Savills Immobilien Beratungs-GmbH: Geringe Verkaufsbereitschaft bremst den Umsatz am deutschen
Investmentmarkt

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Savills Immobilien Beratungs-GmbH: Geringe Verkaufsbereitschaft bremst den
Umsatz am deutschen Investmentmarkt

13.04.2016 / 11:50
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13. April 2016 

Geringe Verkaufsbereitschaft bremst den Umsatz am 
deutschen Investmentmarkt 

Die meisten deutschen Metropolen verzeichnen im ersten Quartal
zurückgehende Transaktionsvolumina. Vor allem Eigentümern von
Core-Immobilien fehlen attraktive Wiederanlageoptionen, wodurch sie nur
selten zu Verkäufen bereit sind.

  - Rückgang des Transaktionsvolumens um ca. 14 Prozent

  - Verkäufern mangelt es an Anlagealternativen

  - B-Lagen rücken in den Fokus

  - Düsseldorf, Köln und Stuttgart mit Umsatzzuwächsen

  - München mit 900 Mio. Euro Transaktionsvolumen umsatzstärkste Stadt

  - Renditen weiter mit Abwärtstendenz

  - für 2016 wird ein Umsatz von etwa 50 Mrd. Euro erwartet

Der Gewerbeinvestmentmarkt verzeichnete im ersten Quartal des laufenden
Jahres ein Transaktionsvolumen von über 8,3 Mrd. Euro. Gegenüber dem
Vorjahreszeitraum bedeutet dies einen Rückgang um etwa 14 Prozent. Während
vor allem Handelsimmobilien mit einem Minus von 40 Prozent gegenüber dem
Startquartal 2015 ein stark rückläufiges Transaktionsvolumen verzeichneten,
stachen Gesundheits- und Sozialimmobilien mit einem Umsatzanstieg von mehr
als 50 Prozent hervor. Auffällig ist zudem der auf 21% des Gesamtvolumens
gesunkene Anteil von Portfolio-Verkäufen. "Der Rückgang des
Transaktionsvolumens ist keine Folge einer nachlassenden Nachfrage", betont
Andreas Wende, COO von Savills und Head of Investment Germany, "sondern
resultiert vor allem aus knappem Angebot." Die erneute Leitzinssenkung
durch die EZB und das sehr geringe Zinserhöhungstempo der US-Zentralbank
sorgen für einen weiteren Zustrom von Geld in die Asset-Klasse Immobilien.

Gleichzeitig erschwert das Zinsniveau die rentable Wiederanlage von
Verkaufserlösen, wodurch die Verkaufsbereitschaft der aktuellen
Immobilieneigentümer gering ausgeprägt ist. Trotzdem befinden sich
zahlreiche Einzelobjekte und Portfolios in oder vor der Vermarktung. So ist
in den kommenden Quartalen mit höheren Transaktionsaktivitäten zu rechnen,
die übers Jahr allerdings wohl nicht das Volumen von 2015 erreichen werden.
"Wir rechnen mit etwa 50 Mrd. Euro", so Wende weiter.

BERLIN

Für viele langjährige Bestandshalter wird ein Verkauf immer attraktiver

  - Investmentumsatz geht um 60% auf 612 Mio. Euro zurück

  - weiter 36% Umsatzanteil von Einzelhandelsimmobilien, deren
    Transaktionsvolumen in anderen Metropolen stark zurückgegangen ist

  - Käufer: Asset-Manager mit 36% vor Offenen Spezialfonds

  - Spitzenrendite für Geschäftshäuser in der 1-A-Lage seit Ende 2015 auf
    3,5% gesunken

  - Größte Transaktion: Schroder kauft Victoriastadt Lofts in
    Friedrichshain für 130 Mio. Euro

Zwar hat die Rallye am Berliner Gewerbeinvestmentmarkt im ersten Quartal
dieses Jahres mit einem Rückgang des Transaktionsvolumens um 60 Prozent
gegenüber dem Vergleichsquartal 2015 statistisch an Fahrt verloren, doch
die Nachfrage und der Anlagedruck sind ungebrochen. So geht Savills in den
kommenden Monaten von einer deutlich anziehenden Investmentaktivität aus
und prognostiziert, dass 2016 erneut ein hohes Transaktionsvolumen erreicht
wird. Viele Eigentümer, die bereits früh im Marktzyklus gekauft haben,
werden das aktuelle Preisniveau für einen Verkauf ihrer Objekte nutzen.
Gewinnmitnahmen werden zunehmend auch für Investitionen aus in jüngerer
Zeit realisiert, was die Dynamik des Marktes illustriert. Gerade die
Nachfrage aus dem Ausland ist für die Bundeshauptstadt anhaltend hoch. Der
Anteil internationaler Käufer lag bei etwa 50 Prozent. Grundsätzlich wird
die Käuferschaft in punkto Kaufpreishöhe, Risikobereitschaft sowie
Schnelligkeit immer flexibler - und das ist in Berlin auch nötig, um zum
Zuge zu kommen.

