Ein Jahr nach dem Zusammenbruch der Silicon Valley Bank im Frühjahr 2023, der eine regionale Bankenkrise auslöste, sind die Befürchtungen über die Gesundheit der kleineren Banken wieder eskaliert.
Die jüngste Gewinnmitteilung der NYCB, die einen Kurssturz von rund 60 % auslöste, hat die Anleger besonders darauf aufmerksam gemacht, die Portfolios der Regionalbanken zu durchforsten, da laut einer Studie von Apollo fast 70 % aller ausstehenden gewerblichen Immobilienkredite (CRE) auf kleine Banken entfallen.
Solange die Zinsen hoch bleiben, ist es für die Banken schwierig, Probleme mit CRE-Krediten zu vermeiden", sagte der Leerverkäufer William C. Martin von Raging Capital Ventures, der sich nach der katastrophalen Gewinnmitteilung der Bank vom 30. Januar, in der die Probleme im Immobilienbereich detailliert beschrieben wurden, dazu entschloss, eine Wette gegen NYCB zu platzieren, was ihn zu der Annahme veranlasste, dass die Aktie aufgrund weiterer Verluste im Immobilienbereich weiter sinken könnte.
Martin, der die Silicon Valley Bank im letzten Jahr vor ihrem Zusammenbruch geshortet hatte, sagte, er habe NYCB geshortet, weil er glaubte, dass die Ertragskraft der Bank geschwächt werden würde und dass sie möglicherweise Kapital aufnehmen müsse. NYCB sagte am Mittwoch, dass eine Kapitalerhöhung eine Option sei, dass sie aber "im Moment" keine Pläne dazu habe.
Die Bank lehnte es ab, die Meinung des Leerverkäufers zu kommentieren.
"Die regionalen Banken sind doppelt so stark von den Zinsen abhängig", sagte Dan Zwirn, Mitbegründer und CEO der Investmentfirma Arena Investors, die in den nächsten ein bis zwei Jahren Immobilien meidet, unter anderem wegen des höheren Ausfallrisikos. Der KBW Regional Banking Index ist seit der Ankündigung von NYCB um etwa 11% gefallen.
Der CRE-Markt ist von den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie betroffen. Laut Fitch werden die Verzugsraten für gewerbliche hypothekenbesicherte Wertpapiere (CMBS) bis 2024 auf 8,1 % ansteigen, da viele Unternehmen mit der Umstellung von Mitarbeitern, die im Außendienst oder in hybriden Arbeitsverhältnissen tätig sind, zu kämpfen haben. In der Zwischenzeit wird erwartet, dass die Ausfälle bei CMBS-Krediten für gewerbliche Mehrfamilienhäuser - Wohnimmobilien mit mehr als fünf Einheiten - im Jahr 2024 1,3% erreichen werden, gegenüber 0,62% im Jahr 2023.
CRE steht auch unter dem Druck höherer Zinssätze, da in diesem und im nächsten Jahr rund 1,2 Billionen Dollar an gewerblichen Hypotheken fällig werden, wie eine Studie von Goldman Sachs zeigt.
Einige haben auch den gewerblichen Mehrfamilienhäusern in New York City ein höheres Risiko zugewiesen.
Einzigartig für NYCB ist seine Rolle als wichtiger Kreditgeber für mietstabilisierte Vermieter in New York City. Mehr als die Hälfte des gesamten Kreditportfolios für Mehrfamilienhäuser ist durch Immobilien im Bundesstaat New York gesichert, von denen viele der Mietpreisregulierung unterliegen, so das Unternehmen. Die Ausfallquote bei mietstabilisierten Wohnungen in New York war historisch gesehen niedrig, ist aber von 0,32% im April 2020 auf 4,93% im Dezember 2023 gestiegen, was auf die Pandemie und ein Gesetz aus dem Jahr 2019 zurückzuführen ist, das die Möglichkeiten der Vermieter, die Mieten zu erhöhen, einschränkt, sagte Stephen Buschbom, Forschungsdirektor beim Immobiliendatenanbieter Trepp.
