Dierig : Rede des Vorstandes

Rede des Vorstandes zur Hauptversammlung der Dierig Holding Aktiengesellschaft

am 22. Mai 2024 in Augsburg

Rede des Vorstandes zur Hauptversammlung 2024
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- Es gilt das gesprochene Wort -

Ellen Dinges-Dierig & Benjamin Dierig

anlässlich der Hauptversammlung der Dierig Holding AG am 22. Mai 2024 in Augsburg:

Sehr geehrte Damen und Herren,

verehrte Aktionäre,

herzlich willkommen zu unserer diesjährigen Hauptversammlung. Es freut uns sehr, dass Sie sich die Zeit genommen haben, um gemeinsam mit uns auf das vergangene Geschäftsjahr zurückzublicken und auch erste Einblicke in die aktuelle Geschäftslage 2024 mitzunehmen.

Im Jahr 2023 hatten wir - neben weltweiten Krisen - auch in unserem Land mit tiefgreifenden Problemen zu kämpfen. Der Vertrauensverlust - wir haben es in unserem Brief geschrieben - in die gesellschaftlichen Säulen - also dem Staat, den Parteien, der Wirtschaft, den Medien, den Kirchen - die eigentlich zur Stabilität beitragen sollen, ist besorgniserregend.

Hieraus entstehen auch gesellschaftliche Konflikte, die sich in einem lange nicht dagewesenen Kampf gegen unsere Demokratie äußert. Was geht in den Köpfen der Menschen vor, die Mitglieder demokratischer Parteien, ehrenamtlich Mitarbeitende bei demokratischen Wahlen angreifen und sogar körperlich verletzen? Was ist los in diesem Land?

Zudem hilft dieser Vertrauensverlust weder bei den privaten Konsumausgaben, noch fördert es die Investitionsneigung von Unternehmen. Auch Aktionen wie "von dem einen auf den anderen Tag Subventionsprogramme zu streichen" locken weder ein Unternehmen hierher noch hält es im Zweifel ein Unternehmen in Deutschland. Das bringt nur Verunsicherung und eben Vertrauensverlust.

Auch bei der Bekämpfung des Arbeits- und Fachkräftemangels setzt die Politik keine Anreize. Arbeit muss sich lohnen. Wenn das Bürgergeld so hoch ist, dass man mit ihm und ein bisschen Schwarzarbeit besser oder gleich fährt, als sich für einen geregelten Arbeitsplatz zu entscheiden, wenn also das Lohnabstandsgebot nicht mehr gilt, dann ist das Bürgergeld zu hoch. Leistung und Arbeit müssen sich lohnen - und nicht zu vergessen, dass zu arbeiten in der Gesellschaft positiv besetzt ist.

Übrigens hat im August 2023 der Vorsitzende des Beirats der Stihl Holding verkündet, dass es inzwischen günstiger wäre, in der Schweiz zu produzieren als in Deutschland. Das ist schon irgendwie verrückt. Die Politik, wir alle, müssen der Wahrheit ins Auge sehen. Dazu gehört übrigens auch, dass die Arbeitslosenquote zwar ein Indikator ist, aber nicht grundsätzlich gut ist, nur weil die Quote gering ist. Denn Fakt ist, dass die Anzahl der Teilzeitbeschäftigungen von Männern und Frauen steigt und die Anzahl der Vollbeschäftigungen von Frauen sinkt. D.h. wir müssen auch auf die Arbeitszeit in unserem Land achten.

Nun genug der Vorrede. Die Rahmenbedingungen waren also wieder herausfordernd, und so wir können unseres Erachtens mit Stolz sagen, dass wir es auch in diesem vierten "besonderen" Jahr 2023 geschafft haben, den widrigen Rahmenbedingungen zu trotzen. Unsere Beständigkeit und mitunter eher konservative Herangehensweise werden bestätigt.

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Dies bringt uns auch in diesem Jahr dazu, Ihnen die Ausschüttung einer Dividende vorschlagen zu können.

Wie ist es den Segmenten ergangen?

Die Konsumkrise ist noch nicht vorbei und belastet unser Textilsegment. Aber es gibt inzwischen hier und da positive Meldungen, dass das Konsumklima wieder Fahrt aufnimmt. Wenn wir die Kurve anschauen, ist ein schöner "bergauf-Trend" zu sehen, wenn auch auf sehr niedrigem Niveau. Sie sehen, wo wir vor zwei Jahren und wo wir letztes Jahr um diese Zeit standen. Wir sind also noch etwas weg von der "alten Normalität". Mal sehen, wo uns die neue Normalität hinbringt.

Die hohen Beschaffungspreise aus dem Jahr 2022 setzten sich zunächst auch Anfang 2023 fort. Im Laufe des Jahres sind zumindest einzelne Energiezuschläge unserer Bettwäschelieferanten weggefallen, was geholfen hat. Denn auf der Vertriebsseite wuchs bei den Kunden die Erwartung nach sinkenden Preisen - einerseits aufgrund der allgemein schwierigen Konsumsituation, andererseits aufgrund des niedrigeren Niveaus der Baumwollpreise in 2023 im Vergleich zu 2022. Die Baumwollpreise sind eine immer wiederkehrende Diskussion auf die auch Sie, verehrte Aktionäre, die Antwort wissen. Richtig, der Baumwollpreis schlägt sich einerseits nur stark zeitversetzt bei uns nieder und im Bettwäschebereich zudem mit geringerer Durchschlagskraft auf den Preis, da der große Teil der Wertschöpfung aus der Weiterverarbeitung kommt und die Arbeitskosten sind bekanntermaßen nirgends gesunken.

