Einblicke in den Niedergang des angeschlagenen Immobilienentwicklers China Evergrande

SHANGHAI/HONG KONG, 31. August - Am Anfang folgte Hui Ka Yan einer einfachen Formel. Kredite aufnehmen, um Land zu kaufen. Verkaufen Sie die Häuser auf dem Grundstück, bevor sie gebaut werden. Verwenden Sie das Geld, um Kreditgeber zu bezahlen und das nächste Immobilienprojekt zu finanzieren.

Zwei Jahrzehnte lang, ab Mitte der 1990er Jahre, war dieser Ansatz enorm lukrativ, da die chinesischen Immobilienpreise in die Höhe schnellten. Es machte Hui, einen ehemaligen Angestellten der Stahlindustrie aus einem ländlichen Dorf, zum reichsten Mann Chinas. Und es verwandelte sein Unternehmen, die China Evergrande Group, in ein riesiges Immobilienimperium.

Doch als Evergrande immer mehr Schulden machte, griff das Unternehmen zu immer unorthodoxeren Strategien, um Geld zu verdienen.

Im Jahr 2016 ermutigte mindestens eine Evergrande-Tochtergesellschaft einige Mitarbeiter, Finanzprodukte der Vermögensverwaltungseinheit des Konzerns zu kaufen, die bei der Finanzierung der Immobilienentwicklung halfen, wie ein ehemaliger Mitarbeiter und ein von Reuters eingesehenes Unternehmensdokument berichten. Der ehemalige Mitarbeiter sagte, dass einige Mitarbeiter aufgefordert wurden, bis zur Hälfte ihres Gehalts für solche Produkte auszugeben.

Reuters hat herausgefunden, dass die Anwerbung von Mitarbeitern um Gelder nur eine von vielen ungewöhnlichen Praktiken war, die das Unternehmen anwandte, bevor es 2021 unter der Last von Hunderten von Milliarden Dollar an Schulden an den Rand eines chaotischen Zusammenbruchs geriet. Dieser Bericht über den Aufstieg und Fall von Hui und Evergrande basiert auf Interviews mit mehr als 20 Personen, die mit dem Tycoon oder in seinem Unternehmen gearbeitet haben. Alle sprachen unter der Bedingung der Anonymität.

Evergrande sagte, dass Hui nicht für ein Interview zur Verfügung stand. Weder der Gründer noch das Unternehmen reagierten auf schriftliche Anfragen, ob Mitarbeiter zum Kauf von Finanzprodukten ermutigt wurden, auf Huis Managementstil, die Geschäftspraktiken des Unternehmens und die Herausforderungen, denen es gegenübersteht.

Hui war ein ehrgeiziger Geschäftsmann, der gegenüber seinen Mitarbeitern anspruchsvoll, gegenüber Gläubigern charismatisch und zuweilen selbstverliebt sein konnte. Er hatte ein Team von weiblichen persönlichen Assistenten und zumindest einige von ihnen wurden in erster Linie wegen ihres Aussehens eingestellt, wie vier ehemalige Mitarbeiter und eine mit dem Unternehmen vertraute Person berichten.

Evergrandes Geschichte enthüllt auch das Innenleben eines chinesischen Immobiliengiganten, von den berauschenden Tagen hochschnellender Immobilienpreise bis hin zum jähen Niedergang des Unternehmens, als verärgerte Kleinanleger seine Büros stürmten. Der Bogen des Unternehmens spannt sich auch über die Geschicke des chinesischen Immobilienmarktes, der eine wichtige Triebfeder für das Wachstum der zweitgrößten Volkswirtschaft der Welt war - jetzt aber ein Anker ist, der diese Wirtschaft nach unten zieht.