"Besonders attraktiv erscheint angesichts der anhaltend hohen Umsätze bei
der Bürovermietung der Kauf von Objekten mit kurzlaufenden Mietverträgen,
da diese in übersichtlicher Zeit eine enorme Steigerung des Cash-Flows
versprechen", sagt Steffen Pulvermacher, Director und bei Savills
verantwortlich für das Investmentgeschäft in Berlin. "Entsprechend groß ist
dort jedoch das Konkurrenzfeld der Bieter."

DÜSSELDORF
Starker Jahresauftakt und Renaissance der B-Lagen

  - Büroimmobilien mit Umsatzanteil von 73% vorn

  - Deutsche Käufer sorgen für drei Viertel des Umsatzes

  - Spitzenrendite für Büros und Geschäftshäuser stabil bei 4,1% bzw.
3,8%

  - Ausgewählte Transaktion: CA Immo verkauft Areal der früheren
    Autoverladestation an GBI

Der Düsseldorfer Gewerbeinvestmentmarkt startete mit einem hohen
Transaktionsvolumen ins neue Jahr. So wechselten im 1. Quartal
Gewerbeobjekte für mehr als 300 Mio. Euro den Eigentümer - mehr als doppelt
so viel wie im Vorjahreszeitraum (142 Mio. Euro). "Da in diesem Jahr
deutlich weniger großvolumige Transaktionen als im vergangenen Jahr zu
erwarten sind, sehen wir für das Gesamtjahr 2016 allerdings ein leicht
rückläufiges Investmentvolumen", erläutert Stefan Mellies, Director und bei
Savills verantwortlich für das Investmentgeschäft in Düsseldorf.

Core-Immobilien stehen bei den meisten Investoren nach wie vor hoch im
Kurs, jedoch sehen viele Eigentümer momentan von einem Verkauf solcher
Objekte ab. Das bereits im letzten Jahr zu beobachtende Aufweichen der
Anlageprofile in Richtung Core-Plus dürfte daher auch in den kommenden
Monaten anhalten. Aufgrund der stärkeren Nachfrage nach Objekten abseits
des Core-Segments ist davon auszugehen, dass auch die Düsseldorfer B-Lagen
verstärkt auf Investment-Opportunitäten geprüft werden.

FRANKFURT
Markt präsentiert sich kleinteilig, doch großvolumiges Produkt ist absehbar
  - Transaktionsvolumen schrumpft um 36% auf 626 Mio. Euro

  - Mit 30% überdurchschnittlicher Umsatzanteil von Hotelimmobilien

  - Offene und Spezialfonds mit 36% stärkste Investorengruppe

  - Ausgewählte Transaktion: Amundi kauft Broker & Office Center (BOC) von
    JP Morgan

Der Frankfurter Gewerbeinvestmentmarkt war in den ersten drei Monaten des
laufenden Jahres von vergleichsweise kleinen Transaktionen geprägt: das
durchschnittliche Transaktionsvolumen lag bei lediglich etwa 24 Mio. Euro.
Im Mittel der vergangenen fünf Jahre waren es 46 Mio. Euro. Angesichts der
gut gefüllten Projektpipeline im Hochhaussegment - zum Beispiel der
Büroturm auf dem ehemaligen Metzler-Areal - werden künftig aber auch wieder
großvolumige Abschlüsse zu sehen sein.

Neben der Projekt- ist auch die Transaktionspipeline gut gefüllt. Für viele
Produkte wurde im 1. Quartal der Markteintritt vorbereitet, so dass in den
kommenden Quartalen mit deutlich mehr Dynamik auf der Angebotsseite zu
rechnen ist. "Insbesondere institutionelle Bestandshalter überprüfen
derzeit ihre Portfolios und werden sich vermehrt von nicht mehr
strategiekonformen Objekten trennen", erklärt Jürgen Schmid, Director und
bei Savills verantwortlich für das Investmentgeschäft in Frankfurt. Dem
steht eine hohe Nachfrage nach Value-Add-Produkten gegenüber. Vor allem
Objekte mit auslaufenden Mietverträgen und Repositionierungspotenzial
stehen hierbei im Fokus.

