GAG Immobilien : Konzernabschluss nebst zusammengefasstem Lagebericht zum 31. Dezember 2023

GAG-Konzern

Zusammengefasster Lagebericht für das Geschäftsjahr 2023

Konzernabschluss für das Geschäftsjahr 2023

Aus rechentechnischen Gründen können in den Tabellen und Texten Rundungsdifferenzen auftreten.

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GAG-Konzern

Zusammengefasster Lagebericht für das Geschäftsjahr 2023

1	Grundlagen des Konzerns

1. Geschäftsmodell
2. Konzernstruktur
3. Steuerungssystem

2	Wirtschaftsbericht des Konzerns

2.1 Gesamtwirtschaftliche und wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen

1. Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen
2. Wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen in Deutschland
3. Wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen in Köln

2.2 Geschäftsverlauf

1. Allgemeine Entwicklung des Geschäftsverlaufs
2. Immobilienbewirtschaftung
3. Immobilienverkäufe

2.3 Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage

1. Ertragslage
2. Vermögenslage
3. Finanzlage

2.4 Finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren

1. Übersicht
2. Personal

1. Prognosebericht des Konzerns
2. Risiko- und Chancenbericht des Konzerns

1. Risiko- und Chancenmanagementsystem
2. Aktuelle allgemeine Chancen und Risiken
3. Risikobericht

1. Leistungswirtschaftliche Risiken
2. Finanzwirtschaftliche Risiken
3. Allgemeine interne und externe Risiken

1. Chancenbericht
2. Gesamteinschätzung

5	Wirtschaftliche Entwicklung der GAG Immobilien AG

5.1 Grundlagen des Unternehmens

1. Geschäftsmodell
2. Steuerungssystem

5.2 Geschäftsverlauf

1. Allgemeine Entwicklung des Geschäftsverlaufs
2. Immobilienbewirtschaftung
3. Immobilienverkäufe

5.3 Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage

1. Beherrschungs- und Gewinnabführungsverträge
2. Ertragslage
3. Vermögenslage

1. Finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren
2. Prognosebericht
3. Risiko- und Chancenbericht
4. Erklärung zur Unternehmensführung
5. Schlusserklärung zum Abhängigkeitsbericht (§ 312 Abs. 3 Satz 3 AktG)

22 Lagebericht

GAG-Konzern

1 Grundlagen des Konzerns

Dieser Lagebericht umfasst sowohl den Konzernlagebericht als auch den Lagebericht der GAG Immobilien AG. Berichtet wird über den Geschäftsverlauf sowie über die Lage und die voraussichtliche Entwicklung sowohl des GAG-Konzerns als auch der GAG Immobilien AG. Die Ausführungen zur GAG Immobilien AG sind in Kapitel 5 enthalten.

1.1 Geschäftsmodell

Der GAG-Konzern ist eine der führenden Unternehmensgruppen auf dem Kölner Wohnungsmarkt. Schwer- punkt der Konzerntätigkeit ist die Bewirtschaftung von 45.840 eigenen und 6.407 fremden Wohnungen. Mit seinem Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Neubauprogramm passt der GAG-Konzern seinen Wohnungs- bestand permanent dem aktuellen Standard an. Hierbei wurde, bedingt durch die aktuellen Zins- und Baukos- tenentwicklung sowie gestiegene Anforderungen an energetische Standards, der Schwerpunkt des Baupro- gramms vom Neubau auf neuen Grundstücken auf die energetische Modernisierung verschoben. Ergänzend werden einzelne Bestandsobjekte veräußert.

Verantwortliches Handeln  nach außen und nach innen  ist für den GAG-Konzern ein wesentliches Ziel. Be- reits in der Gründungssatzung der Muttergesellschaft aus dem Jahre 1913 ist die Versorgung breiter Schichten der Kölner Bevölkerung mit sicherem Wohnraum zu sozial angemessenen Bedingungen verankert. Diese stellt auch heute noch einen wesentlichen Bestandteil der Unternehmensstrategie dar. Im Bereich der Ökologie ge- hört neben hohen Anforderungen an die Bauqualität auch der Einsatz ökologisch nachhaltiger Technik, die zur Energieeinsparung und zur CO2-Reduzierung beiträgt, dazu. Ziel ist es, den Mieterinnen und Mietern einen Mehrwert über die Wohnung hinaus zu bieten, attraktive und lebenswerte Wohnquartiere zu schaffen und gleichzeitig zur Rentabilität des GAG-Konzerns beizutragen.

Neben der Hauptverwaltung in Köln-Kalk, in der alle zentralen Abteilungen angesiedelt sind, gibt es fünf Kun- dencenter und ein Quartierszentrum. Die dort eingesetzten Kunden- und Objektbetreuerinnen und -betreuer sowie Hausmeister sind vor Ort für die Betreuung der Mieterinnen und Mieter und der Immobilienobjekte zu- ständig. Für besondere soziale Belange der Mieterinnen und Mieter engagiert sich die Abteilung Sozialmanage- ment.

1.2 Konzernstruktur

Zum 31. Dezember 2023 umfasste der GAG-Konzern die folgenden vollkonsolidierten Gesellschaften:

• GAG Immobilien AG (GAG)
• Grund und Boden Gesellschaft mit beschränkter Haftung (Grubo)
• GAG Projektentwicklung GmbH (GPE)
• GAG Servicegesellschaft mit beschränkter Haftung (GAG SG)
• Mietmanagementgesellschaft der GAG mbH (MGAG)

sowie folgende in Form der At-Equity-Konsolidierung einbezogene Gesellschaft:

• modernes köln Gesellschaft für Stadtentwicklung mbH (mk) i. L.1

Die GAG ist die Muttergesellschaft innerhalb des GAG-Konzerns. Zwischen der GAG und den vorgenannten Gesellschaften mit Ausnahme der mk bestehen Beherrschungs- und Gewinnabführungsverträge, nach denen Gewinne abgeführt und Verluste ausgeglichen werden. Die GAG ist indirekt über die Grubo an der mk (assozi- iertes Unternehmen) beteiligt.

Die GAG, die Grubo, die MGAG und die GPE halten im Wesentlichen den Mietwohnungsbestand des Konzerns. Das in 2022 ausgelaufene Bauträgergeschäft wurde über die GAG abgewickelt. Die GAG SG bietet neben der Immobilienverwaltung insbesondere energiewirtschaftliche Dienstleistungen an.

1 Die Gesellschafterversammlung von modernes köln (mk) hat am 15.12.2023 beschlossen, dass die mk liqui- diert werden soll.

Lagebericht 3

GAG-Konzern

Der Vorstand der GAG besteht aus zwei Mitgliedern, die gleichzeitig auch die Geschäftsleitung aller weiteren Gesellschaften des GAG-Konzerns mit Ausnahme der GAG SG und der mk ausüben. Entsprechend wird das Management der vorgenannten Konzerngesellschaften von der GAG übernommen.

