Warimpex Finanz und Beteiligungs : Bericht über das erste Quartal 2024

WARIMPEX

Bericht über das

erste Quartal

2024

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WARIMPEX BERICHT ÜBER DAS ERSTE QUARTAL 2024

WARIMPEX-GRUPPE

Wesentliche Kennzahlen

in TEUR	1-3/2024	Veränderung	1-3/2023
Umsatzerlöse Investment Properties	9.088	-9 %	10.018
Umsatzerlöse Hotels	2.537	5 %	2.424
Umsatzerlöse Development und Services	504	-	504
Umsatzerlöse gesamt	12.129	-6 %	12.946
Direkt den Umsatzerlösen zurechenbarer Aufwand	-4.536	7 %	- 4.241
Bruttoergebnis vom Umsatz	7.592	-13 %	8.705
Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien	-	-	-
EBITDA	3.795	-32 %	5.599
Abschreibungen und Wertänderungen	-331	3 %	- 322
EBIT	3.464	-34 %	5.276
Finanzergebnis	-3.182	-1 %	- 3.217
Periodenergebnis	-795	-	1.350
Cashflow aus betrieblicher Geschäftstätigkeit	1.577	-85 %	10.202
Bilanzsumme	374.269	-14 %	437.029
Eigenkapital	121.143	-25 %	160.924
Eigenkapitalquote	32 %	5 pp	37 %
Anzahl Aktien in Stück	54.000.000	-	54.000.000
Ergebnis je Aktie in EUR	-0,02	-	0,03
Eigene Aktien in Stück	1.939.280	-	1.939.280
Anzahl Büro- und Gewerbeimmobilien	10	1	9
Vermietbare Fläche	138.200 m2	11.900 m²	126.300 m2
m2 mit Nachhaltigkeits-Zertifikaten	106.300 m2	30.900 m²	75.400 m2
in % der Gesamtfläche	77 %	17 pp	60 %
Anzahl Hotels	3	-1	4
Anzahl Hotelzimmer (anteilsbereinigt)	831	-	831
	31.12.20231	Veränderung	31.12.20221
Gross Asset Value (GAV) in Mio. EUR	360,1	-16 %	429,3
NNNAV je Aktie in EUR	2,68	-29 %	3,78
EPRA NTA	2,56	-29 %	3,59
Ultimokurs der Aktie in EUR	0,745	15 %	0,65

1 Zum 31.03.2024 und per 31.03.2023 erfolgte keine externe Bewertung des Immobilienportfolios, daher werden die letzten verfügbaren Werte angegeben.

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BERICHT ÜBER DAS ERSTE QUARTAL 2024 WARIMPEX

VORWORT DES VORSTANDSVORSITZENDEN

Sehr geehrte Aktionäre!

Warimpex startet in einem weiterhin herausfordernden Marktumfeld mit hohen Zinsen und gestiegenen Preisen. Dies spiegelt sich auch in einem schwächeren Periodenergebnis im Vorjahresvergleich wider. Dennoch entwickelte sich das operative Geschäft insgesamt positiv und die aktuellen Projekt­ent­ wicklungen sowie Neuvermietungen im Bürobereich schreiten planmäßig voran.

Ergebnis vor Steuern positiv

Das Periodenergebnis für das erste Quartal verringerte sich im Vergleich zum Vorjahreszeitraum von EUR 1,4 Mio. auf EUR -0,8 Mio., während das Ergebnis vor Steuern mit EUR 0,3 Mio. nach EUR 2,1 Mio. im ersten Quartal des Vorjahres weiterhin positiv blieb.

Im Detail sanken die Umsatzerlöse aus der Vermietung von Büroimmobilien von EUR 10,0 Mio. auf EUR 9,0 Mio. gegenüber dem Vorjahresquartal. Grund dafür ist der um rd. 25 % schwächere Rubel- Kurs im Vergleich zur Vorjahresperiode. Die Umsatzerlöse im Hotelbereich erhöhten sich aufgrund der besseren Auslastung um 5 % auf EUR 2,5 Mio. Der Gesamt-Umsatz verringerte sich um 6 % auf EUR 12,1 Mio., während der direkt den Umsatzerlösen zuordenbare Aufwand um 7 % auf EUR 4,5 Mio. anstieg.

Auf dieser Basis veränderte sich das EBITDA von EUR 5,6 Mio. auf EUR 3,8 Mio. sowie das EBIT von EUR 5,3 Mio. auf EUR 3,5 Mio. Dies ist neben den niedrigeren Umsatzerlösen auf Preis­ steigerungen sowie auf Vorsorgen für offene Forderungen zurückzuführen. Das Finanzergebnis (inkl. Ergebnis aus Joint Ventures) blieb mit EUR -3,2 Mio. unverändert.

