Investmentmarkt 2017 mit neuem Allzeithoch - Transaktionsvolumen für
Gewerbeimmobilien übertrifft die 56 Mrd. Euro - Marke
   Frankfurt (ots) - Die Rahmenbedingungen für den deutschen 
Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt waren auch 2017 durchweg positiv. 
Neben den nach wie vor niedrigen Zinsen haben eine florierende 
Wirtschaft und starke Vermietungsmärkte für eine lebhafte Nachfrage 
nach Anlageprodukten gesorgt. Auch der Abbruch der 
Sondierungsgespräche zwischen CDU/CSU, FDP und den GRÜNEN hat dem 
deutschen Immobilienmarkt keinen Schaden zugefügt. Politische Themen 
haben nach Meinung von Immobilieninvestoren ohnehin nur einen relativ
geringen Einfluss auf ihre jeweiligen Investitionsentscheidungen.

   "Wesentliches Kriterium für Investoren ist und bleibt die Frage 
nach dem wahrscheinlichen Zinsanstieg und welche Folgen dieser 
Anstieg für den Investmentmarkt haben könnte. Immerhin jährte sich 
der Beginn der großen Finanzkrise 2017 zum zehnten Mal und zumindest 
geldpolitisch ist die Europäische Zentralbank mit ihrer 
Nullzins-Politik noch immer mittendrin im Krisenmodus. Aber die EZB 
hat zumindest den Einstieg in den Ausstieg angekündigt - durch die 
Halbierung der Ankaufsvolumina von Staats- und Unternehmensanleihen 
ab Januar 2018 von bislang 60 auf dann nur noch 30 Milliarden Euro 
monatlich. Wie auch immer man diese Entscheidung interpretieren mag: 
Aus meiner Sicht ist dies ein allererster Schritt hin zur 
Normalisierung der Geldpolitik im Euroraum. Ein echter Zinsschritt 
ist aber vor Mitte/Ende 2019 nicht zu erwarten", so Timo Tschammler, 
CEO JLL Germany.

   Tschammler weiter: "Die Nachfrage ist nach wie vor vorhanden und 
intakt, gespeist von dem immer noch deutlich positiven Renditeabstand
von Immobilien im Vergleich zu Staatsanleihen. Dieser wird aber 
mittelfristig kleiner, was aber nicht an steigenden 
Immobilienrenditen, sondern an steigenden Anleiherenditen liegt. Es 
steht zu vermuten, dass bei einem weiteren Schließen der Lücke und 
bei einer Differenz, die deutlich unter der aktuellen liegen wird, 
der Punkt erreicht ist, an dem Immobilien relativ zu Anleihen nicht 
mehr risikoadäquat erscheinen. Es ist wahrscheinlich, dass 
'traditionelle Anleiheinvestoren' wie Versicherungen sich dann wieder
ein Stück stärker dem Anleihemarkt zu- und dem Immobilienmarkt 
abwenden werden."

   Transaktionsrekord aus 2015 geknackt

   Das Transaktionsvolumen auf dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt 
hat mit einem Volumen von rund 56,8 Mrd. Euro den nur zwei Jahre 
alten Rekord aus dem Jahr 2015 nicht nur erreicht, sondern um 1,7 
Mrd. Euro sogar übertroffen. Gegenüber 2016 entspricht dies einem 
Plus von 7 %. "Ein bemerkenswertes Ergebnis angesichts der allseits 
kolportierten Angebotsknappheit und der gestiegenen Preise. Letztere 
haben allerdings zwei Seiten. Zum einen ist zu vermuten, dass einige 
Investoren angesichts der für sie zu hohen Preise auf eine 
Investition verzichtet haben, zum anderen aber haben die gestiegenen 
Preise im Gegenteil kräftig dabei geholfen, dass das 
Transaktionsvolumen einen neuen Rekordwert erreicht hat", betont 
Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Scheunemann weiter: 
"Würden die Transaktionen aus 2017 mit den Preisen des Jahres 2015 
bewertet werden, stünde 'real' sicher kein neuer Rekordwert in der 
Statistik, denn die Kaufpreise sind stärker gestiegen als die 7 % 
beim Transaktionsvolumen."

