Bericht

über die Prüfung der Angemessenheit der Barabfindung für die beabsichtigte Übertragung der Aktien der Minderheitsaktionäre der

GxP German Properties AG, Berlin,

auf die

Paccard eight AG, Frankfurt am Main, zum 8. Juni 2022

Auftrag: 22-0151

Inhaltsübersicht

Inhaltsübersicht ........................................................................................................................ I

Inhaltsverzeichnis .................................................................................................................. III

A. Auftrag und Auftragsdurchführung ............................................................................ 1

  • I. Auftrag .................................................................................................................. 1

  • II. Auftragsdurchführung ........................................................................................... 3

  • B. Gegenstand, Art und Umfang der Prüfung ................................................................. 9

    • I. Prüfungsgegenstand ............................................................................................. 9

    • II. Art und Umfang der Prüfung ............................................................................... 11

    • III. Prüfungsbericht ................................................................................................... 13

  • C. Angaben zur Ermittlung der Barabfindung .............................................................. 14

    • I. Methode zur Ermittlung der Barabfindung .......................................................... 14

    • II. Angemessenheit der Methode zur Ermittlung der Barabfindung ........................ 15

    • III. Besondere Schwierigkeiten bei der Bewertung .................................................. 25

  • D. Prüfungsfeststellungen im Einzelnen ....................................................................... 26

    • I. Überblick ............................................................................................................. 26

    • II. Beschreibung des Bewertungsobjekts ................................................................ 27

    • III. Bewertungskonzeption ....................................................................................... 39

    • IV. Markt- und Wettbewerbsumfeld .......................................................................... 41

    • V. Vergangenheitsanalyse ...................................................................................... 55

    • VI. Planung und Planungsplausibilisierung .............................................................. 61

    • VII. Fortschreibung und nachhaltiges Ergebnis ........................................................ 74

    • VIII. Kapitalkosten ...................................................................................................... 78

    • IX. Bewertung ........................................................................................................... 94

    • X. Plausibilisierung des Unternehmenswerts ........................................................ 106

  • E. Angemessenheit der Barabfindung ........................................................................ 122

    • I. Börsenkurs als Wertuntergrenze ...................................................................... 122

    • II. Vorgeschlagene Barabfindung ......................................................................... 125

  • F. Abschließende Erklärung ......................................................................................... 126

  • G. Anhang I - Kapitalkosten ......................................................................................... 127

    • I. Grundlagen ....................................................................................................... 127

    • II. Eigenkapitalkosten ............................................................................................ 129

    • III. Fremdkapitalkosten ........................................................................................... 136

    • IV. Kapitalstruktur ................................................................................................... 137

    • V. Steuersatz ......................................................................................................... 137

    • VI. Wachstumsrate / Wachstumsabschlag ............................................................ 138

    • VII. Beschreibung der Peer Group (Long List) ........................................................ 139

Auftrag: 22-0151 - I-

  • H. Anhang II - Bewertung ............................................................................................. 141

    • I. Bilanz ................................................................................................................ 141

    • II. Fundamentaldaten ............................................................................................ 142

    • III. Sonderwerte ...................................................................................................... 146

    • IV. DCF-Verfahren .................................................................................................. 148

  • I. Anhang III - Bewertungsgrundsätze ....................................................................... 149

    • I. Vergleichsorientierte Bewertung ....................................................................... 149

    • II. Bewertungsgrundsätze und -methoden des IDW S 1 ...................................... 149

    • III. Beurteilung einer Unternehmensplanung bei Bewertung,

      Restrukturierungen, Due Diligence und Fairness Opinion (IDW

      Praxishinweis 2/2017) ....................................................................................... 161

  • J. Verzeichnisse ............................................................................................................ 168

    • I. Abbildungsverzeichnis ...................................................................................... 168

    • II. Tabellenverzeichnis .......................................................................................... 169

  • K. Kontakt ....................................................................................................................... 171

  • L. Anlage ........................................................................................................................ 172

Auftrag: 22-0151 - II -

Inhaltsverzeichnis

Inhaltsübersicht ........................................................................................................................ I

Inhaltsverzeichnis .................................................................................................................. III

A. Auftrag und Auftragsdurchführung ............................................................................ 1

  • I. Auftrag .................................................................................................................. 1

  • II. Auftragsdurchführung ........................................................................................... 3

  • B. Gegenstand, Art und Umfang der Prüfung ................................................................. 9

  • C. Angaben zur Ermittlung der Barabfindung .............................................................. 14

  • D. Prüfungsfeststellungen im Einzelnen ....................................................................... 26

    I.