Analystenschätzungen zufolge sind seit Mitte 2021 40% der chinesischen Hausverkäufe in Verzug geraten. Die Häuser wurden nicht fertiggestellt. Zulieferer wurden nicht bezahlt. Und einige der Millionen Chinesen, die ihre Ersparnisse in immobilienbezogene Vermögensverwaltungsprodukte gesteckt haben, müssen damit rechnen, dass sie ihr Geld nicht zurückbekommen.

Evergrandes Immobilien wurden als spekulative Anlage verkauft, nicht als Wohnraum, sagte Anne Stevenson-Yang, geschäftsführende Direktorin bei J Capital Research in den Vereinigten Staaten, das Research erstellt und Short-Positionen oder Wetten auf den Rückgang einer Aktie eingeht. Die Leute kaufen sie, weil sie glauben, dass der Wert steigen wird. Das Spiel mit dem Vertrauen funktioniert also nur so lange, wie die Leute weiter kaufen.

Das öffentliche Vertrauen schwindet. Der chinesische Immobilienmarkt wurde in den letzten Wochen erneut erschüttert, als ein anderer großer Bauträger, Country Garden, die Zahlungen für zwei US-Dollar-Anleihen ausfallen ließ und versuchte, die Rückzahlung einer privaten Onshore-Anleihe zu verzögern.

Evergrandes Probleme lassen nicht nach. Das angeschlagene Bauunternehmen hat eine Umstrukturierung seiner Offshore-Schulden vorgeschlagen und vor kurzem die Zustimmung eines US-Gerichts zu diesem Plan eingeholt. Evergrande hat erklärt, dass der vorgeschlagene Restrukturierungsplan seine Offshore-Schulden abbauen und dem Unternehmen helfen wird, den Betrieb wieder aufzunehmen.

Am Sonntag meldete Evergrande Verluste in Höhe von 33 Milliarden Yuan (4,53 Milliarden Dollar) für das erste Halbjahr, verglichen mit einem Verlust von 66,4 Milliarden Yuan im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Evergrandes Aktien fielen am Montag nach der Wiederaufnahme des Handels nach einer 17-monatigen Aussetzung um 79% und vernichteten 2,2 Milliarden Dollar des Marktwerts des Unternehmens.

Für den 64-jährigen Hui hat der Niedergang des Unternehmens Dutzende von Milliarden Dollar seines persönlichen Vermögens vernichtet und den rasanten Verkauf von Firmenvermögen erforderlich gemacht, um die Schulden zu tilgen. Das Unternehmen sieht sich auch einem juristischen Ansturm ausgesetzt: Evergrande gab an, dass im Juni mehr als 2.200 Gerichtsverfahren mit einem Gesamtbetrag von etwa 535 Milliarden Yuan (73,40 Milliarden Dollar) an potenziellen Verbindlichkeiten anhängig waren.

Die sich verschlimmernde Schuldenkrise im chinesischen Immobiliensektor stellt eine große Herausforderung für Präsident Xi Jinping und seine politischen Entscheidungsträger dar, da die Wirtschaft des Landes bereits unter einer schwächeren Binnen- und Auslandsnachfrage leidet. Chinas Wirtschaftsleistung ist im zweiten Quartal nur noch schwach gewachsen.

Die Angst vor einem Übergreifen auf den Finanzsektor des Landes und die Wirtschaft im Allgemeinen belastet die globalen Märkte.

Das Informationsbüro des chinesischen Staatsrats, das Medienanfragen im Namen der Regierung bearbeitet, lehnte es ab, sich zum Immobilienmarkt und Evergrands Schicksal zu äußern. Die Wohnungsbaubehörde und das Finanzministerium reagierten nicht auf Anfragen nach einem Kommentar.

DIE GRUNDLAGEN

Hui wurde von seiner Großmutter in einem ländlichen Dorf in der Provinz Henan aufgezogen, wie aus einer Biographie hervorgeht.

Er gründete Evergrande im Jahr 1996, als China sein System des staatlichen Wohnungsbaus abbaute und die Urbanisierung rapide voranschritt. Damals lebte etwa ein Drittel der Chinesen in Städten. Jetzt sind es etwa zwei Drittel.