Im Rohgewebebereich ist die Diskussion etwas schwieriger, da weniger Wertschöpfung entsteht. Unsere Kunden haben aber ihre noch in 2022 zu hohen Preisen gebuchten Aufträge in 2023 vereinbarungsgemäß abgerufen; hier hat sich der Wert unserer allseits bekannten Verlässlichkeit gezeigt.

Kommen wir zurück zur Bettwäsche. In 2023 sind wir den Weg zur plastikfreien Verpackung beharrlich weitergegangen. Das war und ist nicht einfach. Die Widerstände im Handel sind teilweise sehr groß und gestalten sich bei den größeren Kunden von Kaeppel schwieriger als bei fleuresse. Bei fleuresse werden die Kollektionen - also Frühjahr/Sommer und Herbst/Winter - plastikfrei geliefert; die Standards werden nach und nach umgestellt.

Die vor drei Jahren begonnene Markenpositionierung für die Marke fleuresse in Deutschland und in der Schweiz zeigt positive Wirkung. Wir gehen einen konsequenten Weg und sagen auch mal "nein", wenn die Gesamtbedingungen für einen Auftrag nicht passen. Das in 2022 eingeführte Premiumsegment "Black Premium" hat sich durchgesetzt, wird sehr gut angenommen und das ohne kannibalisierende Effekte auf das "normale", "rote" fleuresse.

Der Markt, insbesondere der Offline-Handel, der stationäre Handel, war nicht von positiven Nachrichten geprägt. Die zweite und dritte Insolvenz von Galeria Karstadt Kaufhof im Herbst 2022 sowie Frühjahr 2023 führten im Sommer 2023 zur Schließung einiger Warenhäuser. Alles Warenhäuser, die unsere Bettwäschemarke Kaeppel bedient.

Rene Benko wird im Laufe des Jahres zum "Schreckgespenst", sowohl für die Handelswelt in DACH als auch für die Immobilienwelt. Die Insolvenz der Signa Holding Ende November 2023 lässt nichts Gutes vermuten für Galeria Karstadt Kaufhof. Im Januar 2024 war es wieder soweit: Die vierte Insolvenz in vier Jahren. Weitere 16 von 92 Häusern werden schließen.

An dieser Stelle möchte ich anmerken, dass es - nachdem was öffentlich bekannt ist - bisher weiterhin so ist, dass der deutsche Staat kein Geld aus den 680 Millionen Euro Subventionen zurückerhalten hat. Der im Oktober 2023 angekündigte Verkauf der belgischen Galeria-Tochter Inno ist bisher nicht bestätigt. Inno wurde an den Wirtschafts-Stabilisierungs-Fonds verpfändet im Rahmen der staatlichen Hilfen. Aus aktuellen Informationen, die wir vergangene Woche aus dem Insolvenzplan erhalten haben, sind 250 Millionen vermutlich verloren und 430 Millionen noch offen. Inno wurde wohl im Februar 2024 verkauft, aber "die Verwertung" sei noch nicht abgeschlossen. Nun denn, es sind ja nur wir Steuerzahler ...

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Die wirtschaftliche Lage von Benkos Signa Holding hat auch in seinem Heimatland Österreich negative Auswirkungen. Signa's Beteiligung an Kika Leiner führte bereits im Juni 2023 zur Insolvenz der Warenhauskette. Es wurden 23 von 40 Häusern geschlossen, was uns bei fleuresse Österreich, als langjährigen Lieferanten von Kika Leiner natürlich trifft. Erfreulicherweise konnte einerseits das Sortiment bei anderen Kunden ausgebaut werden und die Verkäufe mit den verbleibenden Kika-Leiner-Häusern waren zufriedenstellend, so dass wir das Jahr noch mit einem blauen Auge abschließen konnten.

Es ist uns in 2023 außerdem gelungen bei einem neuen Kunden in Österreich die Türen zu öffnen, der Potenzial für gute Volumen hat. Erfreulicherweise durften wir diesen sogar bereits Anfang des Jahres 2024 beliefern.

Der B2C-Onlinehandel ist im Jahr 2023 absolut gesehen erneut zurück gegangen. Für 2024 wird ein Wachstum erwartet. Dies sicherlich nicht auch zuletzt auf Grund der schwindenden Handelsgeschäfte.

Alles in allem einfach ein sehr zurückhaltendes Konsumjahr. Und jährlich stattfindende Streiks der GDL und Verdi im Personennahverkehr schaden zudem dem Handel und den Innenstädten, das dürfte jedem klar sein.

Kommen wir zurück zu den guten Nachrichten. In 2023 haben wir nach vielen Gesprächen und noch mehr Tests wieder den Auftrag für die Ausstattung der First Class von Lufthansa erhalten. Dieser kommt, bzw. kam bereits teilweise, in 2024 zur Auslieferung.

Zudem sind wir aktiv, was neue geographische Absatzmärkte angeht: Mit dem Premiumsortiment von fleuresse, dem Black Premium, sind wir seit kurzem in Norditalien unterwegs. Darüber hinaus laufen die Arbeiten zur Markterschließung im ASEAN-Raum, mit Beginn auf den Philippinen. Wie Sie unserem Geschäftsbericht entnehmen konnten, ist das nicht nur vertriebsseitig interessant, sondern bietet auch auf der Beschaffungsseite Möglichkeiten.

