1.200.196 | ||||
Anteil der Gesellschafter der IMMOFINANZ AG | 3.157.346 | 2.960.094 | ||||
Nicht beherrschende Anteile | -24.973 | -22.949 | ||||
Eigenkapital | 3.132.373 | 2.937.145 | ||||
Verbindlichkeiten aus Wandelanleihen | 291.750 | 281.344 | ||||
Finanzverbindlichkeiten | 2.192.917 | 2.307.684 | ||||
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten | 59.417 | 50.475 | ||||
Steuerschulden | 2 | 2 | ||||
Rückstellungen | 18.064 | 18.135 | ||||
Latente Steuerschulden | 265.476 | 275.286 | ||||
Langfristige Verbindlichkeiten | 2.827.626 | 2.932.926 | ||||
Verbindlichkeiten aus Wandelanleihen | 9.257 | 4.463 | ||||
Finanzverbindlichkeiten | 284.962 | 272.697 | ||||
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten | 123.109 | 147.192 | ||||
Steuerschulden | 3.139 | 5.795 | ||||
Rückstellungen | 24.671 | 36.262 | ||||
Zur Veräußerung gehaltene Verbindlichkeiten | 3.3 | 45.186 | 48.655 | |||
Kurzfristige Verbindlichkeiten | 490.324 | 515.064 | ||||
Passiva | 6.450.323 | 6.385.135 |
KONZERNZWISCHENMITTEILUNG | 27 |
Konzern-Gewinn- und
Verlustrechnung
Werte in TEUR | Anhang | Q3 2020 | Q1-3 2020 | Q3 20191 | Q1-3 20191 | |||||||
Mieterlöse | 4.1 | 69.556 | 215.078 | 71.567 | 203.404 | |||||||
Weiterverrechnete Betriebskosten | 21.746 | 63.094 | 22.558 | 63.316 | ||||||||
Sonstige Umsatzerlöse | 353 | 3.171 | 164 | 756 | ||||||||
Umsatzerlöse | 91.655 | 281.343 | 94.289 | 267.476 | ||||||||
Aufwendungen aus dem Immobilienvermögen | 4.2 | -10.173 | -49.065 | -14.523 | -38.265 | |||||||
Betriebskostenaufwendungen | -25.341 | -73.356 | -26.911 | -75.386 | ||||||||
Ergebnis aus Asset Management | 56.141 | 158.922 | 52.855 | 153.825 | ||||||||
Ergebnis aus Immobilienverkäufen | 4.3 | 10.205 | 9.467 | 1.990 | 3.673 | |||||||
Ergebnis aus der Immobilienentwicklung | 4.4 | -4.245 | -20.968 | -5.187 | 9.122 | |||||||
Sonstige betriebliche Erträge | 4.5 | 530 | 1.471 | 1.290 | 5.369 | |||||||
Sonstige betriebliche Aufwendungen | 4.6 | -9.299 | -35.832 | -9.942 | -32.246 | |||||||
Operatives Ergebnis | 53.332 | 113.060 | 41.006 | 139.743 | ||||||||
Bewertungsergebnis aus Bestandsimmobilien und | ||||||||||||
Firmenwerte | 4.7 | -1.415 | -144.782 | -7.285 | 97.383 | |||||||
Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) | 51.917 | -31.722 | 33.721 | 237.126 | ||||||||
Finanzierungsaufwand | 4.8 | -17.980 | -55.691 | -19.932 | -51.518 | |||||||
Finanzierungsertrag | 4.8 | 565 | 1.647 | 331 | 929 | |||||||
Wechselkursveränderungen | -2.705 | -2.452 | 701 | -753 | ||||||||
Sonstiges Finanzergebnis | 4.8 | -1.045 | -13.446 | -4.966 | -21.118 | |||||||
Ergebnisanteile aus nach der Equity-Methode | ||||||||||||
bilanzierten Beteiligungen | 3.020 | 9.417 | 3.726 | 47.122 | ||||||||
Finanzergebnis | 4.8 | -18.145 | -60.525 | -20.140 | -25.338 | |||||||
Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) | 33.772 | -92.247 | 13.581 | 211.788 | ||||||||
Laufende Ertragsteuern | -1.764 | -6.475 | 2.038 | -5.172 | ||||||||
Latente Ertragsteuern | -9.907 | 459 | 1.428 | -8.302 | ||||||||
Konzernergebnis aus fortgeführten | ||||||||||||
Geschäftsbereichen | 22.101 | -98.263 | 17.047 | 198.314 | ||||||||
Ergebnis aus aufgegebenen Geschäftsbereichen | 0 | 0 | 293 | 4.301 | ||||||||
Konzernergebnis | 22.101 | -98.263 | 17.340 | 202.615 | ||||||||
davon Anteil der Gesellschafter der | ||||||||||||
IMMOFINANZ AG | 21.640 | -98.298 | 17.954 | 204.388 | ||||||||
davon Anteil der nicht beherrschenden Anteile | 461 | 35 | -614 | -1.773 | ||||||||
Unverwässertes Ergebnis je Aktie in EUR | 0,28 | -0,91 | 0,18 | 1,90 | ||||||||
Verwässertes Ergebnis je Aktie in EUR | 0,28 | -0,91 | 0,16 | 1,69 |
- Die Vergleichszahlen wurden angepasst (siehe Kapitel 1).