Die lokalen Behörden hatten einen Anreiz, den Wohnungsbau durch Unternehmen wie Evergrande zu fördern. Mitte der 1990er Jahre erhöhte Peking den Anteil der Steuern, die von der Zentralregierung eingenommen wurden, erheblich. Der Anteil der Lokalregierungen schrumpfte, aber ihre Verantwortung für die Bereitstellung von Dienstleistungen wurde nicht entsprechend reduziert. Um ihre Kassen aufzufüllen, verkauften die Lokalregierungen Land an Bauträger, um Einnahmen zu erzielen.

Hui zapfte diese Nachfrage an. Er kaufte das Land für sein erstes Entwicklungsprojekt im Jahr 1996 für 5 Millionen Yuan und lieh sich mehr als die Hälfte des Betrags, wie es in der Biografie heißt. Im folgenden Jahr verkaufte er den ersten Komplex für 80 Millionen Yuan, wie auf der Website von Evergrandes zu lesen ist.

Als Hui 2009 Evergrandes-Aktien in Hongkong börsennotierte, nahm er umgerechnet 729 Millionen Dollar ein. Das Geschäft machte Hui, dem damals etwa zwei Drittel des Unternehmens gehörten, zu einem Milliarden-Dollar-Wert.

2013 befand sich Hui auf einem Höhenflug. Er wurde in eines der prestigeträchtigsten politischen Gremien Chinas gewählt, den Ständigen Ausschuss der Politischen Konsultativkonferenz des chinesischen Volkes. In diesem Jahr gewann Guangzhou Evergrande, die Fußballmannschaft, die das Unternehmen drei Jahre zuvor übernommen hatte, den wichtigsten asiatischen Fußballwettbewerb.

Wenn er in Hongkong war, mischte er sich unter die Immobilienmagnaten der Stadt, spielte Karten und schloss Investitionsverträge mit ihnen ab, so drei Personen, die über diese Treffen informiert waren. Hui aß im elitären Dynasty Club in Hongkong, der nur für Mitglieder zugänglich ist, und aß chinesische Delikatessen wie Vogelnestsuppe und Haifischflossensuppe, so die mit dem Unternehmen vertraute Person.

Während er in den Boomjahren Geschäftsleute in einem Clubhaus in Evergrandes Büros in Guangzhou unterhielt, warf Hui bei mindestens zwei Gelegenheiten Bargeld für die Unterhaltung ein und sah zu, wie seine weiblichen Assistenten die Scheine vom Boden aufsammelten, sagte eine Person, die früher für ihn arbeitete.

Hui und Evergrande antworteten nicht auf Fragen von Reuters zum Lebensstil des Gründers.

ALLES WAR VON OBEN NACH UNTEN

Selbst als Evergrande expandierte, blieb Hui auf allen Ebenen involviert.

Er genehmigte alle Landkäufe, sagte ein ehemaliger Mitarbeiter, der in einem der regionalen Büros von Evergrande arbeitete. Hui half bei der Gestaltung von Werbeslogans, sagten zwei der Personen, mit denen Reuters sprach. Er war sehr wählerisch, was Schriftarten und Schriftgrößen anging, so die Person, die früher für ihn arbeitete. Die Person, die früher für ihn gearbeitet hat, und die Person, die mit dem Unternehmen vertraut ist, sagten, Hui habe seine Mitarbeiter aufgefordert, Geldstrafen für kleinere Verstöße zu verhängen, z.B. wenn sie nicht angemessen gekleidet waren.

Alles geschah von oben nach unten. Niemand hinterfragte, was Hui sagte, sagte ein ehemaliger Mitarbeiter.

Die Unternehmenskultur spiegelte sich in einem Video wider, das Hui bei einem Basketballspiel des Unternehmens zeigt und das im April 2020 auf einer Sharing-Plattform hochgeladen wurde. Während Hui wiederholt den Ball schießt, wird er von gegnerischen Spielern kaum herausgefordert. Reuters war nicht in der Lage, das Material unabhängig zu verifizieren.

