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CBRE Group : Kühner Geschäftsplan, erfolgreiche Implementierung

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28.05.2019 | 16:51

Die amerikanische Gruppe CBRE - ehemals CB Richard Ellis - ist der unangefochtene Weltmarktführer im Bereich des gewerblichen Immobilienmanagements. Obwohl nicht glamourös und selten - wenn überhaupt - in den Schlagzeilen der Finanzpresse, hat das Unternehmen in den letzten dreißig Jahren eine veritable Erfolgsgeschichte hingelegt.

Die amerikanische Gruppe CBRE - ehemals CB Richard Ellis - ist der unangefochtene Weltmarktführer im Bereich des gewerblichen Immobilienmanagements.
Obwohl nicht glamourös und selten - wenn überhaupt - in den Schlagzeilen der Finanzpresse, hat das Unternehmen in den letzten dreißig Jahren eine veritable Erfolgsgeschichte hingelegt.


Das Leistungsversprechen ist attraktiv: CBRE und seine Partner bieten institutionellen Investoren (z.B. Grundbesitzern, Fonds oder Versicherungsgesellschaften) und Mietern (multinationalen Konzernen, öffentlichen Verwaltungen usw.) Dienstleistungen wie Standortmanagement, Wartung und Belegung wie Bürotürme, Kongresszentren usw. an.

Eigentümer und Mieter lagern operationelle Risiken aus und erzielen erhebliche Kosteneinsparungen, da die Volumina, die CBRE seinen Dienstleistern - zum Beispiel im Zusammenhang mit Reinigungs- oder Sicherheitsunternehmen - bringt, so bemessen sind, dass sie völlig unschlagbare Preise erzielen.

Die Größe der Gruppe - mit 21 Milliarden US-Dollar Umsatz liegt es deutlich vor dem Konkurrenten Jones Lang LaSalle (16 Milliarden US-Dollar) und dem dritten Cushman & Wakefield (8 Milliarden US-Dollar) - verschafft einen bedeutenden Wettbewerbsvorteil. Das Leistungsangebot ist in der Tat das vollständigste und oft auch das wirtschaftlichste: Diese All-in-One-Formel zum Festpreis entspricht genau dem, was die Kunden suchen ("Pay and forget"), vor allem wenn es um große Unternehmen oder Finanzinstitute geht, die sich auf ihr jeweiliges Geschäft konzentrieren.

Parallel zu dieser Managementtätigkeit (75% des Umsatzes) bietet CBRE Finanzierungsberatung, Vermittlungsdienstleistungen in Bezug auf den Kauf und Verkauf von Immobilien an. Auch hier hilft die Größe, z.B. mit dem besten Netzwerk, was wiederum in der höchsten Abschlussquote resultiert.  Auch im Bereich Immobilienentwicklung ist CBRE in Nordamerika mit 9 Milliarden US-Dollar Umsatz führend.

Die Gruppe bietet institutionellen Investoren auch Vermögensverwaltungsdienstleistungen (25% des Umsatzes), ähnlich wie Private Equity-Gesellschaften wie Blackrock oder KKR. CBRE konzentriert sich aber insbesondere auf den Bereich der Gewerbeimmobilien. Diese Aktivität, die seit der Krise stark gewachsen ist, ist in den letzten zwei Jahren etwas ins Stocken geraten; der langfristige Trend bleibt jedoch vielversprechend, insbesondere im Premiumsegment, in dem CBRE vorrangig tätig ist.

Einige Zahlen zum besseren Verständnis der Dimensionen des CBRE-Imperiums: Im Jahr 2018 verwaltete die Gruppe 570 Millionen Quadratmeter in 100 verschiedenen Ländern, führte mehr als 87.000 Transaktionen im Gesamtwert von 230 Milliarden Dollar durch, machte Geschäfte mit 90% der Fortune 100 Unternehmen und verwaltete 105 Milliarden Dollar an Investitionen über diverse Fonds.

Managementverträge (langfristig abgeschlossen) und Asset-Management-Tätigkeiten (bei denen die Kosten im Verhältnis zu den angefallenen Beträgen abgezogen werden) gewährleisten eine attraktive Vorhersehbarkeit der Erträge; das Management schätzt, dass etwa die Hälfte der konsolidierten Umsätze aus langfristigen Dienstleistungsverträgen resultiert.

Wie CBRE heute dasteht ist auf die hervorragende Umsetzung eines kühnen Businessplans zurückzuführen, der inmitten der Subprime-Krise - einem echten nuklearen Winter an den Finanzmärkten und insbesondere bei Gewerbeimmobilien - erstellt wurde, um von einem gedrückten Markt zu profitieren und von der Erholung zu profitieren.

