Vonovia : Q1-Bericht 2024

VONOVIA SE

Zwischen- mitteilung 2024/Q1

Kennzahlen

Finanzielle Kennzahlen in Mio. €		3M 2023*		3M 2024	Veränderung in %	12M 2023
Adjusted EBITDA Total (fortgeführte Geschäftsbereiche)*		627,9		607,0	-3,3	2.583,8
Adjusted EBITDA Rental		584,2		592,9	1,5	2.401,7
Adjusted EBITDA Value-add		26,4		11,5	-56,4	105,5
Adjusted EBITDA Recurring Sales		21,8		9,1	-58,3	63,4
Adjusted EBITDA Development*		-4,5		-6,5	44,4	13,2
Adjusted EBITDA der aufgegebenen Geschäftsbereiche		13,0		14,5	11,5	53,9
Adjusted EBT (fortgeführte Geschäftsbereiche)*		449,1		416,5	-7,3	1.866,2
Adjusted EBT (fortgeführte Geschäftsbereiche) pro Aktie
in €**	0,56	0,51	-9,4	2,31
Adjusted EBT (fortgeführte Geschäftsbereiche) nach
Minderheiten	421,5	375,2	-11,0	1.730,2
Adjusted EBT (fortgeführte Geschäftsbereiche) nach
Minderheiten pro Aktie in €**		0,53		0,46	-13,0	2,12
Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties*		-3.612,2		-	-100,0	-10.651,2
Ergebnis vor Steuern (EBT)*		-3.193,9		409,8	-	-9.185,2
Periodenergebnis		-2.088,1		335,5	-	-6.756,2
Operating Free Cash-Flow		404,0		501,0	24,0	1.414,8
Cashflow aus der betrieblichen Tätigkeit		516,4		620,0	20,1	1.901,2
Cashflow aus der Investitionstätigkeit		-61,1		69,0	-	-825,9
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit		-460,3		-611,2	32,8	-961,0
Gesamtsumme Instandhaltung, Modernisierung, Bestands-
investitionen und Neubau		344,9		316,6	-8,2	1.484,5
davon Instandhaltungsleistungen*		168,9		161,0	-4,7	722,5
davon Modernisierung und Bestandsinvestitionen*		122,0		107,8	-11,6	470,8
davon Neubau*		54,0		47,8	-11,5	291,2

Bilanzielle Kennzahlen/Financial Covenants in Mio. €	31.12.2023	31.03.2024	Veränderung in %
Verkehrswert des Immobilienbestands		83.927,7		83.663,8	-0,3
EPRA NTA		38.140,9		38.062,9	-0,2
EPRA NTA pro Aktie in €***		46,82		46,72	-0,2
LTV in %		47,3		46,9	-0,8
Net Debt/EBITDA		15,6x		15,7x	0,1x
ICR		4,0x		3,8x	-0,2x

Nichtfinanzielle Kennzahlen		3M 2023		3M 2024	Veränderung in %	12M 2023
Anzahl der bewirtschafteten Einheiten		618.951		613.306	-0,9	617.343
davon eigene Wohnungen		548.368		543.427	-0,9	545.919
davon Wohnungen Dritter		70.583		69.879	-1,0	71.424
Anzahl erworbener Einheiten		63		-	-100,0	63
Anzahl verkaufter Wohnungen		663		2.816	>100	3.838
davon Recurring Sales		282		407	44,3	1.590
davon Non Core/Sonstiges		381		2.409	>100	2.248
Anzahl neu gebauter Wohnungen		779		845	8,5	2.425
davon für den eigenen Bestand		675		153	-77,3	1.309
davon für den Verkauf an Dritte		104		692	>100	1.116
Leerstandsquote in %		2,2		2,2	-	2,0
Monatliche Ist-Miete in €/m²		7,54		7,78	3,2	7,74
Mietsteigerung organisch in %		3,4		3,8	0,4 pp	3,8
CO₂-Intensität in Deutschland in kg CO₂e/m²		33,0		31,7	-3,9	31,7
Mitarbeiter, Anzahl (zum 31. März/31. Dezember)*		12.009		11.999	-0,1	11.977

• Vorjahreswerte 2023 angepasst an aktuelle Kennzahlen- und Segmentdefinition.
• Basierend auf der gewichteten durchschnittlichen Anzahl der dividendenberechtigten Aktien.
• Basierend auf den zum jeweiligen Stichtag dividendenberechtigten Aktien.

