Savills Immobilien Beratungs-GmbH: Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland 2019

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Savills Immobilien Beratungs-GmbH: Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland 2019

06.01.2020 / 13:54
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06. Januar 2020

GEWERBEINVESTMENTMARKT DEUTSCHLAND 2019
Historisches Jahr 2019:
Erstmals mehr als 70 Mrd. Euro in deutsche Gewerbeimmobilien investiert

  * Historisch hohes Transaktionsvolumen von 70,8 Mrd. Euro (+ 9 % ggü.
    Vorjahr)

  * Erstmals mehr als hundert Einzelobjekttransaktionen ab 100 Mio. Euro

  * Anfangsrenditen überwiegend mit Rückgang und Aussicht auf weitere
    Kompression

  * Weitgehend unveränderte Rahmenbedingungen für 2020 und Fortsetzung des
    Zyklus erwartet

Der deutsche Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien schloss die 2010er Jahre
mit einem neuen Umsatzrekord ab: Das Transaktionsvolumen im gerade beendeten
Jahr belief sich auf etwa 70,8 Mrd. Euro (+ 9 % ggü. 2018), womit erstmals
die Marke von 70 Mrd. Euro übertroffen wurde. Allein im Dezember wurden ca.
16,1 Mrd. Euro umgesetzt, gleichbedeutend mit dem höchsten Monatsumsatz
aller Zeiten. "Wenn man bedenkt, dass die Produktknappheit das ganze Jahr
über eines der beherrschenden Themen bei Investoren war, ist der nun
erzielte Rekordumsatz umso bemerkenswerter. Letztlich hat aber genau jene
Produktknappheit ihren Teil zum Rekordumsatz beigetragen, weil die Preise
dadurch erneut stark stiegen. Hinzu kamen der hohe Anlagedruck der
Investoren und Deutschlands anhaltend große Anziehungskraft als sicherer
Anlagehafen", kommentiert Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment
Europe bei Savills.

Fokus auf Büroimmobilien in A-Städten

Fast die Hälfte des Rekordvolumens, gut 48 %, entfiel auf Büroimmobilien,
die damit die mit Abstand umsatzstärkste Nutzungsart sind und ihren
Umsatzanteil gegenüber ihrem bereits hohen Vorjahreswert (44 %) nochmals
steigern konnten. "Das Bürosegment profitiert von den günstigen
Mietwachstumsaussichten und der Tatsache, dass die meisten
Einzelhandelsimmobilien eben jenes Mietwachstumspotenzial nicht mehr
bieten", erläutert Lemli. Das Einzelhandelssegment, der traditionelle
Hauptkonkurrent von Büroimmobilien beim Werben um Investorengeld, verlor
denn auch weiter an Boden und kam auf einen Umsatzanteil von nur noch 20 % -
der niedrigste Wert im laufenden Zyklus. Es folgen Logistikimmobilien und
gemischt genutzte Objekte (jeweils 10 %). In die letztgenannte Kategorie
fallen mit dem Tucherpark in München und dem Frankfurter Squaire zwei der
größten Transaktionen des Jahres. Unabhängig von der Nutzungsart lag der
Investorenfokus klar auf den Top-7-Städten - 56 % des gesamten
Transaktionsvolumens entfielen 2019 auf sie, während es im Durchschnitt der
fünf vorangegangenen Jahre lediglich 51 % waren. "Die Dominanz der A-Städte
ist zum einen auf den hohen Anteil von Büroimmobilien am Transaktionsvolumen
zurückzuführen, zum anderen aber auch Ausdruck der anhaltend hohen
Risikoaversion der meisten Investoren", erläutert Matthias Pink, Head of
Research Germany bei Savills, und ergänzt: "Der hohe Anlagedruck der
Investoren führt dazu, dass sie bevorzugt großvolumig investieren. Hierfür
bieten die Top 7 die besten Voraussetzungen." Berlin und München stechen mit
einem Transaktionsvolumen von 11,7 Mrd. Euro bzw. 9,4 Mrd. Euro (jeweils
ohne Umland) aus der Riege der Top 7 nochmals heraus.

Erstmals mehr als hundert Einzeltransaktionen ab 100 Mio. Euro

Die Investorenpräferenz für große Volumina drückt sich auch im
durchschnittlichen Volumen je Transaktion aus, das mit gut 33 Mio. Euro
einen neuen Spitzenwert erreicht hat. Doch obwohl es sich bei den drei
größten Transaktionen des vergangenen Jahres um Portfolios handelte (Dream
Global, Millennium, Aroundtown-Anteil), waren es vor allem großvolumige
Einzeltransaktionen, die zu diesem Anstieg geführt haben. Zum ersten Mal
überhaupt wurden in einem Kalenderjahr mehr als hundert Einzelobjekte für
mindestens 100 Mio. Euro verkauft. Hinzu kommen gut vierzig Portfolios in
dieser Größenklasse.

