Warimpex Finanz und Beteiligungs : Jahresfinanzbericht 2022 (inkl. Einzelabschluss)

WARIMPEX

Jahresfinanzbericht

2023

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WARIMPEX JAHRESFINANZBERICHT 2023

WARIMPEX-GRUPPE

Wesentliche Kennzahlen

in TEUR	2023	Veränderung	2022
Umsatzerlöse Investment Properties	36.925	11 %	33.154
Umsatzerlöse Hotels	11.308	22 %	9.273
Umsatzerlöse Development und Services	1.453	-46 %	2.709
Umsatzerlöse gesamt	49.685	10 %	45.136
Direkt den Umsatzerlösen zurechenbarer Aufwand	-17.110	6 %	-16.100
Bruttoergebnis vom Umsatz	32.575	12 %	29.036
Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien	-	-	2.821
EBITDA	21.617	31 %	16.498
Abschreibungen und Wertänderungen	-38.443	-	42.649
EBIT	-16.826	-	59.148
Finanzergebnis	-10.494	-	-6.522
Periodenergebnis (Jahresergebnis)	-23.807	-	42.864
Cashflow aus betrieblicher Geschäftstätigkeit	24.791	128 %	11.353
Bilanzsumme	371.273	-18 %	455.068
Eigenkapital	122.036	-28 %	170.289
Eigenkapitalquote	33 %	-4 pp	37 %
Anzahl Aktien in Stück	54.000.000	-	54.000.000
Ergebnis je Aktie in EUR	-0,46	-	0,82
Eigene Aktien per 31.12. in Stück	1.939.280	-	1.939.280
Anzahl Büro- und Gewerbeimmobilien	10	1	9
Vermietbare Fläche	138.200 m2	11.900 m2	126.300 m2
m² mit Nachhaltigkeits-Zertifikaten	106.300 m2	30.900 m2	75.400 m2
in % der Gesamtfläche	77 %	17 pp	60 %
Anzahl Hotels	3	-1	4
Anzahl Hotelzimmer (anteilsbereinigt)	831	-	831
	31.12.2023	Veränderung	31.12.2022
Gross Asset Value (GAV) in Mio. EUR	360,1	-16 %	429,3
NNNAV je Aktie in EUR	2,68	-29 %	3,78
EPRA NTA	2,56	-29 %	3,59
Ultimokurs der Aktie in EUR	0,745	15 %	0,65

MC55 Office

Białystok, PL

JAHRESFINANZBERICHT 2023 WARIMPEX

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WARIMPEX JAHRESFINANZBERICHT 2023

Inhaltsverzeichnis

1. Kennzahlen der Warimpex-Gruppe

1. Warimpex im Überblick
2. Highlights 2023
3. Vorwort des Vorstandsvorsitzenden

1. Investor Relations

1. Corporate Governance Bericht inkl. Diversitätskonzept

1. Organe der Gesellschaft

19 Konzernlagebericht

1. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
2. Märkte

1. Geschäftsentwicklung: Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

1. Kennzahlen des Immobilienvermögens

1. Wesentliche Risiken und Ungewissheiten

1. Konsolidierte nichtfinanzielle Erklärung
2. Warimpex im Überblick

1. EU-Taxonomie

1. Umwelt & Energie

1. Ethik & Compliance
2. Gesellschaftliche Verantwortung

1. Mitarbeiter/innen

1. Menschenrechte

1. Angaben gemäß § 243a UGB
2. Ausblick

1. Konzernabschluss der Warimpex Finanz- und Beteiligungs AG
2. Konzern-Gewinn-und Verlustrechnung
3. Konzern-Gesamtergebnisrechnung
4. Konzern-Bilanz
5. Konzern-Geldflussrechnung
6. Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung
7. Erläuterungen zum Konzernabschluss

130 Bestätigungsvermerk

1. Bericht des Aufsichtsrates

1. Erklärung des Vorstandes

1. Jahresabschluss der Warimpex Finanz- und Beteiligungs AG
2. Bilanz

1. Gewinn- und Verlustrechnung
2. Anhang

154 Lagebericht

1. Bestätigungsvermerk

1. Erklärung des Vorstandes

1. Unternehmenskalender

1. Impressum

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WARIMPEX JAHRESFINANZBERICHT 2023