Unterm Strich können wir im Bettwäschegeschäft mit einem Umsatzrückgang von 4,7% zum Vorjahr zufrieden sein. Erheblich beigetragen haben hierbei unsere Landesgesellschaften der Marke fleuresse in Deutschland und in der Schweiz. Für fleuresse Österreich und kaeppel war es durch die beiden großen Insolvenzen schwieriger.

Der Rohgewebebereich ist ebenfalls nach wie vor von der Konsumkrise getroffen, die Unsicherheiten im Markt sind immer noch groß. Der Umsatz konnte dennoch gehalten werden. Hierzu möchte ich ergänzen, dass wir uns auch im Rohgewebebereich stärker positioniert haben. Das heißt: Umsatz ja, aber nicht um jeden Preis.

Durch den Krieg im Nahen Osten und dem Huthi-Terror im roten Meer erleben wir seit 2023 leider erneut einen längeren Seeweg. Die sich daraus ergebende zeitliche Verzögerung war und ist bisher nicht so sehr das Problem, die Kunden haben dafür Verständnis. Aber es wurde dadurch natürlich auch teurer. Stichwort: Containerpreise. Zu Beginn des Jahres 2023 waren die Containerpreise auf dem normalen Niveau zwischen 1.000 - 1.400 USD. Seit dem 4.Quartal 2023 haben sich diese Preise gut verdoppelt. Im ersten Quartal dieses Jahres sogar ver-vierfacht. Auch wenn die Preise aktuell etwas gesunken sind, solange die Huthis ihr böses Spiel spielen, rechnen wir nicht mit einer Rückkehr zur Normalität. Das macht die Verhandlungen mit Kunden nicht einfacher, beim Preis sind sie dann nicht so verständnisvoll.

Im Bereich der technischen Textilien konnten sowohl die Schleifmittel und Polierscheiben als auch der Handel mit Filtrationsgewebe die Erwartungen erreichen bzw. sogar etwas übertreffen.

Zusammenfassend haben wir mit den beschriebenen Entwicklungen einen konsolidierten Textilumsatz in Höhe von €35,4 Mio. erreicht und haben das kleine Plus-Ergebnis des Vorjahres vergrößert. Erneut eine gute, eine erfreuliche Leistung, wenn wir die wirtschaftlichen und geopolitischen Rahmenbedingungen berücksichtigen.

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Bevor ich das Wort an Benjamin übergebe, möchte ich kurz noch darüber berichten, dass wir auch andere, neue Wege gehen und über den Tellerrand schauen. So haben wir mit der Bimatex im Jahr 2023 ein Start-Up begleitet, dass mit einem textilen, nachhaltigen Thema im Bereich der Mietwäsche Ihr Geschäftsmodell aufbauen wollte. Auch wenn sich unsere Wege dann wieder getrennt haben - es war ein spannendes Jahr in dem wir Neues gelernt haben, aber -so hoffe ich zumindest- wir auch den jungen Unternehmern etwas beibringen konnten.

So viel zu dem Bericht über unsere textilen Aktivitäten. Damit übergebe ich das Wort an Benjamin für den Bericht zu unserem Immobilien-Segment.

Ich hätte Ihnen heute gerne berichtet, dass meine Vorhersage, oder besser gesagt, mein Wunsch von der letzten Hauptversammlung, dass die Baukosten um etwa 30% fallen, sich erfüllt hat. Leider ist das (noch) nicht der Fall. Zwar sind die Preise in der Kostengruppe 300, also bei allem, was den massiven Bau betrifft, deutlich gefallen und fallen weiterhin, aber in der Kostengruppe 400, die alle technischen Aspekte umfasst, hat sich kaum etwas bewegt. Insgesamt reicht das also nicht aus, vor allem weil Lohnsteigerungen diese Kostensenkungen praktisch aufzehren.

Bei den Zinsen sieht es ähnlich aus. Auch wenn man immer wieder von bevorstehenden Zinssenkungen hört, die mit einer gewissen Euphorie verbunden sind, kann man noch nicht wirklich von einer 'Bewegung' sprechen. Vielleicht werden die drei von der EZB vorhergesagten Zinssenkungen dieses Jahr kommen, aber ob das wirklich so passiert, wage ich zu bezweifeln. Ich wäre fast versucht, eine Wette mit Ihnen einzugehen, aber Wetten sind wohl fehl am Platz bei einer Hauptversammlung.

Was ist aber nun das Ergebnis aus der aktuellen Situation? Es wird zunehmend weniger gebaut. Letztes Jahr haben wir Ihnen berichtet, dass für das Jahr 2022 die Fertigstellung von 250.000 bis 290.000 Neubauwohnungen prognostiziert wurde. Tatsächlich waren es 258.000, also am unteren Ende der Prognose. Für 2023, die Zahl wird auch dieses Jahr erst wieder nach dieser Hauptversammlung feststehen, geht man von 245.000 aus und für das aktuelle Jahr von 175.000. Zur Erinnerung: wir benötigen jährlich 400.000 neu gebaute Wohnungen. Das ist auch von der Regierung angepeilt, nur ohne ausreichend flankierende Maßnahmen bereitzustellen. Ob das Wachstumschancengesetz vom 27. März 2024 nun Abhilfe schaffen wird, bleibt abzuwarten. Erhöhte Abschreibungen sind ein Ansatz, aber aus unserer Sicht nicht ausreichend.

