Intershop : Kurzbericht 2020

Kurzbericht2020

1. Semester

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Portfolio nach Nutzungsart

(in CHF)

8%		Büro
5%		Bildungswesen
7%
43%		Gewerbe, Logistik
		Detailhandel, Gastronomie
31%		Wohnen
	Parking
6%

Eigenkapitalrendite	20
(in Prozent)
16
	12
	8
	4
	0	2018	2019	H1 2019	H1 2020
	2017
	EK-Rendite		EK-Rendite (ohne Bewertungsveränderungen)

Reingewinn

(in CHF Mio.)

Nettorendite und Leerstandsquote

(in Prozent)

120
100
80
60
40
20
0	2017	2018	2019	H1 2019	H1 2020
	Vermietung		Bewertungsveränderungen
	Steuereffekt STAF	Assoz. Gesellschaft
	Verkauf
12	11.3%	11.0%	9.8%	8.0%
				7.9%
9
6
3	5.6%	5.4%	5.4%	5.4%	5.2%
0	2016	2017	2018	2019	H1 2020

Nettorendite				Leerstand

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Kennzahlen Intershop-Gruppe

		1. Sem. 2020	1. Sem. 2019
Finanzen
Nettoliegenschaftsertrag	Mio. CHF	35.3	37.7
Erfolg aus Verkauf	Mio. CHF	14.5	6.4
Bewertungsveränderungen	Mio. CHF	0.9	8.4
Betriebsergebnis (EBIT)	Mio. CHF	46.1	48.0
Unternehmensergebnis vor Steuern (EBT)	Mio. CHF	41.7	42.9
Reingewinn	Mio. CHF	33.9	41.9
Geldfluss aus Geschäftstätigkeit	Mio. CHF	15.5	8.1
Investitionen in Immobilien	Mio. CHF	27.8	12.6
Bilanzsumme2)	Mio. CHF	1'361.0	1'343.0
Immobilien2)	Mio. CHF	1'323.6	1'312.8
Finanzverbindlichkeiten2)	Mio. CHF	531.0	504.0
Eigenkapital2)	Mio. CHF	653.1	666.1
Eigenkapitalrendite1)		10.3%	12.7%
Eigenkapitalrendite exkl. Bewertungsveränderungen1) 6)		10.1%	10.7%
Portfolio
Anzahl Renditeliegenschaften2)		41	42
Anzahl Entwicklungsliegenschaften2) 7)		12	12
Vermietbare Fläche2)	in m2	562'939	565'880
Bruttorendite2) 3) 4)		6.0%	6.2%
Nettorendite2) 3) 5)		5.2%	5.4%
Leerstandsquote2) 3)		7.9%	8.0%
Personal
Anzahl Mitarbeiter/-innen2)		75	72
Aktie
Reingewinn pro Aktie6)	CHF	18.06	21.77
Reingewinn pro Aktie exkl. Bewertungsveränderungen6)	CHF	17.69	18.34
Eigenkapital pro Aktie (Net asset value, NAV)2) 8)	CHF	347.41	354.33
Börsenkurs am Bilanzstichtag2)	CHF	567.00	567.00
Dividende pro Aktie9)	CHF	25.00	22.00

1. Bezogen auf das durchschnittliche Eigenkapital der Berichtsperiode, siehe «Alternative Perfomancekennzahlen», GB 2019, S. 118
2. Angaben per 30.6.2020 und per 31.12.2019
3. Angaben beziehen sich auf Renditeliegenschaften am Bilanzstichtag
4. Effektiver Jahres-Bruttomietertrag im Verhältnis zum Marktwert am Bilanzstichtag, siehe «Alternative Perfomancekennzahlen», GB 2019, S. 118
5. Effektiver Jahres-Bruttomietertrag abzüglich aller direkt zuordenbaren Liegenschaftsaufwendungen (exkl. Zinsen) im Verhältnis zum Marktwert am Bilanzstichtag, siehe «Alternative Perfomancekennzahlen», GB 2019, S. 118
6. Siehe «Reingewinn pro Aktie», HJB 2020, S. 27
7. Inklusive Promotionsliegenschaften
8. Siehe «Eigenkapital pro Aktie», HJB 2020, S. 24
9. Im ersten Semester bezahlte Dividende für das Geschäftsjahr 2019 bzw. 2018

