Intershop : Kurzbericht 2021

Kurzbericht	2021
1. Semester

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Portfolio nach Nutzungsart

(in CHF)

8%		Büro
5%		Bildungswesen
7%
42%		Gewerbe, Logistik

			Detailhandel, Gastronomie
32%	6%		Wohnen
	Parking

Eigenkapitalrendite	20
(in Prozent)
16
	12
	8
	4
	0	2019	2020	H1 2020	H1 2021
	2018
	EK-Rendite		EK-Rendite (ohne Bewertungsveränderungen)

Reingewinn

(in CHF Mio.)

120
100
80
60
40
20
0
2018	2019	2020	H1 2020	H1 2021
Vermietung		Bewertungsveränderungen
Steuereffekt STAF	Verkauf

Nettorendite und Leerstandsquote

(in Prozent)

12	11.0%	9.8%
9			8.0%	11.3%	11.8%
6
3	5.4%	5.4%	5.4%	5.2%	4.9%
0	2017	2018	2019	2020	H1 2021

Nettorendite

Leerstand

Leerstand

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Kennzahlen Intershop-Gruppe

		1. Sem. 2021	1. Sem. 2020
Finanzen
Nettoliegenschaftsertrag	Mio. CHF	33.5	35.3
Erfolg aus Verkauf	Mio. CHF	17.7	14.5
Bewertungsveränderungen	Mio. CHF	6.2	0.9
Betriebsergebnis (EBIT)	Mio. CHF	52.4	46.1
Unternehmensergebnis vor Steuern (EBT)	Mio. CHF	48.2	41.7
Reingewinn	Mio. CHF	40.9	33.9
Geldfluss aus Geschäftstätigkeit	Mio. CHF	34.0	15.5
Investitionen in Immobilien	Mio. CHF	33.9	27.8
Bilanzsumme2)	Mio. CHF	1'407.2	1'378.3
Immobilien2)	Mio. CHF	1'348.0	1'333.3
Finanzverbindlichkeiten2)	Mio. CHF	515.9	465.1
Eigenkapital2)	Mio. CHF	705.9	710.6
Eigenkapitalrendite1)		11.6%	10.3%
Eigenkapitalrendite exkl. Bewertungsveränderungen1) 6)		10.1%	10.1%
Portfolio
Anzahl Renditeliegenschaften2)		40	40
Anzahl Entwicklungsliegenschaften2) 7)		12	12
Vermietbare Fläche2)	in m2	545'722	544'440
Bruttorendite2) 3) 4)		5.7%	6.0%
Nettorendite2) 3) 5)		4.9%	5.2%
Leerstandsquote2) 3)		11.8%	11.3%
Personal
Anzahl Mitarbeiter/-innen2)		72	71
Aktie
Reingewinn pro Aktie6)	CHF	21.51	18.06
Reingewinn pro Aktie exkl. Bewertungsveränderungen6)	CHF	18.82	17.82
Eigenkapital pro Aktie (Net asset value, NAV)2) 8)	CHF	371.52	374.02
Börsenkurs am Bilanzstichtag2)	CHF	608.00	615.00
Dividende pro Aktie9)	CHF	25.00	25.00

1. Bezogen auf das durchschnittliche Eigenkapital der Berichtsperiode, siehe «Alternative Perfomancekennzahlen», GB 2020, S. 116
2. Angaben per 30.6.2021 und per 31.12.2020
3. Angaben beziehen sich auf Renditeliegenschaften am Bilanzstichtag
4. Effektiver Jahres-Bruttomietertrag im Verhältnis zum Marktwert am Bilanzstichtag, siehe «Alternative Perfomancekennzahlen», GB 2020, S. 116
5. Effektiver Jahres-Bruttomietertrag abzüglich aller direkt zuordenbaren Liegenschaftsaufwendungen (exkl. Zinsen) im Verhältnis zum Marktwert am Bilanzstichtag, siehe «Alternative Perfomancekennzahlen», GB 2020, S. 116
6. Siehe «Reingewinn pro Aktie», S. 27
7. Inklusive Promotionsliegenschaften
8. Siehe «Eigenkapital pro Aktie», S. 24
9. Im ersten Semester bezahlte Dividende für das Geschäftsjahr 2020 bzw. 2019

