DEFAMA Deutsche Fachmarkt : „Akquisitionen nach erfolgreicher Kapitalerhöhung bekannt gegeben“

DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG

(CDAX, Real Estate, DEF GR)

Wertindikatoren:	EUR
NAV (WRe) 23e:	33,40
FFO-Rendite 23e:	27,43

Beschreibung:

Gewerbeimmobiliengesellschaft mit

Fokus auf Fachmarktzentren in Nord- und Ostdeutschland

Akquisitionen nach erfolgreicher Kapitalerhöhung bekannt gegeben

•  DEFAMA hat den Erwerb von fünf neuen Objekten zu einem Kaufpreis von EUR ~15 Mio. bekannt gegeben. Die Objekte befinden sich in Rheinland-Pfalz und generieren derzeit jährliche Mieteinnahmen von EUR ~1,3 Mio., was zu einem Akquisitionsmultiplikator von 11,5 führt. Rund 80% der Mieteinnahmen entfallen auf bonitätsstarke Mieter wie z.B. DM, Getränke Hoffmann, Jysk, Tedi, KiK, Matratzen Concord und eine Total-Tankstelle.

•  Die Akquisitionen weisen keinen nennenswerten Leerstand auf und die geschätzte Leerstandsquote sollte unter der aktuellen Quote des Gesamtportfolios (~5%) liegen. Die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge in diesen Objekten dürfte mit der des bestehenden Portfolios von 4,7 Jahren vergleichbar sein. Aus diesen Gründen erscheint der Akquisitionsmultiplikator attraktiv.

•  Die Transaktion ist ein großer Schritt vorwärts in der Wachstumsstrategie von DEFAMA und sollte die Verwässerung durch die jüngste Kapitalerhöhung mit einem geschätzten FFO-Beitrag von EUR 0,52 Mio. (WRe) bzw. EUR 0,11 je Aktie auf einen vernachlässigbaren Wert reduzieren. Der annualisierte FFO verbesserte sich auf EUR 9,1 Mio. bzw. EUR 1,91 je Aktie. Damit scheint DEFAMA auf gutem Weg zu sein, das annualisierte FFO-Ziel von EUR 10 Mio. zum Jahresende 2022 zu erreichen. Die Akquisitionen werden voraussichtlich ab dem 1. Januar 2023 zu den Mieteinnahmen beitragen.

•  Wir bestätigen unsere Kaufempfehlung und unser Kursziel von EUR 31,90, das auf den fairen Werten unseres NAV-Modells und der FFO-Rendite (2023e) basiert. Wir werden unser Modell nach der erwarteten Veröffentlichung des Jahresberichts von DEFAMA in der zweiten Maiwoche aktualisieren.

Dividendenrendite

GJ Ende: 31.12. in EUR Mio.

CAGR (20-23e)

2017

2018

2019

2020

2021e

2022e

Mieterlöse Wachstum yoy EBIT

FFO I

FFO I Marge

5,10 67,9 % 2,67 2,58 50,6 %

7,61 49,2 % 3,59 3,65 47,9 %

9,53 25,1 % 4,50 4,62 48,4 %

12,19 27,9 % 5,62 5,87 48,2 %

14,31 17,4 % 9,16 7,06 49,3 %

16,76 17,1 % 7,62 8,37 49,9 %

2023e 19,31 15,2 % 8,69 9,85 51,0 %

EBT Nettoergebnis

1,77

2,25

2,78

3,49

6,53

4,80

5,68

1,36

1,68

2,06

2,51

5,03

3,58

4,26

EPS

0,38

0,46

0,51

0,57

1,14

0,74

0,89

FFOPS I DPS

0,73

1,01

1,14

1,33

1,60

1,78

2,05

0,34

0,40

0,45

0,48

0,51

0,54

0,58

3,8 %

3,4 %

2,9 %

2,7 %

1,8 %

2,0 %

2,1 %

Rel. Performance vs CDAX:
1 Monat:	0,4 %
6 Monate:	21,2 %
Jahresverlauf:	9,9 %
Letzte 12 Monate:	51,9 %