Mogilska 35 Office

Cracow, PL

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JAHRESFINANZBERICHT 2023 WARIMPEX

Warimpex ist eine "hybride" Immobiliengesellschaft,

die als Asset Manager und Immobilieneigentümerin Projekte so lange selbst betreibt,

bis durch einen Verkauf die höchste Wertschöpfung realisiert werden kann, und als Developer Projekte mit Fokus auf Zentral- und Osteuropa entwickelt.

So erzielt die Warimpex-Gruppe einerseits laufende Cashflows

aus der Vermietung von Büroimmobilien bzw. dem Betrieb von Hotels und

andererseits Veräußerungserlöse durch den Verkauf der Immobilien.

Nachhaltigkeit ist ein zentraler Erfolgsfaktor für Warimpex.

Ökologische und gesellschaftliche Megatrends bringen neue Anforderungen an Immobilien mit sich - in einer Dynamik, die sich in den nächsten Jahren stark beschleunigen wird. Mit innovativen Gebäuden für eine CO2-freie Zukunft, mit Ressourcen- schonung, Naturnähe sowie Gesundheit und Wohlbefinden bereiten wir uns bereits heute darauf vor, dass unsere Immobilien dauerhaft attraktiv und werthaltig bleiben. Darüber hinaus wirken wir so am Umbau zu einer nachhaltigen Wirtschaft und Gesellschaft mit.

Das hybride Geschäftsmodell ermöglicht es Warimpex besonders gut,

ökologische und soziale Qualitäten in die Gebäudeentwicklung zu integrieren. Indem Warimpex nicht nur Immobilien kurzfristig entwickelt, sondern danach auch für unbestimmte Zeit im eigenen Bestand hält und selbst betreibt, sind langfristiger Wertbestand und niedrige Betriebskosten im eigenen Interesse von Warimpex.

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WARIMPEX JAHRESFINANZBERICHT 2023

WARIMPEX

Im Überblick

Entwicklung der Warimpex-Gruppe

Warimpex wurde 1959 als Export-, Import- und Transit­ handelswarengesellschaft von Dr. Stefan Folian gegründet. Unter der Führung von Dkfm. Georg Folian und Dr. Franz Jurkowitsch spezialisierte sich die Gesellschaft ab 1982 auf Immobilienprojekte in Zentral- und Osteuropa. Seither ent- wickelte die Warimpex-Gruppe Immobilien mit einem Inves- titionsvolumen von mehr als zwei Milliarden Euro, darunter Hotels im Fünf-, Vier- und Drei-Stern-Bereich. In den letz- ten Jahren hat sich Warimpex vermehrt auf die Entwicklung von Bürohäusern fokussiert.

Development und Asset Management

Die Entwicklung und der Betrieb der Immobilienprojekte werden von Warimpex in Wien gemeinsam mit den lokalen Niederlassungen in Budapest, St. Petersburg, Krakau und Łódź koordiniert. Weiters baut Warimpex auf langjährige, er- folgreiche Kooperationen mit internationalen Hotelkonzernen wie InterContinental Group, Kempinski oder Accor.

Warimpex prägt mit der Bewirtschaftung und Entwicklung von Immobilien das Umfeld in sozialer, ökologischer und öko- nomischer Hinsicht. Diese Einflussnahme bringt ein hohes Maß an Verantwortung mit sich, das wir als integrativen Be- standteil unserer Unternehmenskultur, aber auch als zentrale Säule unseres Erfolges verstehen und annehmen. Dies gilt für Neubauten, aber auch für Altgebäude. Bei der Weiterentwick- lung von bestehenden Immobilien zu Hotel- oder Bürogebäu- den legen wir auf die Vorgaben des Denkmalschutzes und der historischen Merkmale der jeweiligen Immobilie besonderen Wert. Energieeffiziente Gebäude zu bauen ist für uns selbst- verständlich.