Innovative, nachhaltige Bürogebäude in Planung

Im Bereich Office-Development befindet sich in Darmstadt das Projekt West Yard 29 mit einer vermietbaren Fläche von 12.500 m² in der fortgeschrittenen Planungsphase. In Polen liegen Baugenehmigungen für das Chopin Office in Krakau mit ca. 20.600 m² und das Bürohaus MC 55 in Białystok mit ca. 38.500 m² vor. Grundsätzlich sind für alle Neuentwicklungen internationale Nachhaltigkeitszertifizierungen sowie die Konformität mit der EU-Taxonomie geplant. Der Red Tower in Łódź, den Warimpex im Juni 2022 erworben hat und seither laufend renoviert, erhielt im April 2024 das BREEAM In-Use Zertifikat mit der Bewertung "Very Good".

Ausblick

Aufgrund des anhaltenden Konflikts in der Ukraine und des geringen Wirtschaftswachstums ist auch weiterhin mit einem herausfordernden Marktumfeld zu rechnen. Dennoch gehen wir für 2024 aufgrund der Budgetzahlen von einem positiven Ergebnis der laufenden operativen Tätigkeiten aus. Unser Schwerpunkt liegt weiterhin auf der Bauvorbereitung und Erlangung von Baugenehmigungen für unsere Projektentwicklungen, um zum geeigneten Zeitpunkt mit dem Bau starten zu können. Darüber hinaus setzen wir die Umsetzung von Nachhaltigkeitskonzepten bei unseren Immobilien durch die Erlangung der entsprechenden Zertifizierungen fort.

Wien, im Mai 2024

Franz Jurkowitsch

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WARIMPEX BERICHT ÜBER DAS ERSTE QUARTAL 2024

Bericht über das

erste Quartal 2024

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Im ersten Quartal 2024 standen weiterhin die geopolitischen Entwicklungen im Fokus. Am 24. Februar 2022 begann durch den Einmarsch russischer Militärtruppen in der Ukraine ein Konflikt, welcher in der Folge aufgrund der international gegen Russland verhängten Sanktionen und der Reaktionen in Russland zu starken wirtschaftlichen Verwerfungen geführt hat und aller Voraussicht nach noch weiter führen wird. Zu den Auswirkungen des Ukraine-Konflikts auf den Konzern wird auf die Ausführungen im Konzernabschluss zum 31. Dezember 2023 unter Punkt 3.4.1 sowie auf das Kapitel "Ausblick" im Lagebericht verwiesen.

Darüber hinaus kam es ab dem Jahr 2022 zu einem deutlichen Anstieg der Inflation im Euro-Raum, die zum Teil auf die Verteuerung und Verknappung von Energie als Auswirkung des Ukraine-Konflikts zurückzuführen ist. Die EZB reagierte mit der Erhöhung des Leitzinssatzes in mehreren Zinsschritten von Juli 2022 bis September 2023, als der Leitzinssatz zuletzt auf 4,5 % angehoben wurde. In der Folge sank die Inflation im Euro-Raum im Jahresverlauf wieder; der von der EZB angestrebte Wert von 2 % konnte aber noch nicht erreicht werden

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BERICHT ÜBER DAS ERSTE QUARTAL 2024 WARIMPEX

Vermögens-, Finanz-

und Ertragslage

Ertragslage

Umsatzentwicklung

Die von EUR 10,0 Mio. auf EUR 9,0 Mio. gesunkenen Umsatzerlöse aus der Vermietung von Büroimmobilien (Umsatzerlöse Investment Properties) ergeben sich aus einem schwächeren Rubelkurs im Vergleich zur Vorjahresperiode.

Die Umsatzerlöse im Hotelbereich erhöhten sich aufgrund einer höheren Auslastung im ersten Quartal 2024 um 5 % auf EUR 2,5 Mio. im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.

Der Gesamt-Umsatz verringerte sich um 6 % auf EUR 12,1 Mio., während der direkt den Umsatzerlösen zuordenbare Aufwand um 7 % auf EUR 4,5 Mio. anstieg. Daraus ergibt sich ein um 13 % niedrigeres Bruttoergebnis vom Umsatz von EUR 7,6 Mio. (Vorjahr: EUR 8,7 Mio.).

Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien

Im ersten Quartal 2024 fanden im Konzern wie im ersten Quartal 2023 keine Immobilientransaktionen statt.

EBITDA - EBIT

Das EBITDA (Gewinn vor Zinsen, Steuern, Abschreibungen und dem Bewertungsergebnis aus Investment Properties) verringerte sich von EUR 5,6 Mio. auf EUR 3,8 Mio. Grund dafür sind in erster Linie niedrigere Umsatzerlöse aufgrund eines geänderten Wechselkurses sowie ein höherer Aufwand in Zusammenhang mit Preissteigerungen und bilanziellen Vorsorgen für offene Forderungen. Das EBIT sank von EUR 5,3 Mio. auf EUR 3,5 Mio.

