SWISS PRIME SITE AG Swiss Prime Site AG / Schlagwort(e): Halbjahresergebnis
Swiss Prime Site: Gewinnsteigerung um über 6%
25.08.2022 / 06:56 CET/CEST
Veröffentlichung einer Ad-hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR
Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber verantwortlich.
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Ad hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR
MEDIENMITTEILUNG
Zug, 25. August 2022
* Gewinnwachstum um +6.3% auf CHF 267.4 Mio.
* FFO-Zunahme von 7.2% und Steigerung EPRA NTA auf CHF 100.78 pro Aktie
* Wachstum der Real Estate Assets under Management auf CHF 20 Mrd.
* Anstieg der Mieterträge um 1.9% (L4L) und Senkung des Leerstands auf 4.4%
* Reduktion des LTV Immobilienportfolio auf 40.5%
* Erhöhung der Guidance für das Geschäftsjahr 2022
Im 1. Halbjahr 2022 steigerte Swiss Prime Site den Gewinn um 6.3%. Mit einem
FFO-Wachstum pro Aktie von 7.2%, Real Estate Assets under Management von CHF 20
Mrd. und einer Leerstandsquote von 4.4% haben wir unsere Ziele für das
Geschäftsjahr 2022 bereits in der ersten Jahreshälfte erreicht oder teilweise
übertroffen. Gestützt auf das intakte Marktumfeld und aufgrund der uns aktuell
vorliegenden Visibilität erhöhen wir deshalb unsere Guidance für 2022.
Die Kennzahlen 2022 sind geprägt durch zwei Faktoren: Einerseits ist mit dem
Closing per 10. Januar 2022 die Akara-Gruppe aus Zug erstmals im
Konsolidierungskreis enthalten, und andererseits wurde die Konzernrechnung 2022
neu nach dem Rechnungslegungsstandard IFRS erstellt und die Vorjahreszahlen
entsprechend angepasst.
Zinswende eingeläutet, jedoch resistenter Schweizer Immobilienmarkt
Die Schweizer Wirtschaft hat im bisherigen Jahresverlauf, trotz geopolitischen
Heraus-forderungen, Lieferkettenproblemen und steigenden Preisen, ihren
Wachstumskurs fortgesetzt. Mit einer Zunahme um 105 000 Stellen im
Dienstleistungssektor in den letzten 12 Monaten und rekordhohen 114 000 offenen
Stellen bleiben die Aussichten für die Konjunktur positiv. Die von der
Schweizerischen Nationalbank (SNB) im Juni 2022 vorgenommene Leitzinserhöhung
um 50 Basispunkte soll verhindern, dass die auch in der Schweiz anziehende
Inflation auf breiter Front auf Waren und Dienstleistungen übergreift. Die
hiesige Inflation liegt nach wie vor unter derjenigen in den europäischen
Märkten. Trotz den von der SNB für 2022 in Aussicht gestellten weiteren
Zinserhöhungen befinden wir uns immer noch in einem negativen realen
Zinsumfeld. Dies begünstigt Realwertanlagen wie Immobilien. Entsprechend sehen
wir bisher nur vereinzelte Reaktionen im Immobilienmarkt. Erstklassige Lagen
werden von Mietern und Investoren weiterhin nachgefragt.
Steigerung Betriebsertrag und gutes Vermietungsergebnis
Der positive Geschäftsverlauf der Swiss Prime Site-Gruppe zeigt sich in der
Betriebsertragssteigerung um 2.5% auf CHF 378.9 Mio. Dazu haben sämtliche
Gruppengesellschaften beigetragen. Im 1. Halbjahr 2022 konnten wir im eigenen
Immobilienportfolio eine Fläche von über 102 000 m2 [47 000 m2] neu- oder
wiedervermieten. Dies geschah oft zu besseren Konditionen und führte zu einer
Steigerung des Ertrags aus Vermietung auf CHF 214.2 Mio. (+1.9% auf
vergleichbarer Basis). Die Leerstandsquote konnte auf 4.4% [4.7%] gesenkt
werden. Der WAULT beträgt nach wie vor 5.5 Jahre [5.6 Jahre]. Die
Vermietungserfolge überkompensierten damit die im 1. Halbjahr 2021 noch
enthaltene Miete von CHF 3.3 Mio. aus dem Modernisierungsprojekt an der
Müllerstrasse in Zürich sowie den Wegfall aus dem Verkauf von Objekten im
Rahmen unserer Capital Recycling-Strategie. Dabei handelte es sich um ein
Portfolio mit sieben Liegenschaften, welches an den neu lancierten Fonds «Swiss
Prime Site Solutions Investment Fund Commercial» veräussert wurde, sowie um
zwei weitere Immobilien in St. Gallen. Daraus resultierte ein Vorsteuergewinn
von CHF 14.7 Mio. Die Verkaufsgewinne werden sich in der zweiten Jahreshälfte
2022 aufgrund von bereits unterzeichneten Immobilienverkäufen im Umfang von
über CHF 165 Mio. (u. a. Haus B «Espace Tourbillon» in Plan-les-Ouates)
nochmals markant erhöhen.