Buchwert je Aktie

3,18

4,10

5,50

5,61

6,24

8,04

8,34

KGV

23,2 x

25,0 x

30,1 x

30,9 x

24,2 x

37,1 x

31,1 x

KBV

2,8 x

2,6 x

2,5 x

3,1 x

4,4 x

3,4 x

3,3 x

P / NAVPS

1,1 x

1,2 x

1,3 x

1,2 x

1,6 x

1,6 x

1,5 x

FFO I-YieldROE

8,2 %

8,7 %

7,5 %

7,6 %

5,8 %

6,4 %

7,4 %

12,4 %

12,3 %

10,2 %

10,2 %

19,2 %

10,8 %

10,8 %

LTV

61,1 %

62,0 %

58,2 %

60,2 %

60,1 %

58,0 %

58,8 %

Unternehmenstermine:

Guidance:

2022e: FFO v. ~8,5 Mio. EUR, Nettogewinn (HGB) v. ~3.5m Mio. EUR

Analyst/-in

Andreas Pläsier

COMMENT

Veröffentlicht 22.04.2022 14:15

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Bei diesem Dokument handelt es sich um eine Übersetzung ins Deutsche. Datum und Uhrzeit beziehen sich auf die Veröffentlichung des Originals.

EPRA-NAV pro Aktie in EUR

Entwicklung FFO pro Aktie in EUR

Quelle: Warburg Research

Quelle: Warburg Research

Unternehmenshintergrund

•  Die 2014 gegründete DEFAMA mit Sitz in Berlin ist auf den Kauf, Besitz und die Verwaltung von Fachmarktzentren in kleinen und mittleren deutschen Städten, überwiegend in Nord- und Ostdeutschland, fokussiert.

•  Es wird eine "Buy and Hold"-Anlagestrategie für Objekte mit hohem Vermietungsstand und niedrigen Investitionsanforderungen für einen Kaufpreis von ~ 10-fachen der Jahresmiete verfolgt.

•  Das Investitionsvolumen liegt bei EUR 1 - 5 Mio. je Objekt. Ankermieter sind deutschlandweit tätige Retailer.

Wettbewerbsqualität

•  Immobilienkompetenz: Gründer, Großaktionär und CEO Matthias Schrade, der zuvor als Vorstandsmitglied Akquisitionen für ein Münchener Immobilienunternehmen begleitet hat.

•  Einzigartiger Fokus: Das Unternehmen bewirbt sich um Objekte, die entweder zu groß für einzelne Investoren oder zu klein für institutionelle Investoren sind und kann daher "günstig kaufen".

•  Guter Zugang zu den Netzwerken lokaler öffentlicher Banken, bei denen Immobilienfinanzierungen für DEFAMA-Projekte große und wichtige Deals sind und die wiederum die kleineren Mieter gut kennen.

•  Fokus auf führende Zentren in kleineren Städten ("der große Fisch im kleinen Teich").

