Die bereits angeschlagenen Aktienkurse sind in diesem Monat um weitere 7% gefallen, als die Anleger auf die jüngsten Fälle reagierten, in denen solche Unternehmen ihre zahlungsunfähigen Muttergesellschaften unterstützt haben.

"Der Kapitalmarkt hat das Vertrauen in einige der Immobilienverwaltungsgesellschaften verloren, selbst in die Unternehmen, bei denen es nicht zu einem Missbrauch von Geldern durch die Muttergesellschaften gekommen ist", sagte John Lam, Leiter des Immobilienresearchs von UBS in China und Hongkong.

In einem der beiden jüngsten Fälle, die die Anleger verunsichert haben, teilte die China Evergrande Group am 22. Juli mit, dass bei einer internen Untersuchung festgestellt wurde, dass Gelder in Höhe von 2 Milliarden Dollar, die von der Tochtergesellschaft Evergrande Property Services gehalten wurden, verpfändet worden waren, um die Finanzierung der Gruppe für die Rückzahlung von Schulden zu garantieren.

Am Ende beschlagnahmten die Banken das Geld und bereinigten damit einen Großteil der Barmittel der Einheit. Die China Evergrande Group, der am höchsten verschuldete Immobilienentwickler der Welt, steht im Mittelpunkt der chinesischen Immobilienkrise, in der viele dieser Unternehmen infolge der Maßnahmen der Regierung zum Abbau der Verschuldung des Sektors in Verzug geraten sind.

Am 1. August fielen die Aktien des Immobilienverwalters Jinke Smart Services Group um 37%, nachdem das Unternehmen mitgeteilt hatte, dass es der Muttergesellschaft Jinke Property bis zu 222,3 Millionen Dollar leihen würde.

Als sich die Krise im vergangenen Jahr ausweitete, gaben einige Immobilienverwaltungseinheiten Aktien aus und verkauften sie, um Mittel zu beschaffen, die an die Muttergesellschaft zurückgegeben wurden.

Außerdem kaufte der Immobilienverwalter Shimao Services Holdings ein Unternehmen von der Muttergesellschaft Shimao Group zu einem ungewöhnlich hohen Preis.

Solche Machenschaften haben die Anleger nicht erfreut. Seit Mitte 2021 sind die Bewertungen von Management-Tochtergesellschaften notleidender Bauträger vom 25-fachen des Gewinns in der Spitze auf das fünf- bis sechsfache gesunken, so Lam, der hinzufügte, dass diejenigen, die noch über diesem Niveau liegen, unter Abwärtsdruck geraten könnten.

Der Rückgang hält an. Seit der Ankündigung von Jinke Smart Services hat der Hang Seng Subindex, der die wichtigsten Immobilienverwaltungsgesellschaften auf dem Festland abbildet, 7% verloren, während der breitere Hang Seng Index um weniger als 1% gefallen ist.

VERTRAUEN IN DIE ELTERN

William Shek, Chief Distribution Officer von Zeal Asset Management Ltd, einem in Hongkong ansässigen Hedge-Fonds-Manager, sagte, sein Unternehmen sei seit Beginn der Immobilienkrise vorsichtig geworden, was diesen Sektor betrifft.

"Es ist unwahrscheinlich, dass Tochtergesellschaften vor Risiken geschützt sind, wenn ihre Muttergesellschaften in Schwierigkeiten geraten", sagte Shek.

Eine weitere Sorge ist die Verlässlichkeit der Gewinne von Immobilienverwaltern. Da ein großer Teil ihres Geschäfts aus der Erbringung von Verwaltungsdienstleistungen für die Muttergesellschaften besteht, waren die Einnahmen dadurch begrenzt, wie viel die Eltern zahlen wollten oder konnten, sagten leitende Angestellte von zwei Bauträgern gegenüber Reuters.

Analysten wiesen darauf hin, dass die Immobilienverwaltungsgesellschaften in der zweiten Hälfte des vergangenen Jahres einen sprunghaften Anstieg der Wertberichtigungen für Forderungen verzeichneten. Es wird erwartet, dass sich dieser Trend in den Ergebnissen des ersten Halbjahres 2022 noch verschärfen wird, wenn mehr Bauträger knapp bei Kasse sind.

Analysten sind weniger besorgt über Einheiten staatlicher Bauträger, die über eine gute Liquiditätsposition verfügen und strengen Governance-Anforderungen unterliegen.

Die staatliche China Resources Mixc Lifestyle Services wurde jedoch Ende letzten Monats von GMT Research ins Visier genommen, das schätzte, dass mindestens 55% der Gewinne des Unternehmens von verbundenen Parteien, einschließlich der Muttergesellschaft China Resource Land, stammen.

GMT sagte, dass der Immobiliendienstleistungsbereich mit dem 31-fachen des geschätzten Gewinns für 2022 gehandelt wird, aber China Resources Land wenig Anreiz hätte, seine Rentabilität zu unterstützen.

China Resources Mixc Lifestyle Services erklärte in einer E-Mail-Antwort an Reuters, dass die Preise für seine Dienstleistungen transparent und angemessen seien. Die marktführende Bewertung sei u.a. auf die Fähigkeit zur Marktentwicklung zurückzuführen.

($1 = 134,7300 Yen)