Finanzergebnis

Das Finanzergebnis (inkl. Ergebnis aus Joint Ventures) blieb mit EUR -3,2 Mio. unverändert.

Der Finanzaufwand gliedert sich wie folgt:
in TEUR	1-3/2024	1-3/2023
Zusammensetzung
Zinsen für Kontokorrentkredite, Projektkredite und sonstige Kredite	(3.109)	(3.149)
Zinsen für Anleihen	(146)	(156)
Zinsen für Leasingverbindlichkeiten	(22)	(22)
Sonstiger Finanzierungsaufwand	(129)	(138)
Nicht realisierte Verluste aus derivativen Finanzinstrumenten	-	(49)
Sonstige	-	(13)
	(3.406)	(3.527)

Periodenergebnis

Das Periodenergebnis der Warimpex-Gruppe verringerte sich im Vergleich zum Vorjahresquartal von EUR 1,4 Mio. auf EUR -0,8 Mio.

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WARIMPEX BERICHT ÜBER DAS ERSTE QUARTAL 2024

Vermögenslage

Entwicklung der wesentlichsten Vermögenswerte und Verbindlichkeiten:

in TEUR

Investment Properties

Entwicklung 2024:

Bestands- immobilien

Entwicklungs- immobilien

Reserve-

grundstücke Summe

Buchwerte zum 1. Jänner	286.536	12.946	23.753	323.235
Zugänge / Investitionen	2.882	47	36	2.964
Abgänge	(134)	-	-	(134)
Nettobewertungsergebnis	135	(37)	(32)	66
Effekte aus der Währungsumrechnung	(346)	85	34	(227)
Buchwerte zum 31. März	289.073	13.041	23.790	325.904

in TEUR

Sachanlagevermögen

Entwicklung 2024:

Hotels

Leasing- nutzungs- rechte

Sonstige Sachanlagen

Summe

Buchwerte zum 1. Jänner	30.033	835	2.238	33.106
Zugänge	198	141	76	415
Abgänge	(1)	-	-	(1)
Planmäßige Abschreibungen	(363)	(29)	(49)	(441)
Wertminderungsaufwand	(13)	-	-	(13)
Wertaufholungen	60	-	-	60
Effekte aus Währungsumrechnung	(58)	2	21	(35)
Buchwerte zum 31. März	29.855	948	2.286	33.090

in TEUR

Finanzverbindlichkeiten

Entwicklung 2024:

Projekt- kredite

Betriebs- mittel- kredite

Anleihen

Darlehen von Minderheiten & Sonstige

Leasing- verbindlich- keiten

Summe

Buchwerte zum 1. Jänner	188.089	9.420	11.049	6.494	2.134	217.185
Kreditaufnahme (Cashflow)	-	4.470	-	3.518	-	7.987
Tilgung (Cashflow)	(2.395)	(2.420)	-	(1.505)	(111)	(6.432)
Veränderung kumulierte Zinsen	196	-	204	64	9	473
Wechselkursänderungen	(211)	-	-	4	5	(201)
Sonstige Änderungen	-	-	-	(39)	132	93
Stand zum 31. März	185.679	11.469	11.252	8.536	2.169	219.106
davon kurzfristig (fällig < 1 Jahr)	11.007	11.469	2.019	8.341	543	33.380

davon langfristig (fällig > 1 Jahr)	174.672	-	9.233	196	1.625	185.726

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BERICHT ÜBER DAS ERSTE QUARTAL 2024 WARIMPEX

Analyse der Unternehmenssegmente

Die Warimpex-Gruppe hat die Segmente Investment Properties, Hotels und Development & Services definiert. Im Bereich Investment Properties werden die Erträge und Aufwendungen aus der Vermietung von Büroimmobilien sowie Bewertungs­ ergebnisse der Immobilien erfasst. Im Hotelsegment werden die Ergebnisse aus dem Betrieb der konzerneigenen Hotelimmo­ bilien dargestellt. Der Bereich Development & Services umfasst Dienstleistungen im Bereich Development, Tätigkeiten der Konzernmutter und Ergebnisbeiträge aus dem Verkauf von Immobilien.

Segment Investment Properties
in TEUR	1-3/2024	1-3/2023
auf den Konzern entfallende­ Umsatzerlöse	9.088	10.018
Segment EBITDA	5.003	7.736
Bewertungsergebnis	135	121

Die niedrigeren Umsatzerlöse sowie das niedrigere EBITDA des Segments Investment Properties sind vor allem auf einen geänderten Rubel-Wechselkurs sowie bilanzielle Vorsorgen für offene Forderungen zurückzuführen.

