Die meisten Kredite für Mehrfamilienhäuser werden von regionalen Banken vergeben. Als die New York Community Bank im vierten Quartal einen überraschenden Verlust verzeichnete, verstärkte dies die Befürchtungen hinsichtlich des Engagements der Branche im Bereich Gewerbeimmobilien. Mehrfamilienhäuser mit mehr als fünf Wohneinheiten geben Anlass zur Sorge, zumal die Bank Verluste auf ihr Immobilienportfolio verbucht hatte.

Nach dem Zusammenbruch der Silicon Valley Bank, der durch hohe Kreditkosten ausgelöst wurde, die die Einnahmen aus niedrig verzinsten Krediten nach den aggressiven Zinserhöhungen der Federal Reserve seit März 2022 überstiegen, hat sich die Aufmerksamkeit für regionale Banken erhöht. Viele Banken haben unrealisierte Verluste auf Wertpapierportfolios, einschließlich hypothekarisch gesicherter Papiere.

Eine Reihe regionaler Banken legen ab dem 16. April ihre Ergebnisse für das erste Quartal vor.

"Ich erwarte, dass wir mehr Reserven aufbauen werden", sagte Stephen Buschbom, Forschungsdirektor beim Beratungsunternehmen Trepp.

Buschbom sagte, Bürokredite seien nach wie vor die "größten Schmerzpunkte" für Banken, aber er erwartet auch Stress im Mehrfamilienhaussektor, insbesondere bei Baukrediten.

Bürokredite wurden in Mitleidenschaft gezogen, da viele Angestellte nach der Pandemie immer noch von zu Hause aus arbeiten und dadurch Leerstände entstehen, die es den Gebäudeeigentümern erschweren, ihre Hypotheken zurückzuzahlen. Mehrfamilienhäuser stehen auch in Städten wie New York und San Francisco unter Druck, die unmittelbar vor der Pandemie die Mieterhöhungen für regulierte Wohnungen aufgrund der damals rekordtiefen Zinssätze und der Inflation stark begrenzt hatten.

Der Anteil notleidender CRE-Kredite an den Portfolios der US-Banken hat sich bis Ende 2023 auf 0,81% verdoppelt, verglichen mit 0,4% ein Jahr zuvor, so der Internationale Währungsfonds in seinem halbjährlichen Bericht zur globalen Finanzstabilität. Die Banken haben die Rückstellungen für faule CRE-Kredite weiter erhöht, stellte der IWF am Dienstag fest.

Mehrere Analysten und Investoren rechnen mit höheren Rückstellungen. Morgan Stanley prognostiziert für dieses Jahr einen Anstieg der CRE-Reservesätze für regionale Banken um 10 bis 20 Basispunkte, sagte Manan Gosalia, Analyst bei der Wall Street Bank, in einer Research Note. Die Gesamtrückstellungen liegen 20% über dem Konsens, fügte sie hinzu.

Stephen Biggar von Argus Research stimmte dem zu und sagte, dass hohe Büroleerstände den Cashflow verringert haben und die Haltung der Fed, die Zinsen länger hoch zu halten, die Finanzierung teuer macht.

Einem Bericht von Ares Alternative Credit zufolge sind CRE-Bestände im gesamten US-Bankensektor von Bedeutung und machen 13% der Bilanzen von Großbanken und 44% von Regionalbanken aus.

Die Stimmung der Anleger spiegelt sich im KBW-Regionalbankenindex wider, der im bisherigen Jahresverlauf um 13,5% gefallen ist, während der S&P-Bankenindex um 6,8% gestiegen ist.

S&P Global Ratings hat im März den Ausblick für fünf US-Banken wegen des Stresses auf den CRE-Märkten herabgestuft, was ihrer Meinung nach die Qualität und die Performance ihrer Vermögenswerte beeinträchtigen könnte.

Die zitierten Banken, darunter M&T Bank und Valley National Bancorp, lehnten eine Stellungnahme ab.

"Die CRE-Delinquenzrate für Banken ist günstiger als der Markt für gewerbliche Hypotheken, aber sie verschlechtert sich", sagte Stuart Plesser, Managing Director (bei der Ratingagentur S&P Global Ratings, gegenüber Reuters und sagte, er sehe eine gewisse Erhöhung der Reserven für Banken.

Die Verzugsquote bei regionalen Banken liegt laut S&P Global bei 1,2% für Kredite, die zum Ende des vierten Quartals 30 Tage fällig waren, und damit unter den 4% für CMBS.

Buschbom sagte jedoch, dass der Umfang der Unterstützung durch potenzielle Käufer, einschließlich Private-Equity-Investoren, dazu beitragen wird, einige Abwärtsrisiken für Banken zu verringern. Bürokredite werden mit hohen Abschlägen verkauft, während Mehrfamilienhäuser mit geringeren Abschlägen gehandelt werden, so Quellen aus der Branche.

"Zahlreiche kommunale und regionale Banken prüfen ihre Möglichkeiten, und infolgedessen sehen wir mehr Transaktionen als je zuvor seit der globalen Finanzkrise", sagte David Aviram, Mitbegründer der Immobilieninvestmentfirma Maverick Real Estate Partners.

Ein hochrangiger Wall Street Banker, der nicht namentlich genannt werden wollte, sagte, dass die Banken voraussichtlich bestehende Kredite an private Kreditgeber veräußern werden und dass diese Kreditgeber neue Kredite vergeben werden.

Unter anderem hat der regionale Kreditgeber PacWest im vergangenen Jahr Baukredite mit einem Abschlag von 200 Millionen Dollar verkauft, wie aus einer behördlichen Einreichung hervorgeht.

Im Dezember verkaufte die Signature Bridge Bank, deren Vorgängerin Signature Bank 2023 zusammenbrach, 20 % ihres Anteils an einem Unternehmen, das ein Immobilienkreditportfolio in Höhe von 16,8 Milliarden Dollar hielt, für 1,2 Milliarden Dollar an ein von Blackstone geführtes Konsortium. Der Abschlag auf das Portfolio betrug fast 30%, basierend auf Daten aus der Ankündigung von Blackstone.

"Wir sehen, dass die Banken einen konservativeren Ansatz verfolgen und rechnen mit weiteren Abschreibungen in den kommenden Quartalen", sagte Ran Eliasaf, Gründer und geschäftsführender Gesellschafter der Northwind Group, einer Private-Equity-Firma mit einem verwalteten Vermögen von über 3 Milliarden Dollar.

"Der Wertverfall ist viel dramatischer als das, was der Markt für 2023 erwartet hat."

Analysten erwarten jedoch keine Turbulenzen aufgrund des Engagements des Bankensektors in Gewerbeimmobilien.

"Dies ist ein langsames Wrack, kein rasanter Absturz", sagte Biggar von Argus Research.