Bericht
über die Prüfung der Angemessenheit der Barabfindung für die beabsichtigte Übertragung der Aktien der Minderheitsaktionäre der
GxP German Properties AG, Berlin,
auf die
Paccard eight AG, Frankfurt am Main, zum 8. Juni 2022
Auftrag: 22-0151
Inhaltsübersicht
Inhaltsübersicht ........................................................................................................................ I
Inhaltsverzeichnis .................................................................................................................. III
A. Auftrag und Auftragsdurchführung ............................................................................ 1
I. Auftrag .................................................................................................................. 1
II. Auftragsdurchführung ........................................................................................... 3
B. Gegenstand, Art und Umfang der Prüfung ................................................................. 9
I. Prüfungsgegenstand ............................................................................................. 9
II. Art und Umfang der Prüfung ............................................................................... 11
III. Prüfungsbericht ................................................................................................... 13
C. Angaben zur Ermittlung der Barabfindung .............................................................. 14
I. Methode zur Ermittlung der Barabfindung .......................................................... 14
II. Angemessenheit der Methode zur Ermittlung der Barabfindung ........................ 15
III. Besondere Schwierigkeiten bei der Bewertung .................................................. 25
D. Prüfungsfeststellungen im Einzelnen ....................................................................... 26
I. Überblick ............................................................................................................. 26
II. Beschreibung des Bewertungsobjekts ................................................................ 27
III. Bewertungskonzeption ....................................................................................... 39
IV. Markt- und Wettbewerbsumfeld .......................................................................... 41
V. Vergangenheitsanalyse ...................................................................................... 55
VI. Planung und Planungsplausibilisierung .............................................................. 61
VII. Fortschreibung und nachhaltiges Ergebnis ........................................................ 74
VIII. Kapitalkosten ...................................................................................................... 78
IX. Bewertung ........................................................................................................... 94
X. Plausibilisierung des Unternehmenswerts ........................................................ 106
E. Angemessenheit der Barabfindung ........................................................................ 122
I. Börsenkurs als Wertuntergrenze ...................................................................... 122
II. Vorgeschlagene Barabfindung ......................................................................... 125
F. Abschließende Erklärung ......................................................................................... 126
G. Anhang I - Kapitalkosten ......................................................................................... 127
I. Grundlagen ....................................................................................................... 127
II. Eigenkapitalkosten ............................................................................................ 129
III. Fremdkapitalkosten ........................................................................................... 136
IV. Kapitalstruktur ................................................................................................... 137
V. Steuersatz ......................................................................................................... 137
VI. Wachstumsrate / Wachstumsabschlag ............................................................ 138
VII. Beschreibung der Peer Group (Long List) ........................................................ 139
Auftrag: 22-0151 - I-
H. Anhang II - Bewertung ............................................................................................. 141
I. Bilanz ................................................................................................................ 141
II. Fundamentaldaten ............................................................................................ 142
III. Sonderwerte ...................................................................................................... 146
IV. DCF-Verfahren .................................................................................................. 148
I. Anhang III - Bewertungsgrundsätze ....................................................................... 149
I. Vergleichsorientierte Bewertung ....................................................................... 149
II. Bewertungsgrundsätze und -methoden des IDW S 1 ...................................... 149
III. Beurteilung einer Unternehmensplanung bei Bewertung,
Restrukturierungen, Due Diligence und Fairness Opinion (IDW
Praxishinweis 2/2017) ....................................................................................... 161
J. Verzeichnisse ............................................................................................................ 168
I. Abbildungsverzeichnis ...................................................................................... 168
II. Tabellenverzeichnis .......................................................................................... 169
K. Kontakt ....................................................................................................................... 171
L. Anlage ........................................................................................................................ 172
Auftrag: 22-0151 - II -
Inhaltsverzeichnis
Inhaltsübersicht ........................................................................................................................ I
Inhaltsverzeichnis .................................................................................................................. III
A. Auftrag und Auftragsdurchführung ............................................................................ 1
I. Auftrag .................................................................................................................. 1
II. Auftragsdurchführung ........................................................................................... 3
B. Gegenstand, Art und Umfang der Prüfung ................................................................. 9
C. Angaben zur Ermittlung der Barabfindung .............................................................. 14
D. Prüfungsfeststellungen im Einzelnen ....................................................................... 26
I.