28IMMOFINANZ AG
Konzernzwischenmitteilung für die ersten drei Quartale 2020
Konzern-Gesamtergebnisrechnung
Werte in TEUR | Anhang | Q3 2020 | Q1-3 2020 | Q3 2019 | Q1-3 2019 | |||||||
Konzernergebnis | 22.101 | -98.263 | 17.340 | 202.615 | ||||||||
Sonstiges Ergebnis (reklassifizierbar) | ||||||||||||
Differenzen aus der Währungsumrechnung | -2.903 | -5.232 | 1.428 | -1.711 | ||||||||
davon Änderungen im Geschäftsjahr | -2.903 | -5.761 | 1.267 | -923 | ||||||||
davon Reklassifizierungen in den Gewinn oder | ||||||||||||
Verlust | 0 | 529 | 161 | -788 | ||||||||
Sonstiges Ergebnis aus nach der Equity-Methode | ||||||||||||
bilanzierten Beteiligungen | 3.2 | 392 | 518 | -833 | -3.706 | |||||||
davon Änderungen im Geschäftsjahr | 435 | 499 | -1.096 | -4.650 | ||||||||
davon Ertragsteuern | -43 | 19 | 263 | 944 | ||||||||
Summe sonstiges Ergebnis (reklassifizierbar) | -2.921 | -4.714 | 595 | -5.417 | ||||||||
Sonstiges Ergebnis (nicht reklassifizierbar) | ||||||||||||
Bewertung von erfolgsneutral zum beizulegenden | ||||||||||||
Zeitwert bewerteten Finanzinstrumenten | -410 | -540 | 0 | 0 | ||||||||
davon Änderungen im Geschäftsjahr | -547 | -720 | 0 | 0 | ||||||||
davon Ertragsteuern | 137 | 180 | 0 | 0 | ||||||||
Sonstiges Ergebnis aus nach der Equity-Methode | ||||||||||||
bilanzierten Beteiligungen | 3.2 | -11.033 | -43.810 | 8.065 | 19.501 | |||||||
davon Änderungen im Geschäftsjahr | -14.710 | -58.413 | 10.753 | 27.111 | ||||||||
davon Ertragsteuern | 3.677 | 14.603 | -2.688 | -7.610 | ||||||||
Summe sonstiges Ergebnis (nicht reklassifizierbar) | -11.033 | -44.350 | 8.065 | 19.501 | ||||||||
Summe sonstiges Ergebnis nach Ertragsteuern | -13.954 | -49.064 | 8.660 | 14.084 | ||||||||
Gesamtkonzernergebnis | 8.147 | -147.327 | 26.000 | 216.699 | ||||||||
davon Anteil der Gesellschafter der | ||||||||||||
IMMOFINANZ AG | 8.731 | -145.321 | 26.254 | 218.783 | ||||||||
davon Anteil der nicht beherrschenden Anteile | -584 | -2.006 | -254 | -2.084 |
KONZERNZWISCHENMITTEILUNG | 29 |
Konzern-Geldflussrechnung
Werte in TEUR | Anhang | Q1-3 2020 | Q1-3 20191 | |||
Konzernergebnis vor Steuern | -92.247 | 211.788 | ||||
Ergebnis vor Steuern aus aufgegebenen Geschäftsbereichen | 0 | 4.301 | ||||
Neubewertungen von Immobilienvermögen | 4.7 | 153.682 | -116.771 | |||
Firmenwertabschreibungen und nachträgliche Kaufpreisanpassungen | -45 | 287 | ||||
Wertminderungen und -aufholungen von Immobilienvorräten (inklusive | 232 | 1.223 | ||||
Drohverluste aus Terminverkäufen) | 4.4 | |||||
Wertminderungen und -aufholungen von Forderungen und sonstigen | 18.352 | 1.302 | ||||
Vermögenswerten | ||||||
Ergebnisanteile aus nach der Equity-Methode bilanzierten Beteiligungen | -9.417 | -47.123 | ||||
Fremdwährungsbewertung und Bewertung zum beizulegenden Zeitwert von | 19.345 | 22.461 | ||||
Finanzinstrumenten | ||||||
Zinsensaldo | 52.690 | 47.478 | ||||
Ergebnis aus der Endkonsolidierung | -49 | -2.501 | ||||
Sonstige nicht zahlungswirksame Erträge und Aufwendungen bzw. Umgliederungen | 589 | 58 | ||||
Cashflow aus dem Ergebnis vor Steuern | 143.132 | 122.503 | ||||
Gezahlte Ertragsteuern | -4.863 | -13.555 | ||||
Cashflow aus dem Ergebnis nach Steuern | 138.269 | 108.948 | ||||
Veränderung von Immobilienvorräten | 1.731 | 63.249 | ||||
Veränderungen der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und der | -8.049 | -2.930 | ||||
sonstigen Forderungen | ||||||
Veränderungen der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und | -14.185 | -20.337 | ||||
Leistungen und der sonstigen Verbindlichkeiten | ||||||
Veränderungen von Rückstellungen | -9.875 | -5.480 | ||||
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit | 107.891 | 143.450 | ||||
Erwerb von Immobilienvermögen und in Bau befindlichem Immobilienvermögen | -92.162 | -200.215 | ||||
Unternehmenszusammenschlüsse und andere Erwerbe abzüglich liquider Mittel | 0 | -255.962 | ||||
Erhaltene/gezahlte Gegenleistung aus der Veräußerung der aufgegebenen | -883 | -2.405 | ||||
Geschäftsbereiche abzüglich liquider Mittel | ||||||
Erhaltene Gegenleistung aus der Veräußerung von Tochterunternehmen abzüglich | 17.830 | 15.075 | ||||
liquider Mittel | ||||||
Erwerb von sonstigen langfristigen Vermögenswerten | -6.156 | -273 | ||||
Veräußerung von Immobilienvermögen und in Bau befindlichem Immobilienvermögen | 13.023 | 93.302 | ||||
Veräußerung von sonstigen langfristigen Vermögenswerten | -220 | 174 | ||||
