Swiss Prime Site : Geschäftsbericht per 31.12.2021

  G E S C H Ä F T S B E R I C H T

REPORT

2021

Ausgewählte Konzernzahlen

						ohne
						Tertianum1
				01.01.-		01.01.-		01.01.-
Finanzielle Kennzahlen		Angaben in		31.12.2020		31.12.2020		31.12.2021
Ertrag aus Vermietung von Liegenschaften		CHF Mio.	424.7	413.7	426.7
EPRA like-for-like change relative		%		- 3.8		- 3.8		1.3
Ertrag aus Immobilienentwicklungen		CHF Mio.	50.1	50.1	48.3
Ertrag aus Immobiliendienstleistungen		CHF Mio.	115.2	115.2	119.4
Ertrag aus Retail		CHF Mio.	110.6	110.6	119.5
Ertrag aus Leben im Alter		CHF Mio.	72.4		-		-
Ertrag aus Asset Management		CHF Mio.	13.1	13.1	18.2
Total Betriebsertrag		CHF Mio.	792.9	708.9	744.9
Neubewertung Renditeliegenschaften, netto		CHF Mio.	203.4	203.4	318.8
Erfolg aus Veräusserung Renditeliegenschaften, netto		CHF Mio.	22.2	22.2	39.9
Verkaufserfolg Beteiligungen, netto		CHF Mio.	204.2		-		-
Betriebliches Ergebnis (EBIT)		CHF Mio.	762.3	555.9	715.4
Gewinn		CHF Mio.		610.4		405.2		507.4
Eigenkapitalrendite (ROE)	%	10.6	7.3	8.2
Gesamtkapitalrendite (ROIC)		%		5.4		3.7		4.5
Gewinn pro Aktie (EPS)		CHF	8.04	5.33	6.68
Finanzielle Kennzahlen ohne Neubewertungen und sämtliche latente Steuern
Betriebliches Ergebnis (EBIT)		CHF Mio.	558.9	352.5	396.6
Gewinn		CHF Mio.	476.6	271.5	289.5
Eigenkapitalrendite (ROE)	%	8.5	5.0	4.8
Gesamtkapitalrendite (ROIC)	%	4.3	2.6	2.8
Gewinn pro Aktie (EPS)		CHF	6.27	3.57	3.81
Bilanzielle Kennzahlen			31.12.2020			31.12.2021
Eigenkapital		CHF Mio.		6 085.6				6 338.7
Eigenkapitalquote	%	47.8			48.3
Fremdkapital		CHF Mio.		6 640.6				6 791.6
Finanzierungsquote des Immobilienportfolios (LTV)	%	41.9			40.2
NAV vor latenten Steuern pro Aktie2		CHF		95.41				100.07
NAV nach latenten Steuern pro Aktie2		CHF	80.11			83.44
EPRA NTA per share		CHF	96.26			100.84
Immobilienportfolio
Immobilienportfolio zum Fair Value		CHF Mio.		12 322.6				12 793.5
davon Projekte/Entwicklungsliegenschaften		CHF Mio.	829.5				1 006.9
Anzahl Liegenschaften		Anzahl	185			184
Vermietbare Fläche		m2		1 669 941				1 677 027
Leerstandsquote		%		5.1				4.6
Durchschnittlicher Diskontierungssatz	%	2.91			2.75
Nettoobjektrendite	%	3.2			3.2
Mitarbeitende
Personalbestand am Bilanzstichtag		Personen		1 728				1 667
Vollzeitäquivalente am Bilanzstichtag		FTE		1 505				1 474

1. Angaben ohne Tertianum Gruppe (Geschäftszahlen Januar und Februar 2020 sowie Verkaufserfolg Beteiligungen). Der Verkauf und die Dekonsolidierung der Tertianum Gruppe erfolgte per 28. Februar 2020
2. Das Segment Dienstleistungen (immobiliennahe Geschäftsfelder) ist darin nur zu Buchwerten enthalten

Report

Jahresrückblick

Nachhaltigkeit

Corporate Governance

Vergütung

Finanzen

Swiss Prime Site - die Real Estate Investment Plattform

Wir sind der führende Partner für Investoren, die sowohl indirekt als auch direkt in den Immobilienmarkt investieren wollen bzw. investiert sind. Damit deckt Swiss Prime Site das ganze Investorenspektrum von Privatinvestoren bis hin zu institutionellen Investoren ab. Die Produktepalette umfasst Fonds (open-ended und closed-ended), Mandate, Anlagestiftungen, Anleihen und die Swiss Prime Site-Aktie.

Gliederung der Berichterstattung

Die zielgruppengerechte Berichterstattung 2021 besteht aus dem Onlinebericht (www.sps.swiss/berichterstattung) und weiteren börsen- rechtlichenTeilen als PDF-Download sowie dem gedruckten Jahresmagazin «Review 2021». Damit schaffen wir multimedialen Mehrwert.