Wie kann man in diesem Umfeld bauen? Besser gar nicht, lautet die einhellige Meinung. Trotzdem haben wir uns diese Frage im Laufe des vergangenen Jahres gestellt. Ja, wir hatten Ihnen vor einem Jahr gesagt, dass wir das Wohnbauprojekt am Mühlbach auf unbestimmte Zeit verschieben. Aber wir haben weiter daran gearbeitet, besser gesagt, gefeilt. Mit einem Generalunternehmer haben wir Möglichkeiten geprüft, die Kosten zu senken, und an wirklich jedem Rädchen gedreht, doch das Potenzial war zu gering. Zu sehr an den Qualitäten sparen, wollten wir dann auch nicht.

Also kam uns der Gedanke, dicke Bretter zu bohren. Was, wenn wir auf die Tiefgaragen verzichten? Wir haben schließlich auf unserem Grundstück ein Quartiersparkhaus mit ausreichend Platz gebaut. So könnte am Ende, mit einem passenden Mobilitätskonzept, Platz für alle sein und wir könnten auf den teuren Bau im Untergrund verzichten. Also haben wir bei der Stadtverwaltung nachgefragt, ob das überhaupt denkbar wäre. Ehrlich gesagt, mit wenig Hoffnung, denn wie gesagt, das ist ein dickes Brett. Aber, die Antwort war: warum nicht? Schließlich ist das Quartiersparkhaus ein großes Thema in den Bebauungsplänen der Zukunft. Weniger Kosten, weniger Eingriff in den gewachsenen Boden, mehr Wasserrückhalt und so weiter. Sie kennen die Idee der Schwammstadt? Die Veränderung des Klimas erfordert, dass Wasser bei Starkregen möglichst vor Ort aufgesaugt wird. Dazu muss die Stadt entsiegelt werden, also auch weniger versiegelt beim Neubau. Wenn die Stadt schon einmal nicht Nein sagt, dann lohnt es sich, das zu untersuchen. Leider hat das aber am Ende nicht gereicht. Denn trotz der Einsparungen kam immer noch keine vernünftige Rendite heraus. Zudem muss man die Frage stellen, ob wir es uns heute schon trauen können, von einem Mieter im Penthouse zu verlangen, sein Auto im benachbarten Parkhaus zu parken. Seien Sie ehrlich zu sich selbst.

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Würden Sie das wollen? Der Ansatz war also nichts. Oder besser, nicht für das gesamte Wohnbauprojekt.

Für einen Teil der Wohnungen könnte er nämlich trotzdem funktionieren, war der Gedanke bei den folgenden Überlegungen. Was, wenn wir uns auf den Teil des Wohnbauprojekts konzentrieren, bei dem die Tiefgaragen bautechnisch bedingt am schwierigsten sind, weil sie unter die Gebäude wandern müssen? Sie sehen den Bereich hinter mir auf dem Bild. Also, wieder dicke Bretter. Wir lassen die Tiefgarage weg und idealerweise auch die ganzen Keller. Keine Fahrradkeller, keine Müllkeller und keine Bewohnerkeller. Dafür ein Abstellbereich in den Wohnungen und die anderen Dinge, wie man es kennt, vor dem Haus. Dieses Mal haben wir vor dem Gang zur Stadt gerechnet. Und siehe da, es rechnet sich. Für den einkommensorientiert geförderten Wohnbau. Also haben wir beschlossen, eine zusätzliche Frage an die Stadt zu stellen. Dürfen wir mehr günstige Wohnungen bauen, als wir gemäß Bebauungsplan müssten? Sie werden sich vielleicht denken, dass das eine seltsame Frage ist, denn genau die Wohnungen brauchen wir ja. Aber, Vertrag ist Vertrag und auch die Stadt schaut, wie sie die Wohnungen nach EOF (so die Abkürzung für einkommensorientiert geförderte Wohnungen) im Stadtgebiet streut. Zuviel von etwas an einem Fleck ist bekanntermaßen nie gut im Leben. Viele Besprechungen mit den diversen Ämtern der Stadt später können wir heute sagen: wo ein gemeinsamer Wille, da ein gemeinsamer Weg. Deswegen haben wir im April die Änderungsanträge für die Baufelder 2 und 3 und einen Tekturantrag für einen Teil des Baufelds 4 zum Bau von 85 Wohnungen nach EOF eingereicht. Mit Kellern für die Bewohner. Wenn es uns nun gelingt, woran wir aktuell arbeiten und wovon wir ausgehen, auch die Baukosten in den gewünschten Rahmen zu bringen, dann drehen sich im Herbst bei uns die Kräne. Vorbereitet ist ja so weit alles, oder wird es bis zum Herbst sein. Die Christian-Dierig-Straße ist nutzbar und die Baufelder sind weitestgehend kampfmittel- und altlastenfrei. Sie haben es im Geschäftsbericht gelesen oder vielleicht auch schon vor Ort gesehen. Noch ein Wort zu den Verhandlungen mit der Stadt. Natürlich waren die Gespräche nicht immer einfach, aber sie waren konstruktiv und lösungsorientiert. Wir merken also etwas von der Losung des 'Möglichmachens'. Vielleicht rufen wir aber auch anders in den Wald…

Natürlich gab es am Standort Mühlbach im Jahr 2023 noch weitere Projekte.

