PSP SWISS PROPERTY AG
Jahresergebnis per 31. Dezember 2020
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EQS Group-Ad-hoc: PSP Swiss Property AG / Schlagwort(e): Jahresergebnis
Jahresergebnis per 31. Dezember 2020
23.02.2021 / 07:07 CET/CEST
Veröffentlichung einer Ad-hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR
Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber verantwortlich.
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PSP Swiss Property mit einem weiteren erfolgreichen Geschäftsjahr. Antrag zu
einer erhöhten Dividende von CHF 3.65 pro Aktie.
Bis heute hat PSP Swiss Property die Herausforderungen der Corona-Krise gut
gemeistert. Der Lockdown im Frühling 2020 und die behördlichen Massnahmen
gegen Ende 2020 wirkten sich aufgrund der Mietertragsstruktur nur marginal
auf das Jahresergebnis aus. Der Ebitda ohne Liegenschaftserfolge von CHF
271.1 Mio. und die Leerstandsquote von 3.0% liegen innerhalb der Prognosen
der Gesellschaft.
Immobilienportfolio
Der Bilanzwert des Portfolios betrug Ende 2020 CHF 8.577 Mrd. (Ende 2019:
CHF 7.982 Mrd.).
Mit Wirkung per 1. August 2020 haben wir mit der Zürich-Versicherungsgruppe
einen Asset-Swap durchgeführt. Erworben wurde für CHF 23.7 Mio. das
Geschäftshaus an der Seilerstrasse 8 in Bern mit 4'500 m2 Mietfläche
(bereits in unserem Eigentum befindet sich die unmittelbar angrenzende
Liegenschaft an der Seilerstrasse 8a). Im Gegenzug wurde die
Entwicklungsliegenschaft an der Zurlindenstrasse 134 in Zürich für CHF 15.0
Mio. verkauft; dabei resultierte ein Gewinn von CHF 7.6 Mio.
Ende September 2020 haben wir drei attraktive Geschäftshäuser an bester
Genfer Innenstadtlage für CHF 295 Mio. (CHF 304.1 Mio. inkl.
Transaktionskosten) erworben. Die drei Liegenschaften grenzen unmittelbar
aneinander und befinden sich an der Rue de la Confédération 2 (8'100 m2
Mietfläche), Rue de la Corraterie 5/7 (5'400 m2) und Rue de la Cité 6 (2'100
m2). Die Substanz der Liegenschaften ist sehr gut und die Lage zwischen dem
Bankenquartier, der Altstadt und der Prestigestrasse Rue du Rhône stark
frequentiert. Hauptmieterin ist die Verkäuferin UBS; kleinere Flächen sind
an fünf Kleinfirmen vermietet. Die UBS wird - nach Umbauten zur
Raumaufteilung der Liegenschaften in den nächsten zwei Jahren - ihre
Geschäftsstelle an der Rue de la Confédération 2 aufrechterhalten. Auf
Ende
März 2022 wird die UBS einen Grossteil der gemieteten Flächen in den beiden
Liegenschaften Rue de la Corraterie 5/7 und Rue de la Cité 6 zurückgeben.
Ende März 2020 haben wir für CHF 33.5 Mio. ein Grundstück mit einem
Gewerbehaus (Baujahr 1975/1991) an der Grubenstrasse 6 in Zürich (Kreis 2)
erworben, das durch einen Neubau mit gemischter Nutzung ersetzt wird (rund
5'200 m2 Büro- und 6'100 m2 Gewerbefläche). Die Investitionssumme beläuft
sich auf rund CHF 35 Mio. Die neue Liegenschaft wird von der guten Lage
profitieren; angrenzend befindet sich die Bus- und S-Bahn-Haltestelle Zürich
Binz. Mitte Mai 2020 haben wir das Baugesuch eingereicht. Die
Abbrucharbeiten des bestehenden Gebäudes wurden Ende September 2020
abgeschlossen. Der Neubau wird 2021 bis 2023 erstellt.
Das Bürogebäude Grosspeterstrasse 18 in Basel genügt nicht mehr den heutigen
Anforderungen. Geplant sind rund 5'600 m2 Bürofläche; davon sind bereits 50%
an die Swisscom vorvermietet. Weitere 8% der Flächen wurden an einen
Gastronomiebetrieb vorvermietet. Die Investitionssumme beläuft sich auf rund
CHF 37 Mio. Im August 2020 haben wir mit dem Rückbau begonnen. Die
Fertigstellung ist für Ende 2022 geplant.
