Unternehmen, die 40 % der chinesischen Hausverkäufe abwickeln - zumeist private Bauträger - sind seit einer Liquiditätskrise, die den Sektor 2021 getroffen hat, mit ihren Zahlungsverpflichtungen in Verzug geraten und haben viele Häuser unvollendet gelassen.
Country Garden, Chinas größter privater Bauträger, ist bisher nicht in Verzug geraten, hat aber seit letztem Monat die Kuponzahlungen für einige Dollar-Anleihen verpasst und muss ab nächster Woche mit dem Ende der 30-tägigen tilgungsfreien Zeit rechnen.
In einer Mitteilung an die Börse in Hongkong vom Dienstag erklärte Country Garden, dass sein Verkauf und seine Finanzierung vor "erheblichen Herausforderungen" stünden und seine verfügbaren Mittel weiter abgenommen hätten.
Das Unternehmen sagte, dass es "nicht in der Lage sein wird, alle seine Offshore-Zahlungsverpflichtungen bei Fälligkeit oder innerhalb der entsprechenden Nachfristen zu erfüllen" und fügte hinzu, dass eine Nichtzahlung dazu führen könnte, dass die Gläubiger eine Beschleunigung der Zahlungen verlangen oder Vollstreckungsmaßnahmen einleiten.
Die Warnung von Country Garden unterstreicht, wie eine beispiellose Liquiditätsverknappung im chinesischen Immobiliensektor, der etwa ein Viertel der Wirtschaft ausmacht, und schwächere Umsätze die Aussichten für Bauträger weiter verdüstern.
Peking hat in den letzten Monaten eine Reihe von Maßnahmen ergriffen, darunter die Reduzierung der Einlagenanforderungen und die Senkung der bestehenden Hypothekenzinsen, um das Vertrauen der Hauskäufer wiederherzustellen, aber die zunehmende Verschuldung der Bauträger dürfte nicht dazu beitragen, dieses Ziel zu erreichen.
Country Garden, das Offshore-Anleihen im Wert von 10,96 Mrd. $ und Offshore-Kredite im Wert von 42,7 Mrd. Yuan (5,86 Mrd. $) besitzt, sagte, dass es mit "erheblicher" Unsicherheit hinsichtlich der Veräußerung von Vermögenswerten konfrontiert sei und seine Liquiditätslage weiterhin unter Druck stehe.
Der Bauträger sagte, er habe Houlihan Lokey, China International Capital Corporation (CICC) und die Anwaltskanzlei Sidley Austin als Berater beauftragt, seine Kapitalstruktur und Liquiditätsposition zu untersuchen und eine ganzheitliche Lösung zu formulieren.
Das Unternehmen fügte hinzu, es werde mit den Beratern zusammenarbeiten, um die pragmatischste und optimalste Lösung für alle Beteiligten zu entwickeln, und bat die Gläubiger um Geduld.
Morningstar-Analyst Jeff Zhang sagte, die Beauftragung der Berater zeige, "dass die Frage, ob das Unternehmen zahlungsunfähig wird, vom Ergebnis der Umschuldung in Übersee abhängt und die nächsten zwei Wochen entscheidend sein werden."
"Wir gehen nicht davon aus, dass sich die Liquidität von Country Garden wesentlich verbessern wird, da Hauskäufer und Finanzinstitute weiterhin an der Seitenlinie bleiben könnten."
GROSSER TEST LÄUFT
Chinas jüngster Einbruch im Immobiliensektor begann 2021 nach einem von der Regierung geführten harten Durchgreifen gegen den durch Schulden angeheizten Bauboom. Er hat sich verschärft, als das Wirtschaftswachstum ins Stocken geriet und das Vertrauen in die Immobilien- und Kapitalmärkte schwand, was die Liquidität der Bauträger weiter belastete.
Country Garden sollte am Montag 66,8 Millionen Dollar an Kupons für Dollar-Anleihen aus den Jahren 2024 und 2026 zahlen, obwohl die Zahlungen eine 30-tägige tilgungsfreie Frist haben. Der Bauträger hat nicht bekannt gegeben, ob diese Zahlungen erfolgt sind.
Der Bauträger hat eine Tilgungszahlung in Höhe von 470 Mio. HK$ (60,04 Mio. $) auf bestimmte Schulden nicht geleistet, wie er am Dienstag mitteilte, ohne weitere Einzelheiten zu nennen.
Country Garden steht nächste Woche vor einer großen Bewährungsprobe, wenn seine gesamten Offshore-Schulden als zahlungsunfähig betrachtet werden könnten, wenn es nicht bis zum 17. Oktober, dem Ende der 30-tägigen Nachfrist, einen September-Kupon in Höhe von 15 Millionen Dollar bezahlt.
Das Unternehmen hat jedoch die Zustimmung der Onshore-Anleihegläubiger für die Verlängerung von neun Serien von Anleihen mit einem ausstehenden Kapitalwert von 14,7 Milliarden Yuan (2,02 Milliarden Dollar) erhalten, so die Einreichung.
Die Verlängerung verschafft dem Unternehmen "Zeit und Raum, um sich auf die Erholung seiner Geschäftstätigkeit zu konzentrieren", heißt es weiter.
LIQUIDATIONSANTRÄGE
Die Aktien von Country Garden weiteten am Dienstag ihre Verluste aus und fielen bis zum Nachmittag um mehr als 10%, nachdem sie seit Jahresbeginn fast 70% ihres Wertes verloren hatten.
"Das frühere Modell des Unternehmens war nicht tragfähig. Das Unternehmen versucht nun, seine Schuldenlast zu reduzieren und die Unternehmensgröße angemessen zu gestalten", sagte Sandra Chow, Co-Leiterin der Asien-Pazifik-Forschung bei CreditSight.
"Der Immobilienmarkt ist insgesamt kleiner geworden und es ist sinnvoll, sich darauf einzustellen", sagte sie und fügte hinzu, dass eine Umstrukturierung darauf abzielen würde, die Rückzahlung der Schulden zu verlängern, die Anleihezinsen zu senken und den Verkauf von Vermögenswerten zu beschleunigen.
Country Garden sagte, es werde "sein Bestes geben, um die Lieferung von Immobilien sicherzustellen, was die wichtigste unternehmerische Verantwortung der Gruppe ist und die wichtigste Säule zur Sicherung des Immobilienmarktes darstellt."
Viele säumige Bauträger, darunter auch die China Evergrande Group , die im Zentrum der Schuldenkrise steht, sind mit Liquidationsanträgen konfrontiert. Bislang wurde nur bei einigen wenigen von ausländischen Gerichten die Liquidation angeordnet.
Die kleinere Kaisa Group sagte, dass die Gläubiger weniger als 5 % ihres Geldes zurückbekommen würden, wenn sie zur Liquidation gezwungen wird. Ein Anwalt eines Gläubigers, Broad Peak Investment, der einen Liquidationsantrag gegen den Bauträger gestellt hat, sagte am Dienstag vor einem Gericht in Hongkong.
($1 = 7,8284 Hongkong-Dollar) (Berichte von Scott Murdoch in Sydney und Xie Yu in Hongkong; weitere Berichte von Rishav Chatterjee in Bengaluru und Clare Jim in Hongkong; Redaktion: Rashmi Aich, Lincoln Feast, Jamie Freed und Kim Coghill)