1.3 Steuerungssystem

Die bedeutsamsten Leistungsindikatoren zur Steuerung des GAG-Konzerns sind

• das EBITDA (Jahresergebnis vor Finanzergebnis, sonstigen Steuern, Ertragsteuern und Anlagenab- schreibungen), welches vor allem zur operativen Steuerung eingesetzt wird und das auch Bestandteil des variablen Vergütungssystems ist;
• das Konzernergebnis, dessen Entwicklung vor allem bei Investitionsentscheidungen und im Rahmen der Mittel- und Langfristplanung beachtet wird;
• die Zinsdeckung, bei welcher die Zinsaufwendungen ins Verhältnis gesetzt werden zu folgenden Komponenten des Umsatzes aus der Hausbewirtschaftung: Sollmieten, Erlösschmälerungen, Erlöse aus Belegrechtsvertrag und Erlöse aus Miet-, Zins- und Aufwendungszuschüssen;
• die Eigenkapitalquote als Anteil des Eigenkapitals an der Bilanzsumme.
• Nichtfinanzielle Leistungsindikatoren sind die Anzahl der Mietwohnungen und die Anzahl der Mit- arbeiterinnen und Mitarbeiter.

Diese Leistungsindikatoren werden in den Abschnitten Geschäftsverlauf, Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage, finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren sowie im Prognosebericht dargestellt und erläutert.

2	Wirtschaftsbericht des Konzerns

2.1 Gesamtwirtschaftliche und wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen

2.1.1 Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen

Bei der Beurteilung der Rahmenbedingungen wird auf statistisches Material zurückgegriffen, das nur für das Jahr 2022 vollständig vorliegt. Für das Jahr 2023 werden weitestgehend vorläufige Prognosen verwendet. Relevant für die Beurteilung ist nur der deutsche Markt.

Die Weltwirtschaft hat sich schlechter entwickelt als im Frühjahr unterstellt. In Deutschland ist dies über den Außenhandel spürbar. Zusätzlich halten die Belastungen durch die Energiepreiskrise weiter an.2

Im dritten Quartal 2023 befand sich die deutsche Wirtschaft in einer Schwächephase auf Grund rückläufiger Exporte in der Industrie und gestiegener Material- und Finanzierungskosten im Baugewerbe.3

Die Verbraucherpreise in Deutschland haben sich im Jahresdurchschnitt 2023 um 5,9% gegenüber 2022 erhöht.               Vorjahresmonat  bei +3,7%.4

Für die nächsten Monate ist von einer weiter erhöhten, aber langsam abflauenden Preisdynamik auszugehen.5

Obwohl die Baupreissteigerungen in den letzten Monaten deutlich zurückgegangen sind, bleibt das Preisniveau weiterhin hoch. Die Preissteigerung vom dritten Quartal 2022 zum dritten Quartal 2023 betrug 6,4%. Im Ver- gleich 3. Quartal 2019 gegenüber dem 3. Quartal 2023 haben sich die Baupreise um 40% erhöht. Ein Rückgang der Bau- und Materialpreise wird nicht erwartet.6 Im November 2023 sind die Preise für Neubau im Vergleich

1. Monatsbericht des BMF November 2023 (Seite 10)
2. BMWK  Die wirtschaftliche Lage in Deutschland im Oktober 2023 (Seite 2)
3. Statistisches Bundesamt: Verbraucherpreisindex (www.destatis.de/DE/Themen/Wirtschaft/Preise/Verbrau- cherpreisindex/_inhalt.html)
4. BMWK  Die wirtschaftliche Lage in Deutschland im Oktober 2023 (Seite 5)
5. GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2023/2024 (Seite 12 ff.)

GAG-Konzern

zu November 2022 um 4,3% gestiegen. Die Preise für Instandhaltungsarbeiten weisen mit 6,6% im November 2023 einen höheren Preisanstieg im Vergleich zu den Vorjahresmonaten aus.7 Weitere Kostentreiber sind neben den gestiegenen Materialkosten insbesondere hohe Nachhaltigkeitsstandards sowie langwierige und kostspie- lige Genehmigungsprozesse.8

Auf Grund der hohen Inflation hat die Europäische Zentralbank eine Zinswende eingeleitet und die Zinsen seit Juli 2022 erhöht. Der Leitzins liegt nach zehn Anpassungen seit September 2023 bei 4,5%. Infolge dieser An- passungen hat sich der Zins für Wohnungsbaukredite über die unterschiedlichen Laufzeiten gegenüber dem Jahresende 2020 vervierfacht.9

Die konjunkturelle Entwicklung hat auch Auswirkungen auf den Arbeitsmarkt.10 Der Rückgang der Arbeitslosig- keit fiel im September schwächer aus als im Durchschnitt der letzten Jahre. Die Einstellungsbereitschaft der Unternehmen nimmt ab. Auch von November auf Dezember sind die Arbeitslosigkeit und Unterbeschäftigung weiter gestiegen.11 Die durchschnittliche Arbeitslosenquote für 2023 liegt bei 5,7%.12 Mit einer Erholung am Arbeitsmarkt wird erst im Frühjahr gerechnet.13

Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt ist im Jahr 2023 um 0,3% gesunken.14

2.1.2 Wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen in Deutschland

Im Jahr 2022 lag die Zahl der bundesweiten Fertigstellungen bei rund 295.300 Wohnungen. Dies ist im Vergleich zu 2021 ein leichter Anstieg von 0,6%.15 Die Zahl der fertig gestellten Mietwohnungen betrug in 2022 rund 85.000 Wohneinheiten.16

Auf Grund der hohen Baupreise und gestiegenen Zinsen werden immer mehr Wohnungsbauprojekte verscho- ben oder storniert.17 Die Auftragseingänge im Wohnungsbau sinken seit Anfang 2022 kontinuierlich.18 Im Sep- tember 2023 lag der Indikator für die Bautätigkeitsbehinderung durch Auftragsstornierungen bei 21,4% (lang- fristiges Mittel 3,5%).19 Für das Jahr 2023 sowie die Folgejahre werden deutlich sinkende bundesweite Fertig- stellungszahlen erwartet.20 Die angestrebten 400.000 fertig gestellten Wohneinheiten werden 2023 nicht er- reicht. Politisch wird von rund 245.000 Einheiten ausgegangen. Bis 2025 wird mit einem Rückgang auf ungefähr 200.000 Einheiten gerechnet.21

Der Hauspreisindex hat sich seit dem vierten Quartal 2022 mit wachsender Tendenz negativ entwickelt.22

Die Bestandsmieten stiegen 2022 im Bundesgebiet um 1,8% (2021: 1,3%). Die Mieten haben sich in bestehen- den Verträgen damit moderat entwickelt. Die Wiedervermietungsmieten sind deutschlandweit um 4,0% auf

1. Statistisches Bundesamt Pressemitteilung vom 10. Januar 2024 (Seite 1 ff.)
2. Ifo  Zur aktuellen Lage im Wohnungsbau 11/2023 (Seite 49)
3. GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2023 /2024 (Seite 14)
4. Monatsbericht des BMF: Aktuelle Wirtschafts- und Finanzlage September 2023 (Seite 40)
5. Bundesagentur für Arbeit: Monatsbericht zum Arbeits- und Ausbildungsmarkt 01/2024 (Seite 7)
6. Bundesagentur für Arbeit: Monatsbericht zum Arbeits- und Ausbildungsmarkt 01/2024 (Seite 52)
7. BMWK  Die wirtschaftliche Lage in Deutschland im Oktober 2023 (Seite 5)
8.         
9. GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2023/2024 (Seite 28)
10. GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2023/2024 (Seite 28)
11. GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2023/2024 (Seite 11)
12. GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2023/2024 (Seite 18)
13. Ifo  Zur aktuellen Lage im Wohnungsbau 11/2023 (Seite 50)
14. GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2023/2024 (Seite 7)
15. Ifo  Zur aktuellen Lage im Wohnungsbau 11/2023 (Seite 50)
16. Statistisches Bundesamt: Häuserpreisindex (www.destatis.de/DE/Themen/Wirtschaft/Konjunkturindikato- ren/Basisdaten/bpr410j.html)