Veräußerung der nach der Equity-Methode bilanzierten Beteiligungen und Zahlun- | 0 | 6 | ||||
gen aus zur Nettoinvestition zählenden Forderungsposten | ||||||
Erhaltene Dividenden aus nach der Equity-Methode bilanzierten Beteiligungen | 3.2 | 3.129 | 16.219 | |||
Erhaltene Zinsen und Dividenden aus Finanzinstrumenten | 1.031 | 846 | ||||
Cashflow aus Investitionstätigkeit | -64.408 | -333.233 | ||||
Aufnahme von Finanzverbindlichkeiten einschließlich Verminderung gesperrter | 103.875 | 914.525 | ||||
liquider Mittel | ||||||
Einzahlung aus der Begebung von Pflichtwandelanleihen abzüglich Transaktionskosten | 118.563 | 0 | ||||
Rückführung von Finanzverbindlichkeiten einschließlich Erhöhung gesperrter | -186.436 | -824.944 | ||||
liquider Mittel | ||||||
Einzahlungen aus Kapitalerhöhung abzüglich Transaktionskosten | 233.258 | 0 | ||||
Verschiebungen zwischen Gesellschafterstämmen | -36 | 0 | ||||
Derivate | -7.737 | -9.264 | ||||
Gezahlte Zinsen | -40.522 | -31.519 | ||||
Ausschüttung | 3.4 | 0 | -88.113 | |||
Rückkauf eigener Aktien | 3.4 | 0 | -144.029 | |||
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit | 220.965 | -183.344 | ||||
Währungsdifferenzen | -7.685 | -1.988 | ||||
Veränderung der liquiden Mittel | 256.763 | -375.115 | ||||
Anfangsbestand an liquiden Mitteln (Konzernbilanzwert) | 341.161 | 631.754 | ||||
Zuzüglich liquider Mittel in Veräußerungsgruppen | 3.980 | 252 | ||||
Anfangsbestand an liquiden Mitteln | 345.141 | 632.006 | ||||
Endbestand an liquiden Mitteln | 601.904 | 256.891 | ||||
Abzüglich liquider Mittel in Veräußerungsgruppen | 3.3 | 3.442 | 0 | |||
Endbestand an liquiden Mitteln (Konzernbilanzwert) | 598.462 | 256.891 |
- Die Vergleichszahlen wurden angepasst (siehe Kapitel 1).
30IMMOFINANZ AG
Konzernzwischenmitteilung für die ersten drei Quartale 2020
Konzern- Eigenkapitalveränderungsrechnung
Werte in TEUR
Stand zum 31. Dezember 2019
Sonstiges Ergebnis
Konzernergebnis
Gesamtkonzernergebnis
Begebung von Aktien
Veräußerung eigener Aktien
Emission Pflichtwandelanleihe und Teilrückkauf Wandelanleihe 2017-2024
Transaktionen mit nicht beherrschenden Anteilseignern
Stand zum 30. September 2020
Stand zum 31. Dezember 2018
Sonstiges Ergebnis
Konzernergebnis
Gesamtkonzernergebnis
Rückkauf eigener Aktien
Ausschüttung
Transaktionen mit nicht beherrschenden Anteilseignern
Stand zum 30. September 2019
Kapital- | |||||||||
Anhang Grundkapital | rücklagen | Eigene Aktien | |||||||
112.085 | 4.465.194 | -250.378 | |||||||
3.4 | |||||||||
11.209 | 158.290 | ||||||||
-29.590 | 94.050 | ||||||||
108.632 | |||||||||
123.294 | 4.702.526 | -156.328 | |||||||
112.085 | 4.465.259 | -106.414 | |||||||
-65 | -143.964 | ||||||||
112.085 | 4.465.194 | -250.378 |
KONZERNZWISCHENMITTEILUNG | 31 |
Kumuliertes übriges Eigenkapital | ||||||||||||||||
Erfolgsneutrale | ||||||||||||||||
Bewertungsrück- | Währungs- | Nicht | ||||||||||||||
lage (vormals | Rücklage Hedge | umrechnungs- | Erwirtschaftete | beherrschende | Summe | |||||||||||
AFS-Rücklage) | IAS-19-Rücklage | Accounting | rücklage | Ergebnisse | Summe | Anteile | Eigenkapital | |||||||||
12.767 | -405 | -3.398 | -175.575 | -1.200.196 | 2.960.094 | -22.949 | 2.937.145 | |||||||||
-44.350 | -528 | -2.145 | -47.023 | -2.041 | -49.064 | |||||||||||
-98.298 | -98.298 | 35 | -98.263 | |||||||||||||
-44.350 | -528 | -2.145 | -98.298 | -145.321 | -2.006 | -147.327 | ||||||||||
169.499 | 169.499 | |||||||||||||||
64.460 | 64.460 | |||||||||||||||
108.632 | 108.632 | |||||||||||||||
-18 | -18 | -18 | -36 | |||||||||||||
-31.583 | -405 | -3.926 | -177.720 | -1.298.512 | 3.157.346 | -24.973 | 3.132.373 | |||||||||
-8.886 | -385 | -925 | -173.128 | -1.470.672 | 2.816.934 | -16.593 | 2.800.341 | |||||||||
19.501 | -4.130 | -976 | 14.395 | -311 | 14.084 | |||||||||||
204.388 | 204.388 | -1.773 | 202.615 | |||||||||||||
19.501 | -4.130 | -976 | 204.388 | 218.783 | -2.084 | 216.699 | ||||||||||
-144.029 | -144.029 | |||||||||||||||
-88.113 | -88.113 | -88.113 | ||||||||||||||
-299 | -299 | 299 | 0 | |||||||||||||
10.615 | -385 | -5.055 | -174.104 | -1.354.696 | 2.803.276 | -18.378 | 2.784.898 |
32IMMOFINANZ AG
Konzernzwischenmitteilung für die ersten drei Quartale 2020
Ergänzende
Informationen
1. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze
Die Konzernzwischenmitteilung der IMMOFINANZ zum 30. September 2020 wurde für den Zeitraum vom 1. Jänner 2020 bis zum 30. September 2020 (Q3 2020) aufgestellt.