3	Vonovia SE Zwischenmitteilung zum 1. Quartal 2024

Inhalt

Geschäftsentwicklung in den ersten drei Monaten 2024

2 Im Überblick

1. Vonovia SE am Kapitalmarkt

1. Wirtschaftliche Entwicklung
   in den ersten drei Monaten 2024

19 Geschäftsausblick

Verkürzter Konzernzwischenabschluss

1. Konzern-Gewinn-und Verlustrechnung
2. Konzern-Gesamtergebnisrechnung
3. Konzernbilanz

26 Konzern-Kapitalflussrechnung

Informationen

1. Bestandsinformationen

1. Finanzkalender, Kontakt

Inhalt

1

Geschäfts­ entwicklung in den ersten drei Monaten 2024

Im Überblick

• Positiver Start ins neue Geschäftsjahr im Kerngeschäft Rental bei hohen Kundenzufriedenheitswerten und nahezu Vollvermietung.
• Unveränderte Rahmenbedingungen für Immobilienverkäufe.
• Erschließung der CHF- und GBP- Fremdkapitalmärkte durch erfolgreiche Anleihenplatzierung.

2 Im Überblick

1. Vonovia SE am Kapitalmarkt

1. Wirtschaftliche Entwicklung
   in den ersten drei Monaten 2024

19 Geschäftsausblick

2	Vonovia SE Zwischenmitteilung zum 1. Quartal 2024

Nachhaltige Ertragskraft

Adjusted EBT*

inMio•

	449,1
						-•%	416,5
				-%
M		M

AdjustedEBTproAktie()*

* Fortgeführte Geschäftsbereiche.

Instandhaltungs-, Modernisierungs- und

Neubauleistung

Investitionen*

inMio

	168,9	161,0
122,0	107,8
	54,0	47,8
	M	M

		Instandhaltungs-		Modernisierung &		Neubau
		leistungen		Bestandsinvestitionen
* Fortgeführte Geschäftsbereiche.

Organisches Mietwachstum

Leerstand

Mietsteigerung organisch

Leerstandsquote

in%

in%

pp

3,8

3,4

2,2

pp

2,2

M

M

Nettovermögen

Verkehrswert des Immobilienbestands

EPRA NTA				Verkehrswert
inMio				inMio
	38.140,9	−%	38.062,9			-%
	83.927,7	83.663,8
	−%
EPRANTAproAktie

Geschäftsentwicklung in den ersten drei Monaten 2024 - Im Überblick

3

Vonovia SE­ am Kapitalmarkt

Die Vonovia­ Aktie

Die Kapitalmärkte werden weiterhin maßgeblich durch die Aussichten auf das makroökonomische Umfeld und damit insbesondere die Entwicklung der Zinsen beeinflusst. Die im

4. Quartal 2023 vorherrschende Erwartungshaltung von kurzfristig bevorstehenden Zinssenkungen in den USA und in Europa wurde bisher nicht erfüllt. Gleichzeitig hat sich die Markteinschätzung zum Timing der ersten Zinssenkungen weiter nach hinten verschoben. Für die EZB wird die erste Leitzinssenkung aktuell gemeinhin für Juni erwartet. Die meisten Kapitalmarktakteure erwarten die erste Senkung der Fed inzwischen zu einem späteren Zeitpunkt. Es gibt auch eine Reihe von Marktbeobachtern, die für 2024 gar keine Anpassungen der Fed erwarten. Die sich ändernde Ein- schätzung zur Zinslandschaft dürfte auch weiterhin ein wesentlicher Treiber an den Märkten bleiben.

In den ersten drei Monaten 2024 konnte der Deutsche Aktienindex DAX 40 (+10,4%) eine positive Performance aufweisen und erreichte mit 18.513.83 Punkten ein neues All-Time-High. Auch in den USA legten diverse Indizes deutlich zu; dies war einerseits durch die hohe Nachfrage nach Tech-Werten getrieben, andererseits zeigt sich aber auch die US-Wirtschaft insgesamt robuster als gemeinhin erwartet.

Der europäische Immobiliensektor zeigte mit -3,5 % in den ersten drei Monaten eine rückläufige Entwicklung, was primär auf die gegenüber dem 4. Quartal 2023 gesunkene Erwartung baldiger Zinssenkungen zurückzuführen sein dürfte.

Die Vonovia Aktie notierte am Ende des 1. Quartals bei

27,40 € und damit 4,0 % unter dem Schlusskurs von 2023. Auch hier sehen wir das Thema Zinsen als den wesentlichen Treiber.

