Medienmitteilung
 
10. November 2020


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Attachment (Link), Medienmitteilung (PDF):
http://e3.marco.ch/publish/psp/411_638/PSP_1-3Q20_Medienmitteilung_10112020.pdf

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Quartalsergebnis per 30. September 2020 (9 Monate)

PSP Swiss Property mit gutem Quartalsergebnis. PSP Swiss Property sieht sich
trotz der aktuellen Verschärfung der Corona-Krise für das laufende Jahr durch
ihr hochwertiges Qualitätsportfolio sowie der soliden Kapitalstruktur gut
positioniert.

Bis heute hat PSP Swiss Property die Herausforderungen der Corona-Krise gut
gemeistert. Der Lockdown im Frühling 2020 wirkte sich aufgrund der
Mietertragsstruktur nur gering auf das Quartalsergebnis aus. Wie stark die von
den Behörden seit Ende Oktober 2020 getroffenen Massnahmen zur Bekämpfung des
Coronavirus die Bevölkerung und die Wirtschaft belasten werden, ist noch
weitgehend offen. Trotzdem sieht sich PSP Swiss Property für das laufende Jahr
durch ihr hochwertiges Qualitätsportfolio sowie der soliden Kapitalstruktur gut
positioniert. Die Ebitda- und die Leerstands-Prognosen werden bestätigt.

Immobilienportfolio
Der Bilanzwert des gesamten Portfolios betrug Ende September 2020 CHF 8.479 Mrd.
(Ende 2019: CHF 7.982 Mrd.).
 
Ende September 2020 haben wir drei attraktive Geschäftshäuser an bester Genfer
Innenstadtlage für CHF 295 Mio. (CHF 304.1 Mio. inkl. Transaktionskosten)
erworben. Die drei Liegenschaften grenzen unmittelbar aneinander und befinden
sich an der Rue de la Confédération 2 (8 100 m2 Mietfläche), Rue de la
Corraterie 5/7 (5 400 m2) und Rue de la Cité 6 (2 100 m2). Die Substanz der
Liegenschaften ist sehr gut und die Lage zwischen dem Bankenquartier, der
Altstadt und der Prestigestrasse Rue du Rhône stark frequentiert. Hauptmieterin
ist die Verkäuferin UBS; kleinere Flächen sind an fünf Kleinfirmen vermietet.
Die UBS wird - nach Umbauten zur Raumaufteilung der Liegenschaften in den
nächsten zwei Jahren - ihre Geschäftsstelle an der Rue de la Confédération
2 aufrechterhalten. Mittelfristig gibt die UBS einen Grossteil der gemieteten
Flächen in den beiden Liegenschaften Rue de la Corraterie 5/7 und Rue de la
Cité 6 zurück. Wir werden diese Flächen modernisieren und zu gegebener Zeit
vermarkten.
 
Mit Wirkung per 1. August 2020 haben wir mit der Zürich-Versicherungsgruppe
einen Asset-Swap durchgeführt. Erworben wurde für CHF 23.7 Mio. das
Geschäftshaus an der Seilerstrasse 8 in Bern mit 4'500 m2 Mietfläche
(bereits in unserem Eigentum befindet sich die unmittelbar angrenzende
Liegenschaft an der Seilerstrasse 8a). Als Gegengeschäft wurde die
Entwicklungsliegenschaft an der Zurlindenstrasse 134 in Zürich für CHF 15.0
Mio. verkauft; dabei resultierte ein Gewinn von CHF 7.6 Mio.
 
Ende März 2020 haben wir für CHF 33.5 Mio. ein Grundstück mit einem
Gewerbehaus (Baujahr 1975/1991) an der Grubenstrasse 6 in Zürich (Kreis 2)
erworben, das durch einen Neubau mit gemischter Nutzung ersetzt wird (rund 5 600
m2 Büro- und 5 900 m2 Gewerbefläche). Die Investitionssumme beläuft sich auf
rund CHF 35 Mio. Die neue Liegenschaft wird von der guten Lage profitieren;
angrenzend befindet sich die Bus- und S-Bahn-Haltestelle Zürich Binz. Mitte Mai
2020 haben wir das Baugesuch eingereicht. Die Abbrucharbeiten des bestehenden
Gebäudes wurden Ende September 2020 abgeschlossen. Der Neubau wird 2021 bis
2023 erstellt.
 