Die Konzernzwischenmitteilung der IMMOFINANZ stellt keinen Bericht nach IAS 34 dar. Hinsichtlich der an- gewendeten IFRS, der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden sowie weiterer Informationen und Angaben wird auf den Konzernabschluss der IMMOFINANZ zum 31. Dezember 2019 verwiesen. Dieser bildet die Basis für die vorliegende Konzernzwischenmitteilung der IMMOFINANZ.
Die Konzernzwischenmitteilung wurde in Tausend Euro (gerundet nach kaufmännischer Rundungsmethode) aufgestellt. Bei Summierung von gerundeten Beträgen und Prozentangaben können durch Verwendung auto- matisierter Rechenhilfen Rundungsdifferenzen auftreten.
Im Vergleich zur letztjährigen Konzernzwischenmitteilung vom 30. September 2019 wurde in der Geldflussrech- nung die Darstellung der erhaltenen und gezahlten Gegenleistungen aus der Veräußerung des aufgegebenen Geschäftsbereichs analog zur Darstellung im Konzernabschluss vom 31. Dezember 2019 angepasst. Dies betrifft die Darstellung im Cashflow aus Investitionstätigkeit anstatt der Darstellung im Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit in Höhe von EUR 2,4 Mio. Im Vergleich zur Konzernzwischenmitteilung Q1-Q3 2019 wurde ebenfalls die Darstellung bezüglich übernommener Verbindlichkeiten zum Erwerbszeitpunkt von polnischen und tschechischen Gesellschaften angepasst. Diese werden in der Geldflussrechnung der Investitionstätigkeit statt dem Geldfluss aus laufender Geschäftstätigkeit analog zum Konzernabschluss vom 31. Dezember 2019 zuge- wiesen.
Ebenso wurde die Gewinn- und Verlustrechnung im Vergleich zum 3. Quartal 2019 angepasst. Die Änderung betrifft Aufzinsungseffekte in Höhe von EUR 0,9 Mio. (Q3 2019: EUR 0,8 Mio.) aus offenen Kaufpreisforde- rungen, die nun nicht mehr dem aufgegebenen Geschäftsbereich zugewiesen sind.
KONZERNZWISCHENMITTEILUNG | 33 |
2. Entwicklung des Konsolidierungskreises
Nachfolgend wird die Entwicklung des Konsolidierungskreises in Q3 2020 dargestellt:
Vollkonsoli- | Gemeinschaft- | Assoziierte | ||||||
dierte Tochter- | unternehmen | Unternehmen | ||||||
Konsolidierungskreis | unternehmen | at Equity | at Equity | Summe | ||||
Stand zum 31. Dezember 2019 | 228 | 2 | 7 | 237 | ||||
Erstmals einbezogene Unternehmen | ||||||||
Andere Erwerbe | 1 | 0 | 0 | 1 | ||||
Nicht mehr einbezogene Unternehmen | ||||||||
Verkäufe | -3 | 0 | 0 | -3 | ||||
Verschmelzungen | -7 | 0 | 0 | -7 | ||||
Liquidationen | -2 | 0 | 0 | -2 | ||||
Stand zum 30. September 2020 | 217 | 2 | 7 | 226 | ||||
davon ausländische Unternehmen | 148 | 2 | 0 | 150 | ||||
davon in Liquidation | 8 | 0 | 0 | 8 | ||||
davon mit gefasstem Beschluss zur konzerninternen | ||||||||
Verschmelzung | 1 | 0 | 0 | 1 |
3. Erläuterungen zur Konzernbilanz
3.1 Immobilienvermögen
Werte in TEUR
Anfangsbestand
Abgänge infolge der Veräußerung von Tochterunternehmen
Währungsänderungen
Zugänge
Abgänge
Neubewertung
Umbuchungen
Umgliederung aus zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten
Umgliederung in zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte
Endbestand
Q1-3 2020
4.985.257
-43.270
-7.658
12.733
-2.766
-133.997
-56.969
5.063
-55.642
4.702.751
Die Zugänge betreffen überwiegend Investitionen in eine Einzelhandelsimmobilie in Bratislava sowie Büroim- mobilien in Wien, während die Abgänge vor allem auf die Veräußerung eines Bürostandorts in Polen zurück- zuführen sind. Umbuchungen beziehen sich im Wesentlichen auf Umgliederungen von in Bau befindlichem Immobilienvermögen ins Immobilienvermögen und vice versa in Polen und Ungarn. Umgliederungen von den zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten ins Immobilienvermögen betreffen eine Einzelhandelsimmo- bilie in Österreich und die Umgliederung in die zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerte einer Immobilie in Deutschland. Informationen zur Neubewertung siehe 4.7.