		44	Lagebericht	Lagebericht		5

GAG-Konzern

durchschnittlich EUR 9,66 je m² gestiegen. Die inserierten Mieten sind in 2022 erstmals wieder stärker gestie- gen.23 Auch in 2023 stiegen die Mieten in Deutschland weiter. Im Dezember lag der Anstieg bei 6,1% gegenüber dem Basisjahr 2020.24

Der Wohnungsmarkt in den attraktiven Ballungsräumen und wachstumsstarken Regionen bleibt angespannt. Die Kapazitäten zur Aufnahme werden immer knapper. Deutschland verzeichnet weiterhin einen Einwohnerzu- wachs, der primär auf die Außenzuwanderung aus dem europäischen Ausland zurückzuführen ist.25 Durch die hohen Studierendenzahlen verschärft sich die Situation vor allem in den Universitätsstädten weiter, auch wenn die Zahl der Studierenden erstmals seit vielen Jahren leicht zurück ging.26

Langfristig betrachtet sind die Energieträger die größten Preistreiber bei den Wohnkosten. Seit 2000 sind die Verbraucherpreise für Gas, Heizöl und andere Haushaltsenergie um 127% gestiegen.27

2.1.3 Wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen in Köln

Kölns Einwohnerzahl ist in 2022 gewachsen. Die Bevölkerungsanzahl stieg um 12.817 auf 1.092.118 Personen. Der Saldo aus Geburten und Sterbefällen lag im Jahr 2022 bei -871 Personen. Zum ersten Mal seit 2005 über- stieg somit die Zahl der Sterbefälle die Zahl der Geburten.

Die Zahl der Zuwanderung nach Köln ist in 2022 deutlich gestiegen (66.362). Durch Berücksichtigung der Fort- züge, welche im Vergleich zum Vorjahr leicht gesunken sind (53.186), ergibt sich für 2022 eine positive Ent- wicklung.28 In 2023 ist die Bevölkerung der Stadt Köln nach vorläufigen Zahlen bis Juli leicht um 0,033% auf 1.092.481 angestiegen.29 Diese Zahlen zeigen einen Rückgang sowohl bei den Zuzügen (31.730) als auch bei den Fortzügen (30.588).30

Mit 2.327 Wohnungen lag die Zahl der Fertigstellungen in 2022 unter dem Vorjahresniveau (2021: 2.520 Woh- nungen). 9.463 Wohnungen waren genehmigt. Die Anzahl der in 2022 neu erteilten Baugenehmigungen ist mit 2.596 Wohnungen im Vergleich zum Vorjahr gesunken (2021: 3.330 Wohnungen).31

Der geförderte Mietwohnungsbestand ist in 2022 um 828 auf 37.088 Wohnungen gesunken (2021: 37.916). Der Anteil am gesamten Kölner Wohnungsbestand ist mit 6,5% im Vergleich zum Vorjahr minimal gesunken (2021: 6,7%).32

Die Baulandpreise für den Geschosswohnungsbau haben sich 2022 im Vergleich zum Vorjahr nicht geändert.33 Die durchschnittlichen Kaufpreise von Eigentumswohnungen sind im gleichen Zeitraum um 3% angestiegen.34 Bei der Betrachtung des Zeitraums von 2017 bis 2022 konnte eine Steigerung des mittleren Kaufpreises von Eigentumswohnungen von insgesamt 47% festgestellt werden.35 Dennoch deutet die bundesweite Entwicklung des Hauspreisindex in den ersten drei Quartalen auf eine negative Hauspreisentwicklung in 2023 hin. Auch für Köln konnte die GAG eine negative Entwicklung feststellen.

Die Lage auf dem Kölner Wohnungsmarkt wird nach unserer Einschätzung weiter angespannt bleiben. Dies trifft insbesondere auf das Segment der preiswerten und öffentlich geförderten Wohnungen zu. Zentrale Problem- felder bilden zum einen weiterhin die fehlende Verfügbarkeit von Bauland, zum anderen aber auch die hohen Bau- und Finanzierungskosten.

1. GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2023/2024 (Seite 9)
2. Statista: Mietindex monatliche Entwicklung
3. GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2023/2024 (Seite 8)
4. GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2023/2024 (Seite 8)
5. GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2023/2024 (Seite 9)
6. Kölner Statistische Nachrichten: Bevölkerung 2022. 14/2022 (Seite 2)
7. Kölner Monatszahlen (Bevölkerungsentwicklung in Köln). Stand: Juli 2023
8. Kölner Monatszahlen (Bevölkerungsentwicklung in Köln). Stand: Juli 2023
9. Kölner Statistische Nachrichten: Wohnungsbau in Köln 2022. 3/2023 (Seite 2)
10. Kölner Statistische Nachrichten: Wohnungsbau in Köln 2022. 3/2023 (Seite 6)
11. Grundstücksmarktbericht 2023 für die Stadt Köln (Seite 37)
12. Grundstücksmarktbericht 2023 für die Stadt Köln (Seite 108)
13. Grundstücksmarktbericht 2023 für die Stadt Köln (Seite 108)

66 Lagebericht

GAG-Konzern

2.2 Geschäftsverlauf

2.2.1 Allgemeine Entwicklung des Geschäftsverlaufs

Das Geschäftsjahr 2023 war für den GAG-Konzern insgesamt ein erfolgreiches Jahr. Der Immobilienbestand stieg leicht an auf 45.798 Wohnungen. Das größte Geschäftsfeld, die Immobilienbewirtschaftung, zeigte sich weiterhin stabil trotz der besonderen Rahmenbedingungen. Gegenüber dem Vorjahr konnten die Mieterlöse weiter gesteigert werden. Das EBITDA konnte trotz geringerer Bestandsverkäufe im Vergleich zum Vorjahr und höherer Nebenkosten in Folge gestiegener Energiepreise um 1% gesteigert werden. Auf Grund einer geringeren Steuerbelastung als im Vorjahr wurde das Vorjahresergebnis nach Steuern deutlich übertroffen.

Die Zinsdeckung lag bei 12,04% (Vorjahr: 12,72%) und verbesserte sich damit im Jahresvergleich, vor allem durch die gestiegenen Mieterlöse. Die Eigenkapitalquote sank auf Grund der im Verhältnis zum Jahresüber- schuss hohen Investitionen auf 24,46% (Vorjahr: 24,95%).

Die Anzahl der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter lag zum Jahresende bei 631 (Vorjahr: 633).