Wenige Jahre später hinderte der nahezu vollständige Schuldenabbau den Konzern nicht daran, transformative Akquisitionen wie ING im Jahr 2011, Norland im Jahr 2013 und GWS im Jahr 2015 durchzuführen. Diese Wetten zahlten sich schnell aus und ermöglichten es CBRE, seine direkten Wettbewerber hinter sich zu lassen.

Über einen Zeitraum von zwölf Jahren haben sich Umsatz und Gewinn versechsfacht. Dieses Wachstum ist umso bemerkenswerter, als es weitgehend selbstfinanziert war: Die Verschuldung wird auf einem sehr niedrigen Niveau gehalten, was dem Konzern großen Spielraum gibt, um potentiell neue Akquisition zu finanzieren und damit seine dominante Position weiter auszubauen.

Aggressiv hat das Management Gewinne nicht über Dividenden oder Aktienrückkäufe an die Aktionäre zurückgegeben, sondern diese in das Geschäft reinvestiert.  Die Eigenkapitalrendite von rund 20% bezeugt Sinnhaftigkeit dieser Entscheidung.

Diese (fast) einwandfreie Erfolgsbilanz spiegelt sich in der Entwicklung des Aktienkurses seit den dunklen Jahren wider, aber eindeutig nicht in den Markterwartungen: Bei 47 $ wird die Aktie mit einem 2020er KGV von nur 13x gehandelt.

Diese Skepsis erklärt sich aus dem allgemeinen Misstrauen der Anleger gegenüber dem Immobiliensektor, der bei einem wirtschaftlichen Abschwung oft mit am stärksten betroffen ist. Eine Konjunkturschwäche wäre nach einem Jahrzehnt des Wachstums nicht überraschend. Allerdings hat das Management seine Qualitäten bereits in der 2007/2008er Finanzkrise unter Beweis gestellt. In der Zwischenzeit stehen CBREs Vorstand zufolge viele Ampel noch auf grün: Bewertungen, Auslastungsraten, "Transaktionsgeschwindigkeit", Verschuldungsniveaus , Mietinflation usw.


Angesichts der positiven Faktenlage wurde die Aktie von CBRE unlängst in das Marketscreener Investor Portfolio – USA aufgenommen.

Der Autor hält keine Aktien an dem Unternehmen.

Thomas Gouttman
© MarketScreener.com 2019
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Unternehmensbewertung 2019e 2020e
Marktkap. 16 565 Mio$ -
Unternehmenswert 18 227 Mio$ 16 817 Mio$
Wert 2019e 2020e
KGV (Kurs / Gewinn) 15,7x 13,8x
Marktkapitalisierung / Umsatz 0,72x 0,67x
Unternehmenswert/Ums. 0,79x 0,68x
Unt.wert/EBITDA 8,88x 7,81x
Div. Rendite (Dividende / Kurs) - -
Kurs/Buchwert Verhältnis (Kurs / Buchwert) 2,77x 2,43x
Rentabilität 2019e 2020e
Umsatzrendite (EBIT / Umsatz) 5,81% 6,26%
Umsatz - Gewinn Übertragung (Delta EBIT / Delta Ums. 0,88x 2,24x
Nettomarge (Nettoergebnis / Ums.) 4,70% 4,95%
ROA (Nettoergebnis / Aktiva) 8,80% 8,80%
ROE (Nettoergebnis / Eigenkapital) 22,5% 20,3%
Ausschüttungsquote - -
Bilanzanalyse 2019e 2020e
CAPEX / Umsatz (Investitionssrate) 0,95% 0,93%
Cash Flow / Umsatz 6,68% 6,79%
Kapitalintensität (Aktiva / Umsatz) 0,53x 0,56x
Finanzverschuldungsgrad (Nettoschulden / EBITDA) 0,81x 0,12x
Ergebnisentwicklung
Gewinn pro Aktie & Dividende
Revisionen zum Gewinn/Aktie
Revisionen zum Umsatz
Analystenschätzung
Verkauf
Kaufen
Durchschnittl. Empfehlung AUFSTOCKEN
Anzahl Analysten 8
Mittleres Kursziel 58,6 $
Letzter Schlusskurs 49,3 $
Abstand / Höchstes Kursziel 32%
Abstand / Durchschnittliches Kursziel 19%
Abstand / Niedrigsten Ziel 9,6%
Verlauf des Kursziel (Vergangene 18 Monate)
Umsatz (Quartal) - Abweichungsrate
Gewinn pro Aktie (Quartal) - Abweichungsrate