34IMMOFINANZ AG
Konzernzwischenmitteilung für die ersten drei Quartale 2020
3.2 Nach der Equity-Methode bilanzierte Beteiligungen
Der Buchwert der nach der Equity-Methode bilanzierten Beteiligungen beträgt zum 30. September 2020 EUR 440,9 Mio., davon entfallen EUR 437,5 Mio. auf die S IMMO AG. Bezogen auf die 19.499.437 von der IMMOFINANZ gehaltenen Aktien ergibt sich ein Buchwert je Aktie der S IMMO AG in Höhe von EUR 22,44. Die in der Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesenen Ergebnisanteile aus nach der Equity-Methode bilan- zierten Beteiligungen betragen EUR 9,4 Mio., davon entfallen EUR 6,3 Mio. auf die S IMMO AG.
Zum 30. September 2020 lagen keine objektiven Hinweise auf Wertminderung der S IMMO-Beteiligung vor.
3.3 Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte und zur Veräußerung gehaltene Verbindlichkeiten
Von den zum 31. Dezember 2019 zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten und Verbindlichkeiten wur- den in den ersten drei Quartalen 2020 eine Büroimmobilie in Polen und eine Einzelhandelsimmobilie in Rumänien veräußert. Des Weiteren wurde in Österreich eine Einzelhandelsimmobilie in das Immobilienvermögen umgegliedert. Hintergrund sind beendete Verkaufsgespräche mit dem potenziellen Käufer, da es zu Auffassungs- unterschieden hinsichtlich dem Übertrag von Grundstücksrechten einer dritten Partei kam.
Für die übrigen zum 31. Dezember 2019 bereits als zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerte und Ver- bindlichkeiten, die zum 30. September 2020 noch nicht realisiert wurden, wird vom Management unverändert an der Veräußerungsabsicht festgehalten.
Zum 30. September 2020 stellen sich die als zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerte und Verbindlich- keiten zusammengefasst wie folgt dar:
Buchwert zum | Buchwert zum | |||
Werte in TEUR | 30.09.2020 | 31.12.2019 | ||
Immobilienvermögen | 133.831 | 88.446 | ||
In Bau befindliches Immobilienvermögen | 59.677 | 61.485 | ||
Latente Steuererstattungsansprüche | 0 | 27 | ||
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Forderungen | 842 | 684 | ||
Liquide Mittel | 3.442 | 3.980 | ||
Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte | 197.792 | 154.622 | ||
Reklassifizierbare Rücklagen | -904 | -904 | ||
Finanzverbindlichkeiten | 41.971 | 45.365 | ||
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten | 1.764 | 2.185 | ||
Rückstellungen | 334 | 335 | ||
Latente Steuerschulden | 1.117 | 770 | ||
Zur Veräußerung gehaltene Verbindlichkeiten | 45.186 | 48.655 |
KONZERNZWISCHENMITTEILUNG | 35 |
3.4 Eigenkapital
Am 9. Juli 2020 platzierte die IMMOFINANZ im Rahmen eines beschleunigten Platzierungsverfahrens (Accelerated-Bookbuilding-Verfahren) unter Ausschluss des Bezugsrechts 15.418.824 Stück Aktien - das entsprach zu diesem Zeitpunkt rund 13,76% des Grundkapitals der Gesellschaft - bei institutionellen Anle- gern. Der Bruttoemissionserlös aus der Aktienplatzierung betrug insgesamt EUR 236,1 Mio.
Die Platzierung erfolgte zum Teil durch die Ausgabe neuer Aktien und zum Teil durch die Veräußerung eigener Aktien. Durch die Ausgabe von 11.208.526 Stück neuer Aktien wurde das Grundkapital der Gesellschaft von EUR 112.085.269,00 um EUR 11.208.526,00 auf EUR 123.293.795,00 - das entsprach zu diesem Zeitpunkt rund 10% des Grundkapitals der Gesellschaft - aus dem genehmigten Kapital gegen Bareinlage erhöht. Aus dem Bestand von eigenen Aktien der Gesellschaft wurden 4.210.298 Stück veräußert. Nach dieser Veräuße- rung hält die Gesellschaft 6.998.228 Stück eigene Aktien. Dies entspricht rund 5,68% des Grundkapitals nach der Barkapitalerhöhung. Der Bezugspreis (Veräußerungspreis) pro Aktie betrug EUR 15,31.
Darüber hinaus platzierte die IMMOFINANZ am 23. Juli 2020 im Rahmen eines beschleunigten Platzierungs- verfahrens unter Ausschluss des Bezugsrechts eine nachrangige Pflichtwandelanleihe mit einer Gesamtnomi- nale von EUR 120 Mio. bei institutionellen Anlegern.
Die Pflichtwandelanleihe weist eine Stückelung von EUR 100.000,00 auf und ist zum derzeitigen Wandlungs- preis von EUR 17,1472 in 6.998.228 Stück IMMOFINANZ-Aktien wandelbar, entsprechend rund 5,68% des Grundkapitals nach der Durchführung der oben beschriebenen Barkapitalerhöhung. Die Pflichtwandelanleihe wurde zum Nennwert ausgegeben und wird mit einem Kupon von 4,0% pro Jahr verzinst, der halbjährlich nachträglich zahlbar ist. Die Pflichtwandelanleihe wird bei Endfälligkeit (23. Juli 2023) verpflichtend in neue oder bestehende Stammaktien des Unternehmens umgewandelt, es sei denn, sie wird zuvor auf Wunsch der Anleihegläubiger oder der Gesellschaft oder bei Eintritt bestimmter besonderer Ereignisse gemäß den Bedin- gungen der Pflichtwandelanleihe umgewandelt.