Wenn die Banken anfangen, in größerem Umfang Rückstellungen für ihre New Yorker Immobilien zu bilden, könnte es zu einer nächsten Welle der Krise kommen, die sich im letzten Jahr abzuzeichnen begann", sagte Nate Koppikar von Orso Partners, der Banken mit übergroßem CRE-Engagement short ist. Er lehnte es ab, dies näher zu erläutern.
HOHE KONZENTRATION
Einige Investoren konzentrieren sich auf Banken mit einer hohen Konzentration von Immobilienkrediten. Martin sagte, er sei auch bei OceanFirst und Valley National short gewesen, aber er habe seine Position in diesem Monat geschlossen, nachdem er Gewinne mitgenommen hatte.
Beide Banken sowie die NYCB haben nach Angaben von Trepp einen Anteil an CRE-Krediten am gesamten risikobasierten Kapital von über 300%. Laut den öffentlichen Richtlinien der Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC) kann dieser Wert von 300% darauf hindeuten, dass ein Kreditgeber einem erheblichen Risiko der CRE-Konzentration ausgesetzt ist. Die FDIC hat auf die Bitte um einen Kommentar nicht reagiert.
Der Anteil der CRE-Bestände von Valley an seinem gesamten risikobasierten Kapital lag im vierten Quartal bei 479%, während OceanFirst bei 447% lag, wie die Daten von Trepp zeigen. Im dritten Quartal hatte NYCB eine Quote von 468%.
Insgesamt hatten nach Angaben von Fitch fast 1.900 Banken mit Aktiva von weniger als 100 Mrd. USD ausstehende CRE-Kredite von mehr als 300% des Eigenkapitals.
In einem ausführlichen Bericht vom Dezember erklärte Fitch außerdem, dass bei einem durchschnittlichen Preisrückgang von ca. 40% Verluste in CRE-Portfolios zum Zusammenbruch einer moderaten Anzahl von überwiegend kleineren Banken führen könnten.
OceanFirst erklärte gegenüber Reuters, dass das Unternehmen über ein "breit diversifiziertes Portfolio" mit einer sehr geringen Konzentration auf Bürogebäude in zentralen Geschäftsbezirken und mietstabilisierte Mehrfamilienhäuser verfüge und dass das Interesse an Leerverkäufen in der Aktie gering sei.
NYCB reagierte nicht sofort auf eine Anfrage nach einem Kommentar zu den Leerverkäufen und dem Konzentrationsrisiko. Der stellvertretende CFO von Valley, Travis Lan, sagte, die Bank sei "zufrieden mit unserem vielfältigen und granularen Gewerbeimmobilienportfolio" und sagte, die Bank habe "der Vielfalt in der Bilanz Priorität eingeräumt".
KREDITVERKÄUFE
Investoren sagen voraus, dass einige regionale Banken gezwungen sein könnten, Kredite mit Verlust zu verkaufen oder die Rückstellungen für Verluste zu erhöhen. Ein Investor für notleidende Kredite sagte, dass einige regionale Banken mit Engagements in mietstabilisierten Mehrfamilienhäusern in New York City begonnen haben, den Verkauf dieser und anderer Vermögenswerte zu prüfen.
Die NYCB sagte am Mittwoch, dass zu den Optionen auch der Verkauf von Krediten gehören könnte und dass die Bank "sich rasend darauf konzentrieren wird, unsere CRE-Konzentration zu reduzieren."
Aber der Verkauf von Krediten ist möglicherweise keine optimale Lösung, da die Immobilien heute 50-75% unter dem Wert liegen, den sie zum Zeitpunkt der Kreditvergabe hatten, sagte Rebel Cole, ein Finanzprofessor an der Florida Atlantic University.
"Viele Kredite, die in den letzten fünf bis sieben Jahren vergeben wurden, sind jetzt in Frage gestellt", sagte Ran Eliasaf, Gründer und geschäftsführender Gesellschafter der Immobilieninvestmentfirma Northwind Group, die in den New Yorker Mehrfamilienhausmarkt investiert.