Die Probleme des Co-Working-Titanen WeWork verdüstern die Aussichten für die größten Geschäftszentren der Welt, wo steigende Büroleerstände bereits Druck auf Investoren ausüben, die im nächsten Jahr große Hypotheken refinanzieren wollen.

Medienberichten vom Mittwoch zufolge erwägt der in New York börsennotierte Anbieter flexibler Arbeitsräume, der einst privat mit 47 Milliarden Dollar bewertet wurde, für die kommende Woche einen Insolvenzantrag.

WeWork, das von der japanischen SoftBank unterstützt wird, wollte den Büromarkt revolutionieren, indem es lange Mietverträge für große Immobilien abschloss und die Flächen an mehrere kleinere Unternehmen zu flexibleren, kürzeren Bedingungen vermietete.

Aber wie andere Vermieter hat auch WeWork seit der Pandemie damit zu kämpfen, einige Kunden davon zu überzeugen, die Arbeit von zu Hause gegen das Büro an seinen über 650 Standorten weltweit einzutauschen - ein Trend, der das Vertrauen in den Sektor erschüttert hat.

Es wird erwartet, dass die weltweiten Büroleerstände steigen werden, was sich negativ auf die Mietaussichten in Städten wie New York und London auswirken wird, so acht Führungskräfte der Branche, Investoren, Kreditgeber und Analysten.

Einige fremdfinanzierte Immobilieninvestoren könnten Schwierigkeiten haben, genügend Mieteinnahmen zu erzielen, um die steigenden Schuldenkosten zu bedienen, sagten sie.

"Der Verlust eines Mieters, insbesondere in einer Zeit relativ langsamer Bürovermietung, wird sich negativ auf den Cashflow und den Wert von Bürogebäuden auswirken", sagte Jeffrey Havsy, Commercial Real Estate Industry Practice Lead bei Moody's Analytics.

"Dies wird die negative Stimmung auf dem Markt noch verstärken und die Finanzierung erschweren, insbesondere für Gebäude, die in den nächsten 12-18 Monaten refinanziert werden müssen", sagte er.

Ein Sprecher von WeWork sagte gegenüber Reuters, dass das Unternehmen in Gesprächen mit Vermietern sei, um die "hohen Kosten und unflexiblen Mietbedingungen" anzusprechen, und dass es sich bemühe, an den meisten seiner Standorte und Märkte zu bleiben.

Die Anzahl und das Volumen der Immobilienkredite, die 2024 zur Refinanzierung anstehen, ist unklar, da viele Deals privat zwischen Kreditnehmer und Kreditgeber abgeschlossen werden, sagte Ed Daubeney, Co-Head, Debt and Structured Finance, EMEA, beim Immobiliendienstleister Jones Lang LaSalle, gegenüber Reuters.

Analysten schätzen das Volumen des weltweiten Marktes für gewerbliche Immobilienkredite auf etwa 2 Billionen Dollar, die sich in den Vereinigten Staaten ungefähr 50:50 auf Banken und alternative Kreditgeber und in Europa 85:15 aufteilen.

Mehrere Experten, die von Reuters kontaktiert wurden, sagten für 2024 ein Jahr der Abrechnung für Immobilieninvestoren und -kreditgeber voraus. Denjenigen, die bei Vermögenswerten ein Auge zudrücken, die bei einer Neubewertung heute gegen die wichtigsten Kreditbedingungen verstoßen würden, läuft die Zeit davon.

Der Wert aller globalen Immobilien - Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien und landwirtschaftliche Flächen - lag 2022 bei 379,7 Billionen Dollar, so Savills in einem Bericht vom September, was einem Rückgang von 2,8% gegenüber 2021 entspricht.

EINBRUCH DER TRANSAKTIONEN

Die Refinanzierung von Immobilienkrediten wurde bereits durch einen Einbruch bei den Transaktionen erschwert, die für die Verfolgung von Veränderungen bei den Vermögenswerten entscheidend sind.

Der MSCI-Bericht Capital Trends für Europa zeigt, dass das Transaktionsvolumen im dritten Quartal um 57% unter dem Niveau von 2022 lag - der niedrigste Stand seit 2010.