Bestand

Ende des Jahres 2023 war Warimpex Eigentümerin von zehn Geschäfts- und Bürogebäuden mit einer Gesamtfläche von ca. 138.000 m² sowie von drei Hotels (eines davon gepachtet) mit insgesamt 1.000 (anteilsbereinigt ca. 800) Zimmern in Polen, Deutschland, Russland und Ungarn.

Durch die lange Lebensdauer von Immobilien beeinflussen die Entscheidungen, die wir heute treffen, die nächsten 10 bis 30 Jahre. In den nächsten Jahren werden Klimaschutz und nach- haltiger Umgang mit Ressourcen noch wichtiger werden, als sie es heute bereits sind. Immobiliengesellschaften müssen sich schon jetzt darauf einstellen - etwa im Bereich Klima- schutz. Um das im Jahr 2015 beim Klimagipfel in Paris festge- legte 2-Grad-Ziel zu erreichen, ist bis zum Jahr 2050 eine Ent- wicklung hin zur low carbon economy, die kaum mehr CO2 emittiert, erforderlich. Das muss schon heute bei langfristigen Investitionen berücksichtigt werden. Warimpex ist sich ihrer damit verbundenen weitreichenden Verantwortung bewusst und sieht Immobilien nicht nur als rein wirtschaftliches Gut, sondern bezieht auch ökologische und soziale Aspekte in alle Planungen mit ein. Diese Grundhaltung spiegelt Gewissenhaf- tigkeit sowie Respekt vor Mensch und Umwelt wider und prägt sowohl die Unternehmenskultur als auch die konkrete Umsetzung in allen Geschäftsfeldern.

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JAHRESFINANZBERICHT 2023 WARIMPEX

Highlights

2023

Operative Highlights	Finanzhighlights
02/2023	• Umsatzerlöse von EUR 49,7 Mio. (+ 11 %)
Gleichenfeier für Mogilska 35 Office in Krakau
	• Bruttoergebnis vom Umsatz EUR 32,6 Mio. (+ 12 %)
09/2023
Neuer Bebauungsplan für Grundstücke in Darmstadt	• EBITDA in Höhe von EUR 21,6 Mio. (+ 31 %)
11/2023	• Abschreibungen und Wertänderungen von EUR -38,4 Mio.
Mogilska 35 Office feierlich eröffnet
	• EBIT von EUR -16,8 Mio.
	• Periodenergebnis in Höhe von EUR -23,8 Mio.
	• Immobilienvermögen (Gross Asset Value) von EUR 360,1 Mio.
	(-16 %)
	• EPRA NTA pro Aktie EUR 2,56 (-29 %)

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WARIMPEX JAHRESFINANZBERICHT 2023

VORWORT DES VORSTANDSVORSITZENDEN

Sehr geehrte Aktionäre!

Das hohe Zinsumfeld und gestiegene Baukosten haben die ge- samte Immobilienbranche im vergangenen Jahr enorm gefor- dert. Dieser Entwicklung konnte sich auch Warimpex nicht entziehen. In diesem Umfeld ist es uns dennoch gelungen, ein operativ deutlich positives Ergebnis zu verzeichnen und un- sere Projekte in Polen und Deutschland planmäßig voranzu- treiben. Diesem operativen Erfolg stehen hohe Bewertungs- verluste gegenüber, die vor allem der Zinsentwicklung sowie den Auswirkungen des Konflikts in der Ukraine geschuldet sind. Umso wichtiger ist es, dass Warimpex weiterhin über eine stabile finanzielle Basis mit gesunder Eigenkapitalquote und starkem Cashflow verfügt.