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Aktionärsbrief

Sehr geehrte Aktionäre, geschätzte Geschäftspartner und Mitarbeiter

Trotz eines turbulenten Semesters hat sich der Ge- schäftsverlauf von Intershop erfreulich stabil entwickelt. Erwartungsgemäss sanken Ergebnis und Mietertrag aufgrund von Verkäufen sowie der Entmietung zweier grösserer Entwicklungsliegenschaften. Der Reingewinn nahm gegenüber der herausragenden Vorjahresperiode um 19% auf CHF 34 Mio. ab, was einem Gewinn von CHF 18.06 pro Aktie entspricht. Die Eigenkapitalrendi- te beläuft sich auf 10.3%. Nebst den prognostizierten Rückgängen hat jedoch auch Covid-19 mit einem Minus von rund CHF 1 Mio. Spuren hinterlassen, sei es wegen gewährten Mietzinserlassen oder infolge von Zahlungsrückständen, für die eine Wertberichtigung gebildet werden musste. Gesamthaft reduzierte sich der Mietertrag um knapp 6%. Aus dem Verkauf der Mehrfamilienhäuser in Kilchberg und einem Teil der Landparzelle in Oberwinterthur-Neuhegi resultierte ein Gewinnbeitrag von CHF 14.5 Mio. Die Neubewertung des Portfolios ergab eine marginale Aufwertung um CHF 0.9 Mio., während sich der Zinsaufwand dank günstigerer Refinanzierungen um mehr als 12% zurück- bildete. Demgegenüber stieg der Steueraufwand wie- der deutlich an. Die Vorperiode war durch die Auflö- sung latenter Steuern von mehr als CHF 6 Mio. positiv beeinflusst worden.

Intershop startete zuversichtlich in das laufende Ge- schäftsjahr, was noch im Februar in unserem Ausblick im Geschäftsbericht 2019 zum Ausdruck kam. Rund einen Monat später befand sich die Schweiz pandemie- bedingt im Lockdown und die Wirtschaft auf direktem Weg in die Rezession. Diese dramatische Entwicklung hatte auch Einfluss auf die Immobilienbranche. Viele Unternehmen mussten ihre Betriebstätigkeit temporär einstellen oder waren mit teilweise bedeutenden Nach- fragerückgängen konfrontiert. Entsprechend brach die zuvor robuste Nachfrage nach Mietflächen fast vollständig weg und einzelne Mieter konnten ihren vertraglichen Verpflichtungen nicht mehr vollumfäng- lich nachkommen. Der Transaktionsmarkt reagierte demgegenüber träge. Bereits verhandelte Geschäfte wurden grösstenteils abgewickelt. Neue Angebote gewerblicher Objekte kamen aber nur noch verein- zelt auf den Markt, da die herrschenden Einschrän- kungen aufgrund von Covid-19 die Preisfindung erschwerten. Mehreren Gründen für tiefere Immobi- lienwerte, wie die sich abzeichnende Rezession und Veränderungen im Nutzerverhalten, Stichwort Home- office, stehen die Erkenntnisse gegenüber, dass die Tiefzinsphase nun viel länger andauern wird als bislang erwartet und eine erneut massiv ansteigende Liquidi- tät sichere Anlagemöglichkeiten sucht. In diesem an-

spruchsvollen Umfeld hat Intershop zwei Immobilienob- jekte veräussert, jedoch keine Zukäufe getätigt.

Am Ende der Berichtsperiode belief sich das Eigenkapi- tal auf CHF 653 Mio., und liegt damit CHF 13 Mio. unter dem Stand zu Beginn des Jahres. Die auf CHF 25 erhöhte Dividende konnte während des ersten Semesters bereits wieder zu 72% erwirtschaftet werden. Das anteilige Eigenkapital je Aktie betrug am Ende der Berichtsperi- ode CHF 347.

Geschäftsverlauf

Wie zuvor erwähnt, hat sich nach einem hoffnungs- vollen Start in das neue Jahr die Situation eklatant ge- wandelt. Vom Lockdown unverzüglich stark betroffene Betriebe wie Restaurants, Hotels und Non-food-De- tailhändler sind im Mietermix der Intershop erfreuli- cherweise unterrepräsentiert. Trotzdem meldeten sich an die 200 Mieter mit einem jährlichen Mietvolumen von annähernd CHF 20 Mio. mit dem Ziel, ihre Miet- zahlungspflicht zu diskutieren. Intershop entschied sich von Beginn an, alle Fälle einzeln zu prüfen und, sofern sinnvoll und effektiv nötig, Hand für Lösungen zu bieten. Im Vordergrund stand die Gewährung von Zahlungsaufschub in Form von Stundungen, wobei in begründeten Fällen auch Mietzinserlasse zugesprochen wurden. Die Mieterträge des ersten Semesters haben sich wegen Erlassen und wertberichtigten Stundungen gesamthaft um CHF 1.0 Mio. reduziert.