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Aktionärsbrief

Sehr geehrte Aktionäre, geschätzte Geschäftspartner und Mitarbeitende

Das erste Semester 2021 hat sich trotz des zweiten Lockdowns erfreulich entwickelt. Der Reingewinn stieg um 20% auf CHF 40.9 Mio. an, was einem Gewinn von CHF 21.51 pro Aktie entspricht. Bezogen auf das Eigen- kapital ergibt sich eine Rendite von 11.6%. Der Miet- ertrag bildete sich erwartungsgemäss um 5.6% auf CHF 37.3 Mio. zurück, da unter anderem der verkaufs- bedingte Ertragsrückgang von rund CHF 1.4 Mio. nicht kompensiert werden konnte. Die Volatilität der Mietein- nahmen ist die Folge der Intershop-Strategie, erarbeite- te Mehrwerte zu realisieren und deshalb vollvermietete Liegenschaften zu veräussern. Im Zusammenhang mit Covid-19 wurden ferner Mietnachlässe in der Höhe von CHF 0.4 Mio. gewährt. Aus den Liegenschaftsverkäu- fen resultierte ein erfreulicher Gewinnbeitrag von rund CHF 17.7 Mio. Die Neubewertung des Portfolios durch KPMG ergab eine Aufwertung von CHF 6.2 Mio. Der Finanzaufwand bildete sich leicht zurück. Erwäh- nenswert ist, dass Anfang Juni ein Green Bond über CHF 100 Mio. mit einer Laufzeit von 5 Jahren erfolg- reich platziert werden konnte. Damit wird das Engagement für Nachhaltigkeit der Intershop Gruppe erneut unterstrichen.

Intershop startete verhalten positiv ins laufende Ge- schäftsjahr, da Covid-19 unverändert das wirtschaftli- che und gesellschaftliche Leben prägte. Trotz des noch- maligen Lockdowns entwickelte sich die Wirtschaft aber erfreulich und der 2020 erlittene starke Einbruch des BIP wird 2021 voraussichtlich durch einen starken Aufschwung kompensiert werden. Der Einfluss der Pan- demie auf den Vermietungsmarkt ist jedoch nach wie vor spürbar. Mieter von Büroflächen können zurzeit nur schwer abschätzen, wie ihr Flächenbedarf zukünftig aussehen wird. Einem wegen Homeoffice rückläufigen Bedarf an Flächen steht das Bedürfnis nach genügend Distanz und grösseren Begegnungszonen gegenüber, was den Flächenbedarf tendenziell erhöht. In dieser unklaren Situation warten viele Mieter vorerst ab. Als Folge davon ist die Nachfrage nach Büroflächen ver- halten, wodurch sich Leerstände schwerer abbauen lassen. In den besonders stark von den pandemiebe- dingten Einschränkungen betroffenen Segmenten Ho- tel, Gastronomie und Non-Food-Detailhandel ist Inter- shop nur unwesentlich exponiert. Im Wohnsegment hat die Pandemie dazu geführt, dass tendenziell grössere Wohnungen gesucht werden, aber auch der Kauf von Wohneigentum wurde befeuert. Trotz des Anstiegs der Nettozuwanderung in die Schweiz, einem Haupt- treiber der Nachfrage nach Wohnflächen, hat sich die schweizweite Leerstandsquote weiter erhöht. Die Leer- stände befinden sich aber primär an peripheren Lagen, während in den für Intershop wichtigen Grossagglome-

rationen die Nachfrage intakt blieb. Im Transaktions- markt hat sich die Tendenz der letzten Jahre bestätigt. Core-Liegenschaften und Wohnobjekte im städtischen Umfeld wurden stark nachgefragt, weshalb die Preise weiter gestiegen sind. Bei Objekten mit grösseren Leer- ständen, anstehenden Sanierungen oder an peripheren Lagen stagnierten die Preise dagegen oder waren gar rückläufig. Zunehmend an Bedeutung gewinnt auch die Nachhaltigkeit einer Liegenschaft. Objekte mit «Handicap» sind grundsätzlich von Interesse für Inter- shop, da deren Repositionierung die Möglichkeit bietet, operativ Mehrwerte zu erarbeiten. Da keines der ge- prüften Angebote diese Chance eröffnete, wurde von einer Akquisition abgesehen. Verkauft wurden die Ei- gentumswohnungen des Promotionsprojektes in Basel.

Das Eigenkapital der Gruppe belief sich am Ende der Berichtsperiode auf CHF 706 Mio. und liegt da- mit, trotz Auszahlung einer Dividendensumme von CHF 47.5 Mio., nur CHF 5 Mio. unter dem Stand zu Beginn des Jahres. Die Dividende von CHF 25 je Ak- tie wurde somit bereits wieder zu 86% erarbeitet. Das anteilige Eigenkapital je Aktie betrug Ende der Berichts- periode CHF 372.

Geschäftsverlauf

Der Immobilienmarkt stand im Zeichen der Zinsen und einer ansteigenden Teuerung. Die Meinungen am Markt sind geteilt. Während einige Experten nun das Ende der Tiefstzinsphase und die Rückkehr der Inflation erwarten, prognostizieren andere den langfristigen Verbleib auf niedrigem Zinsniveau. Betrachtet man Transaktionspreise von Core-Liegenschaften und deren Bewertungen, so scheinen die Anhänger der Theorie «Low-for-Long» den Markt zu bestimmen. Entspre- chend schwierig gestaltet sich die Situation im Einkauf von neuen Objekten oder Projekten. Von Akquisitionen wurde aus bereits erwähnten Gründen abgesehen. In- tershop wickelte im ersten Halbjahr den Verkauf der 30 Eigentumswohnungen in Basel ab und beurkundete den Verkauf der letzten beiden Eigentumswohnungen in Baden. Damit sind alle 78 Wohnungen des Projektes «Römerstrasse» verkauft.