Operative Steigerungen - Immobilienbewertungsverluste in Höhe von 38,4 Mio. Euro

Der Gesamt-Umsatz verbesserte sich auf EUR 49,7 Mio. (+10 %). Dies ist zurückzuführen auf gestiegene Umsatzerlöse aus Büros (+11%) und Hotels (+22 %). Einerseits konnten wir ei- nen höheren Vermietungsgrad bei unseren polnischen Bü- roimmobilien erzielen und auch der Avior Tower in St. Peters- burg ist seit Anfang 2023 zur Gänze vermietet. Bei den Hotels war der Vorjahreszeitraum noch durch die Covid-19 Pandemie gedämpft, zuletzt hat sich der Markt gut erholt. Im Jahr 2023 fanden, bis auf den Verkauf unserer Beteiligung am Palais Han- sen, der im Eigenkapital erfasst wurde, keine Immobilien- transaktionen statt. Im Vorjahreszeitraum war das Bürohaus B52 in Budapest mit Gewinn veräußert worden. Das EBITDA verbesserte sich durch die Umsatzsteigerungen sowie niedri- gere betriebliche Aufwendungen um 31 % auf EUR 21,6 Mio.

Das EBIT drehte sich von EUR 59,1 Mio. im Vorjahr auf EUR -16,8 Mio. Hier spiegelt sich das negative Ergebnis aus Ab- schreibungen und Wertänderungen in Höhe von EUR 38,4 Mio. deutlich wider. 2022 konnte Warimpex an dieser Stelle noch EUR 42,6 Mio. Bewertungsgewinne verbuchen, was die Volatilität des wirtschaftlichen Umfelds und der damit verbun- denen Bewertungsschwankungen deutlich aufzeigt. Auch das Finanzergebnis veränderte sich von EUR -6,5 Mio. auf EUR -10,5 Mio. Dabei blieb der Finanzaufwand im Jahresvergleich nahezu unverändert. Allerdings fielen die Erträge aus Wech- selkursänderungen im Finanzergebnis sowie aus Joint Ventures geringer aus. Unter dem Strich ging damit das Perioden- ergebnis im Vergleich zum Vorjahr von EUR 42,9 Mio. auf EUR -23,8 Mio. zurück.

Wichtige Finanzkennzahlen sind nicht zuletzt aufgrund der operativen Stabilität klar positiv. Beispielsweise hat sich unser Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit auf EUR 24,8 Mio. gegen-

über dem Vorjahr mehr als verdoppelt. Gleichzeitig verfügt Warimpex mit 33 % über eine weiterhin gesunde Eigenkapital- quote. Zusätzlich kommt uns zugute, dass lediglich 20 % der verzinslichen Finanzverbindlichkeiten einer variablen Verzin- sung unterliegen und somit das Zinsänderungsrisiko über- schaubar ist.

Innovative und nachhaltige Bürokonzepte in Polen und Deutschland

Warimpex setzt den Fokus auch weiterhin auf Büro-Entwick- lungen in Polen und Deutschland und nützt dazu bestehende Grundstücksreserven. So können wir unsere langjährige Strategie fortsetzen und flexibel auf Marktentwicklungen reagieren.

Mit dem Mogilska 35 Office hat Warimpex im November 2023 sein bereits drittes Bürogebäude im polnischen Krakau eröffnet. Das EU-Taxonomie-konforme Objekt verfügt über 11.900 m2 Nettonutzfläche, befindet sich in unmittelbarer Nähe zum Stadtzentrum und ist nach seiner Adresse auf der Mogilska-Straße benannt. Im Februar 2024 hat das Mogilska 35 Office offiziell die BREEAM-Zertifizierung "Excellent" er- halten.

Im Oktober 2023 wurde der Bebauungsplan für das Entwick- lungsgrundstück in Darmstadt beschlossen, sodass Warimpex neben dem greet Hotel weitere Entwicklungen mit einer Ge- schoßfläche von bis zu 77.500 m2 beginnen kann. Die erste Bü- roentwicklung am Standort, West Yard 29 verfügt über eine vermietbare Fläche von 12.500 m2 und wird höchsten Standards in Bezug auf eine nachhaltige und ökologische Bauweise entsprechen. So sind Dach- und Fassadenbegrünungen, Pho- tovoltaik-Anlagen und ein eigenes Mobilitätskonzept mit Sharing -Angeboten vorgesehen.

Weitere Projekte sind das Bürohaus MC 55 in Białystok mit ca. 38.500 m2 und das Co-Living/Office Projekt Chopin mit ca. 20.600 m2 in Krakau. Für beide Projekte wurden bereits Bau- genehmigungen erteilt.