Anfangsrenditen mit weiterem Rückgang

Ein weiterer Grund für die hohe Zahl großvolumiger Transaktionen sind die
nochmals gestiegenen Kapitalwerte. So haben der anhaltende Nachfrageüberhang
sowie die abgesagte Zinswende die Anfangsrenditen von Büro- und
Logistikimmobilien auch im 4. Quartal sinken lassen. Per Ende Dezember lag
die Spitzenrendite für Büroimmobilien im Durchschnitt der Top-7-Städte bei
2,9 % und damit 10 Basispunkte niedriger als im Quartal zuvor. Auf
Jahressicht sind die Bürorenditen um gut 20 Basispunkte gesunken. Die
Spitzenrendite für Logistikimmobilien ging im Schlussquartal ebenfalls um 10
Basispunkte auf nun 3,7 % zurück. Auf Jahressicht beträgt der Rückgang 40
Basispunkte. Hinzu kam in beiden Segmenten ein recht kräftiges Mietwachstum,
so dass die rechnerischen Kapitalwerte entsprechend stark gestiegen sind.
Für Spitzenbüroimmobilien betrug der Anstieg im Durchschnitt der Top 7 gut
15 % auf ca. 13.500 EUR/m². Unverändert blieben in den letzten drei Monaten
die Spitzenrenditen der Einzelhandelsimmobilienformate. Die Spitzenrendite
für Geschäftshäuser lag Ende des Jahres bei 3,0 % (- 10 Basispunkte ggü.
Vorjahr), für Fachmarktzentren notierte sie bei 3,9 % (- 10 Bp.) und für
Shopping-Center bei 4,3 % (+ 10 Bp.).

Einheimische und ausländische Käufer gleichermaßen aktiv

Trotz des rekordhohen Preisniveaus lockte der deutsche Immobilienmarkt
einheimische wie ausländische Käufer gleichermaßen an. Wie schon in den
fünf
Jahren zuvor entfiel etwas mehr als die Hälfte des Transaktionsvolumens auf
deutsche Käufer. "Sowohl einheimische als auch ausländische Investoren haben
mehr in Deutschland investiert als in den Vorjahren. Bei den internationalen
Investoren punktet der deutsche Markt weiterhin mit seiner Stellung als
sicherer Anlagehafen, die bei der hohen Risikoaversion vieler Investoren
besonders zum Tragen kommt. Zudem profitierte Deutschland davon, dass ein
Teil des risikoaversen Geldes vor dem Hintergrund der das ganze Jahr über
währenden Brexit-Debatte von London nach Kontinentaleuropa umgelenkt wurde",
so Lemli. Unter den ausländischen Investoren blieben US-Amerikaner mit einem
Anteil von 13 % die aktivste Käufernation. Europäische Käufer haben ihren
Anteil gegenüber den Vorjahren auf 31 % erhöht (Durchschnitt letzte 5 Jahre:
27 %), während asiatische Investoren weniger aktiv waren (2019: 3 %;
Durchschnitt letzte 5 Jahre: 5 %). Nationenübergreifend waren
Asset-/Investment-Manager mit einem Ankaufsvolumen von ca. 32,3 Mrd. Euro
die größte Käufergruppe. Ihnen standen auf Verkäuferseite
überwiegend
Projektentwickler mit einem Verkaufsvolumen von 13,5 Mrd. Euro gegenüber.

Unverändert günstige Rahmenbedingungen lassen Zyklus auch 2020 weiterlaufen

Aus heutiger Sicht spricht nichts dafür, dass der Zyklus im laufenden Jahr
endet. Im Gegenteil: Angesichts des auf absehbare Zeit fortbestehenden
Nullzinsumfelds könnte der Zyklus trotz schwächerer Konjunkturaussichten
noch viele Jahre anhalten. "Auch für 2020 rechnen wir damit, dass mehr Geld
für Immobilieninvestitionen in Deutschland zur Verfügung steht als
investiert werden kann. Insofern glauben wir mit Ausnahme des
Einzelhandelssegments an weiter sinkende Anfangsrenditen", so Lemli.
Trotzdem dürften die Kapitalwerte aufgrund eines geringeren Mietwachstums
nicht mehr im selben Maße steigen wie in den Vorjahren, so dass das
Transaktionsvolumen tendenziell etwas geringer ausfallen wird als im letzten
Jahr. Die Marke von 60 Mrd. Euro dürfte jedoch erneut erreicht werden.

Den zugehörigen "Market in Minutes: Investmentmarkt Deutschland" sowie die
wesentlichen Investmentmarktkennziffern zum Herunterladen finden Sie hier:
https://www.savills.de/research_articles/260049/294343-0

Über Savills

Savills ist eines der führenden, weltweit tätigen
Immobiliendienstleistungs-Unternehmen mit Hauptsitz und Börsennotierung in
London. Das Unternehmen wurde 1855 gegründet und blickt auf eine lange
Geschichte mit überwältigendem Wachstum zurück. Savills setzt Trends, statt
ihnen zu folgen und verfügt heute über mehr als 600 Büros und Partner in
Amerika, Europa, Afrika, dem asiatisch-pazifischen-Raum sowie dem Nahen
Osten mit über 39.000 Mitarbeitern.

In Deutschland ist Savills mit rund 200 Mitarbeitern in sieben Büros an den
wichtigsten Immobilienstandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg,
Köln, München und Stuttgart präsent. Savills bietet seinen Kunden heute
Expertise und Markttransparenz in folgenden Bereichen an:

- Investment

- Agency

- Portfolio Investment & M&A Advisory

- Valuation

- Landlord Services

- Occupier Services

- Workplace Consulting

- Research

Eine einzigartige Kombination aus Branchenkenntnis und unternehmerischem
Denken und Handeln bietet unseren Kunden Zugriff auf Immobilienwissen von
höchster Qualität. Unsere Mitarbeiter, ihre Kreativität und ihre
Leistungsbereitschaft sind unser eigentliches Kapital - sie werden sowohl
für ihre innovativen Denkansätze als auch für ihre ausgeprägte
Verhandlungsstärke geschätzt. Savills hat sich auf einen ausgewählten
Kundenkreis spezialisiert und bietet diesen Unternehmen und Personen
hochprofessionellen Service zur Erreichung der gemeinsamen Ziele. Savills
steht synonym für eine Premiummarke und ein qualitativ hochwertiges
Serviceangebot, das Immobilien individuell betrachtet und in strategische
Beziehungen investiert.


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