Die Pflichtwandelanleihe stellt ein zusammengesetztes Finanzinstrument dar, das bei Zugang in eine Eigen- und eine Fremdkapitalkomponente aufzuteilen ist. Als finanzielle Verbindlichkeit ist dabei die Verpflichtung zu laufenden Zinszahlungen zu berücksichtigen. Die Verpflichtung zur Wandlung stellt hingegen eine Eigenkapi- talkomponente dar. Die Verbindlichkeit in Höhe des Barwerts der künftigen Zinszahlungen wird unter den Verbindlichkeiten aus Wandelanleihen ausgewiesen und entspricht per 30. September 2020 EUR 13,7 Mio. In der Kapitalrücklage wurden unter Berücksichtigung von Transaktionskosten in Höhe von EUR 1,3 Mio. und latenten Steuern in Höhe von EUR 3,7 Mio. EUR 108,6 Mio. erfasst. Die latenten Steuern resultieren vorwie- gend aus temporären Differenzen durch den Ansatz der Verbindlichkeitskomponente.
36IMMOFINANZ AG
Konzernzwischenmitteilung für die ersten drei Quartale 2020
4. Erläuterungen zur Konzern- Gewinn- und Verlustrechnung
4.1 Mieterlöse
Q1-3 2020 | ||||||||
Werte in TEUR | Büro | Einzelhandel | Sonstige | Summe | ||||
Büroflächen | 97.930 | 116 | 260 | 98.306 | ||||
Einzelhandelsflächen | 5.166 | 91.815 | 0 | 96.981 | ||||
Sonstige Flächen | 16.480 | 2.226 | 1.085 | 19.791 | ||||
davon Parkplatzflächen | 10.048 | 233 | 321 | 10.602 | ||||
davon Lagerflächen | 3.536 | 290 | 0 | 3.826 | ||||
davon Hotel | 408 | 0 | 705 | 1.113 | ||||
davon Werbung und Telekommunikation | 1.389 | 1.574 | 5 | 2.968 | ||||
davon andere | 1.099 | 129 | 54 | 1.282 | ||||
Summe | 119.576 | 94.157 | 1.345 | 215.078 | ||||
Q1-3 2019 | ||||||||
Werte in TEUR | Büro | Einzelhandel | Sonstige | Summe | ||||
Büroflächen | 89.095 | 184 | 108 | 89.387 | ||||
Einzelhandelsflächen | 6.066 | 88.817 | 0 | 94.883 | ||||
Sonstige Flächen | 16.251 | 2.153 | 730 | 19.134 | ||||
davon Parkplatzflächen | 10.550 | 260 | 327 | 11.137 | ||||
davon Lagerflächen | 3.050 | 218 | 24 | 3.292 | ||||
davon Hotel | 0 | 0 | 310 | 310 | ||||
davon Werbung und Telekommunikation | 1.509 | 1.599 | 3 | 3.111 | ||||
davon andere | 1.142 | 76 | 66 | 1.284 | ||||
Summe | 111.412 | 91.154 | 838 | 203.404 |
Im Vergleich zu vorangegangenen Konzernberichten wurde die Darstellung der Mieterlöse angepasst, um die Erlösarten nach Assetklassen prägnanter darzustellen.
4.2 Aufwendungen aus dem Immobilienvermögen
Werte in TEUR | Q1-3 2020 | Q1-3 2019 | ||
Provisionsaufwendungen | -344 | -252 | ||
Instandhaltungsaufwendungen | -10.158 | -12.605 | ||
Hauseigentümerbetriebskosten | -8.490 | -9.588 | ||
Immobilienmarketing | -3.045 | -5.267 | ||
Personalaufwand aus Asset Management | -3.557 | -4.068 | ||
Sonstige Aufwendungen aus Asset Management | -1.394 | -2.038 | ||
Ausbaukosten | -2.086 | -2.419 | ||
Forderungsabschreibungen aus Asset Management | -19.223 | -764 | ||
Sonstiger Aufwand | -768 | -1.264 | ||
Summe | -49.065 | -38.265 |
Im Geschäftsjahr 2020 sind vor dem Hintergrund von Covid-19 deutlich höhere Forderungsabschreibungen zu verzeichnen als im Vorjahr.
Ebenso wurden Marketingaktivitäten aufgrund von Covid-19 im Geschäftsjahr 2020 deutlich reduziert.