Für diejenigen, die Huis Stil akzeptierten, gab es einen klaren Vorteil: großzügige Bezahlung. Das Durchschnittsgehalt bei Evergrande lag 2018 bei 15.666 Yuan (2.149,38 $) pro Monat, wie die Website für Beschäftigungsdaten Maimai.cn berichtet. Das war etwa dreimal so viel wie der monatliche Durchschnitt in der Immobilienbranche, so die offiziellen Daten.

Einige Mitarbeiter in Evergrandes Kapitalabteilung kassierten lukrative Boni für die Sicherung von Krediten bei Banken oder anderen Kreditgebern, wobei die Teams bis zu 1 % der geliehenen Summe verdienten, so ein ehemaliger Mitarbeiter und die mit dem Unternehmen vertraute Person. Die Boni wurden dann unter dem Team aufgeteilt, sagte der ehemalige Mitarbeiter.

MITARBEITERZIELE FÜR FINANZPRODUKTE

Im Jahr 2016, als die Immobilienpreise in China in die Höhe schnellten, überholte Evergrande seinen Hauptkonkurrenten und wurde zum umsatzstärksten Bauträger des Landes. Die Landreserven des Unternehmens erreichten 312 Millionen Quadratmeter, doppelt so viel wie noch zwei Jahre zuvor.

Evergrandes Aktienkurs stieg 2017 auf über 30 HK$, mehr als das Siebenfache des Börsengangs von 2009. Hui wurde zum reichsten Mann Asiens mit einem geschätzten Vermögen von mehreren zehn Milliarden Dollar, wie das Forbes-Magazin zu dieser Zeit berichtete.

Während Evergrande sich mit Land vollstopfte, suchte das Unternehmen nach Möglichkeiten, seine Geschäfte zu finanzieren. In seiner damaligen Internet-Einheit HengTen Networks ermutigte das Unternehmen einige Mitarbeiter, in die eigene Tasche zu greifen und die Vermögensverwaltungsprodukte des Konzerns zu kaufen.

Das von Reuters geprüfte Dokument vom Mai 2016 listet mehr als ein Dutzend Personen auf, die eine Quote für den Kauf von Evergrande-Finanzprodukten nicht erfüllt haben sollen. Eine handschriftliche Notiz auf dem Dokument beschreibt die Situation als ernst und besagt, dass die Boni gekürzt würden, wenn diese mehr als ein Dutzend Personen ihre Quoten nicht erfüllten.

Das Management hat daraufhin einige Boni gekürzt, sagte der ehemalige Mitarbeiter, der bei HengTen gearbeitet hatte. Die mit dem Unternehmen vertraute Person, die von Huis Essgewohnheiten in Hongkong sprach, sagte, dass Zielvorgaben für den Kauf von Finanzprodukten bei Evergrande weit verbreitet seien und dass die Mitarbeiter bestraft würden, wenn sie ihre Quoten nicht erfüllten.

In einem kürzlich veröffentlichten Börsenbericht erklärte Evergrande, dass es im Laufe der Zeit etwa 92,1 Milliarden Yuan (12,64 Milliarden Dollar) aus dem Verkauf von Vermögensverwaltungsprodukten eingenommen habe und dass Ende 2022 etwa 34 Milliarden Yuan (4,66 Milliarden Dollar) an Kapital und Zinsen für solche Produkte ausstanden.

Während es für chinesische Bauträger üblich ist, durch den Verkauf von Vermögensverwaltungsprodukten Mittel für Immobilienprojekte zu beschaffen, ist die Bindung von Mitarbeiterprämien an den Kauf solcher Produkte ungewöhnlich, so zwei Brancheninsider.

