Erneut breites Wachstum von Miet- und Eigentumskaufpreisen in den
deutschen Big 8 - Jährliches Miet- und Kaufpreiswachstum zum
Jahresende 2018 über dem Fünf-Jahresschnitt
   Frankfurt (ots) - Im zweiten Halbjahr 2018 lag das Wachstum der 
angebotenen Mietpreise* in den acht von JLL untersuchten Städten** 
gegenüber dem Vergleichszeitraum im Vorjahr im Mittel bei 6,5 Prozent
und damit über dem Fünf-Jahresschnitt von 5,3 Prozent. Die Spanne 
reicht dabei von 4,1 Prozent in Düsseldorf bis 8,1 Prozent in Berlin.
Seit 2013 haben sich die Mieten über alle Städte hinweg um etwa 30 
Prozent erhöht.

   Erneut beschleunigt hat sich das Wachstum der angebotenen 
Kaufpreise*, im Schnitt auf 9,6 Prozent gegenüber dem Vorjahr. 8,5 
Prozent sind es jährlich im Fünf-Jahresmittel. Zweitstellig wuchsen 
die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Frankfurt (11,2 %), Berlin 
(16,1 %) und Leipzig (19,9 %). Die niedrigsten Wachstumsraten wurden 
in Düsseldorf (3,0 %) und Köln (2,9 %) erzielt.

   "Wurden 2017 und zu Beginn des Jahres 2018 beim Mietpreiswachstum 
in allen von JLL untersuchten Städten langjährige Tiefstände 
erreicht, so ist das Niveau aktuell auf breiter Front wieder 
angestiegen und liegt in fast allen Städten oberhalb des fünfjährigen
Mittels der jährlichen Wachstumsraten", so Roman Heidrich, Senior 
Team Leader Residential Valuation Advisory JLL Berlin. Und weiter: 
"Die Gründe für die weiter steigendenden Mietpreise sind vielfältiger
Art: Das Angebot von neuen Mietwohnungen wächst nur sehr langsam, 
auch wenn die Zahl der Baugenehmigungen Hoffnung auf steigende 
Fertigstellungen macht. Gleichzeitig hält der Zuzug in den Städten 
weiter an. Darüber hinaus werden, statt Geld und Energie in die 
Schaffung von Mietwohnraum zu stecken, Vorschriften für Bauherren 
verschärft, Anteile von gefördertem Wohnraum erhöht und insbesondere 
in Berlin viel Geld für die Ausübung von Vorkaufsrechten gesteckt." 
Insbesondere das Spitzenmietsegment könne auf ein hohes Wachstum 
verweisen, während bei den unteren Mietpreisklassen das Wachstum 
unterdurchschnittlich war.

   Sebastian Grimm, Senior Team Leader Residential Valuation Advisory
JLL Frankfurt, ergänzt: "In den deutschen Top-Städten ist die Zahl 
der Haushalte seit 2013 um etwa 3,6 Prozent gestiegen, der 
Wohnungsbestand hingegen um lediglich 2,9 Prozent. In vielen Städten 
wird nicht einmal das eigene kommunale Ziel für 
Wohnungsfertigstellungen erreicht. Zusammen mit einem über viele 
Jahre angewachsenen Nachfrageüberhang wirkt sich das verknappte 
Angebot auch auf die Preise für Eigentumswohnungen aus." Anders aber 
als im Mietwohnungsmarkt sind auf dem Eigentumswohnungsmarkt die 
stärksten Preisschübe nicht im Spitzensegment, sondern maßgeblich in 
den untersten Kaufpreisklassen zu beobachten. "Nur in diesem Segment 
ist für viele Käufer offensichtlich noch die Finanzierbarkeit gegeben
und (noch) sind sie bereit, trotz steigender Kaufpreise, aktiv zu 
werden. Durch die stark gestiegenen Kaufpreise in zentralen Lagen 
werden nun vermehrt Randlagen und damit preiswertere Standorte ins 
Auge gefasst werden. Durch diese räumliche Ausdehnung der Nachfrage 
erfahren diese tendenziell eher preiswerteren Lagen jetzt auch einen 
Preisschub. Aber auch der Mangel an Investmentalternativen, zum 
Beispiel auf dem Anleihenmarkt und in letzter Zeit auch auf den 
volatilen Aktienmärkten, treibt viele Investoren in den 
Wohneigentumsmarkt", ergänzt Grimm.