II.
1.
Vorgehen .................................................................................................. 15
2.
Ertragswert- und Discounted Cash Flow-Methode .................................. 15
3.
Sonderwerte ............................................................................................. 18
4.
Vergleichsorientierte Bewertung .............................................................. 19
5.
Vorerwerbe ............................................................................................... 20
6.
Substanz- und Liquidationswert ............................................................... 20
7.
Net Asset Value ........................................................................................ 21
8.
Börsenkurs ............................................................................................... 22
9.
Ergebnis .................................................................................................... 24
III.
I. Prüfungsgegenstand ............................................................................................. 9
II. Art und Umfang der Prüfung ............................................................................... 11
III. Prüfungsbericht ................................................................................................... 13
Methode zur Ermittlung der Barabfindung .......................................................... 14
Angemessenheit der Methode zur Ermittlung der Barabfindung ........................ 15
Besondere Schwierigkeiten bei der Bewertung .................................................. 25
I. Überblick ............................................................................................................. 26
II. Beschreibung des Bewertungsobjekts ................................................................ 27
1. Rechtliche und steuerliche Grundlagen ................................................... 27
2. Wirtschaftliche Verhältnisse ..................................................................... 29
a) Aufbau der GxP-Gruppe ................................................................ 29
b) Geschäftstätigkeit ........................................................................... 30
c) Vermögens- und Ertragslage GxP Einzelabschluss (HGB) ........... 31
(1) Vermögenslage .................................................................... 31
(2) Ertragslage ........................................................................... 33
d) Vermögens- und Ertragslage GxP Konzernabschluss (IFRS) ....... 34
(1) Vermögenslage .................................................................... 34
(2) Ertragslage ........................................................................... 37
Auftrag: 22-0151 - III -
III. Bewertungskonzeption ....................................................................................... 39
1. Methodische Grundlagen ......................................................................... 39
2. Bewertungsstichtag .................................................................................. 39
3. Bewertungsverfahren ............................................................................... 40
IV. Markt- und Wettbewerbsumfeld .......................................................................... 41
1. Überblick ................................................................................................... 41
2. Gesamtwirtschaftliche Entwicklung in Deutschland ................................. 42
3. Marktumfeld und Marktprognose .............................................................. 43
4. Peer Group ............................................................................................... 51
V. Vergangenheitsanalyse ...................................................................................... 55
1. Vergangenheitsbereinigungen ................................................................. 55
2. Planungstreue .......................................................................................... 60
VI. Planung und Planungsplausibilisierung .............................................................. 61
1. Planungsprozess ...................................................................................... 61
2. Planung ..................................................................................................... 62
a) Grundlagen des Planungsmodells und Werttreiber ....................... 62
b) Operative Planung .......................................................................... 63
(1) Ergebnis aus der Vermietung .............................................. 63
(2) Planung der weiteren operativen Aufwendungen ................ 65
(3) Planung des EBIT ................................................................ 66
3.
Planungsplausibilisierung ......................................................................... 67
a) Überblick ........................................................................................ 67
b) Planungsprozess ............................................................................ 67
c) Rechnerische und formelle Konsistenz .......................................... 68
d) Materielle, interne Plausibilität ....................................................... 69
e) Materielle, externe Plausibilität ...................................................... 70
f) Zusammenfassende Plausibilität ................................................... 73
VII. Fortschreibung und nachhaltiges Ergebnis ........................................................ 74
1. Notwendigkeit einer Konvergenzphase .................................................... 74
2. Fortschreibung und Ableitung des nachhaltigen Ergebnisses ................. 75
Auftrag: 22-0151 - IV -
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GxP German Properties AG published this content on 28 April 2022 and is solely responsible for the information contained therein. Distributed by Public, unedited and unaltered, on 28 April 2022 09:34:09 UTC.