NSI Asset : Einzel- und Konzernlagebericht 31.12.2022

NSI Asset AG

(vormals: Value Management & Research AG)

Zusammengefasster Konzernlagebericht und Lagebe- richt der NSI Asset AG für das Geschäftsjahr 2022

NSI Asset AG
(vormals: Value Management & Research AG)
Zusammengefasster Konzernlagebericht und Lagebericht der
NSI Asset AG für das Geschäftsjahr 2022
Inhaltsverzeichnis
Geschäftsmodell der NSI Asset AG	4
Wesentliche Standorte	5
Erklärung zur Unternehmensführung	6
Mitarbeiter	7
Zielsetzungen und Strategien	7
Steuerungssystem, interne Kontrollsysteme	8
Wirtschaftsbericht	9
Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen	9
Geschäftsverlauf	10
Vermögens-, Finanz- und Ertragslage	13
Erträge und Aufwendungen	13
Finanzlage	15
Vermögenslage	18
Finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren	19
Nachtragsbericht	19
Bericht über die erwartete Entwicklung sowie über Chancen und Risiken	20
Ausblick für die NSI Asset Group	21
Risikobericht	22
Chancenbericht	24
Internes Kontrollsystem und Risikomanagementsystem mit Relevanz für den
Konzernrechnungslegungsprozess	25
Risikoberichterstattung im Zusammenhang mit dem Einsatz von Finanzinstrumenten	25
Vergütungsbericht	25
Übernahmerelevante Angaben	26
Zusammensetzung des gezeichneten Kapitals	26
Beschränkungen, die Stimmrechte oder die Übertragung von Aktien betreffen	26
Beteiligungen am Kapital, die 10% der Stimmrechte überschreiten	26
Aktien mit Sonderrechten, die Kontrollbefugnisse verleihen	26
Art der Stimmrechtskontrolle, wenn Arbeitnehmer am Kapital beteiligt sind und ihre Kontrollrechte nicht
unmittelbar ausüben	26
Gesetzliche Vorschriften und Bestimmungen der Satzung über die Ernennung und Abberufung von
Vorstandsmitgliedern und die Änderung der Satzung	27
Befugnisse des Vorstands, Aktien auszugeben oder zurückzukaufen	27

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Wesentliche Vereinbarungen, die unter der Bedingung eines Kontrollwechsels infolge eines
Übernahmeangebots stehen	28
Entschädigungsvereinbarungen der Gesellschaft, die für den Fall eines Übernahmeangebots mit
Vorstandsmitgliedern oder Arbeitnehmern getroffen sind	28
Zukunftsbezogene Aussagen	28
Lagebericht der NSI Asset AG (Angaben zum Einzelabschluss)	29
Erträge und Aufwendungen	29
Finanzlage	29
Vermögenslage	29
Erklärung zur Unternehmensführung	30
Versicherung der gesetzlichen Vertreter	30

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Geschäftsmodell der NSI Asset AG

Die NSI Asset AG (vormals: Value Management & Research AG) (nachfolgend "NSI Asset" oder die "Gesell- schaft") ist eine Holdinggesellschaft für eine Gruppe von Unternehmen aus der Finanzanlagenvermittlung und dem Immobilienwesen. Dabei stellt das Immobiliensegment einen relativ jungen Geschäftszweig des Kon- zerns dar. Der Eintritt in das nachfolgend als "Immobilien-Beteiligungen" bezeichnete Segment gelang der NSI Asset im November 2020 durch den Erwerb der NSI Sachsen Portfolio GmbH. Seither wird dieses Ge- schäftssegment kontinuierlich ausgeweitet. Der Konzern erzielt neben den Provisionserlösen im Bereich der Finanzanlagenvermittlung somit Erträge aus der Vermietung, Verwaltung, Vermittlung und dem Verkauf von Immobilien.

Das im März 2019 durch eine Mehrheitsbeteiligung an einem Unternehmen der Versicherungsvermittlung implementierte Segment "Versicherungsvermittlung" wurde zum 30. Dezember 2021 zum Teil veräußert. Die verbliebenen Anteile (25,001%) werden zum 31. Dezember 2022 als zur Veräußerung gehalten bilanziert und gemäß den geschlossenen Vereinbarungen im ersten Quartal des Geschäftsjahres 2023 veräußert.

