Der Markt für institutionelle Wohnimmobilien, der vor fünf Jahren noch fast leer war, ist inzwischen so stark gewachsen, dass die Investoren sagen, dass Wohnimmobilien allmählich den Bürogebäuden den Rang ablaufen, wenn es darum geht, ihr Geld zu investieren.

"In der mitteleuropäischen Region gibt es viele große Städte mit einer positiven demografischen und wirtschaftlichen Dynamik und einem unterversorgten Wohnungsmarkt", sagte Stanislav Kubacek, Leiter der Abteilung für Investitionen in Osteuropa bei der schwedischen Firma Heimstaden, gegenüber Reuters.

"Das sind gute Voraussetzungen für Investitionen in Mietwohnungen."

Einem Bericht von CMS und CBRE zufolge stiegen die Investitionen in diesem Sektor, vor allem in Polen und der Tschechischen Republik, in der ersten Hälfte des Jahres 2022 um 38% auf 130 Millionen Euro (138 Millionen Dollar).

Höhere Renditen und Wachstumsspielraum spornen neue Projekte an, so die Marktteilnehmer.

Das dänische Unternehmen NREP trat 2021 in den polnischen Markt ein und plant, in den nächsten drei Jahren rund 500 Millionen Euro in den Wohn- und Logistiksektor zu investieren, mit Projekten in Großstädten wie Warschau, Breslau, Danzig und Krakau.

"Investoren sehen eine klare Marktchance, da die jüngeren Generationen dem Trend der vergangenen Jahrzehnte in Westeuropa folgend immer offener für das Mieten werden, während das Angebot an modernen Mietwohnungen sehr begrenzt ist", sagte Rune Kock, Leiter der Immobilienabteilung von NREP, gegenüber Reuters.

ALT UND ÜBERBELEGT

Polen, die größte Volkswirtschaft der Region, zeichnet sich durch seine wachsende Bevölkerung in mehreren Großstädten und einen geschätzten Mangel von 3 Millionen Wohnungen aus, aber auch die Tschechische Republik und möglicherweise Ungarn bieten Chancen.

Radim Bajar, Partner bei der tschechischen Investmentgruppe Mint Investments, sagte, dass sein 1,25 Milliarden tschechische Kronen (54,81 Millionen Dollar) schwerer Fonds Projekte in Prag, Brünn und Pilsen prüfe, mit dem Ziel, im nächsten Jahr 300 bis 500 Wohnungen in sein Portfolio aufzunehmen.

"Wir sind derzeit selbst überrascht von der Geschwindigkeit des Wandels und wie sich der Markt verändert", sagte er gegenüber Reuters.

"Wir glauben, dass in den nächsten 10 Jahren zwei Drittel der in diesem Land gebauten Wohnungen an Fonds wie den unseren verkauft werden und nur ein Drittel an Eigenheimbesitzer."

Nach Angaben von Eurostat liegt die Überbelegungsrate in Polen - d.h. die Zahl der Wohnungen, die für die Anzahl der Personen im Haushalt nicht ausreichen - bei fast 37%, verglichen mit dem Durchschnitt der Europäischen Union von 17,5%.

Ein großer Teil des Wohnungsbestands besteht aus Wohnungen aus der kommunistischen Ära, oft in Fertigbauweise, die dringend modernisiert werden müssen. Das ist ein Vorteil für Bauträger, die mit Annehmlichkeiten wie Hochgeschwindigkeitsinternet, Fitnessstudios und Mietverträgen in englischer Sprache eine wachsende Zahl ausländischer Arbeitnehmer ansprechen können.

"Es gibt eine große Lücke zwischen privaten Vermietern und institutionellen Anbietern, was die Qualität, Stabilität und Vorhersehbarkeit der Mietverträge angeht", sagte Marek Obuchowicz, Partner bei Griffin Capital Partners, gegenüber Reuters. "Das ist ein attraktiver Einstiegspunkt für Akteure des PRS (Private Rented Sector)."

** Für eine interaktive Grafik:

GRAFIK: Renditen im privaten Mietsektor (PRS) in europäischen Städten (https://www.reuters.com/graphics/PROPERTY-EASTEUROPE/RESIDENTIAL/gdvzqqmkkpw/chart.png)

AUSGEPREIST

Die in der Region traditionell vorherrschende Tendenz, lieber zu besitzen als zu mieten, wurde durch den enormen Anstieg der Immobilienpreise seit der Finanzkrise 2008 in Frage gestellt, der durch das Wirtschaftswachstum und ein Jahrzehnt niedrigster Hypothekenzinsen angeheizt wurde.

"Wir werden unsere Strategie fortsetzen und in polnische Großstädte investieren", sagte Anna Dafna, Geschäftsführerin von G City Europe (ehemals Atrium European Real Estate) für den Bereich Mietwohnungen, gegenüber Reuters. Sie sagte, das Unternehmen plane, im ersten Quartal 2023 ein Projekt zum Bau von 500 Einheiten in Warschau zu starten.

Die aktuellen Renditen für Wohnimmobilien liegen 100 bis 200 Basispunkte über denen in Westeuropa, wie Daten von Cushman & Wakefield zeigen. Warschau liegt bei 5 % und Prag bei 4,10 %, verglichen mit 2,70 % in Berlin, 3 % in Amsterdam und 3,25 % in London.

Der demographische Wandel ist ein weiterer Faktor. Die Einwanderung nach Polen sowohl vor als auch nach dem Krieg in der Ukraine hat die Wohnungsknappheit verschärft, ebenso wie der Boom im Bereich der Unternehmensdienstleistungen, der ausländische Arbeitskräfte anzieht, die hochwertigere Wohnungen nachfragen, fügte Wysokinska-Kuzdra, Senior Partner bei Collier's in Warschau, hinzu.

"Viele institutionelle Investoren versuchen, den Vorteil des Erstanbieters zu nutzen und steigen ein", sagte Wysokinska-Kuzdra gegenüber Reuters.

Ein starker Anstieg der Zinssätze in der gesamten Region im letzten Jahr hat einige potenzielle Hauskäufer verdrängt. Die Baukosten für Bauträger explodieren. Der Krieg in der Ukraine hat ebenfalls für Unsicherheit gesorgt, so dass sich einige Investoren nur auf die Fertigstellung laufender Projekte konzentrieren.

Investoren und Analysten sind jedoch der Meinung, dass diese Probleme den Markt nicht aus der Bahn werfen werden, der sich laut einem aktuellen PwC-Bericht bis 2028 auf mehr als 63.000 Wohnungen in Polen verdreifachen wird.

Die deutsche TAG Immobilien AG erklärte in ihrem Bericht für das dritte Quartal, dass sie den Bau von Wohnimmobilien in Polen beschleunigen will, während die in Budapest ansässige Flatco Kft nach potenziellen Übernahmen in Budapest sucht.

"Die Nachfrage ist da", sagte Marta Jacoby, die Vorstandsvorsitzende von Flatco Kft, gegenüber Reuters.

($1 = 0,9406 Euro)

($1 = 22,8040 tschechische Kronen)