2.2.2 Immobilienbewirtschaftung

Die Immobilienbewirtschaftung, das umsatzstärkste Segment des GAG-Konzerns, verwaltete zum 31. Dezem- ber 2023 folgenden Immobilienbestand:

	2023	2022
Anzahl Wohnungen	52.205	51.492
konzerneigener Bestand	45.798	45.357
fremdverwalteter Bestand	6.407	6.135
Wohnfläche	3.478 T m²	3.417 T m²
konzerneigener Bestand	3.038 T m²	3.006 T m²
fremdverwalteter Bestand	440 T m²	411 T m²
Gewerbefläche	166 T m²	176 T m²
konzerneigener Bestand	154 T m²	151 T m²
fremdverwalteter Bestand	12 T m²	25 T m²

Der fremdverwaltete Bestand umfasst sowohl Wohnungseigentümergemeinschaften als auch die Immobilien- verwaltung für Dritte.

Geplant wurde ein konzerneigener Bestand von 45.885 Wohnungen.

Die Bestände befinden sich ausschließlich in Köln. Mit der Verwaltung über sechs Kunden- bzw. Quartierscenter soll ein unmittelbarer Mieterkontakt mit entsprechender Servicequalität erreicht werden.

Im Geschäftsjahr lagen die Umsätze aus Sollmieten bei TEUR 290.663 (Vorjahr: TEUR 274.456). Diese Steige- rung ergab sich aus dem Bezug von Neubaumaßnahmen, aus der Fluktuation, den Anhebungen der Mieten auf Grund von Modernisierungsmaßnahmen, den Mietanpassungen im freifinanzierten Wohnungsbestand an den Mietspiegel sowie aus der Anhebung der geförderten Mieten. Gegenläufige Einflüsse auf die Sollmiete waren die Entmietung von Abrissobjekten sowie der Verkauf von Beständen. Geplant waren TEUR 288.349.

Die durchschnittliche monatliche Sollmiete stieg um 5,12% und betrug EUR 7,63 je m² Wohn-/Nutzfläche (Vor- jahr: EUR 7,26 je m²).

Von der Sollmiete sind Mietausfälle von TEUR 12.090 (Vorjahr: TEUR 11.926) abzusetzen, die sich wie folgt aufgliedern:

Lagebericht 7

GAG-Konzern

		2023		2022			Veränderung
		(TEUR)	Quote	(TEUR)	Quote	 
Sollmieten	290.663	100%	274.456		100%	5,91%
Erlösschmälerungen		4,16%	-11.926		4,35%	1,38%
-12.090
Erlösschmälerungen Leerstand (ohne Umlagen)	-9.121	3,14%	-8.633	3,15%	5,64%
Erlösschmälerungen Mietnachlass	-2.969	1,02%	-3.292	1,20%	-9,82%
Umsatzerlöse aus Vermietung	278.573		262.530			6,11%

Geplant waren TEUR 274.561 Umsatzerlöse aus Vermietung.

Die Erlösschmälerungen werden im Wesentlichen durch Bestände beeinflusst, die von Bauprojekten betroffen sind. Darüber hinaus muss für die Mieterinnen und Mieter, die von Abriss- und Großmodernisierungsmaßnah- men betroffen sind, Ersatzwohnraum vorgehalten werden.

Der Wohnungsleerstand zum Ende des Geschäftsjahres war auf die folgenden Gründe zurückzuführen:

		2023		2022		Veränderung
		Anzahl	Quote	Anzahl	Quote	 
Wohnungsleerstand	Wohnungen		Wohnungen
wegen Baumaßnahmen	1.350	2,95%	1.202	2,65%	12,31%
wegen Verkauf	10	0,02%	1	0,00%	900,00%
nachfragebedingt	146	0,32%	161	0,35%	-9,32%
aus sonstigen Gründen	217	0,47%	237	0,52%	-8,44%
		1.723	3,76%	1.601	3,53%	7,62%

Von den 146 nachfragebedingten Wohnungsleerständen (Vorjahr: 161), die im wesentlichen fluktuationsbe-

dingt waren, konnten im Geschäftsjahr für 75 Wohnungen (Vorjahr: 58 Wohnungen) bereits Mietverträge ab-

geschlossen werden, so dass am Ende des Geschäftsjahres effektiv 71 Wohnungen (Vorjahr: 103 Wohnungen)

mit einer Quote von 0,16% (Vorjahr: 0,23%) für die Vermietung zur Verfügung standen. Weitere 217 Wohnun- gen standen wegen des Belegrechtsvertrags mit der Stadt Köln oder aus sonstigen Gründen leer.

Von den Gewerbeflächen standen zum Ende des Geschäftsjahres 6.120 m² (Vorjahr: 4.386 m²) leer (Leerstands-

quote: 3,98%, Vorjahr: 2,91%), davon standen 474 m² (Vorjahr: 699 m²) vermietungsfähig leer (Leerstandsquote:

0,31%, Vorjahr: 0,46%). Weitere 3.128 m² (Vorjahr: 1.605 m²) standen wegen Baumaßnahmen leer. Zudem stan- den 2.518 m² aus baulich bedingten Gründen leer.

Die Fluktuationsrate zum 31. Dezember 2023 betrug 4,72% (Vorjahr: 5,53%).

Um den Wohnungsbestand den aktuellen Wohnbedürfnissen anzupassen und ihn damit nachhaltig vermietbar zu halten, wird laufend umfangreich investiert.

Für die Bestandserhaltung des Hausbesitzes wurden im Geschäftsjahr im Rahmen der Instandhaltung, ohne Großmodernisierungsmaßnahmen, TEUR 63.000 aufgewandt. Dies entsprach einem durchschnittlichen Kosten- satz von EUR 19,84 je m² Wohn-/Nutzfläche. Die Planung sah Instandhaltungsaufwendungen von TEUR 62.385 vor.

88 Lagebericht

GAG-Konzern

Bestandsverbessernde Aufwendungen und Investitionen:

		2023	2022	2021	2020
		TEUR	TEUR	TEUR	TEUR
Instandhaltungsaufwand ohne Großmodernisierung	63.000	62.482	58.398	53.219
Großmodernisierungsaufwand	8.625	5.997	5.609	5.540
Investitionen (ohne Finanzanlagen)	215.030	197.179	177.553	156.031
		286.655	265.659	241.560	214.790

Die Großmodernisierung des Wohnungsbestandes wurde fortgesetzt. Im Geschäftsjahr wurden 180 Wohnun- gen und 1.215 m² Gewerbefläche fertig gestellt. Das Investitionsvolumen für Großmodernisierung betrug im Geschäftsjahr TEUR 49.561 (Vorjahr: TEUR 43.104) und der Aufwand aus Großmodernisierung betrug TEUR 8.625 (Vorjahr: TEUR 5.997). Geplant waren 751 Wohnungsfertigstellungen, Investitionen von TEUR 81.840 und ein Großmodernisierungsaufwand von TEUR 12.932. Die Planunterschreitungen der Investi- tionen und Aufwendungen resultierten hauptsächlich aus dem späteren Baubeginn der Baumaßnahmen.

Die wichtigsten Großmodernisierungsarbeiten sind das Aufbringen einer Fassaden-, Kellerdecken- und Dachisolierung, der Einbau von isolierverglasten Fenstern, die Verbesserung der Sanitär- und Elektroinstallation sowie der Einbau moderner Heizungsanlagen.