Transaktionsseitig veräusserte Intershop die Mehrfami- lienhäuser in Kilchberg, eine Landparzelle in Oberwin- terthur-Neuhegi und beurkundete den Verkauf von 63 Eigentumswohnungen in Basel und Baden, die sich in der Erstellung befinden. Per Bilanzstichtag waren somit 78 der 108 Wohnungen verkauft und 22 schriftlich re- serviert. Attraktive Akquisitionen konnten nicht identi- fiziert werden.

Bewirtschaftung, Vermietungen und Entwicklun- gen im Vordergrund

Die Betreuung unserer Kunden beziehungsweise Mieter erwies sich im ersten Semester als äusserst anspruchs- voll und zeitintensiv. Ein weiterer wesentlicher opera- tiver Schwerpunkt stellte die Vermietung von leerste- henden oder gekündigten Flächen dar. Obwohl das vollvermietete Objekt in Kilchberg veräussert wurde, reduzierte sich die Leerstandsquote der Renditeliegen- schaften leicht von 8.0% auf 7.9%. Die Nettorendite der Renditeliegenschaften betrug im ersten Semester, trotz der coronabedingten Belastung, attraktive 5.2%.

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Daneben wurde weiterhin intensiv an den laufenden Entwicklungsprojekten gearbeitet. Alle Planungs- und Bauvorhaben kamen voran, wobei die pandemiebe- dingten Restriktionen sowohl im Bewilligungsprozess als auch auf den Baustellen zu Zeitverzögerungen führ- ten. Zwischenzeitlich laufen jedoch alle Projekte und Bauarbeiten wieder weitgehend normal. Der private Gestaltungsplan für den «AuPark» in Wädenswil wurde im ersten Semester von der Baudirektion des Kantons Zürich geprüft und genehmigt und hat im Juli Rechts- kraft erhalten. Die Bauvollendung an der Rue de Laus- anne 42+44 in Genf verzögert sich um rund drei Mo- nate und wird nun im vierten Quartal 2020 erwartet. Die Zufahrtsstrasse zur Erschliessung der Landparzelle in Oberwinterthur-Neuhegi wurde fertiggestellt und am

29. Juni 2020 erfolgte die Grundbuchanmeldung des Verkaufs eines rund 16'000 m2 umfassenden Teils die- ses Grundstücks. Der Erwerber plant die Erstellung und den Betrieb eines Datacenters. Die Baubewilligung für die Montagehalle von «Stadler» traf im August ein. Bei- de Parteien verfügen über ein Rücktrittsrecht vom Miet- vertrag und prüfen zurzeit die Folgen der Auflagen.

Organisation

An der 57. ordentlichen Generalversammlung, die auf- grund der Corona-Pandemie ohne Teilnahme von Akti- onären stattfand, wurde allen Traktanden zugestimmt. So wurden unter anderem die bisherigen Verwaltungs- räte für eine weitere Amtsperiode bestätigt.

Ausblick

Die längerfristigen Folgen der Pandemie und der damit verbundenen Einschränkungen sind zurzeit nur schwer einschätzbar. Auch wenn sich der Vermietungsmarkt seit dem Bilanzstichtag wiederbelebt hat, liegt die Nachfrage deutlich unter dem Niveau vor der Pande- mie. In der aktuellen Lage scheuen sich viele Mietin- teressenten, langfristige Verpflichtungen einzugehen. Trotz der positiven Entwicklung der Leerstände im ers- ten Semester erwartet Intershop, unter anderem wegen des Auszugs des Grossmieters im WTC Lausanne, per Jahresende unverändert einen Anstieg der Leerstands- quote auf eine Grössenordnung von gut 10%. Die Mieterträge sollten sich, like-for-like, im Bereich des ersten Semesters bewegen, sofern ein weiterer umfas- sender Lockdown ausbleibt. Transaktionsseitig verfolgt Intershop den Markt weiterhin sehr aufmerksam. Sich bietende Kaufgelegenheiten werden genutzt, wenn sich damit nachhaltig Mehrwerte erarbeiten lassen. Unverändert wird angestrebt, alle sich in Entwicklung befindlichen Eigentumswohnungen in Basel und Ba-

den vor Bauvollendung zu veräussern. Aufgrund von Bauverzögerungen können die Wohnungen in Basel erst gegen Ende des ersten Quartals 2021 übergeben werden. Sollten sich attraktive Verkaufsopportunitäten ergeben, werden diese auch weiterhin wahrgenom- men. Keine Aussagen können zur Entwicklung der Marktwerte der Liegenschaften gemacht werden. Un- ter Ausschluss der Marktwertveränderungen und unter der Voraussetzung, dass die Pandemiefolgen das zwei- te Semester nicht über Erwarten negativ beeinflussen, geht Intershop erneut von einem guten Abschluss aus, der die Beibehaltung der attraktiven Dividendenpolitik ermöglichen sollte.

