Deutsche Investmentmärkte in neuen Sphären: historischer Rekord mit
73,4 Milliarden Euro
Frankfurt/Main (ots) - 2019 wurden bundesweit gut 73,4 Milliarden Euro in 
Gewerbeimmobilien investiert. Damit wurde der erst im letzten Jahr aufgestellt 
Rekordumsatz pulverisiert und noch einmal um gut 19 % übertroffen. Erstmals wird
mit dem neuen Allzeithoch die 70-Milliarden-Euro-Schwelle übersprungen. Rechnet 
man noch die Investitionen in Wohnimmobilien (ab 30 Einheiten) hinzu, die sich 
auf rund 19,5 Milliarden Euro belaufen, ergibt sich ein Gesamtumsatz von fast 93
Milliarden Euro. Dies zeigt die Analyse von BNP Paribas Real Estate. Die 
wichtigsten Ergebnisse im Überblick:

- Mit gut 73,4 Milliarden Euro (+19 %) wurde erstmals die 
70-Milliarden-Euro-Schwelle übertroffen und eine neue historische Bestmarke 
aufgestellt.
- Neuer Rekordumsatz auch bei Einzeldeals mitk napp 51,4 Milliarden Euro (+12 %)
- Paketverkäufe mit starkem Umsatzplus (+42 %) und drittbestem Resultat aller 
Zeiten (gut 22 Milliarden Euro)
- Büro-Investments mit 53 % (38,7 Milliarden Euro) klare Nummer eins der 
Assetklassen
- Sowohl Berlin (12,8 Milliarden Euro) als auch München (knapp 10,7 Milliarden 
Euro) durchbrechen die 10-Milliarden-Euro-Marke
- Netto-Spitzenrenditen haben an allen A-Standorten weiter leicht nachgegeben
- Anteil ausländischer Käufer mit 41 % im langjährigen Durchschnitt
- Mehr als 1.700 erfasste Transaktionen (nur Gewerbe)

"Zwar zeichnete sich bereits Anfang des zweiten Halbjahres ab, dass ein neues 
Rekordergebnis nicht auszuschließen ist, die Marktdynamik gerade im letzten 
Quartal hat aber alle Erwartungen noch einmal deutlich übertroffen. Die 
Attraktivität der deutschen Investmentmärkte ist demzufolge nicht nur 
ungebrochen groß, sondern kann sowohl im internationalen Kontext als auch im 
Vergleich zu anderen Assetklassen sogar noch zulegen. Unterstrichen wird diese 
Aussage dadurch, dass sowohl nationale als auch internationale Anleger weiterhin
händeringend auf der Suche nach attraktiven Anlageobjekten sind und ihr 
Investitionsvolumen noch einmal signifikant gesteigert haben. Als Beispiele 
stehen der von BNP Paribas Real Estate begleitete Verkauf des 
Millennium-Portfolios für gut 2,5 Milliarden Euro, das sich Commerzreal 
gesichert hat und bei der ein überproportional großes Interesse von deutschen 
und global aktiven Investoren zu verzeichnen war. Aber auch die Übernahme des 
kanadischen REIT Dream Global durch Blackstone für gut 3 Milliarden Euro 
(deutscher Anteil) untermauert das große Interesse. Auch der in den ersten drei 
Quartalen bereits zu beobachtende Trend einer zunehmenden Beteiligung an 
bestehenden Beständen, teilweise auch mit vergleichsweise geringen 
Prozentsätzen, hat sich fortgesetzt. Im Gesamtjahr belief sich dieses 
Marktsegment auf gut drei Milliarden Euro, was gemessen am Gesamtumsatz aber 
immer noch einen relativ geringen Anteil darstellt", erläutert Piotr Bienkowski,
CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland.