Covid-19 beeinflusst Vermietung; Projektentwick- lungen verlaufen planmässig

Der Lockdown ab Mitte Januar führte zu erneuten An- fragen nach Mietzinserlassen von direkt betroffenen Unternehmen. Nach individueller Prüfung jedes An- trags hat Intershop Nachlässe in der Höhe von rund CHF

0.4 Mio. gewährt. Aufgrund der zaghaften Nachfrage nach Büroflächen verlief die Vermietung leerstehender Flächen wenig dynamisch. Die Leerstandsquote der

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Renditeliegenschaften erhöhte sich im ersten Semester von 11.3% auf 11.8%, was wesentlich auf drei sich in Sanierung befindliche Wohnliegenschaften zurück- zuführen ist, deren Anteil an der Leerstandsquote über- proportional von 1.2 auf 2.1 Prozentpunkte anstieg. Ohne unerwartete Kündigungen grösserer Mieter sollte die Leerstandsquote im zweiten Semester rückläufig sein. Die Nettorendite der Renditeliegenschaften betrug im ersten Semester attraktive 4.9%. Intershop erwartet, dass mit dem Ende der Pandemie die Nachfrage nach Büroflächen deutlich anziehen und sich infolgedessen der Ertrag und der Vermietungsstand verbessern wer- den.

Die laufenden Projektentwicklungen kamen planmässig voran. Von den Promotionsprojekten konnte die Über- bauung in Basel abgeschossen werden, während die Bauarbeiten in Baden voraussichtlich im letzten Quartal 2022 enden. Beim Entwicklungsprojekt «AuPark» in Wädenswil wurde Anfang Juli das Baugesuch publiziert. In Winterthur, wo die Montagehalle für Stalder Rail erstellt wird, steht der Rohbau. Die Übergabe an den Mieter ist für Ende dieses Jahres geplant. In Pfäffikon SZ dauern mieterspezifische Ausbauarbeiten noch an, da diese erst nach einer Vertragsunterzeichnung ausgelöst werden. Bei den Renditeliegenschaften wurde die Auf- stockung und Sanierung der Liegenschaft an der Rue de Lausanne in Genf im Juni abgeschlossen. Die Sanierung der bestehenden Wohnhochhäuser sowie die Erstellung der Anbauten in Basel verlaufen ebenfalls planmässig.

Organisation

An der 58. ordentlichen Generalversammlung, die auf- grund der Corona-Pandemie erneut ohne Teilnahme von Aktionären stattfand, wurde allen Traktanden zu- gestimmt. Damit wurden auch die bisherigen Verwal- tungsräte für eine weitere Amtsperiode bestätigt.

Ausblick

Der erfreuliche Wirtschaftsaufschwung sowie der spür- bare Rückgang von schwer an Covid Erkrankten näh- ren die Hoffnung, dass die Pandemie in absehbarer Zeit überwunden werden kann. Immer mehr Unternehmen bitten die Mitarbeiter zurück ins Büro, was der Bele- bung von Innenstädten und grösseren Bürogebäuden hilft. Die Mieter werden ihren künftigen Flächenbe- darf auch zunehmend besser abschätzen können. Dies dürfte die Nachfrage nach Büroflächen beleben. Die Planung für die nachhaltige Sanierung des World Trade Center in Lausanne schreitet voran. Aufgrund der vorgesehenen massiven Eingriffe werden die zurzeit

leerstehenden Flächen nicht vermietet. Ebenso ist eine Reduktion der Leerstandsquote in der Wohnüberbau- ung in Basel erst nach Bauvollendung, voraussichtlich im Jahr 2023, realistisch. Aus diesen Gründen erwartet Intershop, dass sich die Leerstandsquote der Renditelie- genschaften Ende 2021 auf etwas unter 11% reduzie- ren wird, was leicht über dem im Frühjahr geäusserten Zielbereich liegt. Der Mietertrag sollte sich, unter Aus- schluss von Zu- und Abgängen, stabil entwickeln, wäh- rend für das nächste Jahr ein Anstieg erwartet wird. Der Transaktionsmarkt wird weiterhin aufmerksam verfolgt. Kaufgelegenheiten, die eine Realisierung von Mehr- werten ermöglichen, würden genutzt. Ebenso in Anspruch genommen würden attraktive Opportuni- täten, bereits erarbeitete Mehrwerte zu realisieren. Die Entwicklung der Marktwerte der Liegenschaften kann nicht prognostiziert werden. Unter Ausschluss der Marktwertveränderungen und unter der Voraus- setzung, dass Covid-19 das zweite Semester nicht negativ beeinflusst, geht Intershop erneut von einem gu- ten Abschluss aus, der die Beibehaltung der attraktiven Dividendenpolitik ermöglichen sollte.

Dieter Marmet	Cyrill Schneuwly
Präsident des	Chief Executive Officer
Verwaltungsrats
Zürich, 18. August 2021