   Städteergebnisse im Überblick

   Höchste Mietpreisdynamik nach wie vor in Berlin - In Leipzig 
Preisdynamik bei Eigentumswohnungen am stärksten

   In Berlin hält der Nachholprozess im Hinblick auf die Mietpreise 
nach wie vor an. Im zweiten Halbjahr 2018 hat die Stadt mit einer 
Wachstumsrate gegenüber dem Vorjahr von 9,0 Prozent erstmals eine 
mittlere Angebotsmiete von über 12 Euro/m²/Monat überschritten. Damit
weist die Hauptstadt erneut das höchste jährliche Mietpreiswachstum 
der analysierten acht Städte auf. Der Fünf-Jahresschnitt (8,1 
Prozent) ist übertroffen. Auch wenn sich das Fertigstellungsvolumen 
in Berlin seit dem letzten Tiefstwert im Jahr 2009 auf knapp 13.000 
Wohnungen 2017 mehr als vervierfacht hat, bleibt das durch den 
Berliner Senat gesteckte Fertigstellungsziel von jährlich 20.000 
Wohnungen in weiter Ferne. Ein hoher Bauüberhang durch einen 
deutlichen Anstieg der Baugenehmigungen lässt jedoch eine höhere Zahl
an Baufertigstellungen in den kommenden Jahren erwarten. 
Nichtsdestotrotz ist mit dem über viele Jahre aufgebauten 
Nachfrageüberhang davon auszugehen, dass die Mieten noch einige Jahre
weiter steigen werden.

   Auch die Dynamik auf dem Eigentumswohnungsmarkt hält weiter an. 
Erneut konnte ein zweistelliges Wachstum verzeichnet werden. Im 
Mittel kosten Wohnungen zum Kauf etwa 4.460 Euro/m² und damit ca. 16 
Prozent mehr als zum Vorjahreszeitpunkt. Mit diesem Anstieg der 
Kaufpreise hat sich Berlin innerhalb eines Jahres vom fünften auf den
dritten Platz unter den acht Städten vorgeschoben. Die größten 
Preissteigerungen sind in Stadtrandlagen wie Lichterfelde, 
Lichtenberg, Rudow oder Hermsdorf zu notieren.

   Leipzig weist nach Berlin die zweitstärkste Dynamik am 
Mietwohnungsmarkt auf. Die mittlere Angebotsmiete erreicht 7,30 
Euro/m²/Monat, entsprechend Plus sechs Prozent gegenüber dem 
Vorjahreszeitraum. Vor allem Neubauten wurden stark nachgefragt und 
werden nun für 10,55 Euro/m²/Monat im Durchschnitt angeboten - fast 
13 Prozent mehr als noch vor einem Jahr bzw. 75 Prozent mehr als noch
vor fünf Jahren. 

   Der Leipziger Eigentumswohnungsmarkt hat mit einem Plus von 20 
Prozent sogar die Spitzenposition hinsichtlich der Preisdynamik unter
den großen deutschen Metropolen übernommen. Mit 2.170 Euro/m² liegt 
das mittlere Niveau allerdings auch weit unter dem der anderen Big 8 
Städte. Besonders im Norden und Nordosten Leipzigs sind viele neue 
Eigentumswohnungen zu überdurchschnittlichen Preisen auf den Markt 
gekommen, die bei einem anhaltend geringen Fertigstellungsvolumen 
einen erheblichen Einfluss auf die Entwicklung am Gesamtmarkt haben.