"Ausschlaggebend für die Dynamik der Märkte ist eine Vielzahl von Gründen. Als

wichtigste Rahmenbedingung ist das unverändert gute Finanzierungsumfeld 
anzusehen, sodass auch bei niedrigen Renditen ein erheblicher Spread zu 
Staatsanleihen besteht und gleichzeitig eine im Vergleich zu anderen 
Assetklassen auskömmliche Eigenkapitalverzinsung gegeben ist. Dies gilt 
insbesondere, wenn man das Rendite-Risiko-Profil berücksichtigt. Darüber hinaus 
spielen die weiterhin guten Perspektiven der Nutzermärkte eine entscheidende 
Rolle, wie der 2019 noch einmal gestiegene Büroflächenumsatz in Deutschland 
belegt, der erneut die 4 Millionen m²-Schwelle übertroffen hat und das 
zweitbeste jemals registrierte Resultat darstellt. Die etwas schwächelnde 
Konjunktur im vergangenen Jahr wurde scheinbar von übergeordneten Trends wie 
weiter sinkenden Arbeitslosenzahlen, der demografischen Entwicklung, dem War for
Talents und einer sich insgesamt gut entwickelnden Dienstleistungsbranche 
überlagert. Die damit einhergehenden Mietsteigerungen bilden die Voraussetzung, 
um auch bei hohen Einstiegspreisen zukünftige Wertsteigerungspotentiale zu 
realisieren. Dies gilt nicht zuletzt vor dem Hintergrund, dass wichtige 
Stimmungsindikatoren wie der Ifo- oder ZEW-Index bereits wieder anziehen, sodass
eine Stabilisierung bzw. leichte Erholung der Wirtschaft 2020 immer 
wahrscheinlicher wird. Fasst man die skizzierten Einflussfaktoren zusammen, dann
überrascht es nicht, dass Anleger weiter händeringend auf der Suche nach 
Immobilieninvestments sind. Nicht nur eine im Vergleich attraktive Rendite, 
sondern auch eine relativ hohe Sicherheit, gerade im Kontext mit globalen 
Risikofaktoren, sind aus Investorensicht nachhaltige Gründe für ein umfassendes 
Engagement", so Piotr Bienkowski.

Beigetragen zur neuen Bestmarke hat eine positive Entwicklung sowohl von Einzel-
als auch Portfoliotransaktionen. Mit knapp 51,4 Milliarden Euro verzeichnen 
Einzeldeals ein neues Rekordvolumen, womit das im Vorjahr aufgestellte 
Allzeithoch nochmal um knapp 12 % übertroffen wurde. Ihr Anteil am Gesamtumsatz 
liegt bei 70 % und damit leicht unter dem zehnjährigen Durchschnitt. 
Überproportional zugelegt haben Paketverkäufe, die den Vorjahreswert um gut 42 %
auf rund 22 Milliarden Euro steigern konnten. Nur 2006 und 2007 konnte ein noch 
besseres Resultat erzielt werden. Mit über 9,2 Milliarden Euro entfallen fast 42
% auf Büroportfolios, bei denen in den Vorjahren häufig noch ein Angebotsmangel 
zu verzeichnen war.

Da der Büroanteil bei Einzelverkäufen noch höher ausfällt, tragen sie mit
knapp 
53 % über die Hälfte zum gesamten Transaktionsvolumen bei und können mit rund 
38,7 Milliarden Euro ebenfalls eine neue Bestmarke aufstellen. Hier spiegeln 
sich die starken Nutzermärkte, steigende Mieten und die auch mittelfristig 
weiterhin sehr guten Perspektiven der deutschen Büromärkte eindrucksvoll wider. 
Auf Platz zwei finden sich Einzelhandelsobjekte, die mit einem Volumen von fast 
12,9 Milliarden Euro knapp 18 % zum Ergebnis beisteuern und ihr 
Vorjahresresultat um 15 % steigern können. Zwar tragen einige große 
Portfoliotransaktionen wie die Übernahme der Kaufhof-Objekte durch Signa, die zu
den größten Abschlüssen des Jahres zählt, wesentlich zum Umsatz bei, aber
auch 
andere Einzelhandelsimmobilien, insbesondere Fachmärkte und Nahversorger, 
stießen auf großes Investoreninteresse. Auf Logistikimmobilien entfallen gut 10 
%, was einem Transaktionsvolumen von rund 7,5 Milliarden Euro entspricht. Dies 
stellt das zweitbeste jemals registrierte Ergebnis dar und entspricht einer 
Steigerung um knapp 5 %. Ebenfalls den zweitbesten Wert erreichen Hotelverkäufe,
die auf gut 5 Milliarden Euro kommen und das Vorjahresergebnis um knapp ein 
Viertel übertreffen. Damit liegen sie erst das zweite Mal über der 5- 
Milliarden-Euro-Schwelle. Im tendenziell wachsenden Segment der 
Healthcare-Immobilien wurden knapp 2,2 Milliarden Euro umgesetzt (+11 %), was 
das zweitbeste Ergebnis nach 2016 darstellt.