In Bezug auf unsere Assets in Russland können dort die opera- tiven Tätigkeiten derzeit ohne wesentliche Einschränkungen autark fortgeführt werden. Neuprojekte sind weiterhin nicht geplant. Seit Beginn des Konflikts in der Ukraine stehen die damit verbundenen geopolitischen Entwicklungen fortwäh- rend im Fokus des Managements. Der Vorstand beobachtet in Abstimmung mit dem Aufsichtsrat die wirtschaftlichen und rechtlichen Entwicklungen in Russland sehr genau, um gege- benenfalls auf aktuelle Ereignisse rasch reagieren zu können.

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JAHRESFINANZBERICHT 2023 WARIMPEX

Coworking und Nachhaltigkeit im Fokus

Märkte wie Deutschland und Polen vereint die veränderte ­Arbeitswelt in Folge der Corona-Pandemie. Arbeitsplätze, die für eine kurzfristige Zeit vermietet werden, bieten eine her- vorragende Arbeitsinfrastruktur bei gleichzeitig hoher Flexibi- lität. Cowork by Memos ist als Unternehmen von Warimpex ein Anbieter flexibler Büroflächen und ist nun auch im Mogilska 35 Office mit rund 750 m² Fläche vertreten. Es ist bereits der vierte Coworking Space von Memos in Polen: Weitere Coworking­-Standorte befinden sich in Łódź in den Gebäuden Ogrodowa Office und Red Tower sowie in Krakau im Mogilska 43 Office sowie auch im greet Hotel in Darm- stadt.

Sowohl bei der Errichtung sowie Revitalisierung von Gebäu- den als auch im laufenden Betrieb spielen Energieeffizienz, der Einsatz erneuerbarer Energieträger und die CO2-Reduktion für Warimpex eine wesentliche Rolle. Grundsätzlich sind für alle Neuentwicklungen hohe, internationale Nachhaltigkeits- zertifizierungen und EU-Taxonomiekonformität geplant.

Ausblick

Aufgrund des anhaltenden Konflikts in der Ukraine und des rückläufigen Wirtschaftswachstums ist weiterhin mit einem herausfordernden Marktumfeld zu rechnen. Auch im laufen- den Jahr sind damit die Inflations- und Zinsentwicklung und die damit einhergehende Verteuerung der Projektfinanzierun- gen sowie die Renditeentwicklung bei Immobilen wichtige Themen in der Branche.

Wie dargestellt verfügt Warimpex über eine stabile finanzielle Basis. Wir gehen aufgrund der aktuellen Budgetzahlen von ei- nem positiven Ergebnis der laufenden operativen Tätigkeit für 2024 aus. Der Schwerpunkt dabei liegt auf der Bauvorberei- tung am Standort Darmstadt sowie der Fortführung der beste- henden Bau- und Entwicklungstätigkeiten.

Wir haben gemeinsam mit unserem Team herausfordernde wirtschaftliche Zeiten immer wieder erfolgreich gemeistert. Daher gilt unseren Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern großer Dank für ihren unermüdlichen Einsatz im vergangenen Jahr und nicht zuletzt Ihnen, werte Aktionäre, für ihr fortgesetztes Vertrauen in Warimpex.

Wien, im April 2024

Franz

Jurkowitsch

VORSTANDSVORSITZENDER

Franz Jurkowitsch

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WARIMPEX JAHRESFINANZBERICHT 2023

Investor Relations

Der Börsenkurs der Aktie lag zu Jahresbeginn bei EUR 0,65 bzw. PLN 3,40; der Kurs war das ganze Jahr hindurch sehr vo- latil. Der Schlusskurs per 28. Dezember 2023 lag bei EUR 0,745 bzw. PLN 4,00.

AKTIONÄRSSTRUKTUR STAND: 10. APRIL 2024

• 5 % Generali OFE

25 % Franz Jurkowitsch

(inkl. Amber Privatstiftung)

25 % Georg Folian

(inkl. Bocca Privatstiftung)

45 % Free Float