Übersicht Fertigstellungen Wohnungen:

	2023	202236	2021	2020
Modernisierung		531	114	271
180
Neubau	489	371	698	580

Der Nachfragesituation im Kölner Stadtgebiet, insbesondere nach preiswertem Wohnraum, trug der GAG-Kon- zern mit einem Neubauprogramm Rechnung. Hierfür wurden vom GAG-Konzern geeignete Grundstücke ange- kauft.

Im Rahmen der Neubautätigkeit wurden im Geschäftsjahr 489 Wohnungen fertig gestellt. Es wurden Investiti- onen für die Neubautätigkeit in Höhe von TEUR 156.127 (Vorjahr: TEUR 142.973) getätigt. Die Planung sah 608 Wohneinheiten und ein Investitionsvolumen von TEUR 162.963 vor. Die Abweichung des Investitionsvolumens resultierte im Wesentlichen aus Bauverzögerungen von 119 Wohnungen, die erst im Folgejahr fertig gestellt werden. Demgegenüber standen überplanmäßige Grundstückskäufe in Höhe von EUR 16,9 Mio., die für 2022 geplant waren.

Es wurden keine Bestandsankäufe getätigt. Geplant war der Ankauf von 50 Wohnungen und Investitionen in Höhe von TEUR 16.583.

Die Finanzierung der Neubaumaßnahmen erfolgt in der Regel mit öffentlichen und nichtöffentlichen Mitteln aus dem Wohnungsbauprogramm des Landes in den Einkommensgruppen A und B, der Kreditanstalt für Wie- deraufbau (KfW), Kapitalmarktmitteln und Eigenkapital. Mit der Inanspruchnahme der öffentlichen Wohnungs- baumittel unterliegen die Wohnungen, je nach Förderungsprogramm, einer Mietpreis- und Belegungsbindung von bis zu 30 Jahren und/oder besonderen energetischen Anforderungen.

Neben den Investitionen in Immobilien wurden im Geschäftsjahr sonstige Investitionen in Höhe von TEUR 9.343 getätigt. Diese wurden im Wesentlichen für die Installation von modernen Heizungsanlagen sowie den Bau von Photovoltaikanlagen durch die GAG SG eingesetzt.

36 Fertigstellungen Modernisierung im Vorjahr (2022) um 104 Wohnungen zu hoch ausgewiesen Lagebericht 9

GAG-Konzern

2.2.3 Immobilienverkäufe

Im Geschäftsjahr wurden aus dem Anlagevermögen sieben Wohneinheiten mit einer Fläche von 324 m² erfolgs- wirksam verkauft. Im Vorjahr waren es 118 Wohneinheiten mit einer Fläche von 9.441 m². Hieraus und aus einigen Grundstücksverkäufen resultierten Verkaufserlöse von TEUR 1.536 (Vorjahr: TEUR 33.587). Die Pla- nung sah für das Geschäftsjahr erfolgswirksame Verkäufe von 56 Wohneinheiten und Verkaufserlöse von TEUR 13.435 vor. Die Planunterschreitung der Verkaufserlöse resultiert hauptsächlich aus der Verschiebung von Verkaufszeitpunkten in das gegenwärtige Geschäftsjahr.

Erfolgswirksame Kaufverträge aus Immobilienverkäufen:

	2023	2022	2021
Anzahl Wohneinheiten	7	118	138
Wohnfläche (m²)	324	9.441	8.059
Erlöse gesamt (TEUR)	1.536	33.587	15.345

GAG-Konzern

2.3 Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage

Die Entwicklung der Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage verlief im Geschäftsjahr insgesamt positiv. Die Ver- mögens- und Finanzlage des Konzerns ist geordnet und die Zahlungsfähigkeit gesichert.

2.3.1 Ertragslage

		2023	2022		2023		2024
		IST	IST		PLAN		PLAN
		(TEUR)	(TEUR)	%	(TEUR)	%	(TEUR)
Umsatzerlöse	440.725	395.713	11	401.464	10	434.453
Bestandsveränderungen	13.606	5.165	163	13.776	-1	8.684
Andere aktivierte Eigenleistungen	855	405	111	560	53	553
Sonstige betriebliche Erträge	17.998	30.492	-41	25.293	-29	18.246
Aufwendungen für bezogene Lieferungen und
Leistungen	-231.491	-188.176	23	-205.480	13	-217.851
Personalaufwand	-52.880	-51.813	2	-53.890	-2	-57.923
Sonstige betriebliche Aufwendungen	-25.264	-29.667	-15	-26.269	-4	-28.986
EBITDA	163.549	162.120	1	155.453	5	157.176
Abschreibungen	-84.020	-76.742	9	-80.471	4	-85.334
EBIT	79.529	85.379	-7	74.982	6	71.842
Finanzergebnis
Ergebnis aus at Equity bilanzierten Finanzan-
lagen	-31	-56	-44	-41	-24	-39
Erträge aus Wertpapieren und Ausleihungen	3	3	-2	0		0
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	102	3	2.993	4	2.205	0
Zinsen und ähnliche Aufwendungen	-33.539	-33.372	1	-36.371	-8	-36.990
		-33.466	-33.421	0	-36.408	-8	-37.028
EBT	46.062	51.957	-11	38.574	19	34.813
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	-8.412	-29.158	-71	-5.015	68	-6.200
Sonstige Steuern	-196	715	-127	253	-178	514
Konzernergebnis	37.454	23.514	59	33.812	11	29.128

Im Folgenden werden die Veränderungen der in der Tabelle dargestellten finanziellen Leistungsindikatoren EBITDA und Konzernergebnis sowie der Zinsdeckung erläutert. Zunächst werden Ist-Ist-Vergleiche der Werte des Geschäftsjahres mit den Vorjahreswerten dargestellt und erläutert.

Die Umsatzerlöse stiegen um 11% auf TEUR 440.725 (Vorjahr: TEUR 395.713).

Die Umsätze resultierten im Wesentlichen aus der Hausbewirtschaftung und dort vor allem aus der Vermietung (siehe Geschäftsfeld Immobilienbewirtschaftung). Hinzu kamen Umsatzerlöse aus Nebenkosten in Höhe von TEUR 140.753 (Vorjahr: TEUR 97.319). In den sonstigen Erlösen aus Nebenkosten war der nicht geplante Bun- deszuschuss für die Energiepreisbremse in Höhe von TEUR 32.460 enthalten.

Die Bestandsveränderungen betrugen TEUR 13.606 gegenüber TEUR 5.165 im Vorjahr. Sie resultierten mit TEUR 13.606 (Vorjahr: TEUR 10.895) aus der Bestandsmehrung von Nebenkosten. Zu Bestandsveränderungen durch das inzwischen eingestellte Bauträgergeschäft kam es im Gegensatz zum Vorjahr im Geschäftsjahr nicht (Vorjahr: TEUR -5.729).

