Berlin (Reuters) - Höhere Zinsen, Inflation, Konjunkturkrise: Die Preise für deutsche Wohnimmobilien sind 2023 einer Studie zufolge so stark gefallen wie seit mindestens 60 Jahren nicht.

Eigentumswohnungen verbilligten sich um 8,9 Prozent, Einfamilienhäusern um 11,3 Prozent und Mehrfamilienhäusern um 20,1 Prozent, wie das Kieler Institut für Weltwirtschaft (IfW) am Donnerstag mitteilte. Inflationsbereinigt - also gemessen in aktueller Kaufkraft - fällt die Wertminderung demnach noch beträchtlicher aus: Sie liegt etwa fünf Prozentpunkte höher.

"Die Geschwindigkeit und das Ausmaß des gegenwärtigen Preisverfalls bei Immobilien in Deutschland sind historisch einmalig", hieß es. "Noch nie seit Beginn der Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse in den 60er Jahren fielen Immobilienpreise so schnell so stark." Dem jüngsten Preisverfall vorausgegangen sei allerdings eine historisch ebenfalls einmalige Preisrallye, die etwa 2009 begonnen habe. Seither seien die Preise je nach Segment um das Drei- bis Vierfache angestiegen, ehe bereits 2022 der jähe Absturz begonnen habe. Der Preisverfall treibt auch die großen Immobilien-Konzerne in Deutschland um, denn er sorgt für milliardenschwere Abwertungen der Bestände in ihren Bilanzen. "Wir erwarten weitere Bewertungsverluste", hatte Martin Thiel, Finanzvorstand und Co-Chef des Konzerns TAG Immobilien, der Nachrichtenagentur Reuters gesagt. Die Unternehmen müssten sich für einen Verfall von bis zu 30 Prozent gegenüber den Allzeithochs im Sommer 2022 wappnen. Branchenprimus Vonovia geht indes davon aus, dass der Markt den Tiefpunkt erreicht haben könnte. Das IfW spricht von einer Preiskorrektur.

"Angesichts des exorbitanten Preisanstiegs seit über zehn Jahren und einem neuen Zinsumfeld ist eine Phase der Preiskorrektur durchaus angebracht und auch im bisherigen Ausmaß gesamtwirtschaftlich nicht besorgniserregend", sagte IfW-Präsident Moritz Schularick. Im vierten Quartal 2023 hat sich die Geschwindigkeit des Preisverfalls verringert. Verglichen mit dem Vorquartal gaben die Preise für Eigentumswohnungen nur noch leicht um 0,6 Prozent nach, die für Einfamilienhäuser um 1,2 Prozent. Mehrfamilienhäuser verteuerten sich sogar um 4,7 Prozent, doch sind die Schwankungen hier aufgrund der geringen Anzahl an Transaktionen relativ hoch.

Die Verkaufspreise für Eigentumswohnungen in Deutschlands Top-7-Metropolen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) zeigen den Angaben nach eine sehr heterogene Entwicklung. In Köln und Stuttgart fielen demnach die Preise im Quartalsvergleich recht deutlich um jeweils 3,6 Prozent. In Berlin (-0,4 Prozent), Frankfurt (-0,2 Prozent) und Hamburg (+0,2 Prozent) bewegten sie sich eher seitwärts. München ist mit einem Quadratmeterpreis von zuletzt 8600 Euro am teuersten.

"Möglicherweise zeigt sich gerade der Beginn einer Bodenbildung bei den Immobilienpreisen", sagte Schularick. Dies dürften aber erst die kommenden Quartale zeigen. Zumindest das Verhalten der Zentralbanken spräche dafür, von denen in absehbarer Zeit Zinssenkungen zu erwarten seien. "Somit dürfte auch die Immobilienfinanzierung wieder günstiger werden und damit die Nachfrage beleben", sagte Schularick.

Auch außerhalb der größten Srädte zeigten sich Ende 2023 große regionale Unterschiede bei der Preisentwicklung von Eigentumswohnungen. Günstiger wurde es in Chemnitz (-3,5 Prozent), Wiesbaden (-3,9 Prozent) und Karlsruhe (-3,9 Prozent), teurer dagegen in Potsdam (+4,3 Prozent), Dortmund (+1,9 Prozent), Leipzig (+1,8 Prozent), Duisburg (+1,8 Prozent) und Lübeck (+1,5 Prozent). "In den übrigen Städten steigen die Preise leicht oder laufen seitwärts", hieß es.

Die Studie basiert auf dem German Real Estate Index (Greix), ein Gemeinschaftsprojekt der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte, ECONtribute und dem IfW. Dabei werden die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse, die notariell beglaubigte Verkaufspreise enthalten, ausgewertet.

(Bericht von Rene Wagner,; Mitarbeit: Matthias Inverardi; redigiert von Kerstin Dörr - Bei Rückfragen wenden Sie sich bitte an unsere Redaktion unter berlin.newsroom@thomsonreuters.com)