   In Hamburg, der im Fünf-Jahresschnitt am wenigsten volatile 
Mietmarkt, legte das Mietpreiswachstum 2018 mit einem jährlichen 
Wachstum von knapp acht Prozent auf mittlerweile 12,50 Euro/m²/Monat 
stark zu. Beschleunigend wirkt hier das im Vergleich zu den Jahren 
2012 bis 2015 weiter nachlassende Fertigstellungsvolumen. Erfreulich 
ist die Zahl der Baugenehmigungen 2018, die ein drittes Jahr in Folge
die Zielmarke von 10.000 erreicht haben. Damit ist die Grundlage für 
mehr Fertigstellungen gelegt. 

   Moderater dagegen ist der Kaufpreisanstieg ausgefallen. Aktuell 
werden Wohnungen im Mittel für 4.450 Euro/m² angeboten, 5,2 Prozent 
teurer als noch vor einem Jahr. Besonders stark fiel der Anstieg im 
Hamburger Norden mit plus zehn Prozent aus.

   Frankfurt ist der deutsche Wohnungsmarkt mit dem höchsten Anstieg 
der Mieten bei kleinen Wohnungen. Während das mittlere Mietniveau 
verglichen mit dem Vorjahreszeitraum um 6,4 Prozent auf 14,90 
Euro/m²/Monat angestiegen ist, müssen für Wohnungen mit weniger als 
45 m² Wohnfläche im Mittel 19,00 Euro/m²/Monat und damit über 16 
Prozent mehr als 2017 bezahlt werden. Insbesondere das Areal um das 
Europaviertel gilt als Vorbild für viele internationale 
Mikrowohnkonzepte in Deutschland. Neben den hochpreisigen 
Innenstadtquartieren entwickelt sich aktuell der Osten der Stadt, 
rund um den Standort der Europäischen Zentralbank und dem Osthafen 
mit den höchsten Mietpreissteigerungen von mehr als 20 Prozent, sehr 
dynamisch. Auch die Stadtteile Bornheim und Fechenheim wurden von 
dieser Entwicklung erfasst. 

   Bei Eigentumswohnungen sind maßgeblich die Gebiete westlich und 
nordwestlich der Innenstadtareale von starken Preissteigerungen 
gekennzeichnet. In den letzten zwei Jahren liegt das Plus bei 
immerhin mehr als 50 Prozent. Dort finden sich viele städtebauliche 
Projekte. 

   In den Innenstadtarealen liegt das Kaufpreisniveau bei mehr als 
6.500 Euro/m². Stadtweit wurden im zweiten Halbjahr 2018 Wohnungen 
für 5.370 Euro/m² (+11 % gegenüber dem Vorjahr) im Mittel angeboten.

   Gleichauf zeigt sich der Anstieg der angebotenen Mietpreise zum 
Vorjahreszeitraum in Stuttgart und München mit 6,2 Prozent auf 14,55 
bzw. 19,60 Euro/m²/Monat. München nähert sich damit rasant der 
20-Euro-Marke. Beiden Städten gemeinsam ist, dass die höchsten 
Mietpreissteigerungen von mehr als 20 Prozent in den letzten zwei 
Jahren vorrangig in einigen City-Rand-Lagen stattgefunden haben. 
Diese Areale profitieren von ihrer guten bis sehr gute ÖPNV-Anbindung
und zeichneten sich in der Vergangenheit gleichzeitig durch ein 
moderates Mietniveau im Vergleich zu den Innenstadtlagen aus. Es ist 
jedoch damit zu rechnen, dass sich zumindest in den gewachsenen 
Quartieren die Mietpreise angleichen werden. 

   Bei den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen hat das bereits 
hochpreisige München weitere überdurchschnittliche Preissteigerungen 
erfahren. Mit 7.560 Euro/m² müssen Käufer fast zehn Prozent mehr 
bezahlen als noch im Vorjahr. Eine Verlangsamung des 
Kaufpreiswachstums ist weder bei den geringer- noch bei den 
höherpreisigen Wohnungen in Sicht. Nicht zuletzt die Verfügbarkeit 
von Bauland stellt hier eine der relevanten limitierenden Faktoren 
bei der Schaffung von neuem Wohnraum dar. Rund um die Stadtgrenze 
werden letzte zusammenhängende Flächen für den Wohnungsbau 
entwickelt. In Stuttgart liegt das Kaufpreiswachstum mit 8,4 Prozent 
unter dem 5-Jahresmittel von 9,8 Prozent. Im Mittel müssen 4.410 
Euro/m² aufgewandt werden.