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GAG-Konzern

Die sonstigen betrieblichen Erträge sanken um 41% auf TEUR 17.998 (Vorjahr: TEUR 30.492). Dieser Rück- gang resultierte im Wesentlichen aus geringeren Erträgen aus Bestandsverkäufen in Höhe von TEUR 1.282 (Vor- jahr: TEUR 15.371). Dem standen höhere Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen in Höhe von TEUR 3.330 (Vorjahr: TEUR 648) gegenüber.

Die Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen stiegen um 23% auf TEUR 231.491 (Vorjahr: TEUR 188.176).

Die Aufwendungen ergaben sich mit TEUR 228.980 (Vorjahr: TEUR 178.804) im Wesentlichen aus der Hausbe-

wirtschaftung und dort vor allem aus den Nebenkosten mit TEUR 154.809 (Vorjahr: TEUR 108.252) sowie aus

der Instandhaltung mit TEUR 71.625 (Vorjahr: TEUR 68.479). Der Anstieg der Nebenkosten resultierte haupt- sächlich aus den umlagefähigen Betriebs- und Heizkosten (höhere Energie- und Wärmekosten). Der Anstieg der Instandhaltungsaufwendungen resultierte im Wesentlichen aus den Aufwendungen für Großmodernisierung TEUR 8.625 (Vorjahr: TEUR 5.997).

Die Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke betrugen TEUR 391 (Vorjahr: TEUR 7.824). Diese Reduzierung re- sultierte im Wesentlichen aus der Beendigung des Bauträgergeschäfts zum Jahresende 2022.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen sanken um 14,84% auf TEUR 25.264 (Vorjahr: TEUR 29.667), im

Wesentlichen auf Grund einer geringeren Rückstellungsbildung in Höhe von TEUR 508 (Vorjahr: TEUR 6.755 wegen einer Drohverlustrückstellung bei der GAG SG). Gegenläufig stiegen die Aufwendungen für Gutachten und Beratung in Höhe von TEUR 5.233 (Vorjahr: TEUR 3.567).

Die Abschreibungen stiegen um 9,48% auf TEUR 84.020 (Vorjahr: TEUR 76.742). Der Anstieg resultierte im Wesentlichen als Folge des hohen Investitionsvolumens aus höheren planmäßigen Abschreibungen auf Immo- bilien in Höhe von TEUR 76.504 (Vorjahr: TEUR 73.401) sowie außerplanmäßigen Abschreibungen in Höhe von TEUR 4.184 (Vorjahr: TEUR 458).

Die Zinsdeckung belief sich auf 12,04% (Vorjahr: 12,72%). Die Verbesserung ist im Wesentlichen auf die gestie- genen Umsatzerlöse aus der Vermietung zurückzuführen. Die Mieten stiegen stärker als die Zinsaufwendungen.

Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag sanken auf TEUR 8.412 (Vorjahr: TEUR 29.158). Im Geschäftsjahr 2022 führte die Bildung einer Rückstellung für eine Gewerbesteuernachzahlung aus der Betriebsprüfung für die Jahre 20162019 (TEUR 16.125) sowie der Gewerbesteueraufwand für die Jahre 20202022 (TEUR 6.347) zu einem außerordentlichen Steueraufwand. Bei den sonstigen Steuern handelt es sich um Umsatzsteuererstat- tungen für das laufende Jahr und für frühere Jahre sowie um die Steuerentlastung nach § 53a EnergieStG.

	2023	2022	2021
Konzernergebnis (TEUR)	37.454	23.514	40.855
Eigenkapitalrendite bezogen auf Konzernergebnis (in %)	4,3	2,8	4,9
Umsatzrendite bezogen auf Konzernergebnis (in %)	8,5	5,9	11,2

Im Folgenden werden Plan-Ist-Vergleiche auf Grund der im Vorjahr gemachten Prognose dargestellt und er- läutert.

Im Geschäftsjahr wurde ein Umsatz von TEUR 440.725 erreicht, der damit um 10% über dem Planwert von TEUR 401.464 lag. Die Abweichung resultierte im Wesentlichen aus den Umsatzerlösen aus Vermietung (TEUR 4.012 über Plan) sowie aus den Nebenkosten (TEUR 33.064 über Plan) auf Grund eines nicht eingeplan- ten Zuschusses des Bundes zur Energiepreisbremse in Höhe von TEUR 32.460.

Die Bestandsveränderungen betrugen TEUR 13.606 gegenüber dem geplanten Wert von TEUR 13.776. Mit einer Abweichung von 1% wurde der Planwert nahezu erreicht.

Die sonstigen betrieblichen Erträge sanken auf TEUR 17.998 und lagen damit um 29% unter dem Planwert von TEUR 25.293. Hauptursache hierfür waren die um TEUR 11.266 unter Plan liegenden Erträge aus den Im- mobilienverkäufen.

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Die Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen lagen mit TEUR 231.491 um 13% über dem Planwert von TEUR 205.480. Wesentlicher Bestandteil waren die Nebenkosten mit TEUR 27.514 über Plan, wäh- rend die Instandhaltungsaufwendungen mit TEUR 3.691 unter Plan lagen.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen erreichten einen Wert von TEUR 25.264 und lagen damit um 4% unter dem Planwert in Höhe von TEUR 26.269. Der Rückgang ist unter anderem auf die Vertriebsaufwendungen zurückzuführen, die mit TEUR 1.161 unter dem Planwert von TEUR 3.166 lagen.

Der Personalaufwand war mit TEUR 53.890 geplant und wurde mit TEUR 52.880 um 2% unterschritten. Ur- sächlich hierfür waren im Wesentlichen eine Abweichung bei der Anpassung der Pensionsrückstellungen sowie eine Unterschreitung der geplanten Löhne und Gehälter.

Das negative Finanzergebnis von TEUR -33.466 verbesserte sich um 8% gegenüber dem geplanten Wert von TEUR -36.408.

Die Zinsdeckung verbesserte sich auf 12,04%, geplant waren 13,30%. Wesentliche Ursache hierfür waren die unter Plan liegenden Zinsaufwendungen und höhere Umsatzerlöse aus der Vermietung.

2.3.2 Vermögenslage

Die Bilanzsumme stieg um 5% auf TEUR 3.578.495 (Vorjahr: TEUR 3.405.618).

Der Wert des Anlagevermögens stieg um 4% auf TEUR 3.405.930 (Vorjahr: TEUR 3.275.097). Den Zugängen in Höhe von TEUR 215.049 standen insbesondere Abschreibungen in Höhe von TEUR 84.020 und Buchwertab- gänge in Höhe von TEUR 373 gegenüber. Die Zugänge resultierten im Wesentlichen aus Investitionen für Neu- bau- und Modernisierungsmaßnahmen.

Das Umlaufvermögen stieg um 33% auf TEUR 170.534 (Vorjahr: TEUR 128.494). Die zum Verkauf bestimmten

Grundstücke und andere Vorräte stiegen um 13% auf TEUR 120.416 (Vorjahr: TEUR 106.976). Dies resultiert im Wesentlichen aus den um TEUR 13.510 gestiegenen Betriebs- und Heizkosten. Die flüssigen Mittel stiegen auf TEUR 23.957 (Vorjahr: TEUR 12.645).