Die NSI Asset ist im Geschäftsjahr 2022 einzuteilen in zwei Geschäftssegmente:

1. Finanzanlagenvermittlung
2. Immobilien-Beteiligungen

Das Segment Versicherungsvermittlung stellte im Geschäftsjahr 2021 letztmalig ein wesentliches Geschäfts- segment des Konzerns dar.

Zum Segment Finanzanlagenvermittlung zählen:

• 4 Free AG
• Fondsvermittlung24.de GmbH
• Fondsvermittlung24.de Geschlossene Beteiligungen GmbH
• DGF Deutsche Gesellschaft für Finanzanalyse mbH
• G.O. Duwensee & Partner GmbH
• ftd.de Media GmbH

Das Segment Immobilien-Beteiligungen bildete zunächst die NSI Sachsen Portfolio GmbH (kurz: NSI Sach- sen) mit ihren in 2021 erworbenen Tochterunternehmen Wohnungsbaugesellschaft Zwickauer Land mbH (kurz: WZL) und St. Jacobus Grundbesitz Sachsen GmbH (kurz: StJ). Mit Kaufvertrag vom 16. Dezember 2021 wurde das Segment deutlich ausgeweitet. Die NSI Asset erwarb 88,72% der Anteile an der NSI Netfonds Structured Investments GmbH (kurz: NSI Netfonds) mit ihren 100%tigen Tochterunternehmen NSI Immobilien Portfolio Erste GmbH, NSI Immobilien Portfolio Zweite GmbH, NSI Immobilien Portfolio Dritte GmbH sowie der 90%tigen Tochtergesellschaft PG Lüneburg 1 GmbH i.L. und der 89,1%tigen Tochtergesellschaft Rungholt 1 GmbH. In den Monaten April und Mai 2022 wurde das Segment Immobilien-Beteiligungen durch die Grün- dung der NSI Immobilien Portfolio Fünfte GmbH, NSI Immobilien Investitions GmbH, NSI HD Immobilien Be- teiligungsgesellschaft mbH, sowie der Personengesellschaften NSI Deutschland Portfolio 1 GmbH & Co. KG und NSI Deutschland Portfolio Beteiligungs GmbH & Co. KG weiter ausgebaut.

Im Fokus des Segments Immobilien-Beteiligungen stehen die Vermietung, Verwaltung, Vermittlung sowie der An- und Verkauf von Immobilien. Dabei stehen bei der NSI Sachsen und ihren Tochterunternehmen die Ver- mietung und Verwaltung von Gewerbe- und Wohnimmobilien im Vordergrund. Die Haupttätigkeitsbereiche der NSI Netfonds sind der Einkauf, die Aufbereitung, Entwicklung und Vermarktung von Immobilien sowie die Beteiligung an Liegenschaften, Bauträgergesellschaften und Projektentwicklern. Dabei erfolgen der Einkauf, die Aufbereitung, die Entwicklung und Vermarktung der Immobilien durch die NSI Netfonds selbst und/oder durch die Tochtergesellschaften. Im Rahmen ihrer operativen Geschäftstätigkeit ist die NSI Netfonds in vier Immobilienbereichen (Globalobjekte, Private Placement-Objekte,Anleihe-Objekte sowie Wopri-Objekte) tätig,

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bei welchen sie jeweils verschiedene Funktionen übernimmt. Wohnimmobilien, die sich zur Wohnungsprivati- sierung eignen, werden als Wopri-Objekte bezeichnet. Im Rahmen ihrer Tätigkeit prüft die NSI Netfonds im Immobilienbereich der Wopri-Objekte Anbieter und deren Immobilien für die Netfonds AG (vor), holt Vertriebs- vereinbarungen ein und nimmt ggf. exklusive Vertriebsaufträge von Immobilienanbietern an bzw. holt diese für die Netfonds AG ein.