KONZERNZWISCHENMITTEILUNG | 37 |
4.3 Erlöse aus Immobilienverkäufen
Werte in TEUR | Q1-3 2020 | Q1-3 2019 | ||
Büro | 0 | 74.731 | ||
Einzelhandel | 8.369 | 7.308 | ||
Sonstige | 692 | 5.209 | ||
Summe Erlöse aus Immobilienverkäufen | 9.061 | 87.248 | ||
Abzüglich Buchwertabgänge | -8.514 | -86.996 | ||
Summe Buchgewinn/-verlust aus Immobilienverkäufen | 547 | 252 | ||
Ergebnis aus der Endkonsolidierung | 49 | 2.502 | ||
Verkaufsprovisionen | -257 | -722 | ||
Personalaufwand aus Immobilienverkäufen | -994 | -1.085 | ||
Rechts-, Prüfungs- und Beratungsaufwand aus Immobilienverkäufen | -1.338 | -770 | ||
Forderungsabschreibung aus Immobilienverkäufen | 0 | -4 | ||
Sonstige Aufwendungen | -134 | -628 | ||
Summe Aufwendungen aus Immobilienverkäufen | -2.723 | -3.209 | ||
Neubewertungsergebnis von verkauftem und zur Veräußerung | 11.594 | 4.128 | ||
gehaltenem Immobilienvermögen (siehe 4.7) | ||||
Summe | 9.467 | 3.673 |
4.4 Ergebnis aus der Immobilienentwicklung
Werte in TEUR | Q1-3 2020 | Q1-3 2019 | ||
Verkaufserlös aus Immobilienvorräten | 720 | 50.042 | ||
Herstellkosten der verkauften Immobilienvorräte | -81 | -53.408 | ||
Sonstige Transaktionskosten Immobilienvorräte | 0 | -112 | ||
Wertaufholungen von Immobilienvorräten | 0 | 202 | ||
Wertminderung von Immobilienvorräten | -232 | -1.425 | ||
Hauseigentümerbetriebskosten Immobilienvorräte | -9 | -294 | ||
Sonstige Aufwendungen aus Immobilienvorräten | 1.179 | 95 | ||
Summe Aufwendungen aus Immobilienvorräten | 938 | -1.534 | ||
Aufwendungen aus der Immobilienentwicklung | -2.095 | -952 | ||
Neubewertungsergebnis von in Bau befindlichem Immobilienvermögen (siehe 4.7) | -20.450 | 14.974 | ||
Summe | -20.968 | 9.122 |
Die positiven sonstigen Aufwendungen ergeben sich durch die Auflösung von Verbindlichkeiten.
4.5 Sonstige betriebliche Erträge
Werte in TEUR | Q1-3 2020 | Q1-3 2019 | ||
Weiterverrechnungen | 144 | 925 | ||
Versicherungsvergütungen | 188 | 115 | ||
Erträge aus ausgebuchten Verbindlichkeiten | 121 | 2.615 | ||
Rückvergütung für Pönalen | 87 | 336 | ||
Übrige | 931 | 1.378 | ||
Summe | 1.471 | 5.369 |
38IMMOFINANZ AG
Konzernzwischenmitteilung für die ersten drei Quartale 2020
4.6 Sonstige betriebliche Aufwendungen
Werte in TEUR | Q1-3 2020 | Q1-3 2019 | ||
Verwaltungsaufwendungen | -113 | -115 | ||
Rechts-, Prüfungs- und Beratungsaufwendungen | -6.023 | -7.582 | ||
Pönalen | 131 | -190 | ||
Steuern und Gebühren | -2.710 | -1.325 | ||
Werbung | -1.964 | -1.892 | ||
Weiterverrechnungen | -9 | -67 | ||
EDV- und Kommunikationsaufwand | -1.781 | -1.160 | ||
Gutachten | -258 | -420 | ||
Personalaufwand | -19.127 | -14.487 | ||
Sonstige Abschreibungen | -1.103 | -851 | ||
Übrige | -2.875 | -4.157 | ||
Summe | -35.832 | -32.246 |
Der im Vergleich zum Geschäftsjahr 2019 höhere Personalaufwand ist vor allem auf das Ausscheiden von Oliver Schumy aus dem Vorstand am 18. März 2020 zurückzuführen.
4.7 Bewertungsergebnis aus Immobilienvermögen und Firmenwerte
Aus der Bewertung von Bestandsimmobilien, von in Bau befindlichem Immobilienvermögen und von zur Ver- äußerung gehaltenem Immobilienvermögen sind in den ersten drei Quartalen 2020 negative Effekte von EUR 153,7 Mio. angefallen.
Q1-3 2020 | Q1-3 2019 | |||||||||||
Werte in TEUR | Aufwertung | Abwertung | Summe | Aufwertung | Abwertung | Summe | ||||||
Immobilienvermögen | 9.093 | -153.920 | -144.827 | 144.434 | -46.765 | 97.669 | ||||||
In Bau befindliches Immobilien- | 337 | -20.787 | -20.450 | 35.267 | -20.293 | 14.974 | ||||||
vermögen | ||||||||||||
Verkauftes und zur Veräußerung | ||||||||||||
gehaltenes Immobilienvermögen | 11.934 | -340 | 11.594 | 7.726 | -3.598 | 4.128 | ||||||
Summe | 21.364 | -175.047 | -153.683 | 187.427 | -70.656 | 116.771 |
Im Geschäftsjahr 2020 angefallene negative Effekte sind zurückzuführen auf die Veränderung von Inputpara- metern wie Kapitalisierungsraten und Leerstandskennzahlen. Weiters kann festgehalten werden, dass weitere Unsicherheiten in Bezug auf die Bewertungsparameter bestehen, die zum aktuellen Zeitpunkt noch nicht ab- sehbar sind.