Sie können zwar profitabler aussehen, aber es ist eine künstliche Steigerung, sagte Kelly Richmond Pope, Wirtschaftsprüferin und Professorin an der DePaul University in Chicago.

Evergrande Wealth, eine Einheit der Evergrande Financial Holding Group der Evergrande-Gruppe, reagierte nicht auf Anfragen zur Stellungnahme. Die chinesische Bankenaufsichtsbehörde reagierte ebenfalls nicht auf Anfragen nach einem Kommentar.

Die ganze Zeit über hat Hui das Unternehmen mit Schulden überhäuft. Ungefähr zu dieser Zeit begann die Regierung, öffentlich ihre Besorgnis über das Ausmaß der Kreditaufnahme im Immobiliensektor zu äußern.

Als er im Laufe der Jahre von Anlegern und Reportern zu seinen hochverschuldeten Projekten befragt wurde, antwortete Hui, dass Evergrandes hoher Umsatz und Vermögenswert ausreiche, um seine Schulden zu decken.

Außerdem zollte er der regierenden Kommunistischen Partei öffentlich Anerkennung. Ohne die gute Reform- und Öffnungspolitik des Landes hätte Evergrande nicht das, was es heute hat, sagte Hui 2018 in einer Rede bei den China Charity Awards.

Hui, der bereits in andere Geschäftsbereiche von der plastischen Chirurgie bis zur Lebensversicherung expandiert hatte, investierte weiter in neue Unternehmen. Im Jahr 2019 wollte er in die Entwicklung von Elektroautos einsteigen.

TOTES AUTO

Anfang 2020 bekräftigte Hui öffentlich sein Versprechen, die Schulden seines Unternehmens deutlich zu senken. Doch Evergrande über Wasser zu halten, sollte sich als sehr viel schwieriger erweisen.

Peking führte nun strenge neue Vorschriften ein, die darauf abzielten, die Finanzierung von Bauträgern mit hohem Verschuldungsgrad einzuschränken. Im Jahr 2021 begannen die chinesischen Immobilienverkäufe zu sinken, und das harte Durchgreifen der Regierung führte zu einer Reihe von Zahlungsausfällen bei Bauträgern, von denen viele ihr Geschäft aufgeben mussten.

In einer monatlichen Besprechung mit den Mitarbeitern im Jahr 2020 beklagte Hui den Tod einiger seiner japanischen Koi-Karpfen, so die mit dem Unternehmen vertraute Person. Hui sagte, das Sterben sei ein Vorbote von Unglück, so die Person.

Da Banken und Investoren bei der Kreditvergabe an Bauträger immer vorsichtiger wurden, suchte Evergrande nach alternativen - und teureren - Finanzierungsquellen.

Wie Reuters im Jahr 2020 berichtete, suchte das Unternehmen unter anderem bei sogenannten Treuhandgesellschaften nach Geldquellen. Sie werden als Schattenbanken bezeichnet, weil sie außerhalb der Regeln operieren, die für Geschäftsbanken gelten. Die Treuhandgesellschaften waren sehr daran interessiert, aus den Bedürfnissen einer Branche, die nach Krediten lechzt, Kapital zu schlagen. Und sie konnten weit höhere Zinssätze verlangen als die streng regulierten Banken.

Als sich die allgemeine Kreditklemme in den Jahren 2020 und 2021 verschärfte, hatte Evergrande Schwierigkeiten, seine lokalen Yuan-Anleihen zu verkaufen, da Bedenken hinsichtlich ihrer Kreditwürdigkeit bestanden. Das Unternehmen verwendete seine eigenen Mittel, um die Anleihen über Zweckgesellschaften zu kaufen, sagten ein ehemaliger Mitarbeiter von Evergrandes Finanzteam und eine Person, die mit den Finanzierungsvereinbarungen des Unternehmens vertraut ist. Die Personen sagten, dass diese Vehikel die Anleihen dann zu einer höheren Rendite oder Zinszahlung verkauften, die von den Anlegern als risikoadäquat angesehen wurde.