Hohe Neubewertungen und attraktive Nettoobjektrendite
Die operativen Erfolge (Like-for-like-Mietwachstum von 1.9%,
Leerstandsreduktion auf 4.4%) waren die Haupttreiber für die höheren
Neubewertungen im Umfang von CHF 166.6 Mio. [CHF 134.3 Mio.]. Der reale
Diskontierungssatz wurde vom externen Immobilienschätzer Wüest Partner marginal
auf 2.71% (-4 Basispunkte) reduziert. Der nominale Diskontierungssatz von 3.74%
wurde durch die um 50 Basispunkte auf 1.0% angepasste Inflationsannahme erhöht.
Der daraus auf die Bewertung unserer Immobilien resultierende Effekt ist wegen
der überwiegend an den Landesindex der Konsumentenpreise gekoppelten
kommerziellen Mietverträge vernachlässigbar. Trotz den Aufwertungen blieb die
erwirtschaftete Nettoobjektrendite unseres Prime-Portfolios mit 3.1% [3.2%] auf
einem nach wie vor attraktiven Niveau.
Starkes Wachstum im Asset Management
Swiss Prime Site Solutions konnte das Wachstumstempo der letzten Jahre nochmals
beschleunigen. So wurden in den Immobilienfonds Neugelder in der Höhe von CHF
235 Mio. aufgenommen. Insgesamt konnten für verschiedene Kunden und Gefässe
bereits im 1. Halbjahr 2022 Akquisitionen von rund CHF 1.2 Mrd. abgewickelt
werden. Die Real Estate Assets under Management legten auf CHF 6.9 Mrd. [Ende
2021: CHF 5.9 Mrd. inkl. Akara] zu. Entsprechend stieg der Ertrag aus Asset
Management von CHF 8.3 Mio. auf CHF 27.2 Mio. Dazu trug die übernommene
Akara-Gruppe CHF 11.3 Mio. bei. Das EBIT wuchs auf CHF 17.1 Mio. [CHF 3.8
Mio.]. Dies entspricht einer attraktiven EBIT-Marge von 62% [43%]. Am 9. August
2022 konnten wir die durch die Finma abgesegnete Zusammenlegung der beiden
Fondsleitungen vornehmen und erste Synergien erzielen. Swiss Prime Site
Solutions konzentriert sich mit ihrem Immobilienfondsgeschäft, der
Anlagestiftung sowie den PK-Mandaten derzeit ausschliesslich auf den Bereich
der nichtkotierten Produkte für qualifizierte Schweizer Anleger. Diese Produkte
erfreuen sich im aktuell volatilen Börsenumfeld eines unverändert hohen
Zuspruchs der Anleger.
Tiefere Finanzierungskosten und Gewinnsteigerung
Auf Stufe Gewinn inklusive Neubewertungseffekten erreichte Swiss Prime Site mit
CHF 267.4 Mio. [CHF 251.5 Mio.] bzw. CHF 3.49 [CHF 3.31] pro Aktie eine
Steigerung um 6.3% resp. 5.4%. Die erwirtschaftete Eigenkapitalrendite (ROE)
erhöhte sich auf 8.3% [8.2%]. Neben den operativen Fortschritten trägt die
Anpassung der Finanzierungsquellen einen wesentlichen Teil zur Verbesserung
bei. Die per Ende 2021 erfolgte Ablösung der Bankhypotheken durch zwei
unbesicherte Konsortialkredite im Umfang von CHF 2.6 Mrd. führten zu einem
tieferen Finanzaufwand (netto) von CHF 21.6 Mio. [CHF 25.6 Mio.] sowie zu
geringeren durchschnittlichen Zinskosten von 0.70% (-24 Basispunkte).
Strenge Kostenkontrolle und temporäre EBIT-Effekte
Die operativen Kosten erhöhten sich im 1. Halbjahr 2022 um 1.7%. Der Anstieg
basiert vor allem auf der Integration der Akara-Gruppe sowie dem Wachstum aller
Gruppengesellschaften. Die im Vorjahresvergleich etwas tieferen Verkaufserfolge
hatten einen temporären Effekt auf das Gruppen-EBIT ohne Neubewertungen sowie
die EBIT-Marge. Das EBIT erreichte CHF 198.8 Mio. [CHF 214.2 Mio.]. Die
dazugehörige EBIT-Marge beträgt 52.5% [57.9%]. Aufgrund höherer Verkaufsgewinne
aus der Capital Recycling-Strategie sowie eines weiterhin guten operativen
Geschäfts erwarten wir in der zweiten Jahreshälfte eine deutliche Verbesserung
des EBIT vor Neubewertungen sowie der entsprechenden EBIT-Marge.