Segment Hotels
in TEUR	1-3/2024	1-3/2023
auf den Konzern entfallende Umsatzerlöse	2.537	2.424
Segment EBITDA	235	195
Abschreibung und Wertminderung/-aufholung	-311	-199

Die Umsatzentwicklung im Hotelbereich war trotz des schwächeren Rubelkurses aufgrund der höheren Auslastung im ersten Quartal 2024 positiv.

Segment Development & Services
in TEUR	1-3/2024	1-3/2023
auf den Konzern entfallende Umsatzerlöse	504	504
Segment EBITDA	-1.443	-2.322
Bewertungsergebnis	-127	-77

Das Segmentergebnis ist für gewöhnlich von Verkäufen von Immobilienbeteiligungen (Share-Deals) und Immobilien (Asset-Deals) geprägt und unterliegt somit starken jährlichen Schwankungen. In den ersten Quartalen 2023 und 2024 fanden keine solchen Immobilientransaktionen statt.

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WARIMPEX BERICHT ÜBER DAS ERSTE QUARTAL 2024

Ausblick

Folgende Immobilienprojekte befinden sich derzeit in Entwicklung:

• Co-Living/Office Projekt Chopin mit ca. 20.600 m2, Krakau (in Planung, Baugenehmigung erteilt)

• Bürohaus West Yard 29 in Darmstadt mit ca. 12.500 m2 (in Planung, neuer Bebauungsplan genehmigt)
• Multifunktionsgebäude MC 55 in Białystok mit ca. 38.500 m2 (in Planung, Baugenehmigung erteilt)

Weiterhin liegt der operative Schwerpunkt auf der Bauvorbereitung und Erlangung von Baugenehmigungen, um zum geeigneten Zeitpunkt mit dem Bau starten zu können. Im September trat der neue Bebauungsplan für Büroentwicklungen in Darmstadt in Kraft. Nach dem Bilanzstichtag erfolgte das Ansuchen um Baugenehmigung.

Seit Beginn des Konflikts in der Ukraine stehen die damit verbundenen geopolitischen, rechtlichen und wirtschaftlichen Entwicklungen fortwährend im Fokus des Managements. Dazu wird auf die Erläuterungen im Konzernabschluss zum 31.12.2023 unter Punkt 3.4.1 verwiesen.

Die mit der Inflationsentwicklung und höheren Leitzinsen einhergehende Verteuerung der Projektfinanzierungen sowie der Renditeanstieg bei Immobilen, welcher bereits zu niedrigeren Immobilienwerten geführt hat, sind weiterhin wichtige Themen in der Immobilienbranche. Derzeit ist eine Stabilisierung des Zinsniveaus erkennbar. Zum Stichtag unterlagen nur rd. 20 % der verzinslichen Finanzverbindlichkeiten im Konzern einer variablen Verzinsung, sodass das Zinsänderungsrisiko für Warimpex als moderat eingestuft wird.

Der Konzern geht aufgrund der Budgetzahlen von einem positiven Ergebnis der laufenden operativen Tätigkeit für 2024 aus. Aufgrund des anhaltenden Konflikts in der Ukraine und des rückläufigen Wirtschaftswachstums ist weiterhin mit einem herausfordernden Marktumfeld zu rechnen, für welches Warimpex mit seinem erfahrenen und krisenerprobten Team bestens vorbereitet ist.

Darüber hinaus beschäftigt uns auch das Thema Nachhaltigkeit sehr. Nachhaltigkeit ist längst kein Randthema mehr und prägt Denk- und Verhaltensweisen in der Mehrheit der Bevölkerung. Durch die EU-Taxonomie, welche zur Förderung von ökologisch nachhaltigen Wirtschaftstätigkeiten beiträgt, gewinnen Nachhaltigkeit und Klimaschutz noch mehr an Bedeutung. Konzernweit besteht das Ziel, die Umsetzung von Nachhaltigkeitskonzepten bei unseren Immobilien durch die Erlangung der entsprechenden Zertifizierungen für unser Immobilien-Portfolio zu bestätigen. Einige unserer Immobilien wurden bereits als taxonomiekonform, also ökologisch nachhaltig, eingestuft. Dieser Weg soll in Zukunft fortgesetzt werden.

Wien, am 29. Mai 2024

Franz Jurkowitsch	Daniel Folian
Vorstandsvorsitzender	Stellvertretender
	Vorstandsvorsitzender

Alexander Jurkowitsch

Florian Petrowsky

Mitglied des Vorstandes

Mitglied des Vorstandes

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BERICHT ÜBER DAS ERSTE QUARTAL 2024 WARIMPEX

Mogilska 35 Office

Krakau, PL

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WARIMPEX BERICHT ÜBER DAS ERSTE QUARTAL 2024

Verkürzter

Konzernzwischenabschluss

zum 31. März 2024

MC55 Office

Białystok, PL