Die im Januar 2019 erworbenen Liegenschaften am Bärenplatz in Bern werden
bis Ende 2021 umfassend saniert und modernisiert. Die Investitionssumme
beträgt rund CHF 16 Mio. Im Erdgeschoss und im 1. Untergeschoss ist eine
Gastronomienutzung (rund 1'100 m2) vorgesehen, darüber Büroflächen (rund
1'300 m2) und in den obersten Gebäudeteilen einige Kleinwohnungen (rund 900
m2). 30% der Flächen (Gastronomiebereich) sind bereits vorvermietet. Mit
einem potenziellen Büromieter sind die Verhandlungen fortgeschritten.
Das Hotelprojekt an der 'Rue du Marché' in Genf mit einer Investitionssumme
von rund CHF 35 Mio. wurde erfolgreich abgeschlossen. Der Hotelbetreiber
citizenM hat Anfang September 2020 seinen Betrieb aufgenommen.
Die Neubewertung der Liegenschaften ergab eine Aufwertung um CHF 101.6 Mio.
Davon entfielen CHF 93.7 Mio. auf das Anlageportfolio und CHF 7.9 Mio. auf
die Areale und Entwicklungsliegenschaften. Der durchschnittlich gewichtete
Diskontierungssatz für das gesamte Portfolio betrug per Ende 2020 nominal
3.20% (Ende 2019: 3.32 %). Die Aufwertung resultierte hauptsächlich aus dem
tieferen Diskontierungssatz sowie aus diversen Vermietungen und der
Reduktion des Leerstands. Dagegen wirkten sich vorsichtigere
Ertragsprognosen im Zusammenhang mit Covid-19 vereinzelt wertvermindernd
aus.
Ende 2020 betrug die Leerstandsquote 3.0% (Ende 2019: 3.5%). Vom gesamten
Leerstand sind 0.5 Prozentpunkte auf laufende Sanierungsarbeiten
zurückzuführen. Von den 2021 auslaufenden Mietverträgen (CHF 52.4 Mio.)
waren bereits 67% erneuert. Die sogenannte Wault (weighted average unexpired
lease term) des Gesamtportfolios betrug 4.1 Jahre. Die Wault der zehn
grössten Mieter, die rund 30% der Mieterträge beitragen, lag bei 5.2 Jahren.
Nachhaltigkeit
Um auch weiterhin unseren Beitrag zur Erreichung der nationalen und
internationalen Ziele zur Bekämpfung des Klimawandels zu leisten, werden wir
die spezifischen CO2-Emissionen unserer Liegenschaften weiter reduzieren. Im
Berichtsjahr haben wir ein neues CO2-Ziel und den dazugehörigen
CO2-Absenkpfad
bis 2050 festgelegt. Wir haben uns das Ziel gesetzt, bis 2035 die
spezifischen CO2-Emissionen zu halbieren (basierend auf den
2019-Emissionen).
Jahresergebnis 2020
Der Gewinn ohne Liegenschaftserfolge betrug CHF 215.8 Mio.; dies entspricht
einer Zunahme um CHF 0.6 Mio. oder 0.3% gegenüber dem Vorjahr (2019: CHF
215.2 Mio.). Zu beachten ist dabei, dass 2019 die Auflösung latenter Steuern
auf Stufe Gewinn ohne Liegenschaftserfolge einen positiven Einmaleffekt von
CHF 22.1 Mio. zur Folge hatte. Klammert man diesen Betrag aus, erhöhte sich
der operative Gewinn 2020 sogar um CHF 22.7 Mio. oder 11.8%. Der Gewinn pro
Aktie ohne Liegenschaftserfolge, welcher die Basis für die
Dividendenausschüttung bildet, betrug CHF 4.70 (2019: CHF 4.69).