Für die Büroetage über unserem Edeka-Markt hatten wir zwei Interessenten in der engeren Auswahl. Den Betreiber einer Kindertagesstätte und die evangelische Diakonissenanstalt Augsburg, kurz: das Diako, für seine Pflegeschulen. Sie wissen, für wen wir uns entschieden haben, und wir sind mit der Wahl sehr glücklich. Der Bau des Spielplatzes auf dem Dach hätte uns gut gefallen, das wäre mal etwas Neues, fast Großstädtisches gewesen. Sie kennen das Bild des Basketballplatzes über den Dächern New Yorks? In der Art. Die Förderungen hierfür waren zudem attraktiv. Allerdings sprach vor allem die Tatsache dagegen, dass beim Ausfall des Trägers die öffentliche Hand nicht einspringt. Sie haben sicher auch in der letzten Zeit häufig, vielleicht zu häufig, über Kindertagesstätten gelesen, die in wirtschaftlichen Schwierigkeiten steckten. Oder mit einem massiven Personalmangel zu kämpfen hatten. Also wurde das Büro, nach der üblichen Umbauphase, zur Pflegeschule. Das passt zu uns, zum Standort und ist ein tolles Beispiel für rundum gute Zusammenarbeit. Der Artikel im Geschäftsbericht hat es Ihnen ja schon verraten.

Auch an unseren anderen Standorten hat sich einiges getan, wie Sie dem Geschäftsbericht ebenfalls entnehmen konnten.

Lassen Sie uns den Blick nach Gersthofen richten, zum Standort an der Augsburger Straße, wo das Autohaus der Schwaba nach wie vor ansässig ist. Auch hier planen wir, Wohnraum zu entwickeln, ergänzt durch ein Bäckereikaffee an der Ecke zum Kreisverkehr und möglicherweise

• das ist eine Neuigkeit - auch durch gewerbliche Nutzungen im Erdgeschoss entlang der Augsburger Straße.

Das Ziel des vergangenen Jahres war es, einen Aufstellungsbeschluss für einen Bebauungsplan zu erreichen. Über die beiden Stadtratssitzungen im März und April 2023 haben wir Ihnen bereits

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berichtet. Es ging darum zu entscheiden, welches Bauprojekt in Gersthofen vorrangig behandelt wird, also wohin die personellen Ressourcen der Stadt gerichtet werden. Letztendlich, nach zahlreichen Sitzungen, erhielten wir im November die Nachricht, dass wir auf der Prioritätenliste weit oben stehen und die Verwaltung mit uns einen Kostenübernahmevertrag zum Verfahren aushandeln soll. Dies ist zu Jahresbeginn im Eilverfahren, aber natürlich mit der nötigen Sorgfalt, erfolgt, woraufhin der Bauausschuss der Stadt Gersthofen den Aufstellungsbeschluss gefasst hat. Jetzt geht es also darum, mit dem Architekten und dem Bebauungsplaner Wohnbaurecht zu schaffen. Die Stadt Gersthofen hat versprochen, schneller als die Stadt Augsburg zu sein. Dennoch wird es sicherlich ein Jahr dauern, denn einige Gutachten benötigen einfach diese Zeit. Beim Artenschutz muss beispielsweise eine ganze Periode überwacht werden - die Fledermaus lässt grüßen. Derzeit ist der Standort noch unbefristet vermietet. Sollte sich der Auszug des Mieters zeitlich mit dem geplanten Abriss decken, wäre das ideal. Falls nicht, scheuen wir uns auch nicht vor einer Interimsvermietung. Das gehört schließlich zu unserem Geschäft.

Wir bleiben in Gersthofen, an einem Ihnen wohlbekannten Ort, der Porschestraße. Sie wissen, dass Forvia, so der neue Name von Faurecia, den Standort im letzten Jahr geräumt hat, aber weiterhin zu seinen Mietvertragspflichten steht. Natürlich mit der Intention, die Kosten für das eigene Haus zu reduzieren. Forvia verfolgt hier die Strategie, einen Nachmieter für den Standort zu finden und hat zur Unterstützung eines der großen deutschen Maklerhäuser engagiert. Nur hat bisher die Suche nach dem einen Nachmieter noch keine Früchte getragen, auch wenn viel Arbeit investiert wurde. Im Gegensatz zu Forvia stehen wir einer Nachvermietung an mehrere Parteien offen gegenüber. Denn schon beim Bau und Umbau hatten wir dies berücksichtigt - und auch das gehört zu unserem Geschäft.

Bestimmendes Projekt des Jahres 2023 am SchlachthofQuartier war der Umbau für Eddis- Fitness, der ja zugleich eine Erweiterung war. Dabei hat unser Betreiber weit weniger Mitglieder durch den Umzug verloren, als das normalerweise der Fall ist. Manch einer wird ja erst durch eine so große Veränderung daran erinnert, dass er da einen ruhenden Vertrag hat. Und manchem ist der weitere Weg einfach zu umständlich. Bei Eddis-Fitness weniger. Aus unserer Sicht liegt das an den sehr persönlichen Verbindungen, die dort gepflegt werden. Man ist eben nicht bloß eine Nummer und das passt ganz gut in die heutige Zeit und auch zu unserem Haus. Wir ticken schließlich ähnlich. Machen Sie sich gerne selber ein Bild, es ist nämlich schön geworden.