   Produktarmut war ein Merkmal des abgelaufenen Jahres. Vor allem im
Bürosegment lässt sich das beobachten. Damit einher geht einerseits 
ein Ausweichen der Investoren auf Märkte abseits der Big 7 - deren 
Anteil erreichte zum Ende des Jahres rund 21 % - und andererseits 
fokussieren sich mehr Investoren auf ihrer Suche nach Rendite und 
attraktiven Anlagemöglichkeiten auf Projektentwicklungen, diese dann 
allerdings überwiegend in den Big 7. Diese sogenannten Forward 
Fundings bei Einzeltransaktionen haben sich in Bezug auf ihr Volumen 
innerhalb von zwei Jahren auf rund 12 % des gesamten 
Transaktionsvolumens verdoppelt. Das Gros dieser Projektentwicklungen
war bereits vorvermietet, dennoch zeigt dieser Trend, dass eine 
gewisse Risikoausweitung durchaus stattgefunden hat - angesichts der 
guten Büro-Vermietungsmärkte aus Investorensicht aber kalkulierbar.

   Neben den Forward Deals konnten 2017 auch wieder einige 
Milliarden-Transaktionen bilanziert werden. Der Verkauf der 
Logicor-Plattform im zweiten Quartal etwa für mehr als 1,9 Mrd. Euro 
oder das Sony-Center im dritten Quartal für 1,1 Mrd. Euro. Im letzten
Quartal des Jahres schoben sich größenmäßig zwei Portfolios 
dazwischen. So erwarb Signa das RFR Portfolio für rund 1,5 Mrd. Euro 
und für etwa 1,2 Mrd. Euro wechselten Immobilien zwischen dem 
US-amerikanischen Private Equity Fond Apollo und der israelischen 
Intown den Besitzer. Weitere fünf Transaktionen jenseits der 500 Mio.
Euro-Grenze sorgten unter anderem dafür, dass das vierte Quartal zu 
32 % (18 Mrd. Euro) zum Transaktionsvolumen des Jahres 
überproportional beitrug.

   Bei der "Beliebtheitsskala" in Bezug auf die Assetklassen hat sich
im abgelaufenen Jahr nur wenig geändert. Büroimmobilien bleiben nach 
wie vor auf Platz 1, mit einem Anteil von konstant 44 % gegenüber dem
Vorjahr. Knapp 25 Mrd. Euro entfielen auf diese Assetklasse, das nach
2007 zweithöchste jemals gemessene Transaktionsvolumen. 
Einzelhandelsimmobilien bleiben auf Platz 2, ihr Anteil hat sich aber
auf etwas über 20 % reduziert und spiegelt die zunehmende kritische 
Haltung der Investoren gegenüber dieser Assetklasse in Kombination 
mit sehr langen Verkaufsprozessen wider. Demgegenüber hat die starke 
Nachfrage nach Logistikimmobilien auch 2017 angehalten. Insbesondere 
der weiter wachsende E-Commerce-Handel sorgt für eine expansive 
Nutzernachfrage und lässt diese Assetklasse vermehrt in den Fokus der
Investoren rücken. 2017 wurden rund 8,7 Mrd. Euro in 
Logistikimmobilien investiert (rund 15 % des Transaktionsvolumens). 
Darüber hinaus entstehen insbesondere in den zentralen Lagen der 
Städte mehr und mehr sogenannte urbane Quartiere und Gebäude mit 
einem Nutzungsmix. Dies spiegelt sich auch in den Transaktionszahlen 
wider, knapp 5,4 Mrd. Euro (9 %) wurden in solche gemischt genutzte 
Immobilien investiert.

   Leicht steigende Nachfrage für die Big 7 - Ausländer setzen nach 
wie vor auf Deutschland

   Aggregiert entfielen bis Ende 2017 rund 31 Mrd. Euro auf die 
sieben großen Investment-Hochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, 
Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Dies entspricht einem leichten 
Plus von 5 % gegenüber dem Vorjahr. Spitzenreiter ist nun wieder 
Berlin mit einem Transaktionsvolumen von über 7,7 Mrd. Euro und einem
Anstieg gegenüber dem Vorjahr von 56 %, gefolgt von Frankfurt mit 7,1
Mrd. Euro. In der Mainmetropole wurden allein im Schlussquartal über 
die Hälfte des Jahresvolumens registriert. Deutlich im Plus gegenüber
2016 waren auch die beiden Rheinstädte Düsseldorf (32 %) und Köln (41
%), während Hamburg, München und Stuttgart kräftigere Rückgänge zu 
verzeichnen hatten.