Coverbild

Prime Tower Areal: Swiss Prime Site schafft nachhaltig Lebensräume für Menschen und für die Gesellschaft als Ganzes. Unsere Immo- bilien sind zentral gelegen und bieten alle Annehmlichkeiten des modernen und urbanen Lebens.

1

Jahresrückblick

1. Editorial Verwaltungsratspräsident
2. Zahlen und Fakten
3. ESG Ratings und Benchmarks
4. Interview CEO und CFO

10 Finanzkommentar

12 Verwaltungsrat und Gruppenleitung

14 Die Real Estate Investment Plattform

1. Unsere Erfolgsgeschichte
2. Immobilienportfolio
3. Geschichten die uns bewegen

43 Informationspolitik

2

  E d i to r i a l

Liebe Leserin, lieber Leser

S eit nun bald zwei Jahren leben wir alle in aussergewöhnlichen Zeiten. Obwohl wir uns stetig an die gege- benen Umstände zu gewöhnen und

damit leben lernen, ist der Einfluss, den die Pandemie uns allen beschert, beachtlich. Nichtsdestotrotz gab es 2021 deutliche, er- mutigende Signale aus Wirtschaft und Ge- sellschaft. Auch die Swiss Prime Site-Gruppe hat sich in den vergangenen zwölf Monaten auf dem Markt bewährt und strategisch wie auch operativ wichtige Meilensteine erreicht und gesetzte Ziele erfüllt. Mit einem Gewinn von CHF 507.4 Mio. bzw. CHF 6.68 pro Aktie erreichen wir ein sehr gutes Resultat. Der Verwaltungsrat schlägt deshalb der General- versammlung 2022 eine Ausschüttung von CHF 3.35 vor.

Das Geschäftsjahr 2021 begann mit einem mehrmonatigen Lockdown. Die anfänglichen Sorgen über mögliche starke Implikationen auf dem Büroflächenmarkt erwiesen sich im Verlauf des Jahres aber als unbegründet. Ent- sprechend konnten sich der Verwaltungsrat und das Management auf die Umsetzung der zentralen strategischen und operativen The- men fokussieren. Dabei ging es darum, die Swiss Prime Site-Gruppe weiter als führende Real Estate Investment Plattform der Schweiz zu etablieren und damit Profitabilität, Resi- lienz und Nachhaltigkeit der Gruppe weiter zu steigern.

Dazu haben wir unter anderem per Ende 2021 die erfolgreiche Akara-Gruppe in Zug übernommen. Sie ergänzt unsere Gruppen- gesellschaft Swiss Prime Site Solutions. Im Segment Immobilien haben wir bei den vier Hauptthemen Abbau des Leerstands, aktives Portfoliomanagement, Optimierung der Nut- zungsarten und Capital Recycling wichtige Meilensteine erreicht. Um die finanzielle Flexibilität und Agilität des Unternehmens weiter zu steigern, haben wir 2021 zudem

durch den Abschluss ungesicherter Konsor- tialkredite im Umfang von CHF 2.6 Mrd. die Finanzierung des Unternehmens markant angepasst. Die neuen Finanzierungen haben zudem eine direkte Verbindung zu unseren Nachhaltigkeitszielen. Mit dem Baubeginn unseres ersten Projekts der Kreislaufwirt- schaft an der Müllerstrasse in Zürich haben wir auch in diesem Bereich einen Meilenstein erreicht.

Der Erneuerungsprozess auf Stufe Ge- schäftsleitung und Verwaltungsrat schreitet zudem weiter voran. 2021 konnten wir mit Barbara Knoflach ein Mitglied des Verwal- tungsrats sowie mit Martin Kaleja als CEO Swiss Prime Site Immobilien, Anastasius Tschopp als CEO Swiss Prime Site Solutions und Marcel Kucher als CFO unserer Gruppe drei zentrale Positionen im Management neu besetzen und dürfen nun mit Freude der Ge- neralversammlung, als Ersatz für Barbara Frei-Spreiter, neu Brigitte Walter zur Auf- nahme ins Verwaltungsratsgremium vor- schlagen. Neben dem Generationenwechsel haben wir unsere Gremien mit zusätzlicher Expertise ergänzt. Die Vergütungsrichtlinien wurden weiter geschärft und mit wichtigen Ambitionen der Nachhaltigkeit gekoppelt.

Meine Kolleginnen und Kollegen und ich sind erfreut, dass wir auch in herausfordern- den Zeiten gute Resultate erwirtschaften können. Dies zeigt, dass unser nachhaltiges Geschäftsmodell als umfassende Real Estate Plattform robust und gleichzeitig agil ist. In der vorliegenden, neu konzipierten Review erhalten Sie einen guten Überblick über die Dynamik und die wichtigsten Vorhaben in- nerhalb der Swiss Prime Site-Gruppe.

Ich danke allen unseren Mitarbeitenden für den grossen Einsatz während dieses her- ausfordernden Jahres und Ihnen, liebe Aktio­ närinnen und Aktionäre, für Ihr Vertrauen und Ihr Interesse an Swiss Prime Site.

TON BÜCHNER

VERWALTUNGSRATSPRÄSIDENT

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