Nochmal ein Fitnessstudio, aber an einem anderen Ort. Das hello-fit in Kempten ist aus dem Nordbau in die Alte Bleiche gezogen. Nach dem Auszug unseres italienischen Gastronomen hieß es die Entscheidung zu treffen, ob die gastronomische Ausrichtung in Zukunft noch richtig sein wird. Durch die abnehmende Frequenz aus dem Standort heraus und die sich häufenden Beschwerden vom gegenüberliegenden Ufer bei den, wirtschaftlich zwingend notwendigen, Abendveranstaltungen war die Antwort klar. Nein! In diesen Prozess fiel eine erneute mieterinterne Beschwerde über das Fitnessstudio im ersten Stock des Nordbaus, die zeigte, dass ein so hoch frequentiertes Studio in einem Bürogebäude heute vielleicht auch nicht mehr ideal angesiedelt ist. Also haben wir zwei Fliegen mit einer Klappe erschlagen, da unsere Idee beim Studiobetreiber auf offene und begeisterte Ohren stieß, und den Umzug auf den Weg gebracht. Das Fitnessstudio ist nun in eigenen vier Wänden untergebracht und alle (!) Nachbarn sind beruhigter. Die Bilder vom Umbau der ehemaligen Flächen im Nordbau zeigen wir Ihnen im kommenden Jahr. Für einen Großteil davon haben wir nämlich schon einen Nachmieter, für den wir aktuell umbauen.

Für die Peter Wagner Immobilien AG war das Jahr 2023 erneut ein gutes Jahr. Schon öfter erwähnt, hat sich der stärkere Fokus auf die Mietenverwaltung im letzten Jahr erneut bewiesen. Seinerzeit war die Volatilität des Vermarktungsgeschäfts der Ansatz, das konstantere Verwaltungsgeschäft auszubauen. Heute gibt auch die Zurückhaltung von Käufer und Verkäufer der Entscheidung recht. Die Preise für Immobilien sind gesunken, dem einen aber zu viel, dem anderen hingegen noch zu wenig. Wodurch schlicht weniger gehandelt wird. Bei Peter Wagner Immobilien arbeitet aber ein gut eingespieltes Team, mit Energie und gefragtem Wissen. So wird

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es auch von großen Bestandshaltern um Rat gefragt, wenn es um die Frage geht, wie man die eigenen Immobilien professionell verwalten kann.

Ein großes und teures Immobilienprojekt, das man gar nicht an einem Standort festmachen kann, ist die Energiewende. Wie klimatisieren wir unsere Gebäude in Zukunft? Vor allem, da ab dem Jahr 2040 in Bayern kein fossiler Brennstoff mehr zum Heizen verwendet werden darf. Wir beschäftigen uns mit dem Thema. Deswegen haben wir uns im Zuge des Fernwärmeausbaus für das Wohnbauprojekt gleich einen Anschluss in den historischen Shedbau am Mühlbach legen lassen. Die Gaskessel dort sind rund 20 Jahre alt und uns war klar, dass wir sie nicht noch einmal eins zu eins ersetzen werden. Ab der kommenden Heizperiode heizen wir dort schon einmal mit Fernwärme. Schon einmal, weil der restliche Standort dann auch anschlussbereit sein wird. Nur, dass die restlichen Heizungen bedeutend neuer sind und wir sie nicht ohne Not austauschen. Ob die Fernwärme das richtige Medium ist, darüber wird viel geschrieben und diskutiert. Allerdings können wir aktuell bei unseren historischen Gebäuden gar nicht großartig alternativ agieren. Sie sind auf hohe Vorlauftemperaturen ausgelegt und die sind mit den heutigen Wärmepumpen (noch) nicht gut darstellbar. Außerdem hat die Fernwärme den Vorteil, dass gemäß der kommunalen Wärmeplanung der Versorger bis 2040 die CO2-Neutralität sicherstellen muss. Und wir wissen, dass die Stadtwerke Augsburg daran rege arbeiten. Das müssen Sie ja auch. Allerdings setzen wir nicht stur auf die Fernwärme, auch wenn alle Augsburger Standorte mittelbar an sie angeschlossen werden könnten. Wir haben für das laufende Jahr für jeden Standort ein Budget eingeplant, um mit externer Hilfe nach der besten Energieerzeugung und - nutzung zu suchen. Fernwärme, Wärmepumpe, Nutzung alter Brunnenanlagen… alles denkbar und zu untersuchen.

Heizung und auch Kühlung sind aber nur ein Teil des Energiethemas. Ein anderes ist die Erzeugung von eigenem Strom, was bei allen Gesprächen mit produzierenden Unternehmen, die wir geführt haben, angesprochen wurde. "Wenn ich hier eine Produktion aufbaue, wo kann ich dann eine PV-Anlage montieren?" ist die Standardfrage. Bei den Strompreisen, die wir im vergangenen Jahr gesehen haben kein Wunder. Deswegen haben wir auch im vergangenen Jahr in Photovoltaikanlagen investiert. Eine davon liegt auf dem Dach der Biobäckerei Schubert am SchlachthofQuartier und liefert einen Grundstock an eigengenutzter Energie. Eine weitere hat meine liebe Cousine am Standort in Österreich auf dem Dach montieren lassen, da wir dort ja eine eigene Produktion haben. Und die letzte Anlage liegt auf dem Dach unserer Verwaltung hier in Augsburg und liefert einen Großteil des Stroms für die Büros und die elektrisch fahrende Flotte. Aus unserer Sicht macht E-Mobilität dann Sinn, wenn ich beim Tanken die CO2-Produktion nicht nur aus der Stadt verlagere, sondern möglichst gar kein CO2 produziere. Generell kann die Idee aus elektrischem Fahren und Heizen mit Wärmepumpe nur mit einem hohen Anteil an eigenproduziertem Strom funktionieren. Oder Milliarden für die Infrastruktur. Weil wir beim Thema Infrastruktur in diesem Land im Moment ja so gut sind… Sie verzeihen mir diese Bemerkung. Wie autark wir selbst durch unsere Anlagen sein werden, wird sich nach der ersten ganzen Periode zeigen.