Die im Januar 2019 erworbenen Liegenschaften am Bärenplatz in Bern werden bis
Ende 2021 umfassend saniert und modernisiert. Mitte 2020 wurden die Räumungs-
und Rückbauarbeiten abgeschlossen. Die Investitionssumme beträgt rund CHF 14
Mio. Im Erdgeschoss und im 1. Untergeschoss ist eine Gastronomienutzung (rund 1
100 m2) vorgesehen, darüber Büroflächen (rund 1 300 m2) und in den obersten
Gebäudeteilen einige Kleinwohnungen (rund 900 m2). 30% der Flächen
(Gastronomiebereich) sind bereits vorvermietet.
 
Das Bürogebäude Grosspeterstrasse 18 in Basel genügt nicht mehr den heutigen
Anforderungen. Geplant sind rund 5 600 m2 Bürofläche; davon sind bereits 50%
an die Swisscom vorvermietet. Weiter 8% der Flächen wurden im Q4 2020 an einen
Gastronomiebetrieb vorvermietet. Die Investitionssumme beläuft sich auf rund
CHF 34 Mio. Im August 2020 haben wir mit dem Rückbau begonnen. Die
Fertigstellung ist für Ende 2022 geplant.
 
Das Hotelprojekt an der "Rue du Marché" in Genf mit einer Investitionssumme
von rund CHF 35 Mio. wurde erfolgreich abgeschlossen. Der Hotelbetreiber
citizenM hat Anfang September 2020 seinen Betrieb aufgenommen.
 
Insgesamt beträgt die Aufwertung des Immobilienportfolios für die Periode
Q1-Q1 2020 CHF 28.0 Mio. Per Mitte 2020 belief sich die Aufwertung auf CHF 31.1
Mio. Davon entfielen CHF 26.4 Mio. auf das Anlageportfolio und CHF 4.7 Mio. auf
die Areale und Entwicklungsliegenschaften. Der durchschnittlich gewichtete
Diskontierungssatz für das gesamte Portfolio betrug per Mitte 2020 nominal
3.29% (Ende 2019: 3.32â??%). Die Aufwertung per Mitte Jahr resultierte
hauptsächlich aus dem tieferen Diskontierungssatz sowie aus diversen
Vermietungen und der Reduktion des Leerstands. Dagegen wirkten sich
vorsichtigere Ertragsprognosen im Zusammenhang mit COVID-19 vereinzelt
wertvermindernd aus. Im Q3 2020 ergab sich eine Abwertung um insgesamt CHF 3.2
Mio. Diese setzt sich aus Aufwertungen bei der Liegenschaft Heinrich Stutz-Str.
27/29 in Urdorf und bei der Liegenschaft Seilerstrasse 8 in Bern, welche im Q3
2020 gekauft wurde, zusammen. Abwertungen, bedingt durch die Transaktionskosten,
ergaben sich bei den im Q3 2020 erworbenen Liegenschaften an der Rue de la
Confédération 2, Rue de la Corraterie 5, 7 und Rue de la Cité 6 in Genf.
 
Ende September 2020 betrug die Leerstandsquote 3.3% (Ende 2019: 3.5%). Vom
gesamten Leerstand sind 0.6 Prozentpunkte auf laufende Sanierungsarbeiten
zurückzuführen. Von den 2020 auslaufenden Mietverträgen (CHF 31.7 Mio.) waren
bereits 95% erneuert. Die sogenannte Wault (weighted average unexpired lease
term) des Gesamtportfolios betrug 4.2 Jahre. Die Wault der zehn grössten
Mieter, die rund 30% der Mieterträge beitragen, lag bei 5.4 Jahren.
 
Quartalsergebnis Q1-Q3 2020 (9 Monate)
Der Gewinn ohne Liegenschaftserfolge betrug CHF 159.7 Mio., was einem Rückgang
um CHF 7.7 Mio. oder 4.6% gegenüber der Vorjahresperiode entspricht (Q1-Q3
2019: CHF 167.4 Mio.). Der Rückgang ist auf positive Einmaleffekte in der
Vorjahresperiode zurückzuführen - durch die Senkung der Gewinnsteuersätze
in den diversen Kantonen resultierte eine Auflösung latenter Steuern von
insgesamt CHF 59.0 Mio., wovon sich CHF 22.1 Mio. positiv auf den Gewinn ohne
Liegenschaftserfolge auswirkten.
 
