Der Sektor macht ein Viertel der chinesischen Wirtschaft aus, doch die Schulden der Bauträger rutschen immer tiefer in den Bereich der Notlage.
Als das Politbüro signalisierte, dass es neben anderen Maßnahmen zur Ankurbelung der Wirtschaft auch Änderungen in der Immobilienpolitik geben würde, löste dies die größte eintägige Kauforgie an Chinas Aktienmärkten seit 2021 aus.
Die Rallye vom 25. Juli reichte aus, um den Leitindex für dieses Jahr ins Plus zu bringen. Ein nachhaltiger Aufschwung hängt jedoch davon ab, ob die politischen Entscheidungsträger ihre - bislang vagen - Versprechen einlösen.
"Ausländische Anleger haben vielleicht begonnen, mehr chinesische Aktien zu kaufen, in der Hoffnung, dass das Politbüro große, bedeutsame Stimulierungsmaßnahmen ankündigt, aber wir würden abwarten, bis wir konkretere Maßnahmen sehen", sagte Tara Hariharan, Managing Director beim globalen Makro-Hedgefonds NWI Management LP.
"Die Frage ist, welche Mittel sie einsetzen werden, denn China ist immer noch sehr auf den Abbau von Fremdkapital und die Vermeidung finanzieller Risiken konzentriert.
Der traurige Zustand der Bilanzen der Bauunternehmen steht ganz oben auf der Risikoliste.
"Sind Immobilien im Rahmen des derzeitigen chinesischen Wirtschaftsmodells eine Rettung wert? Auf jeden Fall, und zwar dringend", sagte Qi Wang, Chief Investment Officer (CIO) von MegaTrust Investment (HK), einem Boutique-Fondsmanager für China, der sich auf inländische chinesische A-Aktien spezialisiert hat.
Investoren sollten jedoch vorsichtig und geduldig sein, sagte Wang und verwies auf den Mangel an Details aus dem Politbüro letzte Woche. China braucht drastischere Maßnahmen als die, die wir heute haben", schrieb Wang auf seinem Substack.
Einen Weg zu finden, den Immobiliensektor zu sanieren, hätte größere Auswirkungen auf die Wirtschaft als Steuersenkungen oder Wachstum im Technologiesektor.
Es würde die Konsumausgaben von Hausbesitzern freisetzen, die das Vertrauen in den Immobilienmarkt verloren haben, wo sie ihr Vermögen gelagert haben.
Mark Dong, General Manager von Minority Asset Management mit Sitz in Hongkong, hat sein Engagement im Immobiliensektor reduziert. "Die Stimmung ist am Boden, aber es fehlt ein Katalysator. Es scheint, als gäbe es noch keine substanziellen Maßnahmen zur Unterstützung der Bauträger, wie z.B. die Rettung der in Schwierigkeiten geratenen Bauträger. "
Eine Lockerung auf nationaler Ebene, wie z.B. die Senkung der Anzahlungsquoten bei Krediten, ist die Art von großer Geste, die notwendig ist, sagte Bo Zhuang, ein Senior Analyst in der Gruppe für Makrostrategien bei Loomis Sayles Investments Asia.
'ETWAS HERAUSFORDERND'
Jingjing Weng, Leiterin der Abteilung für chinesische Aktien bei Eastspring Investments in Shanghai, sagte, dass die Rallye der letzten Woche größtenteils auf Short-Eindeckungen zurückzuführen sei.
"Der Schlüssel ist, wann und welche konkreten Maßnahmen folgen werden", sagte Weng. "Die Anleger sind immer noch eher abwartend, da sie eine nachhaltigere Erholung an den chinesischen Aktienmärkten abwarten müssen, bevor sie wieder einsteigen.
Die Netto-Aktienkäufe von Ausländern in Höhe von 19 Mrd. Yuan (2,7 Mrd. $) am 25. Juli waren der größte Ansturm an einem Tag seit anderthalb Jahren.
Auf Jahressicht belaufen sich die Nettokäufe jedoch auf rund 230 Milliarden Yuan, nachdem der Nettozufluss von 186 Milliarden Yuan im ersten Quartal mehr oder weniger zum Stillstand gekommen war, als die Wirtschaft ihren Aufschwung nach der Pandemie verlor.
Rob Hinchliffe, Portfoliomanager und Leiter des globalen Sektorcluster-Research bei PineBridge Investments mit Sitz in New York, sagte, dass das Engagement in China geringer sei als vor einem Jahr.
Investieren, so Hinchliffe, sei "in China eine gewisse Herausforderung, da einige Entscheidungen von oben nach unten getroffen werden. Wir sind in China derzeit insgesamt untergewichtet.
Wai Mei Leong, leitende Portfoliomanagerin für festverzinsliche Wertpapiere bei Eastspring Investments, sagt, dass ihr Fonds nur Immobilienunternehmen auswählt, die der Regierung gehören oder mit ihr verbunden sind, und dass sich die Erholung des Sektors noch 2 bis 3 Jahre hinziehen wird.
KEINE ZUVERLÄSSIGKEIT
Die Besorgnis über die Schulden, die die Bauträger auf sich geladen hatten, hatte sich über weite Strecken des letzten Jahrzehnts verfestigt. Die Krise kam vor drei Jahren, als die besorgten Behörden die Kreditaufnahme der Bauträger einschränkten und ein Geschäftsmodell auf den Kopf stellten, das auf Darlehen und Vorverkäufe zur Finanzierung des Baus angewiesen war.
Die China Evergrande Group, der am höchsten verschuldete Bauträger, brach zusammen und unfertige Projekte in den Städten ließen den Markt erstarren.
Da die Lockerung der COVID-Kontrollen nicht zu einer nachhaltigen Erholung der Verkäufe führte, begannen selbst die stabileren Bauträger wie Country Garden mit dem Cashflow zu kämpfen.
Spekulanten, die mutig genug waren, im vergangenen Jahr in Aktien und Anleihen von Bauträgern zu investieren, wurden von der Rallye belohnt, die durch die Zusicherungen des Politbüros ausgelöst wurde. Größere Marktteilnehmer sagen jedoch, dass dies angesichts der grundlegenden Probleme, mit denen die Entwickler konfrontiert sind, keine Grundlage für längerfristige Investitionen ist.
"Niemand hat Vertrauen in das Überleben dieser Unternehmen", sagte ein Fondsmanager, der für einen US-Vermögensverwalter ein Schwellenländer-Kreditportfolio betreut. Er lehnte es ab, seinen Namen zu nennen, da er nicht befugt ist, öffentlich zu sprechen.
"Wie sollen sie ohne den Verkauf von Vermögenswerten oder von Häusern - der ja rückläufig ist - an Geld kommen? Die sichersten Anlagen in diesem Sektor seien die staatlichen Unternehmen wie China Resources Land und Poly Property.
($1 = 7,1640 chinesische Yuan Renminbi) (Weitere Berichte von Xie Yu und Georgina Lee in Hongkong, Shen Yiming und Jason Xue in Shanghai und Ankur Banerjee in Singapur, geschrieben von Tom Westbrook, bearbeitet von Vidya Ranganathan und Simon Cameron-Moore)