   In der viertgrößten deutschen Stadt Köln sind es ebenfalls die 
Stadtrandlagen, in denen der Mietpreiszuwachs stark zugelegt hat. 
Während gegenüber dem Vorjahr das mittlere Mietniveau um 5,4 Prozent 
auf nun 11,80 Euro/m²/Monat angestiegen ist, konnten beispielsweise 
in Nippes über 11 Prozent Anstieg bei den mittleren und sogar 20 
Prozent bei den Spitzenmieten beobachtet werden. Anders als in den 
vergangenen Jahren wird der Mietpreisanstieg in der Domstadt weiter 
voranschreiten, da die Fertigstellungszahlen stark zurückgegangen 
sind und auch die Pipeline in Form von Baugenehmigungen wieder das 
Niveau von 2013 erreicht hat. 

   Inwiefern die Kaufpreise für Eigentumswohnungen weiter steigen, 
bleibt noch offen. Aktuell weist Köln mit einem jährlichen Anstieg 
von lediglich 2,9 Prozent auf nun 3.580 Euro/m² das geringste 
Wachstum der acht untersuchten Städte aus. Insbesondere im 
Spitzensegment fiel es mit 0,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr 
besonders gering aus.

   In Düsseldorf ist das Fertigstellungsvolumen stark angestiegen und
erreicht annähernd das Niveau des von der Stadt vorgegebenen 
Fertigstellungsziels von 3.000 Wohnungen pro Jahr. Die 
Baugenehmigungen überschreiten diese Zielgröße sogar, so dass sich 
mittelfristig die Lücke zwischen Angebot und Nachfrage in der 
nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt wieder verringern wird. 
Diese Entwicklung wirkt sich auch auf den Mietwohnungsmarkt aus. Die 
jährliche Preissteigerung von 4,1 Prozent bewegt sich auf dem 
Fünf-Jahresdurchschnitt. Die mittleren Angebotsmieten kommen im 
zweiten Halbjahr 2018 auf 11,45 Euro/m²/Monat. Auch bei den 
Kaufpreisen für Eigentumswohnungen ist im Vergleich zu den anderen 
deutschen Metropolen wenig Dynamik zu beobachten. Mit 3.740 Euro/m² 
liegen die mittleren Kaufpreise lediglich 3 Prozent über dem Preis 
des Vorjahreszeitraumes und weit unter dem Fünf-Jahresschnitt. Die 
höchsten Kaufpreise - mit mehr als 6.000 Euro/m² - werden dabei in 
der Altstadt und im Süden von Niederkassel erreicht.

   Anmerkungen

   Der Wohnungsmarktüberblick 2. Halbjahr 2018 von JLL erscheint am 
24. Februar 2019

   *Angebotsmiet- bzw. -kaufpreise beschreiben den Median, d.h. 50 
Prozent der Werte in einer Stadt liegen über diesem Wert und 50 
Prozent darunter. Betrachtet werden die jeweiligen 
12-Monats-Zeiträume (H2 2018 gegenüber H2 2017).

   **JLL untersucht seit 2004 halbjährlich die Entwicklungen auf dem 
Miet- und Wohneigentumsmarkt in Berlin, Hamburg, München, Frankfurt 
am Main, Düsseldorf, Köln, Stuttgart und Leipzig. Analysiert wurden 
insgesamt 49.000 Mietangebote sowie 31.000 Kaufangebote für 
Eigentumswohnungen. Die Darstellung der analysierten Datensätze 
reicht bis auf Stadtbezirksebene, unterschieden in Baualtersklassen 
und Wohnungsgrößen.

OTS:              Jones Lang LaSalle SE (JLL)
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