Die eigentliche Herausforderung an dieser Front könnte jedoch erst hinter dem Horizont liegen, wenn die Pipeline an neuen Wohnungen zu versiegen beginnt, während der Bestand an Einfamilienhäusern knapp bleibt - ein Rezept für künftigen Preisdruck in einer Kategorie, die etwa ein Drittel des Verbraucherpreisindex ausmacht.
Obwohl ihr Inflationsziel von 2 % einen Index verwendet, der weniger empfindlich auf die Kosten für Unterkünfte reagiert, sehen die Fed-Beamten die Wohnungs- und Mietdynamik immer noch als einen wichtigen, ungelösten Teil ihres Inflationskampfes an, der eine der inhärenten Spannungen in der heutigen Politik der restriktiven Kreditvergabe hervorheben könnte.
Fed-Beamte räumen ein, dass es schwierig ist, einen Zinssatz zu finden, der die Gesamtnachfrage im Zaum hält, ohne das Angebot an neuen Häusern und Wohnungen zu drosseln, aber einige argumentieren, dass sich die politischen Entscheidungsträger bereits zu stark gegen die Wirtschaft gelehnt haben.
"Sie glauben, dass man mit den Fingern schnippen kann und schon wird Wohnraum geschaffen... Die Realität ist, dass das nicht der Fall ist", sagte Jay Lybik, National Director of Multifamily Analytics bei der Immobiliendatenfirma CoStar. Nach einer Welle von Neubauten, die das Angebot an Wohnungen erhöht hat, deuten die Daten von CoStar darauf hin, dass die Zahl der neuen Wohnungen bis Anfang nächsten Jahres stark zurückgehen wird, auf vielleicht 50.000 oder 60.000 pro Monat gegenüber den geschätzten 100.000, die nötig wären, um mit der Nachfrage Schritt zu halten.
"Wir riskieren eine echte Beschleunigung bei den Mieten, die die Lage in den Jahren 2025 und 2026 noch verschlimmern wird", sagte Lybik.
'LÄNGERFRISTIGE PROBLEME'
Die Sorge um die Erschwinglichkeit von Wohnraum hat sich während der Pandemie verschärft. Die durchschnittlichen Immobilienpreise sind seit Beginn der Pandemie bis Ende 2022 um 50 % gestiegen - auch wenn sie sich seitdem wieder abgeschwächt haben - und der Wohnungsbau hat sich auf höherwertige Wohnungen verlagert. Mitglieder des Kongresses haben die Fed aufgefordert, die Zinsen zu senken, um die Hypothekenkosten für die Verbraucher zu senken und den Wohnungsbau zu fördern.
Die Probleme sind weitaus größer als die der Fed.
"Wir haben längerfristige Probleme mit der Verfügbarkeit von Wohnraum", sagte der Fed-Vorsitzende Jerome Powell auf einer Pressekonferenz im Anschluss an die Januar-Sitzung der Zentralbank. "Es wurden nicht genug Wohnungen gebaut", sagte Powell, aber "das sind Dinge, für die wir keine Instrumente haben."
Die Wohnungsmärkte sind landesweit sehr unterschiedlich und werden durch lokale Bebauungsvorschriften, Politik und Grundstückspreise geprägt. Dennoch sind die von der Fed stark beeinflussten Finanzierungskosten der Schlüssel zu den Investitionsentscheidungen, die heute getroffen werden und die das zukünftige Wohnungsangebot bestimmen werden.
Für die unmittelbaren Zwecke der Fed scheint eine bevorstehende "Disinflation" bei den Gesamtkosten für Wohnraum fast sicher zu sein, da der Rekordanstieg bei Mieten und Hauspreisen aus der Pandemie-Ära der Vergangenheit angehört. Nach raschen Zinserhöhungen ab März 2022 wurde der Leitzins seit Juli bei 5,25% bis 5,50% gehalten.
'EINGEBAUTER' INFLATIONSDRUCK
Die Inflation ist zwar von ihrem 40-Jahres-Hoch zurückgegangen, aber die jüngsten Fortschritte waren "holprig", wie die Fed-Vertreter einräumen, denn insbesondere die Inflation bei den Wohnimmobilien blieb länger höher als erwartet.
Der überraschende Anstieg des Verbraucherpreisindex im letzten Monat war vor allem darauf zurückzuführen, dass die Kosten für Unterkünfte im Jahresvergleich immer noch um 6 % stiegen, während sie vor der Pandemie, als die Gesamtinflation in der Nähe des Fed-Ziels oder sogar darunter lag, üblicherweise bei 4 % lagen.