Der Liegenschaftsertrag stieg um CHF 4.2 Mio. auf CHF 221.2 Mio. (Q1-Q3 2019:
CHF 217.0 Mio.). Dies, obwohl in der Berichtsperiode im Zusammenhang mit dem
Lockdown Mietzinserlasse in der Höhe von CHF 2.8 Mio. erfasst wurden. Der
Ertrag aus dem Verkauf von Eigentumswohnungen und Projekten stieg um CHF 1.7
Mio. auf CHF 11.1 Mio. (Q1-Q3 2019: CHF 9.4 Mio.). Auch die aktivierten
Eigenleistungen und der übrige Ertrag haben zugenommen, und zwar um CHF 1.5
Mio. bzw. 3.3 Mio. Der Betriebsaufwand reduzierte sich um CHF 2.8 Mio. auf CHF
39.6 Mio. (Q1-Q3 2019: CHF 42.4 Mio.). Der Finanzaufwand verringerte sich um CHF
4.7 Mio. auf CHF 10.1 Mio. (Q1-Q3 2019: CHF 14.8 Mio.).
 
Der Gewinn pro Aktie ohne Liegenschaftserfolge, welcher die Basis für die
Dividendenausschüttung bildet, betrug 3.48 (Q1-Q3 2019: CHF 3.65).
 
Der Reingewinn erreichte CHF 179.9 Mio. (Q1-Q3 2019: CHF 311.5 Mio.). Auch der
Rückgang des Reingewinns um CHF 131.6 Mio. oder 42.2% erklärt sich durch
Vorjahreseffekte. Nebst den bereits erwähnten Effekten fiel in der
Berichtsperiode die Portfolioaufwertung mit CHF 28.0 Mio. gegenüber Q1-Q3 2019
(CHF 124.7 Mio.) tiefer aus. Zudem resultierte in der Vorjahresperiode ein
Erfolg von CHF 15.0 Mio. aus dem Verkauf von zwei Anlageliegenschaften. Der
Gewinn pro Aktie betrug CHF 3.92 (Q1-Q3 2019: CHF 6.79).
 
Per Ende September 2020 betrug das Eigenkapital pro Aktie (Net Asset Value; NAV)
CHF 97.35 (Ende 2019: CHF 97.02); zu beachten ist hier die am 17. April 2020
erfolgte Dividendenausschüttung von CHF 3.60 pro Aktie. Der NAV vor Abzug
latenter Steuern belief sich auf CHF 116.63 (Ende 2019: CHF 115.82).
 
Solide Kapitalstruktur
Mit einem Eigenkapital von CHF 4.465 Mrd. per Ende September 2020 -
entsprechend einer Eigenkapitalquote von 52.3% - bleibt die Eigenkapitalbasis
solide (Ende 2019: CHF 4.450 Mrd. bzw. 55.4%). Das zinspflichtige Fremdkapital
betrug CHF 3.087 Mrd. bzw. 36.1% der Bilanzsumme (Ende 2019: CHF 2.596 Mrd. bzw.
32.3%). Die geringe Zunahme gegenüber Mitte 2020 (34.3%) war die Folge der
fremdfinanzierten Akquisition der Immobilien in Genf in der Höhe von CHF 304
Mio. Per Ende September 2020 lag der durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz
bei tiefen 0.46% (Ende 2019: 0.73%). Die durchschnittliche Zinsbindung betrug
5.1 Jahre (Ende 2019: 4.4 Jahre). Aktuell stehen ungenutzte Kreditlinien von CHF
960 Mio. (davon CHF 700 Mio. zugesichert) zur Verfügung.
 
PSP Swiss Property verfügt über Ratings von zwei internationalen
Rating-Agenturen: Senior Unsecured Rating A- (Ausblick stabil) von Fitch und
Issuer Rating A3 (Ausblick stabil) von Moody's.
 