Darüber hinaus klafft in den wichtigsten Büromärkten eine Lücke zwischen dem, was Investoren glauben, dass Vermögenswerte wert sind, und dem, was potenzielle Käufer zu zahlen bereit sind, zwischen 20% und 35% - "weit schlimmer als auf dem Höhepunkt der globalen Finanzkrise", so MSCI.

Laut MSCI müssten die Preise in den beiden größten europäischen Büromärkten, Großbritannien und Deutschland, um weitere 13%-15% fallen, um die Marktliquidität wieder auf ihren langfristigen Durchschnitt zu bringen.

Globale Kreditgeber für britische Immobilienholding- und -entwicklungsgesellschaften, die dem Datenanbieter Credit Benchmark im Oktober ihre Kreditrisikobewertungen zur Verfügung gestellt haben, erklärten, dass die Wahrscheinlichkeit eines Zahlungsausfalls bei diesen Unternehmen nun um 9% höher sei als noch vor 12 Monaten.

Bei den US-amerikanischen REITs (Real Estate Investment Trusts) für Industrie- und Büroimmobilien wurde die Wahrscheinlichkeit eines Zahlungsausfalls um 35,8% höher eingeschätzt als noch vor einem Jahr.

RE-LETTING

WeWork verfügt über 3,25 Millionen Quadratmeter Fläche im Zentrum Londons mit einem jährlichen Gesamtmietvolumen von 192 Millionen Pfund (234 Millionen Dollar), so Jefferies in einer Notiz vom September. Die größten Märkte in den USA sind New York und Kalifornien, wo WeWork laut seiner Website 49 bzw. 42 Standorte betreibt.

Aus Branchenkreisen verlautete, dass einige der beliebtesten Standorte des Unternehmens von Konkurrenten zu ähnlichen Mietpreisen übernommen werden könnten, was die Cashflow-Probleme der Vermieter minimieren würde.

Aber die Nachfrage nach flexiblen Arbeitsplätzen in Großbritannien liegt immer noch 11% unter dem Niveau vor der Pandemie, wie der Bericht 2023 State of the UK Flex Market der Instant Group im September zeigte.

Kreditgeber könnten das WeWork-Debakel als abschreckendes Beispiel betrachten und von Kreditnehmern verlangen, dass sie mehr Eigenkapital in ihre Immobilien einbringen, um den Beleihungsauslauf zu verringern, so Quellen.

Eine solche Forderung könnte jedoch problematisch sein, wenn die Höhe und die Dauer der Mieteinnahmen unsicher bleiben.

Laut BNP Paribas Real Estate sind die Leerstände in London auf ein 30-Jahres-Hoch angestiegen, so Jefferies im September. Die durchschnittliche Mietdauer für Büros im Zentrum Londons ist von 11,6 Jahren vor einem Jahrzehnt auf sechs Jahre gesunken.

Das britische Immobilienunternehmen Helical teilte mit, dass es an den "nächsten Schritten" für die an WeWork vermieteten Flächen in einer Londoner Immobilie arbeite, nachdem es die nicht gezahlte Miete über eine kurzfristige Lizenzvereinbarung zurückerhalten habe.

Unterbelegte städtische Büros bringen den Eigentümern nicht nur geringere Mieteinnahmen als erwartet, sondern altern in einer Welt, die zunehmend auf den Kohlenstoffverbrauch achtet, auch schnell.

"Wir befinden uns an einem massiven Wendepunkt auf dem weltweiten Immobilieninvestmentmarkt", sagte Jose Pellicer, Leiter der Immobilienstrategie bei M&G Real Estate.

"In den letzten 20 Jahren waren die Immobilienrenditen höher als die Finanzierungskosten. Aber in den 2020er Jahren wird ein weitaus größerer Anteil der Immobilienrendite aus dem Wachstum kommen müssen."

($1 = 0,9407 Euro)

($1 = 0,8214 Pfund) (Berichterstattung von Sinead Cruise Redaktion: Elisa Martinuzzi und Mark Potter)