Wir beobachten daher weiterhin ein Auseinanderlaufen der Kapitalmarkterwartung einerseits und der nach wie vor sehr attraktiven Marktsituation für Wohnimmobilien anderer- seits. Die Wohnungsmärkte, in denen wir aktiv sind, kenn- zeichnen sich durch einen hohen Nachfrageüberhang. Den Immobilienwertanpassungen stehen zudem steigende Mieten und eine deutliche Verknappung des Angebots gegenüber.

Somit sind wir unverändert zuversichtlich, dass die funda- mentalen Rahmenbedingungen in unseren Märkten langfris- tig für eine positive Entwicklung sorgen dürften. Hier sind neben dem aus Eigentümersicht günstigen Verhältnis zwischen Nachfrage und Angebot in urbanen Regionen vor allem die strukturelle Dynamik auf der Einnahmenseite sowie die Unterstützung durch die wesentlichen Mega- trends zu nennen.

Die Marktkapitalisierung betrug zum 31. März 2024 rund 22,3 Mrd. €.

4	Vonovia SE Zwischenmitteilung zum 1. Quartal 2024

Entwicklung des Aktienkurses

Vonovia SE		DAX		FTSE EPRA Europe	Source: FactSet

in %

	Feb. 2024	März 2024
Jan. 2023

Aktionärsstruktur

Das nachfolgende Diagramm zeigt den Anteilsbesitz nach eigenen Erhebungen und/oder gemäß den von Aktionären gemeldeten Stimmrechte nach §§ 33, 34 WpHG, bezogen auf das aktuelle Grundkapital.

Wesentliche Anteilseigner (per 31. März 2024)

3,0 % DWS Investment	70,9 % Übriger Streubesitz
3,8 % APG
7,4 % BlackRock
14,9 % Norges Bank

Nach der Streubesitz-Definition der Deutschen Börse AG ist lediglich der Anteil der Norges Bank (Finanzministerium für den Staat Norwegen) nicht dem Freefloat zuzurechnen. Am

31. März 2024 betrug der Streubesitz der Vonovia Aktie damit 85,1 %. Die zugrunde liegenden Stimmrechts­ mitteilungen sowie die entsprechenden von den Aktionären gemeldeten Finanzinstrumente oder sonstigen Instrumente nach §§ 38, 39 WpHG finden Sie online.

Analog zur langfristigen strategischen Ausrichtung von Vonovia sehen wir auch die Mehrzahl der Investoren lang- fristig ausgerichtet. Zu den Anlegern zählen insbesondere Pensionskassen, Staatsfonds und internationale Asset-­ Manager. Hinzu kommen Privataktionäre, die allerdings mit einem Anteil von 9,5 % nur einen kleinen Teil des Gesamt­ kapitals repräsentieren.

Geschäftsentwicklung in den ersten drei Monaten 2024 - ­Vonovi a  SE am Kapitalm

5

Investor-Relations-Aktivitäten

Die Vonovia SE pflegt einen transparenten und kontinuier- lichen Dialog mit ihren Aktionären und potenziellen Inves­ toren. Auch in den ersten drei Monaten des Geschäfts­ jahres 2024 führten wir unsere Roadshows und Gespräche sowohl virtuell als auch physisch durch. Insgesamt nahmen wir an sieben Investorenkonferenzen­ teil und führten zehn Roadshowtage durch.

Darüber hinaus gab es zahlreiche Einzelgespräche sowie Video- und Telefonkonferenzen mit Investoren und Analys- ten, um über aktuelle Entwicklungen und besondere Themen zu informieren. Vor allem die Themengebiete Zinsen und Kapitalstruktur dominierten die Gespräche in den ersten drei Monaten 2024.

Wir werden auch weiterhin unsere offene Kommunikation gegenüber dem Kapitalmarkt fortsetzen. Diverse Road- shows, Konferenzen sowie die Teilnahme an Anlegerforen sind bereits geplant und können dem Finanzkalender auf unserer  Investor-Relations-Webseiteentnommen werden.

Analysteneinschätzungen

Per 31. März 2024 verfassten 25 internationale Analysten Research-Studien über Vonovia. Der durchschnittliche Zielkurs lag bei 32,20 €. Es sprachen 72 % eine Kaufempfeh- lung, 16 % eine Halten-Empfehlung sowie 12 % eine Verkaufs- empfehlung aus.