NAV-Steigerung und stabile Eigenkapitalquote
Der Net Asset Value (NAV) nach latenten Steuern erhöhte sich im
Vorjahresvergleich auf CHF 83.80 pro Aktie (+3.0%). Der EPRA NTA stieg dabei
auf CHF 100.78 pro Aktie (+3.1%). Darin berücksichtigt sind die im 1. Halbjahr
2022 ausbezahlte Ausschüttung von CHF 3.35 pro Aktie sowie die im Rahmen der
Akara-Akquisition ausgegebenen zusätzlichen Aktien. Mit einem Schlusskurs von
CHF 83.75 per 30. Juni 2022 und einem Total Return von -3.1% hat die Swiss
Prime Site-Aktie sowohl nationale (REAL: -7.0%, SPI: -15.9%) wie auch
internationale (EPRA: -27.7%) Aktienindices übertroffen. Per Mitte August
resultierte gar ein positiver Total Return von +2.5%. Der für die
Dividendenausschüttung massgebende FFO I erhöhte sich im 1. Halbjahr 2022 um
7.2% auf 2.09 pro Aktie. Damit haben wir bereits mehr als die Hälfte der
Ausschüttung 2021 von CHF 3.35 erwirtschaftet. Swiss Prime Site ist mit einer
Eigenkapitalquote von 46.6% [46.6%], einem Loan-to-Value von 40.5% [42.0%] auf
dem Immobilienportfolio und einer durchschnittlichen Restlaufzeit des
zinspflichtigen Fremdkapitals von 5.0 Jahren [5.8 Jahre] solide finanziert.
Nachhaltigkeit im Fokus
Im aktuellen geopolitischen Umfeld hat das Thema Nachhaltigkeit weiter an
Wichtigkeit gewonnen. Unsere Kunden wollen möglichst flexible und vor allem
nachhaltige Mietflächen. Seit geraumer Zeit arbeiten wir intensiv an
verschiedenen Handlungsfeldern der Nachhaltigkeit. Zunehmend werden die Früchte
dieser Anstrengungen sichtbar. So werden wir beispielsweise bis Ende 2022 bei
rund 75% der Flächen in unserem Portfolio ein Nachhaltigkeitszertifikat
vorweisen können. Bei Neu- oder Umbauprojekten (z. B. Müllerstrasse) setzen wir
auf Kreislaufwirtschaft oder das Cradle-to-Cradle-Prinzip, um das Thema der
Embodied Carbon (sog. graue Energie) anzugehen. Gleichzeitig setzen wir uns
ambitionierte Ziele, die über die Erfüllung der Vorgaben des Standards
Nachhaltiges Bauen Schweiz (SNBS) hinausgehen. Bald werden unsere Kunden die
Möglichkeit haben, bei uns «grüne Mietverträge», sogenannte Green Leases,
abzuschliessen. Wir sind überzeugt, dass die Nachfrage nach nachhaltigen
Immobilien beziehungsweise Flächen ansteigen wird. Alle diese Massnahmen und
Initiativen haben ein CO2-neutrales und damit nachhaltiges Immobilienportfolio
bis 2040 zum Ziel.
Swiss Prime Site Immobilien mit neuer Führungsstruktur
René Zahnd übernimmt neben seiner Funktion als CEO der Swiss Prime Site-Gruppe
ab sofort auch die Führung des Kerngeschäfts von Dr. Martin Kaleja, der das
Unternehmen auf eigenen Wunsch hin verlässt. Wir danken Martin Kaleja für
seinen grossen Einsatz für die Swiss Prime Site-Gruppe. Mit Karin Voigt und Urs
Baumann verfügt René Zahnd über zwei hochqualifizierte und ausgewiesene
Experten im Führungsgremium des Kerngeschäfts. Die Geschäftsbereiche Portfolio
Management (Karin Voigt) und Development & Acquisitions/Sales (Urs Baumann)
werden damit weiter gestärkt sowie Synergien und Effizienzen durch die direkte
Reporting-Line gewonnen.
Bisherige Performance erlaubt Erhöhung der Guidance 2022
Unsere operativen Fortschritte im 1. Halbjahr 2022 sowie die aktuell guten
Aussichten für das 2. Halbjahr erlauben es, die Ziele für das Gesamtjahr 2022
zu erhöhen. Namentlich erwarten wir neu Real Estate Assets under Management von
über CHF 20 Mrd. (bisher CHF 19-20 Mrd.). Der Leerstand für das Gesamtjahr
dürfte auf unter 4.4% (bisher <4.6%) verharren und das FFO-Wachstum im
Gesamtjahr am oberen Ende der Bandbreite von 3-5% ausfallen. Auf Basis des
guten Halbjahresresultats von Swiss Prime Site Solutions (EBIT: CHF 17.1 Mio.)
sind wir zuversichtlich, in diesem Geschäftsbereich neu ein EBIT von rund CHF
30 Mio. (bisher CHF 27-28 Mio.) für das Gesamtjahr 2022 zu erreichen.
Für Rückfragen wenden Sie sich bitte an:
Investor Relations, Markus Waeber
Tel. +41 58 317 17 64, markus.waeber@sps.swiss
Media Relations, Mladen Tomic
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