Geogr. Verteilung der Mieteinnahmen % der Mieteinnahmen

Mieteinnahmen Struktur % der Mieteinnahmen

Quelle: Warburg Research

Quelle: Warburg Research

Wertermittlung

KGV

P / NAVPS KBV

Kurs / FFOPS I FFO I-Yield ROE Eigenkapitalquote

2017

2018

2019

2020

2021e

2022e

2023e

23,2 x

25,0 x

30,1 x

30,9 x

24,2 x

37,1 x

31,1 x

1,1 x

1,2 x

1,3 x

1,2 x

1,6 x

1,6 x

1,5 x

2,8 x

2,6 x

2,5 x

3,1 x

4,4 x

3,4 x

3,3 x

12,2 x

11,5 x

13,4 x

13,2 x

17,3 x

15,5 x

13,5 x

8,2 %

8,7 %

7,5 %

7,6 %

5,8 %

6,4 %

7,4 %

12,4 %

12,3 %

10,2 %

10,2 %

19,2 %

10,8 %

10,8 %

21 %

19 %

24 %

18 %

17 %

22 %

21 %

Unternehmensspezifische Kennzahlen

NAV pro Aktie Leerstandsquote

2017

2018

2019

8,42 2,7 %

11,02 4,3 %

13,46 4,0 %

2020

2021e

2022e

2023e

16,86 3,7 %

18,80 3,7 %

18,61 4,0 %

20,15 4,0 %

Consolidated profit and loss

In EUR Mio.	2020	2021e	2022e	2023e
*Adjustiert um:
2020	2021e	2022e	2023e

2017

2018

2019

Gesamte Erträge	5,83	9,09	11,21	14,58	17,04	19,96	22,98
Mieterlöse Wachstum yoy	5,10 67,9 %	7,61 49,2 %	9,53 25,1 %	12,19 27,9 %	14,31 17,4 %	16,76 17,1 %	19,31 15,2 %
Gebäude-Betriebskosten Gebäude-Verwaltungskosten Mietergebnis Ergebnis aus Immobilienverkäufen Sonstige Erträge	1,24 0,00 4,58 0,00 0,12	2,21 0,00 6,87 0,00 0,08	2,63 0,00 8,57 0,00 0,07	3,40 0,00 11,18 0,00 0,12	3,83 0,00 13,21 2,60 0,22	4,63 0,00 15,33 0,00 0,24	5,36 0,00 17,63 0,00 0,28
Rohertrag	4,70	6,95	8,64	11,30	16,03	15,57	17,90
Verwaltungskosten Personalaufwendungen Sonstige betriebliche Erträge/Aufwendungen Unregelmäßige Erträge/Aufwendungen	0,35 0,47 0,00 n.a.	0,70 0,72 0,00 n.a.	0,70 1,04 0,00 n.a.	0,81 1,50 0,00 n.a.	0,95 1,70 0,00 n.a.	1,12 2,04 0,00 n.a.	1,29 2,34 0,00 n.a.
EBITDA	3,89	5,53	7,04	8,99	13,37	12,41	14,27
Bewertungserg. Immobilien Abschreibung Anlagevermögen	0,00 1,22	0,00 1,95	0,00 2,55	0,00 3,36	2,60 4,21	0,00 4,79	0,00 5,59
EBITA	2,67	3,59	4,50	5,62	9,16	7,62	8,69
Abschreibungen auf iAV/Goodwill	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
EBIT	2,67	3,59	4,50	5,62	9,16	7,62	8,69
Zinserträge Zinsaufwendungen Sonstiges Finanzergebnis Finanzergebnis	0,00 0,90 0,00 -0,90	0,00 1,34 0,00 -1,34	0,01 1,73 0,00 -1,72	0,01 2,14 0,00 -2,13	0,00 2,55 0,00 -2,63	0,00 2,82 0,00 -2,82	0,00 3,01 0,00 -3,01
EBT	1,77	2,25	2,78	3,49	6,53	4,80	5,68
Marge	30,4 %	24,8 %	24,8 %	24,0 %	38,3 %	24,1 %	24,7 %
Steuern gesamt davon effektive Steuern	-0,41 -0,28	-0,55 -0,36	-0,71 -0,42	-0,71 -0,42	-0,71 -0,42	-1,22 -0,73	-1,41 -0,87
Jahresüberschuss aus fortgef. Geschäftstätigkeit Ergebnis aus eingest. Geschäftsbereichen (nach St.) Jahresüberschuss vor Anteilen Dritter Minderheitenanteile	1,36 0,00 1,36 0,00	1,70 0,00 1,70 0,02	2,07 0,00 2,07 0,01	2,51 0,00 2,51 0,00	5,04 0,00 5,04 0,00	3,58 0,00 3,58 0,00	4,27 0,00 4,27 0,00
Nettoergebnis	1,36	1,68	2,06	2,51	5,03	3,58	4,26
Aktienanzahl (Durchschnittlich, Mio.) FFO (II) FFO I Marge FFOPS I EPS EPS adj.	3,55 2,58 50,6 % 0,73 0,38 0,38	3,62 3,65 47,9 % 1,01 0,46 0,43	4,05 4,62 48,4 % 1,14 0,51 0,47	4,42 5,87 48,2 % 1,33 0,57 0,57	4,42 7,06 49,3 % 1,60 1,14 1,14	4,71 8,37 49,9 % 1,78 0,74 0,74	4,80 9,85 51,0 % 2,05 0,89 0,89

Guidance: 2022e: FFO v. ~8,5 Mio. EUR, Nettogewinn (HGB) v. ~3.5m Mio. EUR

Financial Ratios

2017

2018

2019

Gebäude-Betriebskosten / Mieterlöse Operating Leverage (Real Estate) Mietergebnis / Zinsaufwand

24,4 % 2,4 x 5,1 x

29,1 % 2,9 x 5,1 x

27,6 % 5,0 x 5,0 x

27,9 % 4,6 x 5,2 x

26,8 % 6,9 x 5,2 x

27,6 % 6,9 x 5,4 x

27,7 % 7,8 x 5,9 x

Erträge, EBITDA in Mio. EUR

Quelle: Warburg Research

Operative Performance in %

Ergebnis je Aktie

Quelle:

Quelle: Warburg Research

Consolidated balance sheet

In EUR Mio.