Informationen zur Aktie (Stand 31. März 2024)

1. Handelstag Emissionspreis Gesamtaktienanzahl Grundkapital

ISIN WKN Börsenkürzel Common Code

Aktienart

Börse

Marktsegment

Indizes

11.07.2013

16,50 € | 14,71 €*

814.644.998

814.644.998 €

DE000A1ML7J1

A1ML7J

VNA

94567408

auf den Namen lautende Stammaktien ohne Nennbetrag

Frankfurter Wertpapierbörse

Regulierter Markt

DAX 40, DAX 50 ESG, Dow Jones Sustainability Index Europe, STOXX Global ESG Leaders, EURO STOXX ESG Leaders 50, FTSE EPRA/­ NAREIT Developed Europe und GPR 250 World

• TERP-adjusted.

6	Vonovia SE Zwischenmitteilung zum 1. Quartal 2024

Wirtschaftliche Entwicklung in den ersten drei Monaten 2024

Wesentliche Ereignisse in der Berichtsperiode

Das Kerngeschäft Rental startete erfolgreich in das neue Geschäftsjahr 2024. Dies wurde im Wesentlichen durch eine hohe Nachfrage nach Mietwohnungen und eine positive Mietenentwicklung­ unterstützt. Mit einer Leerstandsquote von 2,2 % zum Ende des 1. Quartals 2024 (Ende des 1. Quar- tals 2023: 2,2 %) war der Wohnimmobilienbestand von Vonovia nahezu voll vermietet.

Für die übrigen Geschäftssegmente sind die Rahmenbedin- gungen im 1. Quartal 2024 bislang nahezu unverändert gegenüber dem letzten Geschäftsjahr. Dabei wirkt das Zinsniveau unverändert hemmend mit Blick auf potenzielle Transaktionen der Segmente Recurring Sales sowie Development.

Der Kundenzufriedenheitsindex CSI lag im 1. Quartal 2024 0,6 Prozentpunkte unter dem Vergleichswert des Vorjahres. Im Vergleich zum Durchschnitt des Gesamtjahres 2023 ergab sich für die Kundenzufriedenheit ein um 0,1 Prozent- punkte höherer Wert.

Am 18. Januar 2024 hat Vonovia erstmals eine Anleihe am britischen Finanzmarkt emittiert. Die unbesicherte Anleihe hat einen Kupon von 5,5 % (4,55 % nach Währungsabsiche- rung) und eine Laufzeit von 12 Jahren. Das Volumen betrug 400 Mio. GBP (ca. 465,1 Mio. €).

Eine weitere unbesicherte Anleihe über 150 Mio. CHF

(ca. 159,3 Mio. €) konnte durch Vonovia am 14. Februar 2024 erfolgreich platziert werden. Diese Anleihe hat eine Laufzeit bis 2029 und einen Kupon von 2,565 % (4,16 % nach Wäh- rungsabsicherung).

Mit diesen beiden Anleihen erschließt sich Vonovia weitere Finanzmärkte sowie potenzielle Fremdkapitalinvestoren und nutzt gleichzeitig Arbitragevorteile.

Im Nachgang zum 1. Quartal hat Vonovia am 10. April 2024 einen unbesicherten Social Bond mit einem Kupon von 4,25 % und einer Laufzeit von 10 Jahren begeben. Das Volu- men betrug 850 Mio. €. Die Anleihebedingungen stimmen mit dem im Februar 2022 definierten Sustainable Finance Framework des Unternehmens überein.

Darüber hinaus hat Vonovia Anfang April in Schweden einen 2-jährigen Social Bond über 500 Mio. SEK (ca. 50 Mio. €) zurückgeführt.

Am 8. April 2024 erfolgte die planmäßige Rückzahlung einer Anleihe über 336,1 Mio. €.

Hinsichtlich der Verkaufsbemühungen des Pflegebereichs konnten Mitte April Verkaufsverträge zu drei Objekten erfolgreich vereinbart werden. Es wird weiterhin davon ausgegangen, dass der Verkauf des Pflegebereichs bis zum 31. Dezember 2024 abgeschlossen wird.

Im Zuge der Verkaufsbemühungen für ein Portfolio in Berlin konnte am 23. April 2024 erfolgreich ein notarieller Ver- kaufsvertrag vereinbart werden. Im Zuge der Transaktion werden zwei Gesellschaften mit rund 4.500 Wohneinheiten und einem Immobilienwert von rund 700,0 Mio. € veräußert. Der Vollzug der Transaktion wird für den 31. Dezember 2024 erwartet.