Es bleibt zu hoffen, dass unsere Regierung zum Thema PV weitere Weichen in die richtige Richtung stellen wird. Nur ein Beispiel: Aktuell können wir den Strom aus unserer Anlage nur selbst verbrauchen oder einspeisen. Zu einem eher schlechten Preis pro kWh. Unsere Mieter im Verwaltungsgebäude hingegen dürfen wir nicht mit versorgen, was wir an guten Tagen ohne Probleme könnten. Hier muss und wird sich etwas tun und solange verpachten wir eben Dachflächen oder verpachten Anlagen, wie die der Biobäckerei Schubert.

Gerne hätte ich Ihnen heute über den Stand eines weiteren Umbauprojekts am Mühlbach erzählt, dass wir im historischen Bereich unserer Shedbauten vorhatten. Also dem Rest der Fläche, in dem früher unser Versand angesiedelt war. Für ein lebensmittelproduzierendes Unternehmen, das auch Gastronomie ins Konzept genommen hätte. Nur ist daraus leider nichts geworden. Und zwar, obwohl wir schon fertige Planungen, eine fertige Baubeschreibung und einen unterschriftsfertigen Vertrag hatten. Unser Interessent hat im letzten Moment mir großem Bedauern die Reißleine gezogen. Er hat gesagt: "Herr Dierig, ich muss in Maschinen investieren

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und da treffen mich wie Sie die hohen Zinsen. Dann habe ich mit meinem Produkt den gleichen Umsatz wie vor Corona. Allerdings nur über die Preissteigerungen, nicht über die Menge. Und… ich finde kein Personal. Wenn ich nun bedenke, dass ich Mitte 50 bin und meine Nachfolge noch gar nicht absehen kann, dann darf ich das, was wir hier vorhaben, nicht machen." Schade, aber bei der Projektentwicklung gelingt einem nun einmal nicht jedes Geschäft. Was aber erzählt diese Geschichte noch? Über den Zustand der Wirtschaft im Allgemeinen und das Vermietungsgeschäft, mal außerhalb der wohnwirtschaftlichen Welt, im Besonderen. Im Moment gibt es kein Asset (so der schöne neudeutsche Begriff), von dem man übermäßig gute Dinge berichten kann. Es läuft, aber deutlich anders als in den letzten Jahren und in manchen Bereichen läuft es eher zäh. Vergangenes Jahr habe ich an diesem Pult über die Baukosten, die Zinsen und die überbordende Regulatorik gesprochen und gesagt, dass die Situation am gewerblichen Markt noch nicht so schlimm sei. Zumindest noch nicht bei uns. Schlimm würde ich sie für uns nach wie vor nicht nennen, aber Sie sehen, dass das Geschäft deutlich schwieriger wird. Viele Unternehmen trauen sich nicht mehr zu investieren. Sei es in Produktion oder in Raum. Die Investition in Produktion, Sie haben es von meiner Cousine eingangs schon gehört, wird von der Unsicherheit torpediert. Wie geht es wirtschaftlich weiter? Was erwartet mich noch alles im Sinne der Nachhaltigkeit? Wer kann, geht weg, muss man so lapidar sagen. Da tut sich der Mittelstand allerdings ein wenig schwer. Die Investition in Raum torpedieren der Arbeitskräftemangel und die Einstellung vieler zur Arbeit. Home-Office und 4-Tage-Woche… ich fürchte, die Richtung ist die falsche. Die Wohnung, in der ich dann arbeite, wird übrigens auch kleiner, weil ich sie mir ansonsten nicht mehr leisten kann. Wenn,… ja wenn ich denn überhaupt gerade eine Wohnung finde.

Ja, es war schon einmal einfacher aber lamentieren bringt uns ehrlich gesagt nicht weiter. Aus meiner Sicht, und die teile ich gerne, befinden wir uns in der Welt der Immobilien, Sie erinnern sich an die einleitenden Worte meiner Cousine, (wieder) in einer 'neuen Normalität' und hatten die letzten rund 12 Jahre dankenswerterweise einfach eine außerordentlich starke Phase. Die wir NICHT ausgenutzt haben wie manch anderer, der dafür heute halt nicht mehr da ist. Rene Benko, den Namen haben Sie heute schon einmal gehört, ist hier ein Beispiel.

Auch wenn es schwer ist, müssen wir uns in diesem Land nun Stück für Stück an die Baustellen heranwagen und wieder was schaffen. Im schwäbischen Sinn. Und das hat etwas mit Arbeiten zu tun. Dem wir, aus unserer Sicht, den Anstrich des Müssens abnehmen sollten. Sie kennen das? 'Ich muss heute zur Arbeit'. Das klingt nicht nach Freude. Sollte es aber eigentlich. Punkt!

Nun noch ein Wort zu den Zahlen, denn jetzt braucht es wieder etwas Positives (!):

In Summe weist der Immobilienbereich mit 14,6 Mio. € einen Umsatz aus, der erfreulich über dem Vorjahr mit 14,0 Mio. € liegt. Ursächlich hierfür waren die Mieten aus den umgesetzten Projekten, aber auch nach Index angepasste Mieten. Eine weitere Umsatzsteigerung kam durch die höheren Nebenkostenvorauszahlungen für Heizung und Strom zustande. Ein schön aussehender, aber temporärer Effekt.

Damit übergebe ich das Wort wieder an Ellen.