    II.

    1.

    Vorgehen .................................................................................................. 15

    2.

    Ertragswert- und Discounted Cash Flow-Methode .................................. 15

    3.

    Sonderwerte ............................................................................................. 18

    4.

    Vergleichsorientierte Bewertung .............................................................. 19

    5.

    Vorerwerbe ............................................................................................... 20

    6.

    Substanz- und Liquidationswert ............................................................... 20

    7.

    Net Asset Value ........................................................................................ 21

    8.

    Börsenkurs ............................................................................................... 22

    9.

    Ergebnis .................................................................................................... 24

    III.

    • I. Prüfungsgegenstand ............................................................................................. 9

    • II. Art und Umfang der Prüfung ............................................................................... 11

    • III. Prüfungsbericht ................................................................................................... 13

  • Methode zur Ermittlung der Barabfindung .......................................................... 14

    Angemessenheit der Methode zur Ermittlung der Barabfindung ........................ 15

    Besondere Schwierigkeiten bei der Bewertung .................................................. 25

    • I. Überblick ............................................................................................................. 26

    • II. Beschreibung des Bewertungsobjekts ................................................................ 27

      • 1. Rechtliche und steuerliche Grundlagen ................................................... 27

      • 2. Wirtschaftliche Verhältnisse ..................................................................... 29

        a) Aufbau der GxP-Gruppe ................................................................ 29

        b) Geschäftstätigkeit ........................................................................... 30

        c) Vermögens- und Ertragslage GxP Einzelabschluss (HGB) ........... 31

(1) Vermögenslage .................................................................... 31

(2) Ertragslage ........................................................................... 33

d) Vermögens- und Ertragslage GxP Konzernabschluss (IFRS) ....... 34

(1) Vermögenslage .................................................................... 34

(2) Ertragslage ........................................................................... 37

Auftrag: 22-0151 - III -

  • III. Bewertungskonzeption ....................................................................................... 39

    • 1. Methodische Grundlagen ......................................................................... 39

    • 2. Bewertungsstichtag .................................................................................. 39

    • 3. Bewertungsverfahren ............................................................................... 40

  • IV. Markt- und Wettbewerbsumfeld .......................................................................... 41

    • 1. Überblick ................................................................................................... 41

    • 2. Gesamtwirtschaftliche Entwicklung in Deutschland ................................. 42

    • 3. Marktumfeld und Marktprognose .............................................................. 43

    • 4. Peer Group ............................................................................................... 51

  • V. Vergangenheitsanalyse ...................................................................................... 55

    • 1. Vergangenheitsbereinigungen ................................................................. 55

    • 2. Planungstreue .......................................................................................... 60

  • VI. Planung und Planungsplausibilisierung .............................................................. 61

    • 1. Planungsprozess ...................................................................................... 61

    • 2. Planung ..................................................................................................... 62

      • a) Grundlagen des Planungsmodells und Werttreiber ....................... 62

      • b) Operative Planung .......................................................................... 63

        (1) Ergebnis aus der Vermietung .............................................. 63

        (2) Planung der weiteren operativen Aufwendungen ................ 65

        (3) Planung des EBIT ................................................................ 66

    3.

    Planungsplausibilisierung ......................................................................... 67

    • a) Überblick ........................................................................................ 67

    • b) Planungsprozess ............................................................................ 67

    • c) Rechnerische und formelle Konsistenz .......................................... 68

    • d) Materielle, interne Plausibilität ....................................................... 69

    • e) Materielle, externe Plausibilität ...................................................... 70

    • f) Zusammenfassende Plausibilität ................................................... 73

  • VII. Fortschreibung und nachhaltiges Ergebnis ........................................................ 74

    • 1. Notwendigkeit einer Konvergenzphase .................................................... 74

    • 2. Fortschreibung und Ableitung des nachhaltigen Ergebnisses ................. 75

Auftrag: 22-0151 - IV -

Um den Rest dieser Noodl zu lesen, rufen Sie bitte die Originalversion auf, und zwar hier.

Attachments

  • Original Link
  • Original Document
  • Permalink

Disclaimer

GxP German Properties AG published this content on 28 April 2022 and is solely responsible for the information contained therein. Distributed by Public, unedited and unaltered, on 28 April 2022 09:34:09 UTC.