Bei den Verkaufsvorgängen erwartet Vonovia insgesamt einen Verkauf zum Fair Value der zugrunde liegenden Immobilienbestände.

Mit Veröffentlichung des Jahresabschlusses 2023 am 14. März 2024 haben Vorstand und Aufsichtsrat berichtet, der Hauptversammlung der Vonovia SE für das Geschäfts- jahr 2023 eine Dividende in Höhe von 0,90 € je Aktie vorzu- schlagen. Dieser Betrag liegt ca. 6 % über der Dividende des Vorjahres.

Geschäftsentwicklung in den ersten drei Monaten 2024 - Vonovia SE am Kapitalmarkt | Wirtschaftliche Entwicklung in den ersten drei Monaten 2024 7

Ab dem Geschäftsjahr 2024 wurde ein modifiziertes Steue- rungssystem eingeführt, welches mit der Hauptsteuerungs- größe Adjusted EBT klarer auf Renditeorientierung und Innenfinanzierung ausgerichtet ist. Diese Steuerungskenn- zahl ist zukünftig auch die Hauptreferenzgröße für die Dividendenpolitik.

Erstmalig wurde am 28. März 2024 durch die Rating-­Agentur Fitch ein weiteres Investment-Grade-Rating für Vonovia vergeben. Dieses lautet BBB+ mit stabilem Ausblick. Positiv werden in der Analyse die Stabilität des regulierten Miet­ wohnungsmarkts in Deutschland, die hohe Nachfrage nach Wohnungen und der sehr hohe Vermietungsstand von 98 % bei Vonovia hervorgehoben.

Am 7. März 2023 wurde Vonovia wie berichtet durch die Staatsanwaltschaft Bochum aufgrund notwendiger Durchsuchungsmaßnahmen­ im Rahmen eines Ermittlungs- verfahrens darüber informiert, dass gegen frühere und zum damaligen Zeitpunkt noch aktuelle Mitarbeiter im techni- schen Bereich wegen des Verdachts der Korruption ermittelt werde. Hierbei ist es durch die Beschuldigten durch ­Außerkraftsetzung und Umgehung von Kontrollen­ und Compliance-­Regularien auch zu potenziellen Schädigungen von Vonovia gekommen. Vonovia kooperiert unverändert vollumfänglich mit den Ermittlungsbehörden­ bei der Auf­ klärung.

Zur forensischen Aufbereitung des Sachverhalts in Gänze wurden die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft­ Deloitte sowie die Rechtsanwaltskanzlei Hengeler Mueller beauftragt. Das abschließende Ergebnis besagt, dass es zu keiner Schädi- gung der Mieter gekommen ist.

Der durch Vonovia erlittene Schaden konnte abschließend auf maximal 1 % des durch Vonovia vergebenen Auftrags­ volumens beziffert werden, was einem niedrigen einstelligen Millionenbetrag entspricht.

Ertragslage

Überblick

Insgesamt startete Vonovia­ im 1. Quartal erwartungsgemäß in das neue Geschäftsjahr. Das Kerngeschäft im Segment Rental verzeichnete eine positive Geschäftsentwicklung, gestützt durch eine hohe Nachfrage nach Mietwohnungen sowie eine positive Mietenentwicklung­. Für die übrigen Segmente waren die Rahmenbedingungen nahezu unverän- dert eingetrübt.

Die nachfolgenden Kennzahlen geben einen Überblick über die Entwicklung des Adjusted EBT und weiterer Werttreiber im Berichtszeitraum.

Bei der Analyse der Berichtszahlen ist zu berücksichtigen, dass die Vorjahreszahlen gemäß der aktuellen Segmentie- rung ausgewiesen werden.

Der Verkauf der Geschäftsaktivitäten Pflege wurde zwi- schenzeitlich durch den Vorstand von Deutsche Wohnen initiiert und es wird ein Verkauf vor Dezember 2024 erwar- tet. Dementsprechend wird der überwiegende Teil des Segments Pflege als aufgegebener Geschäftsbereich darge- stellt. Ein kleiner Teil des ursprünglichen Pflegesegments (25 Objekte, die durch Fremde betrieben werden) mit einem Geschäftsvolumen von 6,1 Mio. € Segmenterlösen im

1. Quartal 2024 (1. Quartal 2023: 6,0 Mio. €) wurde in das Segment Rental überführt.

8	Vonovia SE Zwischenmitteilung zum 1. Quartal 2024