Japanische Immobilien locken Private Equity mit soliden Renditen und aussichtsreichen Deals

Eine neue Welle großer Private-Equity-Investoren, darunter KKR & Co, drängt auf den japanischen Immobilienmarkt. Sie werden von den attraktiven Renditespannen bei den niedrigen japanischen Zinssätzen und von aussichtsreichen Geschäften mit Unternehmen angezogen, die nicht voll ausgelastete Vermögenswerte besitzen. Immobilieninvestoren auf der ganzen Welt sprudeln vor Geld und werden durch die Stabilisierung der Leerstandsquoten und Mieten nach den Störungen durch die Pandemie ermutigt. Einige haben es auf die Gebäude, Immobilientöchter und andere Vermögenswerte abgesehen, die die Bilanzen japanischer Unternehmen belasten. "Der japanische Markt bietet eine riesige Chance", sagte David Cheong, Managing Director bei KKR, gegenüber Reuters. Er stellte fest, dass es viele Möglichkeiten gibt, Unternehmen dabei zu helfen, ihr Immobiliengeschäft zu stärken und die Renditen von Immobilienvermögen zu steigern.

Die Investitionen von KKR in Japan konzentrieren sich seit Jahren auf die Übernahme von Unternehmen, aber im März signalisierte das Unternehmen einen Schritt in den lokalen Immobilienmarkt, als es die Übernahme eines japanischen Vermögensverwalters für 230 Milliarden Yen (1,66 Milliarden Dollar) ankündigte. Jetzt hat das Unternehmen vier Mitarbeiter, die sich mit japanischen Immobilien befassen, und stellt weitere ein, um nach Geschäften mit Hotels, Bürogebäuden und Mehrfamilienhäusern zu suchen, sagte Cheong. Das in Hongkong ansässige Unternehmen Baring Private Equity Asia hat Japan ebenfalls zu seiner obersten Priorität erklärt, so Atsushi Takeiri, Leiter der japanischen Immobilienabteilung. Er kam im November letzten Jahres von der Fortress Investment Group zu dem Unternehmen, das zusammen mit Blackstone Inc. bereits ein florierendes Immobilieninvestmentgeschäft in Japan aufgebaut hat. Ein wichtiger Anreiz für neue Private-Equity-Investoren sind die herausragenden Renditen, die der Tokioter Büromarkt in diesem Jahr bisher erzielt hat. Die Renditespanne in Tokio für hochwertige Bürotürme in erstklassigen Lagen, gemessen als Differenz zwischen der Cap Rate - oder Durchschnittsrendite - und den Benchmark-Kreditzinsen, lag im ersten Quartal bei 2,063% und damit höher als die Renditespannen in New York, London oder jeder anderen asiatischen Großstadt, so CBRE, ein Immobilienforschungsunternehmen und Makler.

Dies spiegelt die anhaltend niedrigen Zinsen in Japan wider, da die Bank of Japan an ihrer ultralockeren Geldpolitik festhält, während andere Zentralbanken die Zinsen anheben, um die Inflation zu bekämpfen. Nach Angaben von Jones Lang Lasalle (JLL), einem Makler- und Forschungsunternehmen, wird sich der Leitzins in Tokio von 2,4 % im Jahr 2021 auf 2,3 % bis Ende dieses Jahres verringern.

Im Jahr 2013, als die aggressive "Abenomics"-Konjunkturpolitik des ehemaligen Premierministers Shinzo Abe eine Trendwende auf dem japanischen Immobilienmarkt nach der großen Finanzkrise und eine Erholung der ausländischen Investitionen einleitete, lag die Cap-Rate bei 3,7%.

Im Vergleich zu 2013 verfügen die globalen Immobilienfonds jetzt jedoch über reichlich Barmittel - rund 384 Mrd. USD in der ersten Hälfte dieses Jahres, mehr als doppelt so viel wie im gesamten Jahr 2013 -, was laut JLL auf die aggressive Mittelbeschaffung nach der Pandemie zurückzuführen ist.

Immobilieninvestoren erkennen auch die Möglichkeiten, die Renditen für die umfangreichen Immobilienbestände der japanischen Unternehmen zu verbessern, die unter zunehmendem Druck stehen, ihre Unternehmensführung und die Renditen ihrer Aktionäre zu verbessern. Zwei viel beachtete Transaktionen im letzten Jahr haben ihre Aufmerksamkeit erregt: Der Werbegigant Dentsu Group Inc. verkaufte seinen Hauptsitz in Tokio an eine Gruppe unter der Führung des Bauunternehmens Hulic Co. für einen Betrag von rund 300 Milliarden Yen, wie lokale Medien berichteten, während der Spediteur Nippon Yusen 51% seiner Immobiliensparte für eine ungenannte Summe verkaufte. "Viele japanische Unternehmen besitzen traditionell Vermögenswerte, deren Potenzial jedoch oft nicht voll ausgeschöpft wird, da sie von Laien verwaltet werden", sagte Man Kinoshita, Leiter des japanischen Immobiliengeschäfts der Goldman Sachs Group. Goldman hat in der ersten Hälfte dieses Jahres Immobilienvermögen im Wert von mehr als 180 Milliarden Yen gekauft und ist damit auf dem besten Weg, den Vorjahreswert von 270 Milliarden Yen zu übertreffen und sein größtes Engagement in japanische Immobilienanlagen seit der großen Finanzkrise zu erreichen. Dazu gehören einige Firmenzentralen, die sie an die Unternehmen zurückgemietet hat, sowie Logistik- und Datenzentren, sagte Kinoshita. Trotz des Optimismus bleibt der Dealflow insgesamt relativ langsam, und es besteht das Risiko, dass er nicht so stark zunimmt, wie es die Investoren erwarten. Der Wert der Immobilientransaktionen in Japan in der ersten Hälfte dieses Jahres ist nach Angaben von JLL mit 1,41 Billionen Yen um 23% niedriger als vor einem Jahr, obwohl dies größtenteils auf den großen Dentsu-Deal zurückzuführen ist. Infolgedessen gibt es eine Menge Geld, um Geschäfte zu machen, die zustande kommen, was die Renditen unter Druck setzen kann, sagte Takeshi Akagi, Leiter der Forschungsabteilung bei JLL. "Die Investitionsnachfrage ist groß, aber die Zahl der zum Verkauf stehenden Objekte ist relativ begrenzt", sagte er. ($1 = 138,5100 Yen)