   Fast die Hälfte des gewerblichen Transaktionsvolumens wurde von 
ausländischen Investoren getätigt (über dem Durchschnittswert der 
vergangenen 5 Jahre mit 45 %). Allein bei den zehn größten 
Transaktionen des Jahres traten ausländische Investoren bei sieben 
als Käufer auf. "Neben den klassischen Kapitelherkunftsländern USA 
und Großbritannien haben asiatische Investoren ihre Aktivitäten im 
Vergleich zu den letzten Jahren deutlich ausgebaut und erreichen 
einen Anteil von rund 10 %. Da sie gleichzeitig deutlich weniger 
Immobilien verkauft haben, bauen sie ihre jeweiligen 
Bestandsportfolios weiter aus", so Tschammler.

   Renditekompression setzt sich weiter fort - Bürorendite in Berlin 
sinkt unter 3%

   Auch bei den Renditen hat sich im letzten Quartal des Jahres noch 
einmal etwas getan. Im Schnitt über alle sieben Hochburgen hinweg 
liegt die Spitzenrendite für Büroimmobilien bei 3,27 % und damit 
nochmals 12 Basispunkte unter dem Wert des Vorquartals und 29 
Basispunkte unter dem Jahresendwert 2016. Berlin hat die Schallmauer 
nach unten durchbrochen und das Jahr 2017 mit 2,90% abgeschlossen. 
Innerstädtische Geschäftshäuser in den Top-Einkaufslagen der großen 
Städte bleiben trotz der anhaltenden Diskussionen über 
Online-Shopping ein beliebtes, aber gleichzeitig sehr rares 
Anlageprodukt. Vor diesem Hintergrund sanken die Renditen über die 
Big 7 hinweg auf 2,93 %. Auch die Netto-Anfangsrenditen für einzelne 
Fachmärkte und auch für Shopping Center gaben zum Ende des Jahres 
noch einmal leicht nach und lagen bei 5,30 % bzw. 3,90 %. Gut 
positionierte Fachmarktzentren mit einem signifikanten Anteil an 
Lebensmittelmietern stehen nach wie vor weit oben auf der 
Einkaufsliste von Investoren. Deshalb sank die Spitzenrendite auch 
hier noch einmal um 10 Basispunkte auf 4,60 %. Der stärkste Rückgang 
der Renditen lässt sich allerdings für Logistikimmobilien beobachten.
Hier sanken die Spitzenrenditen binnen der letzten 12 Monate um 60 
Basispunkte auf aktuell nur noch 4,50%.

   "In Kombination mit dem Mietwachstum konnte auch für das 
Gesamtjahr 2017 im dritten Jahr in Folge ein 
Spitzenkapitalwertwachstum im zweistelligen Prozentbereich erzielt 
werden: bei Büroimmobilien rund 14 %, bei Logistikimmobilien 12 % und
bei innerstädtischen Geschäftshäusern 20 %", notiert Scheunemann.

   "Die Aussichten für 2018? Aus heutiger Sicht durchgängig positiv. 
Es gibt keinerlei Anlass zu der Annahme, dass der 
immobilienkonjunkturelle Höhenflug in einen Sinkflug übergehen 
könnte. Die prognostizierten und erst jüngst angehobenen 
gesamtwirtschaftlichen Rahmendaten geben die richtigen Vorzeichen für
weiteres Wachstum und die Branche ist allgemein gut gerüstet. Die 
Wirtschaft wächst auch 2018 weiter, demnach bleiben auch die 
Vermietungsmärkte stark und stützen Investitionsentscheidungen. 
Insofern sehen wir aktuell zumindest für das nächste Jahr nichts, was
uns dazu veranlassen sollte, ein negatives Szenario an die Wand zu 
malen, so dass wir für 2018 wir mit einem Transaktionsvolumen in 
ähnlicher Größenordnung wie 2017 rechnen", so Timo Tschammler.

OTS:              Jones Lang LaSalle SE (JLL)
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