Ausländische Käufer konnten ihren Anteil aufgrund eines starken vierten Quartals
etwas ausbauen und kommen insgesamt auf einen Umsatzanteil von knapp 41 %, was 
dem durchschnittlichen Niveau der letzten zehn Jahre entspricht. Traditionell 
sind sie vor allem im Portfoliosegment besonders stark, wo sie mit fast 56 % 
sogar für den größten Teil des Volumens verantwortlich zeichnen. Absolut 
betrachtet haben sie mit fast 30 Milliarden Euro so viel investiert wie schon 
seit über zehn Jahren nicht mehr. Am aktivsten waren erwartungsgemäß
europäische
Anleger, die auf einen Anteil von 19 % kommen, gefolgt von nordamerikanischen 
Investoren mit rund 13 %. Jeweils etwa 4 % steuern asiatische Anleger und Käufer
aus dem Nahen Osten zum Ergebnis bei, was einem absoluten Investitionsvolumen 
von jeweils knapp 3 Milliarden Euro entspricht.

"Auch die deutschen A-Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, 
München, Stuttgart) haben ihre Rekordjagd fortgesetzt und legen um gut 20 % zu, 
sodass mit 46,56 Milliarden Euro wiederum eine neue Bestmarke aufgestellt wurde.
Nachdem im letzten Jahr Frankfurt als erste deutsche Stadt die 
10-Milliarden-Marke geknackt hatte, muss sich die Bankenmetropole dieses Jahr 
mit gut 8,94 Milliarden Euro (-13 %) mit Rang drei begnügen. Trotzdem stellt 
dies das zweitbeste Resultat aller Zeiten dar. Unangefochtener Spitzenreiter ist
dagegen Berlin mit 12,8 Milliarden Euro (+72 %). Die Hauptstadt eilt weiter von 
Rekord zu Rekord und steht nicht zuletzt bei ausländischen Investoren sehr hoch 
im Kurs, die für über die Hälfte des Umsatzes verantwortlich sind", betont 
Marcus Zorn, Deputy CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. Eine neue 
Bestmarke stellt auch München auf: Mit fast 10,7 Milliarden Euro (+60 %) liegt 
die bayerische Landeshauptstadt bundesweit auf Platz zwei und erzielt als dritte
deutsche Stadt mehr als 10 Milliarden Euro innerhalb eines Jahres. Auf dem 
vierten Platz folgt Hamburg, wo 4,4 Milliarden Euro umgesetzt wurden. Für ein 
noch besseres Resultat fehlte in der Hansestadt ein ausreichendes Angebot, 
sodass der Vorjahreswert um etwa ein Viertel verfehlt wurde. Neue Allzeithochs 
verzeichneten demgegenüber die beiden rheinischen Metropolen Düsseldorf und 
Köln. Erstmals mehr als 4 Milliarden Euro wurden in Düsseldorf umgesetzt (4,12 
Milliarden Euro; +6 %), sodass die erst im Vorjahr aufgestellte Bestmarke 
bereits wieder gerissen wurde. Auch Köln hat sehr stark zugelegt und das 
Resultat um 60 % auf über 3,1 Milliarden Euro gesteigert. Nur knapp das im 
Vorjahr aufgestellte Allzeithoch verfehlt hat dagegen Stuttgart. Hier wurde ein 
Transaktionsvolumen von 2,48 Milliarden Euro erfasst und damit lediglich gut 2 %
weniger als 2019.