Mietpreise, die zeitnah erhoben werden, um die aktuellen Marktpreise zu erfassen und nicht die sich langsam verändernden Durchschnittswerte der offiziellen Daten, deuten darauf hin, dass sich der Preisanstieg verlangsamt hat. Ein Index des Online-Immobilienunternehmens Zillow, der von den Fed-Beamten genau beobachtet wird, wies im Januar eine jährliche Steigerungsrate von 3,4% auf.
"Wir wissen, dass es kommen wird", sagte Arben Skivjani, stellvertretender Chefökonom des Immobilienverwaltungs- und Analyseunternehmens RealPage, über den Rückgang der Wohnungsinflation in einer kürzlich gehaltenen Präsentation der National Association for Business Economics. Nachdem die Angebotsmieten Anfang 2022 jährlich um fast 16% gestiegen waren, sind sie seit letztem Sommer praktisch nicht mehr gestiegen, wie die Daten von RealPage zeigen.
Angebotsengpässe könnten jedoch ein Risiko für eine säkular schnellere Inflation darstellen.
"Wir haben nicht genug Häuser gebaut, wir haben seit mindestens einem Jahrzehnt nicht mehr genug Unterkünfte gebaut... Sie haben zu wenig von einem Gut, das immer noch jeder haben will", sagte Mark Fleming, Chefvolkswirt der First American Bank, bei einer NABE-Diskussion über die Wohnungsinflation. "Was wird mit dem Preis passieren?...Langfristig gibt es definitiv einen eingebauten inflationären Druck."
FEHLENDES 'PUZZLESTÜCK'
Die Inflation bei Wohnimmobilien erreichte im März 2023 mit einer jährlichen Rate von 8,32% ihren Höhepunkt, die höchste seit den frühen 1980er Jahren. Der Medianpreis für Eigenheime stieg um fast 50 % von 322.000 $ im zweiten Quartal 2020, als die Pandemie begann, auf einen Höchststand von 479.000 $ Ende 2022, wie aus den Daten der Volkszählung hervorgeht - der schnellste Anstieg seit den frühen 1960er Jahren.
Der Medianpreis ist seitdem wieder auf 417.000 $ gesunken. Dies ist ein Nebeneffekt der Zinserhöhungen der Fed, die den durchschnittlichen Zinssatz für eine 30-jährige Hypothek auf fast 8 % und damit auf den höchsten Stand seit einem Vierteljahrhundert getrieben haben.
Aber einige Indizes für neuere Hausverkäufe zeigen, dass die Preise wieder steigen, so dass die Fed-Beamten auf der Suche nach Daten über Hausverkäufe und Bauvorhaben sind, die ein besseres Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage zeigen könnten.
Eine neue Studie der Cleveland Fed über das krasse Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage, das den Preisanstieg bei Eigenheimen in der Pandemie-Ära angetrieben hat, ist ein Beispiel für die Konzentration auf dieses Thema.
Der Präsident der Chicagoer Fed, Austan Goolsbee, nannte den Wohnungsbau ein fehlendes "Puzzleteil" in der Hoffnung der Fed auf eine allgemein niedrigere Inflation, während der Präsident der Richmond Fed, Thomas Barkin, die Analyse der Baumuster in seinem Distrikt, in der er Gemeinden, die mit dem Bau neuer Häuser Schritt halten können, mit denen vergleicht, in denen dies nicht möglich ist, zu einem festen Bestandteil seiner jüngsten Reden gemacht hat.
Der Chefvolkswirt von EY, Gregory Daco, sagte, der kurzfristige Weg der Inflation sei klar. Sie ist auf dem Weg nach unten und könnte in den nächsten Monaten einen wesentlichen Beitrag zu einer niedrigeren Gesamtinflation leisten. Diese Tatsache sei so eindeutig, dass er sich von der Zurückhaltung der Fed, darauf zu reagieren, "zunehmend frustriert" fühle.
Nächstes Jahr, sagte er, ist eine andere Geschichte.
"Die Mietinflation hat sich ziemlich stark verlangsamt. Das muss sich erst noch in den Daten zeigen, die die Fed am genauesten beobachtet", sagte er. "In den nächsten sechs bis 12 Monaten könnte sich die Entwicklung in die andere Richtung bewegen... Das ist der Punkt, an dem das fehlende Angebot ins Spiel kommt.
