Retail-Investmentmarkt: Gute Gesamtbilanz dank Fachmärkten und
Portfolios
Frankfurt/Main (ots) - Nicht zuletzt durch den erneuten Lockdown im vierten
Quartal gehört der Einzelhandelsmarkt unbestritten zu den Segmenten, die am
gravierendsten von den Auswirkungen der Corona-Pandemie betroffen sind. Umso
beachtlicher ist in diesem Zusammenhang, dass der bundesweite
Retail-Investmentmarkt im Jahr 2020 ein überdurchschnittliches Ergebnis erzielen
konnte. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

"Mit einem Investmentvolumen von insgesamt 12,3 Mrd. EUR liegt das Resultat mit
plus 4 % geringfügig über dem langjährigen Schnitt und mit minus 5 % nur knapp
unter der Vorjahresbilanz", erläutert Christoph Scharf, Geschäftsführer der
BNP
Paribas Real Estate GmbH und Head of Retail Services. Dahinter verbergen sich
allerdings unterschiedliche Entwicklungen, die aktuelle Trends aufzeigen:
Während der Umsatz von Einzeldeals um mehr als ein Drittel gesunken ist, wurde
im Portfoliosegment mit 7,5 Mrd. EUR (anteilig 61 %) nur in den Jahren 2006
(11,9 Mrd. EUR) und 2015 (9,4 Mrd. EUR) mehr in Paketverkäufe investiert als
2020. Wichtigster Treiber von Portfolio- aber auch von Einzelverkäufen ist die
Fachmarktsparte, die erstmals die 7-Mrd.-EUR-Marke knackt und einen neuen
Rekordwert erzielt.

Die wenigen großvolumigen Einzelverkäufe, die zumeist den Unterschied zwischen
hohen und niedrigen Volumina in den Top-Märkten ausmachen, kommen im Resultat
der A-Standorte zum Ausdruck: So ist der Umsatz mit 3,5 Mrd. EUR in den
wichtigsten Einzelhandelsmetropolen um 22 % gesunken, was dem niedrigsten Wert
der letzten fünf Jahre entspricht. In der Betrachtung der einzelnen Städte
schneidet lediglich Hamburg (695 Mio. EUR) im Vorjahresvergleich besser ab.
Hierbei kommen der Hansestadt u. a. der Verkauf der beiden weiterbetriebenen
Karstadt-Filialen in der Oster- und Mönckebergstraße von Quantum an Signa
zugute. Ein hohes Volumen erreichen jedoch auch Berlin (1,5 Mrd. EUR) und
München (890 Mio. EUR), die sich im Ranking wie 2019 auf die beiden
Spitzenpositionen schieben. Mit deutlichem Abstand folgen auf den weiteren
Plätzen Stuttgart (175 Mio. EUR), Düsseldorf (155 Mio. EUR), Frankfurt (111 Mio.
EUR) und Köln (10 Mio. EUR).

Fachmärkte trotzen Krise und erzielen neuen Rekord

Auch 2020 setzten Investoren sowohl bei Unternehmensübernahmen als auch bei
Einzel- und Portfoliodeals scheinbar ungebremst weiter auf Fachmärkte (inkl.
Supermärkte und Discounter) und FMZ, die mit gut 57 % am Gesamtvolumen beteiligt
sind. Im Fokus standen darüber hinaus zudem auch Kaufhäuser (19 %), auf die je
nach Standort und Objekt in Zukunft teils neue Nutzungen warten. Das Quartett
der Objektarten komplettieren Geschäftshäuser und Shoppingcenter mit 14 bzw. 11
%.

Vor dem Hintergrund der skizzierten Marktentwicklung ist es wenig überraschend,
dass auch das Ranking der Käufer von denjenigen bestimmt wurde, die umfangreich
im Portfolio- bzw. Fachmarktsegment tätig waren. So setzen sich Spezialfonds mit
fast 21 % knapp vor Investment/Asset Manager (gut 20 %), die für die
REAL-Übernahme und zahlreiche weitere Investments in der Lebensmittelsparte
verantwortlich zeichnen. Den dritten Rang erreichen Equity/Real Estate Funds
(rund 15 %), wozu in erster Linie Transaktionen von Kaufhaus-Portfolios durch
Player wie RFR oder Apollo beitragen konnten. Dahinter folgen im Zuge der
TLG-Übernahme durch Aroundtown sowie mit zahlreichen kleineren Investments
Immobilien AGs/REITs (anteilig knapp 11 %). Umfangreicher am Investmentgeschehen
beteiligt sind zudem Staatsfonds (fast 7 %) und Projektentwickler, welche u. a.
die Entwicklungspotenziale von Kaufhausobjekten nutzen wollen (gut 6 %). Zu
erwähnen sind darüber hinaus auch Family Offices, die derzeit vor allem im
Geschäftshaus-Segment bei Deals bis 25 Mio. EUR stark in Erscheinung treten.
Überdurchschnittlich stellt sich im Vergleich zum gesamten
Gewerbeimmobilienmarkt weiterhin der Anteil internationaler Käufer dar (gut 45
%).

Fachmarktzentren ziehen an Shoppingcentern vorbei

Bezogen auf die verschiedenen A-Standorte wurden bei den wenigen im Jahr 2020
abgeschlossenen Verkäufen von Core-Objekten im Highstreet-Segment weitestgehend
vergleichbare Renditen wie im Vorjahr erzielt. Vor diesem Hintergrund liegen bei
den Spitzenrenditen für Geschäftshäuser in den absoluten Top-Lagen Berlin und
München weiterhin gleichauf (jeweils 2,80 %), vor Hamburg (3,00 %), Frankfurt
(3,10 %), Düsseldorf (3,20 %) und Stuttgart (3,20 %). In Köln steig die
Highstreet-Spitzenrendite hingegen um 10 Basispunkte auf 3,30 %. Differenziert
nach Objektarten zeichnen sich dagegen gegensätzliche Entwicklungen ab: Bei gut
funktionierenden und verkehrsgünstig angeschlossenen Fachmarktzentren (4,00 %)
sowie einzelnen Fachmärkten (4,80 %) sind die Spitzenrenditen im
12-Monats-Vergleich um 30 bzw. 50 Basispunkte gesunken. Damit sind
Fachmarktzentren inzwischen in der Spitze teurer als Shoppingcenter, die 60
Basispunkte zulegen und bei 4,70 % notieren.

"Das gute Gesamtresultat darf nicht darüber hinwegtäuschen, dass hinter dem
Ergebnis in entscheidendem Maße Übernahmen und Beteiligungen sowie eine sehr
starke Fachmarktsparte stehen, die das Volumen in die Höhe getrieben haben.
Darüber hinaus bergen sowohl die Verlängerung des Lockdowns als auch das
weiterhin hohe Infektionsgeschehen Unsicherheitsfaktoren, die sich im ersten
Halbjahr 2021 weiterhin spürbar auf den Retail-Investmentmarkt auswirken
dürften", betont Christoph Scharf.

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Chantal Schaum
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OTS:               BNP Paribas Real Estate