	2023	2022		2021		2020
	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR
Aktiva
Anlagevermögen	3.405.930	3.275.097	3.157.833	3.055.462
Umlaufvermögen	170.534	128.494		110.718		121.696
Aktiver Rechnungsabgrenzungsposten	2.031	2.027		1.580		1.328
	3.578.495	3.405.618		3.270.131		3.178.486
Passiva
Eigenkapital	875.447	849.689		839.446		809.440
Unterschiedsbetrag aus Kapitalkonsolidierung	37.463	38.461		39.460		40.542
Fremdkapital	2.584.995	2.449.640	2.337.008	2.285.459
Passiver Rechnungsabgrenzungsposten		67.828		54.217		43.044
80.591
	3.578.495	3.405.618		3.270.131		3.178.486

Das Eigenkapital stieg um 3% auf TEUR 875.447 (Vorjahr: TEUR 849.689). Der Anstieg resultierte im Wesent- lichen aus dem Jahresüberschuss abzüglich der Dividendenausschüttung. Die Eigenkapitalquote sank auf 24,46% (Vorjahr: 24,95%), geplant waren 24,07%. Dies ist im Wesentlichen auf ein besseres Konzernergebnis und ein geringeres Investitionsvolumen als geplant zurückzuführen. Zum Bestand der eigenen Aktien der GAG wird auf Abschnitt 3.5, Eigenkapital, des Anhangs zum Jahresabschluss verwiesen.

Die Verbindlichkeiten stiegen um 6% auf TEUR 2.488.557 (Vorjahr: TEUR 2.350.273).

Hauptbestandteil waren die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern. Sie stie- gen auf Grund des umfangreichen Investitionsvolumens und der damit einhergehenden Aufnahme von Objekt-

		12		Lagebericht	Lagebericht		13
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und Unternehmensfinanzierungsmitteln um 6% auf TEUR 2.328.430 (Vorjahr: TEUR 2.205.236). Im Geschäfts- jahr betrugen die Darlehenstilgungen insgesamt TEUR 90.000, davon waren TEUR 41.089 außerplanmäßige Til- gungen im Rahmen von Rückzahlungen und Umfinanzierungen sowie Tilgungsnachlässe. Zu Fristigkeiten der Verbindlichkeiten siehe Konzernanhang Kapitel 5.11.

Die erhaltenen Anzahlungen stiegen um 14% auf TEUR 119.502 (Vorjahr: TEUR 104.924). Sie resultierten im Wesentlichen aus den Nebenkostenvorauszahlungen. Ihnen stehen auf der Aktivseite die unfertigen Leistungen aus den Nebenkosten in Höhe von TEUR 119.049 (Vorjahr: TEUR 105.444) gegenüber.

Die Verbindlichkeiten aus sonstigen Lieferungen und Leistungen stiegen um 6% auf TEUR 33.072 (Vorjahr: TEUR 31.123). Hauptgrund waren die gestiegenen Verbindlichkeiten aus Bauleistungen.

Der passive Rechnungsabgrenzungsposten stieg um 19% auf TEUR 80.591 (Vorjahr: TEUR 67.828). Dies re- sultiert im Wesentlichen aus den abgegrenzten Tilgungsnachlässen der NRW.BANK für neue Darlehen, die in den nächsten Jahren ergebniswirksam vereinnahmt werden. Diese Tilgungsnachlässe werden als Ausgleich für eine geringere Fördermiete gewährt, als passiver Rechnungsabgrenzungsposten abgegrenzt und über den Zeit- raum der Mietpreisbindung erfolgswirksam abgebaut.

2.3.3 Finanzlage

Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit sank um 9% und betrug TEUR 128.141 (Vorjahr: TEUR 140.823). Zum Konzernergebnis von TEUR 37.454 (Vorjahr: TEUR 23.514) wurden im Wesentlichen die folgenden nicht zahlungswirksamen Aufwendungen hinzugerechnet: die Abschreibungen auf Anlagevermögen- mit TEUR 83.811 (Vorjahr: TEUR 76.742) und Teile des Steueraufwands mit TEUR 1.812 (Vorjahr: TEUR 21.678). Abgezogen wurden nicht zahlungswirksame Erträge, die sich im Wesentlichen in der Zunahme der Vorräte und anderer Aktiva niederschlagen, in Höhe von TEUR 32.258 (Vorjahr: TEUR 9.127) sowie der Saldo aus der Bildung, Inanspruchnahme und Auflösung von weiteren Rückstellungen mit TEUR 4.069 (Vorjahr: TEUR 11.277). Darüber hinaus kam es durch den Saldo aus den Zu- und Abflüssen aus erhaltenen Anzahlungen sowie durch die Ände- rung anderer Passiva zu einem zusätzlichen Mittelzufluss von TEUR 10.100 (Vorjahr: Mittelabfluss von TEUR 267).

Die Erträge aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens mit TEUR 1.275 (Vorjahr: TEUR 15.359) werden dem Cashflow aus der Investitionstätigkeit zugeordnet und die Zinsaufwendungen mit TEUR 32.714 (Vorjahr: TEUR 32.420) werden dem Cashflow aus Finanzierungstätigkeit zugeordnet. Deshalb sind beide nicht Teil des Cashflows aus der laufenden Geschäftstätigkeit und werden hier bereinigt.

Der Mittelabfluss aus dem Cashflow aus Investitionstätigkeit stieg um 21% auf TEUR 211.422 (Vorjahr: TEUR 175.404). Dieser Anstieg resultierte im Wesentlichen aus den um 10% gestiegenen Auszahlungen für In- vestitionen in das Sachanlagevermögen in Höhe von TEUR 213.465 (Vorjahr: TEUR 193.952). Der Mittelzufluss aus dem Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit betrug TEUR 114.595 gegenüber TEUR 170.526 im Vorjahr. Dieser Rückgang resultierte im Wesentlichen daraus, dass der Saldo aus der Valutierung und Tilgung von Dar- lehen niedriger ausfiel als im Vorjahr.

Die Ziele des Finanzmanagements bestehen im Wesentlichen in der Sicherstellung einer ausreichenden Liqui- dität sowie in der Optimierung des Zinsergebnisses. Das Finanzmanagement des GAG-Konzerns umfasst das Cash- und Liquiditätsmanagement sowie das Management der Zinsänderungs- und Ausfallrisiken. Einherge- hend mit einer langfristig orientierten Geschäftsstruktur des Konzerns werden fast ausschließlich langfristige Finanzierungen abgeschlossen. Kurzfristige Finanzierungen werden nur begrenzt im Rahmen der Liquiditäts- steuerung und -optimierung aufgenommen. Abgeschlossene derivative Zinssicherungsinstrumente stehen im unmittelbaren Zusammenhang mit vollständig parallel laufenden Darlehensvereinbarungen, so dass syntheti- sche Festzinspositionen für den Zinssicherungszeitraum entstehen und bilanzielle Bewertungseinheiten gebil- det werden können. Spekulative Instrumente werden nicht eingesetzt. Aus unserer Sicht sind die geplanten Investitionen durch die zu erwartenden Möglichkeiten der Kreditplatzierung ausreichend abgesichert.