Dieter Marmet	Cyrill Schneuwly
Präsident des	Chief Executive Officer
Verwaltungsrats
Zürich, 20. August 2020

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Konsolidierte Bilanz

(in CHF 1'000)

Aktiven	30.06.2020	31.12.2019
Umlaufvermögen
Flüssige Mittel	24'718	17'155
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	420	1'563
Sonstige kurzfristige Forderungen	9'431	9'309
Renditeliegenschaften zur Veräusserung	0	14'209
Promotionsliegenschaften	41'513	32'249
Rechnungsabgrenzungen	1'606	752
Total Umlaufvermögen	77'688	75'237
Anlagevermögen
Renditeliegenschaften	1'150'788	1'137'356
Entwicklungsliegenschaften	131'277	128'954
Übrige Sachanlagen	319	348
Immaterielle Anlagen	8	12
Latente Steuerguthaben	155	147
Aktiven aus Personalvorsorgeeinrichtungen	771	938
Total Anlagevermögen	1'283'318	1'267'755
Total Aktiven	1'361'006	1'342'992
Passiven
Kurzfristiges Fremdkapital
Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten	134'850	80'850
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	15'337	11'146
Steuerverbindlichkeiten	9'247	6'527
Derivative Finanzinstrumente	310	0
Kurzfristige Rückstellungen	3'098	3'098
Rechnungsabgrenzungen	22'262	23'019
Total kurzfristiges Fremdkapital	185'104	124'640
Langfristiges Fremdkapital
Langfristige Finanzverbindlichkeiten	396'115	423'136
Derivative Finanzinstrumente	11'597	12'273
Latente Steuerverbindlichkeiten	110'706	111'723
Langfristige Rückstellungen	4'354	5'074
Total langfristiges Fremdkapital	522'772	552'206
Total Fremdkapital	707'876	676'846
Eigenkapital
Aktienkapital	19'000	19'000
Kapitalreserven	5'782	6'071
Gewinnreserven	628'348	641'075
Total Eigenkapital	653'130	666'146
Total Passiven	1'361'006	1'342'992

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Konsolidierte Erfolgsrechnung

(in CHF 1'000)

	1. Sem. 2020	1. Sem. 2019
Liegenschaftsertrag	39'500	41'944
Erfolg aus Verkauf	14'515	6'433
Übriger Erfolg	2'114	2'223
Total betrieblicher Ertrag	56'129	50'600
Liegenschaftsaufwand	4'169	4'204
Personalaufwand	5'442	5'361
Administrativer Aufwand	1'265	1'410
Total betrieblicher Aufwand	10'876	10'975
Bewertungsveränderungen	883	8'401
Betriebsergebnis (EBIT)	46'136	48'026
Finanzertrag	54	45
Finanzaufwand	−4'528	−5'147
Unternehmensergebnis vor Ertragssteuern	41'662	42'924
Ertragssteuern	−7'718	−1'022
Reingewinn	33'944	41'902
Reingewinn pro Aktie (CHF)	18.06	21.77

Kontakt

Sitz der Gesellschaft:

Intershop Holding AG

Puls 5, Giessereistrasse 18

CH-8005 Zürich

Briefadresse:

Postfach

CH-8031 Zürich

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Telefax	[phone]
[e-mail]
www.intershop.ch
Generalversammlung 2021
Mittwoch, 31. März 2021
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Berichterstattung
Halbjahresbericht 2020	27. August 2020
Bilanz-Medienkonferenz	2. März 2021
Anlageprodukte	Valorennummer	Ticker-Symbol	Steuerwert
Namenaktie	27'377'479	ISN	CHF 567.00
1.125 % Obligationenanleihe 2015-2023	27'577'643	ISH15	102.90

Investor Relations

Cyrill Schneuwly

Thomas Kaul

Dieser Kurzbericht ist ein Auszug aus dem Halbjahresbericht 2020, der auf www.intershop.ch verfügbar ist. Rechtliche Relevanz hat ausschliesslich der vollständige Halbjahresbericht 2020.