HAMBURG
Transaktionsaktivität jenseits der City nimmt zu

  - Umsatz geht um 6% leicht auf 850 Mio. Euro zurück

  - Drei Viertel des Umsatzes mit Büroimmobilien

  - Britische Investoren sorgen für knapp 40% des Umsatzes

  - Bürorendite sinkt seit Ende 2015 um 10 Basispunkte auf 4%

  - Ausgewählte Transaktion: Amundi kauft den Telekom-Campus in der City
    Nord für 125 Mio. Euro

Hamburg gilt aufgrund seiner diversifizierten Branchenstruktur und seines
im Metropolenvergleich wenig volatilen Vermietungsmarktes als ein besonders
risikoarmer Investitionsstandort. Eigentümer der begehrten Core-Immobilien
in der City sind trotz der hohen Investorennachfrage aktuell nur in
Ausnahmen zu Verkäufen bereit, da es an Anlagealternativen mangelt. Das
Investitionsgeschehen dürfte daher auch in den kommenden Monaten vor allem
in Lagen außerhalb der City stattfinden.

"Eine Lage mit günstigem Entwicklungspotenzial ist die Achse zwischen City
und HafenCity", erklärt Sascha Hanekopf, Director und bei Savills
verantwortlich für das Investmentgeschäft in Hamburg. "Hier wird sich in
nächster Zeit das Interesse der Immobilieninvestoren weiter verstärken."
Aufgrund fehlender Verkaufsbereitschaft im Core-Segment dürfte das Jahr
2016 vor allem von Eigentümerwechseln im Core-Plus-Segment geprägt sein.
Auch Value-Add-Produkte werden weiter sehr stark nachgefragt. Da es auch
hier jedoch kaum Angebot gibt, ist von weiter fallenden Renditen
auszugehen.

KÖLN
Reges Investoreninteresse, aber schwieriger Markteintritt

  - Umsatz steigt um ein Fünftel auf 174 Mio. Euro

  - 94% des Transaktionsvolumens mit Büroimmobilien

  - Aktivste Käufer sind mit 51% geschlossene Fonds

  - Ausgewählte Transaktion: Blue Rock kauft DuMont-Zentrale

Der Kölner Markt ist von einer gravierenden Knappheit attraktiver
Büroflächen gekennzeichnet. Gleichzeitig gibt es kaum spekulative
Projektentwicklungen. Das Marktumfeld für Eigentümer, insbesondere von
Büroimmobilien, ist daher äußerst günstig. So zeigen zahlreiche
Investoren
großes Interesse am Kauf Kölner Immobilien.

Die kleinteilige Bebauungsstruktur und die Vielzahl an (Privat)-Eigentümern
im Kölner Zentrum erschwert die Realisierung neuer Projekte, da zuvor
diverse Einzelobjekte zu erwerben sind. Dies hat lange Projektvorlaufzeiten
zur Folge und begünstigt lokal verankerte Akteure. "Wir gehen insofern
davon aus, dass der Markt auch im Jahr 2016 seine regionale Prägung
beibehält und internationale Käufer oftmals nicht zum Zuge kommen",
illustriert Panajotis Aspiotis, Managing Director und Head of Düsseldorf
and Cologne, die spezielle Situation in der Domstadt. Die mittel- bis
langfristig anhaltende Flächenknappheit in der City macht die Erschließung
neuer Stadtteillagen erforderlich. Nachdem im Deutzer Feld kaum noch freie
Grundstücke verfügbar sind, dürften mittelfristig die Areale an den
Kölner
Ringen stärker in den Fokus rücken.

MÜNCHEN
Steigende Investmentaktivität am Stadtrand

  - München mit 870 Mio. Euro stärkster Markt - trotz 2% Umsatzrückgang

  - 84% des Transaktionsvolumen entfallen auf Büroimmobilien

  - Italienische Investoren mit 47% stärkste Käufernation

  - Mit 3,7% niedrigste Bürorendite bundesweit

  - Ausgewählte Transaktion: Verkauf des BayWa-Hochhauses für 280 Mio. Euro
    an WealthCap