Ausführungen im Zusammenhang mit der Corona-Krise
Die von den Behörden Mitte März 2020 und Ende Oktober 2020 getroffenen
Massnahmen zur Bekämpfung des Coronavirus belasten die Bevölkerung und die
Wirtschaft stark. Wie lange der Weg zurück in die Normalität dauern wird, ist
zum heutigen Zeitpunkt noch nicht abschätzbar. Dies hängt davon ab, wie eine
künftige Ausbreitung des Coronavirus eingedämmt werden kann und wie schwer der
Lockdown im Frühling 2020 und die aktuellen Einschränkungen die Wirtschaft
beschädigt haben bzw. noch werden.
 
Dank der breiten Portfolio-Diversifikation und dem Fokus auf Büronutzung ist
das Exposure von PSP Swiss Property in den von  behördlichen
Betriebsschliessungen betroffenen Branchen überschaubar (20% der
Mieteinnahmen). Mieter aus diesen Branchen sind zudem in unterschiedlichem
Ausmass betroffen. PSP Swiss Property hat rund 2 300 Mieter; davon waren rund
220 von der im Frühling 2020 verordneten Schliessung ihrer Betriebe direkt
betroffen. Zirka 350 Mieter haben einen Antrag auf Zahlungsaufschub oder
Mietzinsanpassung gestellt. Als Sofortmassnahme wurden, sofern angemessen,
Zahlungsaufschübe gewährt. Insgesamt wurden in der Berichtsperiode
Mietzinserlasse in der Höhe von CHF 2.8 Mio. erfolgswirksam erfasst. Der Stand
des Mietinkassos belief sich im Q3 2020 auf hohe 98% (Q2 2020: 94%) Die durch
den Lockdown bedingten offenen Mietzinsforderungen betrugen per 30. September
2020 CHF 4.7 Mio. (Mitte 2020: CHF 5.2 Mio.).
 
Der Bundesrat wurde im Juni 2020 mittels einer Motion beauftragt, ein Gesetz
auszuarbeiten, welches eine nachträgliche Mietzinsreduktion von 60% zugunsten
von Mietern verlangt, die von der behördlichen Schliessung ihrer Betriebe
betroffen waren. Die geplante Regelung soll sicherstellen, dass zwischen
Mietparteien bereits vor Annahme des Gesetzes getroffene Vereinbarungen ihre
Gültigkeit behalten; und sie soll nur für Monatsmieten bis zu CHF 20 000
gelten, wobei ab CHF 15 000 Monatsmieten sowohl Vermieter als auch Mieter die
Regelung ablehnen können. Der Bundesrat hat ein entsprechendes Gesetz
ausgearbeitet, auf welches der Nationalrat an der Sondersession Ende Oktober
2020 eingetreten ist. Nach einer Detailberatung wird das Parlament darüber
frühestens in der Dezember-Session beraten. Die Einführung einer
entsprechenden Regelung (für Monatsmieten bis CHF 15 000) würde bei PSP Swiss
Property schätzungsweise Mietzinserlasse von zusätzlich insgesamt rund CHF 0.5
Mio. bewirken.
 
Marktumfeld und Ausblick 2020
Ein Ausblick auf die Schweizer Wirtschaftsentwicklung ist schwieriger denn je.
Die meisten Prognosen gehen von einem Rückgang des Bruttoinlandprodukts von
rund 4% für das Jahr 2020 aus. Genauso schwierig ist es, die Auswirkungen der
Corona-Krise auf den Immobiliensektor vorauszusehen. Die einzelnen Teilsegmente
müssen - mehr denn je - differenziert betrachtet werden. Die Lage ist
unterschiedlich für Büro- und andere gewerbliche Liegenschaften und sie
unterscheidet sich markant je nach Standortqualität. PSP Swiss Property geht
davon aus, dass die Nachfrage nach zeitgemässen Büroflächen an A-Lagen in den
kommenden Monaten stabil bleiben dürfte. Der Markt für ältere
Büroliegenschaften an B- und C-Lagen sowie Non-Food-Retail-Flächen, der an
schlechten Lagen schon vor dem Ausbruch der Corona-Krise anspruchsvoll war, wird
allerdings vorläufig angespannt bleiben.
 