Die Ertragslage des Geschäftssegments Finanzanlagenvermittlung ist von den Marktentwicklungen Deutsch- lands abhängig und steht in erster Linie im Zusammenhang mit den Ereignissen am Kapitalmarkt. Zielgruppen des Segments sind sowohl selbstbestimmt handelnde Kunden, sogenannte "Execution Only-Kunden", als auch Kunden mit ganzheitlichem Beratungsbedarf.

Für die Unternehmen der Finanzanlagenvermittlung bilden die Betreuungs- und Beratungsbeziehungen zu Endkunden und die daraus hervorgehenden Provisions- und Courtageansprüche gegenüber Produktgebern, z.B. Depotbanken und Fondsgesellschaften den relevantesten Ertragsfaktor. Das Management der Courtage- und Vertriebsvereinbarungen mit Produktgebern und die Abrechnung der Provisions- und Courtageansprüche übernimmt die Netfonds Gruppe.

Die Ertragslage des Segments Immobilien-Beteiligungen steht in enger Verbindung mit den Entwicklungen am deutschen Immobilienmarkt. Vor dem Hintergrund steigender Mieten und zunehmender Immobilienpreise erhofft sich die NSI Asset aus diesem Segment zukünftige Zuflüsse sowohl aus der Vermietung als auch aus künftigen Veräußerungen von Immobilien. Dabei werden die aktuellen Geschehnisse am Immobilienmarkt kontinuierlich beobachtet.

Das Segment Versicherungsvermittlung bildete die mitNORM GmbH. Die Ertragszahlen aus diesem Segment gingen in 2021 für den Zeitraum vom 1. Januar bis zum 30. Dezember 2021 in das Konzernergebnis der NSI Asset ein. Nach der Veräußerung von 25% der gehaltenen 50,001% der Geschäftsanteile im Dezember 2021 hält die NSI Asset zum 31. Dezember 2022 noch 25,001% an der mitNorm. Die verbliebenen Anteile werden gemäß Nachtrag 1 zum Geschäftsanteilskauf- und Abtretungsvertrag im ersten Quartal des Ge- schäftsjahres 2023, bis spätestens zum 31. März 2023, veräußert. Die Anteile werden zum Stichtag als zur Veräußerung gehaltene Anteile im Umlaufvermögen in den sonstigen kurzfristigen finanziellen Vermögens- werten bilanziert.

Wesentliche Standorte

Die NSI Asset hat ihren Hauptsitz in Hamburg.

Am Firmensitz der NSI Asset befinden sich im Bereich Finanzanlagenvermittlung die 4 Free AG, die Fonds- vermittlung24.de GmbH, die Fondsvermittlung24.de Geschlossene Beteiligungen GmbH, die DGF Deutsche Gesellschaft für Finanzanalyse mbH sowie die ftd.de Media GmbH. Diese Unternehmen konzentrieren sich im Wesentlichen auf die telefonische Betreuung und Online-Betreuung ihrer Kunden.

Die G.O. Duwensee & Partner GmbH hat ihren Sitz in Karlsruhe.

Mit der Ausnahme der Gesellschaften Wohnungsbaugesellschaft Zwickauer Land mbH und St. Jacobus Grundbesitz Sachsen GmbH, deren Firmensitz sich jeweils in Zwickau befindet, haben sämtliche Unterneh- men aus dem Segment Immobilien-Beteiligungen ihren Firmensitz in Hamburg. Dabei befinden sich alle Tochterunternehmen aus dem NSI Netfonds-Teilkonzern am Firmensitz der NSI Netfonds. Dies umfasst die NSI Immobilien Portfolio Erste GmbH, NSI Immobilien Portfolio Zweite GmbH, NSI Immobilien Portfolio Dritte GmbH, PG Lüneburg 1 GmbH i.L. und die Rungholt 1 GmbH sowie die neugegründeten Tochterunternehmen NSI Immobilien Portfolio Fünfte GmbH, NSI Immobilien Investitions GmbH, NSI HD Immobilien Beteiligungs- gesellschaft mbH, NSI Deutschland Portfolio 1 GmbH & Co. KG und die NSI Deutschland Portfolio Beteili- gungs GmbH & Co. KG.

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