Der Liegenschaftsertrag stieg um CHF 5.8 Mio. auf CHF 296.3 Mio. (2019: CHF
290.5 Mio.). Dies, obwohl im Zusammenhang mit dem Lockdown Mietzinserlasse
in der Höhe von CHF 4.6 Mio. erfasst wurden. Der Ertrag aus dem Verkauf von
Eigentumswohnungen und Projekten erhöhte sich um CHF 3.3 Mio. auf CHF 16.1
Mio. (2019: CHF 12.8 Mio.). Die aktivierten Eigenleistungen haben um CHF 1.3
Mio. auf CHF 6.2 Mio. zugenommen (2019: CHF 4.9 Mio.). Ferner stieg der
übrige Ertrag um CHF 3.3 Mio. (hauptsächlich aus gestiegener Rückgewinnung
von Mehrwertsteuern) auf CHF 6.4 Mio. (2019: CHF 3.1 Mio.). Der
Betriebsaufwand reduzierte sich um CHF 2.2 Mio. auf CHF 55.2 Mio. (2019: CHF
57.4 Mio.). Der Finanzaufwand verringerte sich um CHF 5.9 Mio. auf CHF 13.2
Mio. (2019: CHF 19.1 Mio.).
Der Reingewinn erreichte CHF 292.1 Mio. (2019: CHF 453.4 Mio.). Auch der
Rückgang des Reingewinns um CHF 161.3 Mio. oder 35.6% erklärt sich durch
Vorjahreseffekte. Nebst dem bereits erwähnten Steuereffekt fiel im
Berichtsjahr die Portfolioaufwertung mit CHF 101.6 Mio. gegenüber 2019 (CHF
244.2 Mio.) tiefer aus. Zudem resultierte 2019 ein Erfolg von CHF 15.0 Mio.
aus dem Verkauf von zwei Anlageliegenschaften (2020: CHF 0 Mio.). Der Gewinn
pro Aktie betrug CHF 6.37 (2019: CHF 9.89).
Per Ende 2020 betrug das Eigenkapital pro Aktie (Net Asset Value; NAV) CHF
99.83 (Ende 2019: CHF 97.02). Der NAV vor Abzug latenter Steuern belief sich
auf CHF 119.57 (Ende 2019: CHF 115.82).
Solide Kapitalstruktur
Mit einem Eigenkapital von CHF 4.579 Mrd. per Ende 2020 - entsprechend einer
Eigenkapitalquote von 52.8% - bleibt die Eigenkapitalbasis solide (Ende
2019: CHF 4.450 Mrd. bzw. 55.4%). Das zinspflichtige Fremdkapital betrug CHF
3.057 Mrd. bzw. 35.3% der Bilanzsumme (Ende 2019: CHF 2.596 Mrd. bzw.
32.3%). Die geringe Zunahme gegenüber Mitte 2020 (34.3%) war die Folge der
fremdfinanzierten Akquisition der Immobilien in Genf in der Höhe von CHF 304
Mio. Per Ende 2020 lag der durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz bei
tiefen 0.47% (Ende 2019: 0.73%). Die durchschnittliche Zinsbindung betrug
5.0 Jahre (Ende 2019: 4.4 Jahre). Aktuell stehen ungenutzte Kreditlinien von
CHF 1 Mrd. (davon CHF 700 Mio. zugesichert) zur Verfügung.
PSP Swiss Property verfügt über Ratings von zwei internationalen
Rating-Agenturen: Senior Unsecured Rating A- (Ausblick stabil) von Fitch und
Issuer Rating A3 (Ausblick stabil) von Moody's.
Ausführungen im Zusammenhang mit der Corona-Krise
Die von den Behörden im Frühjahr 2020 und gegen Ende 2020 getroffenen
Massnahmen zur Bekämpfung des Coronavirus belasten die Bevölkerung und die
Wirtschaft stark. Wie lange der Weg zurück in die Normalität dauern wird,
ist zum heutigen Zeitpunkt noch nicht abschätzbar. Dies hängt davon ab, wie
eine künftige Ausbreitung des Coronavirus eingedämmt werden kann und wie
schwer der Lockdown im Frühling 2020 und die aktuellen Einschränkungen die
Wirtschaft beschädigt haben bzw. noch werden.
Dank der breiten Portfolio-Diversifikation und dem Fokus auf Büronutzung an
zentralen Lagen ist das Exposure von PSP Swiss Property in den von
behördlichen Betriebsschliessungen betroffenen Branchen überschaubar. Mieter
aus diesen Branchen sind zudem in unterschiedlichem Ausmass betroffen.