KONZERNZWISCHENMITTEILUNG | 39 |
4.8 Finanzergebnis
Werte in TEUR | Q1-3 2020 | Q1-3 2019 | |||
Für finanzielle Verbindlichkeiten AC | -49.106 | -45.819 | |||
Für derivative Finanzinstrumente | -6.585 | -5.699 | |||
Summe Finanzierungsaufwand | -55.691 | -51.518 | |||
Für finanzielle Forderungen AC | 1.494 | 801 | |||
Für derivative Finanzinstrumente | 153 | 128 | |||
Summe Finanzierungsertrag | 1.647 | 929 | |||
Wechselkursveränderungen | -2.452 | -753 | |||
Ergebnis aus sonstigen Finanzinstrumenten und Abgängen von Finanzinstrumenten | -260 | 3 | |||
Ergebniswirksame Bewertung von zum beizulegenden Zeitwert bewerteten Finanzinstrumenten | -14.663 | -21.154 | |||
Ausschüttungen | 606 | 568 | |||
Forderungszu- und -abschreibungen | 871 | -535 | |||
Sonstiges Finanzergebnis | -13.446 | -21.118 | |||
Ergebnisanteile aus nach der Equity-Methode bilanzierten Beteiligungen | 9.417 | 47.122 | |||
Summe | -60.525 | -25.338 |
AC (Financial Assets/Liabilities Measured at Amortised Cost): zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete finanzielle Vermögenswerte/Verbindlichkeiten
Die ergebniswirksame Bewertung von zum beizulegenden Zeitwert bewerteten Finanzinstrumenten enthält im Wesentlichen die Bewertung derivativer Finanzinstrumente (Zinsswaps).
Bezüglich der Ergebnisanteile aus nach der Equity-Methode bilanzierten Beteiligungen siehe 3.2.
5. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
Die IMMOFINANZ hat am 8. Oktober 2020 erfolgreich eine festverzinsliche, unbesicherte, nicht nachrangige Anleihe mit einem Volumen von EUR 500 Mio., einer Laufzeit von sieben Jahren und einem fixen Kupon von 2,50% platziert. Der Nettoerlös aus der Begebung der Anleihe wird für die Refinanzierung von bestehenden Verbindlichkeiten, zur Nutzung von wertschöpfenden Wachstumschancen und für allgemeine Unternehmens- zwecke verwendet. S&P Global Ratings bewertet die Anleihe mit dem Emissions-RatingBBB-.
Seit Anfang Oktober verzeichnen sämtliche Länder, in denen die IMMOFINANZ Gewerbeimmobilien unter- hält, wieder steigende Covid-19-Neuinfektionszahlen. Damit verbunden sind erneut Eindämmungsmaßnah- men der Regierungen, die auch wieder teilweise, temporäre Schließungen im Einzelhandel umfassen. Mit Stand Mitte November 2020 sind rund 35% der vermieteten Einzelhandelsfläche temporär geschlossen. Die Wiedereröffnungen werden in den nächsten Wochen erwartet.
Die negativen Auswirkungen von Covid-19 beziehen sich auch nach dem Bilanzstichtag in erster Linie auf gestundete und verminderte Mieterlöse in den Bereichen Büro und Einzelhandel. Im Zeitraum der Be- richtserstellung kam es im Bereich Büro und Einzelhandel zu weiteren vertraglich vereinbarten Mietreduk- tionen.
Ferner hat Covid-19 wesentlichen Einfluss auf das Neubewertungsergebnis der Gesellschaft, und es ist derzeit noch nicht abschätzbar, wie sich die Pandemie auf den weiteren Geschäftsverlauf 2020 und darüber hinaus auswirken wird.
IMMOFINANZ AG | ||||
Konzernzwischenmitteilung für die ersten drei Quartale 2020 | ||||
Finanzkalender | ||||
21. | April 20211 | Veröffentlichung des Jahresergebnisses 2020 | ||
22. | April 2021 | Geschäftsbericht 2020 | ||
31. | Mai 20211 | Veröffentlichung des Ergebnisses für das 1. Quartal 2021 | ||
1. Juni 2021 | Zwischenmitteilung für das 1. Quartal 2021 | |||
8. Juni 2021 | Nachweisstichtag zur Teilnahme an der 28. ordentlichen Hauptversammlung | |||
18. Juni 2021 | 28. ordentliche Hauptversammlung | |||
22. Juni 2021 | Erwarteter Ex-Dividenden-Tag | |||
23. | Juni 2021 | Erwarteter Nachweisstichtag zur Feststellung des Dividendenanspruchs (Record Date) | ||
24. | Juni 2021 | Erwarteter Dividendenzahltag | ||
30. | August 20211 | Veröffentlichung des Ergebnisses für das 1. Halbjahr 2021 | ||
31. | August 2021 | Finanzbericht für das 1. Halbjahr 2021 | ||
29. | November 20211 | Veröffentlichung des Ergebnisses für die ersten drei Quartale 2021 | ||
30. November 2021 | Zwischenmitteilung für die ersten drei Quartale 2021 | |||
1 Veröffentlichung erfolgt nach Börsenschluss der Wiener Börse
Impressum
Fotos: Stock Rocket via Shutterstock, Dragan Grkic via Shutterstock, Martin Dimitrov via Getty Images
Konzept und Gestaltung: be.public Corporate & Financial Communications und Rosebud, inhouse produziert mit firesys GmbH (Seiten 4 - 39)
Disclaimer
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Bei Summierung von gerundeten Beträgen und Prozentangaben können durch Verwendung automatisierter Rechenhilfen rundungsbedingte Rechendifferenzen auftreten.
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Immofinanz AG veröffentlichte diesen Inhalt am 25 November 2020 und ist allein verantwortlich für die darin enthaltenen Informationen.
Unverändert und nicht überarbeitet weiter verbreitet am 25 November 2020 20:04:00 UTC.
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