"Die starke Nachfrage der Investoren sowie der unverändert positive Spread zu 
AAA-Staatsanleihen, von denen immer noch viele negativ rentieren, aber auch zu 
vielen Corporate Bonds mit Investment Grade Qualität, haben den Druck auf die 
Renditen aufrechterhalten, sodass die Spitzen-Netto-Anfangsrenditen an allen 
A-Standorten auch im letzten Quartal noch einmal leicht nachgegeben haben. In 
Berlin liegt sie mit 2,60 % weiter am niedrigsten, allerdings muss sich die 
Hauptstadt den Spitzenplatz jetzt mit München teilen, wo ebenfalls 2,60 % 
anzusetzen sind. Gemeinsam auf dem dritten Platz folgen Frankfurt und Hamburg 
mit jeweils 2,80 %. Außerhalb der vier absoluten Top-Standorte, also in Köln, 
Düsseldorf und Stuttgart, sind sie ebenfalls leicht gesunken und notieren 
mittlerweile bei 3,00 %", ergänzt Marcus Zorn.

"Auch wenn nicht jedes Jahr ein neuer Rekord aufgestellt werden kann, spricht 
vieles für ein erneut überdurchschnittliches Transaktionsvolumen im Jahr 2020. 
Verantwortlich für diese Einschätzung ist eine ganze Reihe von Gründen. 
Unterstützend wirken dürften die verbesserten Aussichten für eine wieder 
anziehende Konjunktur, insbesondere im Dienstleistungsbereich und einer 
weiterhin stabilen bis positiven Arbeitsmarktsituation. Hierdurch werden die 
Nutzermärkte gestärkt, was zu perspektivischen Wertsteigerungspotentialen
führt.
Gleichzeitig mehren sich die Anzeichen dafür, dass sich große Risiken, vor allem
der Handelsstreit zwischen den USA und China sowie der Brexit, entspannen 
könnten. Hiervon wird die globale Konjunktur spürbar profitieren. Und last but 
not least ist unverändert viel Kapital am Markt, das tendenziell sogar noch 
anwachsen dürfte. Hierfür sprechen nicht nur in diesem Jahr auslaufende deutsche
Anleihen im hohen dreistelligen Milliardenbereich, sondern auch das spürbar 
gewachsene Privatvermögen, das überproportional in Sichteinlagen "geparkt" ist. 
Sollten die Kreditinstitute Negativzinsen auf private Girokonten ausweiten, 
wovon aus heutiger Sicht auszugehen ist, wird auch hier ein erheblicher 
zusätzlicher Anlagebedarf entstehen. Da gleichzeitig keine Änderung der 
Zinspolitik der EZB absehbar ist, Bonds nach Ansicht vieler Großbanken auch 2020
negativ rentieren werden und auch sichere Corporate Bonds kaum Rendite abwerfen,
wird ein erheblicher Teil des zusätzlich auf die Märkte kommenden Kapitals nach 
Immobilieninvestments Ausschau halten. Untermauert wird diese Einschätzung 
dadurch, dass sich bereits wieder eine ganze Reihe großvolumiger Einzel- als 
auch Portfoliodeals in konkreter Vermarktungsvorbereitung befinden", erläutert 
Piotr Bienkowski.

"Im globalen Kontext mehren sich außerdem die Anzeichen dafür, dass sich Risiken
wie der Handelsstreit zwischen den USA und China entspannen könnten oder der 
Brexit endlich einer Umsetzung zugeführt wird. Hierdurch dürften sich bestehende
Unsicherheiten etwas verringern und sich gleichzeitig die Planungssicherheit der
Unternehmen erhöhen. Andererseits drohen neue Risiken, insbesondere im 
Zusammenhang mit den aktuellen Entwicklungen im Nahost-Konflikt. Insgesamt 
müssen sich die Kapitalmärkte also auch 2020 auf schwer kalkulierbare Risiken 
einstellen. In einem solchen Umfeld rücken vergleichsweise sichere Anlagen in 
den Blickpunkt vieler Investoren, was nicht zuletzt den deutschen 
Investmentmärkten zu Gute kommen könnte. Vor diesem Hintergrund gehen wir auch 
für 2020 von einem Transaktionsvolumen jenseits der 60 Milliarden Euro aus. 
Gleichzeitig ist nicht auszuschließen, dass die Renditen weiter leicht 
nachgeben, solange sich der Spread zu vergleichsweise sicheren Alternativanlagen
weiterhin so positiv darstellt wie momentan", fasst Bienkowski die Aussichten 
zusammen.

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