Insgesamt wurden in der Berichtsperiode Mietzinserlasse in der Höhe von CHF
4.6 Mio. erfolgswirksam erfasst. Der Stand des Mietinkassos belief sich 2020
auf hohe 97%. Die durch den Lockdown bedingten offenen Mietzinsforderungen
betrugen per Ende 2020 CHF 5.4 Mio.
Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
Am 4. Februar 2021 wurde eine 0.200 %-Anleihe (All-in 0.22 %) mit einem
Volumen von CHF 200 Mio. und einer Fälligkeit im Jahr 2031 emittiert. Am 16.
Februar 2021 wurde eine 0.000 %-Privatplatzierung (All-in -0.42 %) mit einem
Volumen von CHF 50 Mio. und einer Fälligkeit im September 2021 emittiert.
Wesentliche Anträge an die Generalversammlung vom 31. März 2021
Der Verwaltungsrat beantragt für das Geschäftsjahr 2020 eine erhöhte
ordentliche Dividendenausschüttung von CHF 3.65 pro Aktie (Vorjahr: CHF
3.60). In Relation zum Gewinn ohne Liegenschaftserfolge entspricht dieser
Betrag einer Payout-Ratio von 77.6%; im Verhältnis zum Jahresendkurs 2020
von CHF 118.30 ergibt dies eine Rendite von 3.1%.
Es stellen sich, mit Ausnahme von Herr Nathan Hetz, alle Mitglieder des
Verwaltungsrats und des Vergütungsausschusses sowie Herr Dr. Luciano Gabriel
als Präsident des Verwaltungsrats für eine Wiederwahl zur Verfügung. Der
Prüfungsausschuss und der Vergütungsausschuss sollen aus den drei bisherigen
Mitgliedern bestehen, nämlich den Herren Prof. Dr. Peter Forstmoser, Adrian
Dudle und Josef Stadler, wobei Herr Prof. Dr. Peter Forstmoser weiterhin als
Vorsitzender beider Ausschüsse vorgesehen ist. Der Nominationsausschuss soll
ebenfalls aus den bisherigen drei Mitgliedern, Herrn Josef Stadler
(Vorsitz), Frau Corinne Denzler und Herrn Adrian Dudle, bestehen.
Ausserdem beantragt der Verwaltungsrat die Wiederwahl von Ernst & Young AG,
Zürich, als Revisionsstelle für das Geschäftsjahr 2021.
Marktumfeld und Ausblick 2021
Ein Ausblick auf die Schweizer Wirtschaftsentwicklung bleibt schwierig,
insbesondere wegen den Mitte Januar 2021 behördlich verordneten Massnahmen
und den Unsicherheiten rund um die weitere Entwicklung der Corona-Krise.
Diese Unwägbarkeiten könnten bis weit in das laufende Geschäftsjahr
andauern. Genauso schwierig ist es, die Auswirkungen auf den
Immobiliensektor vorauszusehen. Wir gehen davon aus, dass sich die
Büroflächennachfrage weiterhin auf gut gelegene und leicht erreichbare
Standorte konzentrieren wird, während die Vermarktung und Vermietung an
peripheren Lagen schwierig bleiben wird. Der
Non-Food-Retail-Vermietungsmarkt bleibt wohl bis auf weiteres sehr
schwierig.
Unser Fokus bleibt unverändert: Wir modernisieren ausgewählte Immobilien,
entwickeln unsere Projekte weiter und bleiben aktiv in der Vermietung.
Zukäufe kommen nur in Frage, wenn sie langfristig Mehrwert in Aussicht
stellen. Bezüglich Finanzierung halten wir an unserer bewährten
konservativen Politik fest. Und wie in der Vergangenheit werden wir bei
Bedarf auch den Kapitalmarkt prüfen.
Für das Geschäftsjahr 2021 erwarten wir einen leicht höheren Ebitda ohne
Liegenschaftserfolge von rund CHF 275 Mio. (2020: CHF 271.1 Mio.). Bei den
Leerständen rechnen wir per Ende 2021 mit einer Quote von rund 4.5% (Ende
2020: 3.0%). Die Prognosen betreffend Ebitda und Leerstände stehen unter
Vorbehalt der weiteren Entwicklung der Corona-Krise. Sie basieren auf der
Annahme einer baldigen Lockerung des aktuellen Teil-Lockdowns und einer
relativ raschen Normalisierung der allgemeinen wirtschaftlichen
Rahmenbedingungen.