2017

2018

2019

2020

2021e

2022e 2023e

Aktiva
Immaterielle Vermögensgegenstände davon übrige imm. VG davon Geschäfts- oder Firmenwert Sachanlagen Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien Finanzanlagen Sonstiges langfristiges Vermögen	0,01 0,00 0,01 0,03 51,96 0,24 0,00	0,01 0,00 0,01 0,08 81,10 0,26 0,00	0,03 0,00 0,03 0,11 93,14 1,70 0,00	0,02 0,00 0,02 1,39 127,79 0,12 0,00	0,02 0,00 0,02 1,41 151,90 0,45 0,00	0,02 0,00 0,02 1,42 161,16 0,45 0,00	0,02 0,00 0,02 1,43 177,87 0,45 0,00
Anlagevermögen	52,24	81,44	94,98	129,33	153,78	163,05	179,78
Vorräte Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Liquide Mittel Sonstiges kurzfristiges Vermögen	0,00 0,22 2,49 0,83	0,00 0,51 2,80 0,59	0,00 0,00 6,98 -2,56	0,00 0,80 4,28 -0,66	0,00 0,91 8,26 -4,75	0,00 0,93 12,21 -8,34	0,00 0,95 10,20 -6,35
Umlaufvermögen	3,17	4,34	9,29	7,38	10,18	14,16	12,18
Bilanzsumme (Aktiva)	55,41	85,79	104,28	136,71	163,96	177,21	191,96
Passiva
Gezeichnetes Kapital Kapitalrücklage Gewinnrücklagen Sonstige Eigenkapitalkomponenten	3,55 6,15 1,59 0,00	3,90 10,03 2,06 0,00	4,42 17,31 2,56 0,00	4,42 17,31 3,07 0,00	4,42 17,31 5,85 0,00	4,80 26,93 6,84 0,00	4,80 26,93 8,31 0,00
Buchwert	11,29	15,99	24,29	24,81	27,58	38,57	40,05
Anteile Dritter Rückstellungen gesamt davon Pensions- u. ä. langfr. Rückstellungen Finanzverbindlichkeiten (gesamt) Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten Verbindl. aus Lieferungen und Leistungen Sonstige Verbindlichkeiten	0,10 0,36 0,18 43,07 0,00 0,19 0,51	0,38 1,01 0,21 67,79 0,00 0,30 0,70	0,39 0,43 0,21 76,52 0,00 0,51 2,54	0,40 0,51 0,25 110,25 0,00 0,29 0,86	0,40 0,51 0,25 134,53 0,00 0,42 0,92	0,40 0,51 0,25 136,70 0,00 0,42 1,01	0,40 0,51 0,25 149,87 0,00 0,42 1,12
Verbindlichkeiten	44,13	69,79	79,99	111,91	136,38	138,64	151,91
Bilanzsumme (Passiva)	55,41	85,79	104,28	136,71	163,96	177,21	191,96

Financial Ratios

2017

2018

2019

2020

2021e

2022e 2023e

Kapitalverzinsung ROA ROE FFO I / Equity Solvenz Nettoverschuldung Nettofinanzverschuldung Net Fin. Debt / EBITDA LTV EK-Quote

3,1 % 12,4 % 0,2 x 40,76 40,58 10,4 x 61,1 % 20,5 %

2,4 % 12,3 % 0,3 x 65,20 64,99 11,7 x 62,0 % 19,1 %

2,2 % 10,2 % 0,2 x 69,75 69,54 9,9 x 58,2 % 23,7 %

2,1 % 10,2 % 0,2 x 106,23 105,98 11,8 x 60,2 % 18,4 %

3,3 % 19,2 % 0,3 x 126,52 126,27 9,4 x 60,1 % 17,1 %

2,1 % 10,8 % 0,2 x 124,74 124,49 10,0 x 58,0 % 22,0 %

2,3 % 10,8 % 0,2 x 139,92 139,67 9,8 x 58,8 % 21,1 %

LTV

Quelle: Warburg Research

Eigenkapitalrendite in %

Buchwert je Aktie in EUR

Quelle: Warburg Research

Quelle: Warburg Research