Manchmal betrugen die effektiven Zinsen für diese Anleihen bis zu 18%, während sie auf dem freien Markt bei 6% lagen, so der ehemalige Mitarbeiter des Finanzteams. Der tatsächliche Preis, den sie für die Finanzierung zahlten, verschlang die Gewinne, sagte diese Person.

Evergrande hat auch Kredite, die von seiner börsennotierten Immobiliensparte gesichert worden waren, abgezweigt, um Evergrandes operative und finanzielle Bedürfnisse zu befriedigen, so ein Ausschuss von Evergrandes unabhängigen Direktoren. Das Komitee untersuchte die Angelegenheit, nachdem Banken im Jahr 2021 Einlagen in Höhe von 13,4 Milliarden Yuan (1,84 Milliarden Dollar) beschlagnahmt hatten, die sich im Besitz der Immobiliendienstleistungseinheit befanden.

Im vergangenen Jahr traten drei leitende Angestellte zurück, nachdem eine erste Untersuchung ergeben hatte, dass sie an der Abzweigung der Kredite beteiligt waren.

Evergrande hat eine besondere Cowboy-Mentalität, sagte Stevenson-Yang von J Capital Research.

Weder Hui noch das Unternehmen haben auf Fragen geantwortet, ob Evergrande Zweckgesellschaften für den Kauf und Weiterverkauf von Anleihen oder für die Umleitung von Krediten verwendet hat. Das Unternehmen erklärte, dass es mit der Immobilientochter Gespräche über einen Rückzahlungsplan führe und Maßnahmen ergriffen habe, um mögliche interne Kontrollschwächen zu beheben.

Bis 2021 hatten Evergrandes Gesamtverbindlichkeiten 300 Milliarden Dollar erreicht. Das klamme Unternehmen hatte Schwierigkeiten, Lieferanten zu bezahlen und Häuser fertigzustellen. Seine Immobilieneinnahmen brachen ein.

Evergrande zahlte auch die Privatanleger seiner Finanzprodukte nicht rechtzeitig aus und löste damit landesweit Proteste aus. Im September 2021 kam es in den Büros des Unternehmens in Shenzhen zu chaotischen Szenen, als etwa 100 verärgerte Anleger die Lobby des Unternehmens besetzten, um die Rückzahlung zu fordern.

Tage später erklärte Hui in einem Brief an die Belegschaft, er sei zuversichtlich, dass das Unternehmen seinen dunkelsten Moment überwinden werde.

Doch Evergrande meldete für die Jahre 2021 und 2022 einen Gesamtverlust von 81 Milliarden Dollar. Im März letzten Jahres wurde der Handel von Evergrandes in Hongkong notierten Aktien ausgesetzt. Hui hat seine Beteiligung an dem Unternehmen reduziert und sein persönliches Vermögen ist nach Schätzungen von Forbes heute weniger als ein Zehntel der 36 Milliarden Dollar wert, die es auf seinem Höhepunkt im Jahr 2019 betrug.

Evergrande ist dabei, die Zustimmung der Gläubiger und der Gerichte für seinen Offshore-Umschuldungsplan einzuholen. Die Gläubiger werden sich Ende September treffen, um über den Plan abzustimmen, der es ihnen ermöglichen könnte, bis zu einem Viertel ihrer Forderungen zurückzuerhalten.

In einem Brief an die Mitarbeiter im Januar bezeichnete Hui das Jahr 2023 als ein entscheidendes Jahr und versprach, die Gläubiger zu entschädigen und die Projekte zu realisieren.

Das Jahr begann allerdings nicht gut für ihn. Eine Villa in Hongkong, die ihm von Gläubigern beschlagnahmt worden war, wurde im März zum Verkauf angeboten. Ihr geschätzter Wert: Rund $112 Millionen. ($1 = 7,2885 Chinesische Yuan Renminbi)