Kennzahlen
Finanzielle Kennzahlen Einheit 2019 2020 +/-1
Liegenschaftsertrag CHF 1 290 460 296 274 2.0%
000
EPRA like-for-like Veränderung % 1.2 -0.22
Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften CHF 1 244 176 101 578
000
Erfolg Liegenschaftsverkäufe (Vorräte) CHF 1 12 835 16 115
000
Erfolg Liegenschaftsverkäufe CHF 1 14 961 0
(Anlageliegenschaften) 000
Total übrige Erträge CHF 1 7 957 12 571
000
Reingewinn CHF 1 453 425 292 091 -35.-
000 6%
Gewinn ohne Liegenschaftserfolge3 CHF 1 215 214 215 795 0.3%
000
Ebitda ohne Liegenschaftserfolge CHF 1 256 145 271 058 5.8%
000
Ebitda-Marge % 82.0 83.4
Bilanzsumme CHF 1 8 036 8 665 7.8%
000 244 045
Eigenkapital CHF 1 4 450 4 579 2.9%
000 220 165
Eigenkapitalquote % 55.4 52.8
Eigenkapitalrendite % 10.5 6.5
Zinspflichtiges Fremdkapital CHF 1 2 596 3 057 17.8-
000 136 204 %
Zinspflichtiges FK in % der Bilanzsumme % 32.3 35.3
Portfoliokennzahlen
Anzahl Anlageliegenschaften Stück 162 160
Bilanzwert Anlageliegenschaften CHF 1 7 259 7 681 5.8%
000 441 998
Brutto-Rendite % 4.0 3.8
Netto-Rendite % 3.4 3.3
Leerstandsquote Periodenende (CHF) % 3.5 3.0
Anzahl Areale/Entwicklungsliegenschaften Stück 12 16
Bilanzwert CHF 1 722 223 895 091 23.9-
Areale/Entwicklungsliegenschaften 000 %
Personalbestand
Mitarbeiter/Vollzeitstellen Perso- 94/89 96/89
nen
Kennzahlen pro Aktie
Gewinn pro Aktie (EPS)4 CHF 9.89 6.37 -35.-
6%
EPS ohne Liegenschaftserfolge4 CHF 4.69 4.70 0.3%
EPRA EPS CHF 3.94 4.32 9.7%
Ausschüttung pro Aktie CHF 3.60 3.655 1.4%
Eigenkapital pro Aktie (NAV)6 CHF 97.02 99.83 2.9%
NAV vor Abzug latenter Steuern6 CHF 115.82 119.57 3.2%
EPRA NRV CHF 119.20 123.19 3.3%
Aktienkurs Periodenende CHF 133.60 118.30 -11.-
5%
1 Differenz zu 2019 bzw. Bilanzwert per 31. Dezember 2019.
2 EPRA like-for-like Veränderung ohne Covid-19 Einfluss beträgt
+1.5%.
3 Der 'Gewinn ohne Liegenschaftserfolge' entspricht dem Reingewinn
ohne Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften, ohne den Nettoerfolg
aus Verkäufen von Anlageliegenschaften und ohne den damit
verbundenen Steueraufwand. Der Erfolg aus den Verkäufen von selbst
entwickelten Objekten ist hingegen Bestandteil des 'Gewinn ohne
Liegenschaftserfolge'.
4 Bezogen auf Anzahl durchschnittlich ausstehender Aktien.
5 Antrag an die GV vom 31. März 2021 für das Geschäftsjahr 2020:
Ausschüttung einer Dividende.
6 Bezogen auf Anzahl ausstehender Aktien.
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Ende der Ad-hoc-Mitteilung
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Sprache: Deutsch
Unternehmen: PSP Swiss Property AG
Kolinplatz 2
6300 Zug
Schweiz
Telefon: +41417280404
Fax: +41417280409
E-Mail: info@psp.info
Internet: www.psp.info
ISIN: CH0018294154
Valorennummer: 1829415
Börsen: SIX Swiss Exchange
EQS News ID: 1170292
Ende der Mitteilung EQS Group News-Service
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1170292 23.02.2021 CET/CEST
°
Jahresergebnis per 31. Dezember 2020
Am 23. Februar 2021 um 07:08 Uhr
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