Es ist noch zu früh, um eine abschliessende Beurteilung der Auswirkungen der
Corona-Krise auf unsere Geschäftstätigkeit abzugeben. PSP Swiss Property ist
jedoch für die kommenden Zeiten bestens gerüstet. Dies aus mehreren Gründen:
Wir haben ein hochwertiges Qualitätsportfolio mit einer tiefen Leerstandsquote.
Die Hauptnutzung umfasst Büroflächen und die Mieter-Diversifikation ist breit
abgestützt. Die mehrheitlich bereits gut vermieteten Entwicklungsprojekte
werden weiteres Wachstum generieren. Zudem verfügen wir über eine solide
Eigenkapitalbasis und ausreichende Finanzierungsquellen.
 
Für das Geschäftsjahr 2020 wird ein Ebitda ohne Liegenschaftserfolge von rund
CHF 270 Mio. bestätigt (2019: CHF 256.1 Mio.). Bei den Leerständen wird per
Ende 2020 eine Quote von rund 3% bestätigt (Ende September 2020: 3.3%).
 
 
Kennzahlen


xxx TABLE TOO LARGE xxx


 

1 Differenz zu Q1-3 2019 bzw. Bilanzwert per 31. Dezember 2019.        

2 EPRA like-for-like Veränderung ohne COVID-19 Einfluss beträgt +1.0%. 

3 Der "Gewinn ohne Liegenschaftserfolge" entspricht                    
  dem Reingewinn ohne Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften, ohne   
  den Nettoerfolg aus Verkäufen von Anlageliegenschaften und ohne den  
  damit verbundenen Steueraufwand. Der Erfolg aus den                  
  Verkäufen von selbst entwickelten Objekten ist                       
  hingegen Bestandteil des "Gewinn ohne Liegenschaftserfolge".         

4 Bezogen auf Anzahl durchschnittlich ausstehender Aktien.             

5 Für das Geschäftsjahr 2019. Barauszahlung erfolgte am 17. April 2020.

6 Bezogen auf Anzahl ausstehender Aktien.                              


 
 
Weitere Informationen
Giacomo Balzarini, CEO · Tel. +41 (0)44 625 59 59 · Mobile +41 (0)79 207 32 40
Vasco Cecchini, CCO · Tel. +41 (0)44 625 57 23 · Mobile +41 (0)79 650 84 32
 
Bericht und Präsentation sind unter www.psp.info verfügbar
www.psp.info/Finanzberichte (https://www.psp.info/Finanzberichte)
www.psp.info/Praesentationen (https://www.psp.info/Praesentationen)
 
Heute, 11 Uhr (CET): Telefonkonferenz in Englisch
Access to the call: you will receive phone number, passcode and your personal
PIN to directly access the call by pre-registering (required) here
(https://services3.choruscall.ch/DiamondPassRegistration/register?confirmationNumber=5734348&linkSecurityString=4d33e21e8).
Should you have any issues with the registration, please dial the following
number 10-15 minutes prior to conference start:
Switzerland/Europe/etc. +41 (0) 58 310 50 00; UK +44 (0) 207 107 0613; US +1 (1)
631 570 56 13
 
Agenda
Publikation FY 2020 · 23. Februar 2021
Ordentliche Generalversammlung 2021 · 31. März 2021
Publikation Q1 2021 · 30. April 2021
Publikation H1 2021 · 20. August 2021
Publikation Q1-Q3 2021 · 9. November 2021


PSP Swiss Property - führendes Schweizer Immobilienunternehmen
PSP Swiss Property besitzt ein Immobilienportfolio im Wert von CHF 8.5 Mrd. in
den wichtigsten Schweizer Wirtschaftszentren und weist einen Börsenwert von CHF
5.3 Mrd. aus. Die 97 Mitarbeitenden verteilen sich auf die Standorte Genf,
Olten, Zug und Zürich.
 
PSP Swiss Property ist seit März 2000 an der Schweizer Börse, SIX Swiss
Exchange, kotiert (Symbol: PSPN, Valor: 1829415, ISIN CH0018294154).
 
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for sale in the United States. Securities may not be offered or sold in the
United States absent registration or an exemption from registration. None of the
securities of the Company referred to in this press release have been or will be
registered under the United States Securities Act of 1933, as amended (the
"Securities Act"), or under the applicable securities laws of any state or other
jurisdiction of the United States.

* Medienmitteilung (PDF): http://e3.marco.ch/publish/psp/411_638/PSP_1-3Q20_Medienmitteilung_10112020.pdf 

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