Im Jahr 2023 haben wir also im Textilsegment ein positives Ergebnis erwirtschaftet und ein sehr gutes operatives Immobilienergebnis erzielt.

Mit diesen positiven Entwicklungen kommen wir in unserer für die Ausschüttung einer Dividende relevanten HGB-Bilanz der Dierig Holding AG zu einem Jahresüberschuss von €2,9 Mio. im Vergleich zu €2,8 Mio. im Vorjahr. Wie eingangs erwähnt, hat uns dies dazu veranlasst, Ihnen die Ausschüttung einer Dividende in Höhe von 20 Cent je Aktie vorzuschlagen.

Im nachfolgenden gehen wir auf die wesentlichen Punkte unserer IFRS-Konzernbilanz zum 31.12.2023 ein.

Unsere Bilanzsumme ist um €3,4 Mio. auf €117,9 Mio. angestiegen. In der Bilanz haben sich verschiedene gegenläufige Effekte niedergeschlagen. Die Investment Properties, die größte

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Position auf der Aktivseite, sind um €1,4 Mio. gestiegen. Dies ist das Ergebnis aus den von Benjamin erläuterten Projekten und gegenläufigen Abschreibungen.

Gesunken sind dagegen die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie die Vorräte. Die Forderungen sind hierbei überproportional gesunken, d.h. der Rückgang liegt nicht nur an dem geringeren Umsatz, sondern auch am Timing von Umsatz gepaart mit der geltenden Valuta und auch der Tatsache, dass Galeria Karstadt Kaufhof schneller als gewöhnlich bezahlt hat. An dieser Stelle möchte ich anmerken, dass es keine wesentlichen strittigen oder unsicheren Forderungen gibt, auch nicht von Galeria Karstadt Kaufhof. Hier wurden uns alle zum Insolvenzzeitpunkt ausstehenden Forderungen zugesagt, der Großteil ist bereits geflossen. Sie waren versichert.

Die Vorräte sind wieder auf ein besseres Niveau gesunken. Im vergangenen Jahr, sie erinnern sich bestimmt, war das Thema Warenverfügbarkeit, Unsicherheiten im Beschaffungsmarkt ein besonders großes Thema - wir waren froh Waren zu haben, unsere Lieferfähigkeit sicherzustellen.

Den Ausschlag für den Anstieg der Bilanzsumme geben letztendlich die flüssigen Mittel. Der Anstieg ist einerseits auf erhaltene Mittel von verbundenen Unternehmen zurückzuführen; zudem haben wir eine Projektfinanzierung in Zusammenhang mit dem Wohnbau aufgenommen.

Das ist das Stichwort, einen Blick auf die Passivseite zu werfen. Hier spiegeln sich diese beiden Sachverhalte wider: Sie sehen zum einen, dass sich die Summe aus lang- und kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten von €20,9 Mio. auf €20,4 Mio. verringert haben, wobei sie bei "normalen" Verlauf - also ohne Neuaufnahmen oder Sondertilgungen - rd. €2,0 Mio. sinken würden. Das tun sie nun nicht auf Grund des aufgenommenen Projektkredits. Zudem sehen Sie, dass die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen um €3 Mio. angestiegen sind.

Damit haben wir auch bereits die wesentlichste Veränderung auf der Passivseite genannt.

Auch wenn sich die Pensionsrückstellungen in diesem Jahr nicht wesentlich verändert haben, so möchten wir hierauf kurz eingehen, da sie eine wesentliche Position auf der Passivseite einnehmen. Nach IFRS haben sich die Pensionsrückstellungen um €0,2 Mio. erhöht. Dies resultiert aus dem Zinssatz nach IFRS, der sich von 3,68% im Vorjahr auf 3,12% zum 31.12.2023 verringert hat.

Auch dieses Jahr wirkt der Zinssatz nach HGB nicht in die gleiche Richtung wie der nach IFRS. Im Berichtsjahr ist dieser leicht gestiegen, von 1,79% auf 1,83%. Somit ist das Ergebnis der ausschüttungsrelevanten HGB-Bilanz der Dierig Holding AG im Geschäftsjahr 2023 nicht durch zinsbedingte Zuführungen zu Pensionsrückstellungen belastet.

Kommen wir zurück zur IFRS-Konzernbilanz. Das Eigenkapital ist von €49,0 Mio. auf €50,2 Mio. gestiegen. Dies resultiert aus dem Einstellen des Ergebnisses des Vorjahres. Die Eigenkapitalquote liegt mit 42,6% auf Vorjahresniveau.

Nun zur Gewinn- und Verlustrechnung. In den sonstigen betrieblichen Erträgen war im Vorjahr der Anlagenverkaufsgewinn aus dem Tauschgeschäft enthalten.

Der Materialaufwand ist überproportional zum Geschäftsvolumen der Textiler gesunken. Damit hat sich die Materialaufwandsquote von 49,9% auf 46,6% reduziert. Im Vorjahr waren hier noch negative Effekte aus dem Afrika-Geschäft enthalten, die - wie berichtet - mit dem vergangenen Jahr abgeschlossen werden konnten.

Die Veränderung der Kreditausfallrisiken beinhaltet die nach IFRS zu berichtende Veränderung und zudem einzelne wenige Einzelwertberichtigungen auf Forderungen.

Damit schließe ich die Erläuterungen zu den Zahlen des Geschäftsjahres 2023 und möchte an dieser Stelle noch einmal betonen, dass wir mit den vorhandenen Rahmenbedingungen ein gutes Ergebnis erzielt haben.

Dierig Holding Aktiengesellschaft | Augsburg