München gilt nach wie vor als DER sichere Hafen in Deutschland.
Entsprechend groß ist die Nachfrage von Investoren, die nach
Anlagemöglichkeiten in genau solchen sicheren Häfen suchen. Auch 2016
dürfte die Nachfrage anhalten und sich wegen der Angebotsknappheit
innerhalb der Stadtgrenzen verstärkt auf das Umland ausweiten. So ziehen
Lagen wie Moosach, Ismaning oder auch Ottobrunn eine immer stärkere
Nachfrage auf sich. "München steht nicht nur bei Core-, sondern auch bei
Value-Add-Investoren ganz oben auf der Liste der begehrtesten
Investmentstandorte", so Dr. Frank Urfer, Director und bei Savills
verantwortlich für das Investmentgeschäft in München und Stuttgart, "denn
die guten Vermietungsperspektiven versprechen Wertsteigerungspotenzial, das
sich durch Aufwertung von Objekten heben lässt." In den ersten drei Monaten
des laufenden Jahres lag das Transaktionsvolumen 2 Prozent unter dem des
Vorjahreszeitraumes und belief sich auf knapp 900 Mio. Euro. Vor allem der
Verkauf des BayWa-Hochhauses für 280 Mio. Euro trug dazu bei, dass das
Minus nicht noch größer ausfiel. Trotz des geringfügigen Umsatzrückgangs
war München der umsatzstärkste Top-7-Markt im 1. Quartal.

STUTTGART
Investorenlandschaft breit gefächert und immer internationaler

  - Transaktionsvolumen legt um 55% auf 329 Mio. Euro zu

  - Büroimmobilien generieren zwei Drittel des Umsatzes

  - Mehr als Dreiviertel des Investmentvolumens kommen aus den USA

  - Offene und Spezialfonds mit 67% vorn

  - Ausgewählte Transaktion: Hines kauft den Alten Kronprinzbau

Der Stuttgarter Gewerbeinvestmentmarkt zieht ein immer stärkeres Interesse
von ausländischen Investoren auf sich. Gleichzeitig sind immer noch viele
regionale Investoren, darunter zahlreiche Privatinvestoren, in Stuttgart
engagiert. Die Investorenlandschaft dürfte dadurch noch vielfältiger, der
Bieterwettstreit um Immobilien noch größer werden.

Die Attraktivität Stuttgarts ergibt sich auch zukünftig aus den im
Vergleich zu den anderen Top-7-Märkten etwas höheren Renditen. Dabei kann
die Metropolregion Stuttgart im Hinblick auf die Fundamentaldaten mit den
meisten anderen Märkten mithalten, etwa bei Kaufkraft und Beschäftigung.

Wir gehen davon aus, dass dieser Umstand im Jahresverlauf verstärkt
eingepreist und zu einer weiteren leichten Renditekompression führen wird.
"Die guten Fundamentaldaten und der stabile Nutzermarkt sind es aber auch,
die viele Eigentümer von Core-Objekten von Verkäufen abhalten",
verdeutlicht Dr. Frank Urfer, Director und bei Savills verantwortlich für
das Investmentgeschäft in München und Stuttgart den aktuell typischen
Trend. "Wir erwarten daher, dass sich immer mehr Investoren auch mit den
Stuttgarter B-Lagen auseinandersetzen werden."

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Über Savills

Savills ist eines der führenden, weltweit tätigen
Immobiliendienstleistungs-Unternehmen mit Hauptsitz und Börsennotierung in
London. Das Unternehmen wurde 1855 gegründet und blickt auf eine lange
Geschichte mit überwältigendem Wachstum zurück. Savills setzt Trends statt
ihnen zu folgen und verfügt heute über mehr als 700 Büros und Partner in
Amerika, Europa, Afrika, dem asiatisch-pazifischen-Raum sowie dem Nahen
Osten mit über 30.000 Mitarbeitern.

In Deutschland ist Savills mit rund 200 Mitarbeitern in sieben Büros an den
wichtigsten Immobilienstandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg,
Köln, München und Stuttgart präsent. Savills bietet seinen Kunden heute
Expertise und Markttransparenz in folgenden Bereichen an:

  - An- und Verkauf von Immobilien sowie Portfolios

  - Corporate Finance - Valuation

  - Vermietung von Büros und Einzelhandelsimmobilien

  - Vermietung und Verkauf von Industrie- und Logistikimmobilien

  - Landlord und Occupier Services

Eine einzigartige Kombination aus Branchenkenntnis und unternehmerischem
Denken und Handeln bietet unseren Kunden Zugriff auf Immobilienwissen von
höchster Qualität. Unsere Mitarbeiter, ihre Kreativität und ihre
Leistungsbereitschaft sind unser eigentliches Kapital - sie werden sowohl
für ihre innovativen Denkansätze als auch für ihre ausgeprägte
Verhandlungsstärke geschätzt. Savills hat sich auf einen ausgewählten
Kundenkreis spezialisiert und bietet diesen Unternehmen und Personen
hochprofessionellen Service zur Erreichung der gemeinsamen Ziele. Savills
steht synonym für eine Premiummarke und ein qualitativ hochwertiges
Serviceangebot, das Immobilien individuell betrachtet und in strategische
Beziehungen investiert.


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