Insgesamt verfügte der GAG-Konzern zum Stichtag über kurzfristige Kreditlinien in Höhe von rund EUR 230 Mio. Die freien Kurzfristkreditlinien und die jederzeit mobilisierbaren Bankguthaben des Konzerns be- liefen sich insgesamt auf rund EUR 233 Mio. (Vorjahr: EUR 202 Mio.). Die Inanspruchnahmen der Kurzfristlinien dienten hauptsächlich der kurzfristigen Liquiditätssteuerung. Weiterhin bestehen umfassende Platzierungs- möglichkeiten für Langfristdarlehen, insbesondere innerhalb des Banken- und Versicherungsbereiches. Die Bo- nitätseinstufungen des GAG-Konzerns erfolgten erneut im Investment-Grade-Bereich. Auf Grund des sehr stabilen Cashflows aus der Bewirtschaftung der Wohnungsbestände und der mobilisierbaren Liquiditätsreser- ven sind derzeit keine Umstände erkennbar, die einen Liquiditätsengpass erwarten lassen.

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14 Lagebericht

GAG-Konzern

Langfristige Neuaufnahmen und Prolongationen von Bestandsdarlehen wurden teils frühzeitig und vor dem Berichtszeitraum realisiert, so dass im Berichtszeitraum lediglich TEUR 161.272 kontrahiert wurden.

Der Anteil der Kapitalmarktdarlehen betrug mit TEUR 50.988 rund 32% aller langfristigen Zinssicherungs- und Darlehensvereinbarungen. Darüber hinaus wurden Förderdarlehen der NRW.BANK über TEUR 97.989 und KfW- Darlehen über TEUR 12.295 zinsgesichert. Die Durchschnittsverzinsung aller langfristigen Neuaufnahmen be- trug 1,61% für eine durchschnittliche Zinsbindungsdauer von 26 Jahren.

Die neuen langfristigen Darlehensvereinbarungen in Höhe von insgesamt TEUR 161.272 stehen insbesondere im Zusammenhang mit dem Bau- und Modernisierungsprogramm des GAG-Konzerns in den kommenden Jahren und der frühzeitigen Begrenzung der Zinsänderungsrisiken.

Mit den im Geschäftsjahr erfolgten Finanzierungsmaßnahmen konnten weitere wesentliche Schritte zur dauer- haft zinsgünstigen Finanzierung des GAG-Konzerns erreicht werden. Dies spiegelt sich insbesondere in der Durchschnittsverzinsung der langfristigen Kapitalmarktfinanzierungen in Höhe von EUR 1.343 Mio. (Vorjahr: EUR 1.282 Mio.) wider, die mit 1,96% (Vorjahr: 1,98%) leicht gesenkt werden konnte. Die durchschnittliche Zinsbindung der Kapitalmarktdarlehen beträgt 18 Jahre (Vorjahr: 18 Jahre). Einmalige Restrukturierungsauf- wendungen wurden nicht verursacht. Die durchschnittliche Verzinsung aller Langfristdarlehen einschließlich Förderdarlehen betrug am Bilanzstichtag 1,42% (Vorjahr: 1,45%).

2.4 Finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren

2.4.1 Übersicht

		2023	2022	2021	2020
EBITDA	TEUR	163.549	162.120	156.044	172.625
Konzernergebnis	TEUR	37.454	23.514	40.855	54.901
Zinsdeckung	%	12,04	12,72	12,91	13,73
Eigenkapitalquote	%	24,46	24,95	25,67	25,47
Wohnungen (Stichtag 31.12.)	Anzahl	45.798	45.357	45.348	44.934
Mitarbeitende und Auszubildende
Gesamt (Stichtag 31.12.)	Anzahl	631	633	615	595

2.4.2 Personal

Der GAG-Konzern beschäftigte am Ende des Geschäftsjahres 621 Mitarbeitende (Vorjahr: 619). Geplant waren 647 Mitarbeitende (inkl. studentische Ausbildung/Praktikum). Von den 621 Mitarbeitenden waren 110 Mitar- beitende in Teilzeit (Vorjahr: 98). Darüber hinaus befanden sich am Jahresende zehn (Vorjahr: 14) Mitarbeitende in Ausbildung. Teilweise konnten Planstellen in 2023 nicht besetzt werden.

Die durchschnittliche Beschäftigungsdauer lag, wie im Vorjahr, bei rund elf Jahren und das Durchschnittsalter der Mitarbeitenden betrug 45 Jahre (Vorjahr: 44 Jahre).

Anzahl Mitarbeitende

	2023	2022		2021	2020
Alter	männlich	weiblich	männlich	weiblich	männlich	weiblich	männlich	weiblich
6165+	30	19	29	15	31	11	24	11
5160	109	76	98	74	88	77	92	76
4150	79	76	86	82	83	71	80	66
3140	87	83	85	75	87	70	83	69
	32	40	39	50	43	58	45	51
	337	294	337	296	332	287	324	273

Lagebericht 15

GAG-Konzern

3	Prognosebericht des Konzerns

Die gesamt- und wohnungswirtschaftlichen Rahmenbedingungen werden oben im Kapitel 2.1 erläutert. Insge- samt wird mit Blick auf die Bevölkerungsprognose der Stadt Köln und dem damit verbundenen hohen Wohn- raumbedarf in der Planung von einem für den Wohnungsmarkt in Köln stabilen und weiterhin positiven Umfeld ausgegangen.37 Obwohl eine Entspannung der Lieferketten und der Verfügbarkeit von Baustoffen gegenüber 2022 und 2023 erwartet wird, stellen die anhaltend stark gestiegenen Bau- und Energiekosten sowie Zinsen und Inflation eine große Herausforderung für die weitere Entwicklung dar. Dementsprechend wurden die An- nahmen für die Planung festgelegt:

• Bei den Baukosten wurde eine jährliche Preissteigerung von 9,00% für 2024 unterstellt.
• Im Gemeinkostenbereich wird mit einer allgemeinen Preissteigerung von 3,00% pro Jahr geplant.
• Für die Aufnahme langfristiger Kapitalmarktdarlehen in 2024 wurde je nach Zinssicherungszeitraum von Zinssätzen bis zu 5,50% ausgegangen.

Wesentliche Änderungen der Geschäftstätigkeit und des Geschäftsverlaufs sind für 2024 nicht geplant. In Wür- digung der veränderten Rahmenbedingungen verlagert sich der Schwerpunkt zunehmend vom Neubau auf neuen Grundstücken auf die energetische Modernisierung. Die im GAG-Konzern eingeschlagene Klimastrate- gie zur Reduk  -Emissionen wird weiterverfolgt. Es wird aktuell ein Pfad zur Erreichung der Kli- maneutralität bis 2045 erarbeitet. Die wesentlichen Maßnahmen hierbei sind die Erhöhung der Anzahl der Großmodernisierungen und der vermehrte Einsatz effizienter Heizanlagen und regenerativer Energiequellen.

Zu Vorgängen von besonderer Bedeutung nach Schluss des Geschäftsjahres wird auf das Kapitel 8.10, Nach- tragsbericht, des Anhangs zum Konzernabschluss verwiesen.

Die im Folgenden dargestellten Werte sind die Planwerte für die in Kapitel 1.3 dargestellten Leistungsindikato- ren und weitere wesentliche Positionen zur Erläuterung der finanziellen und nichtfinanziellen Leistungsindika- toren für das Jahr 2024. Zukunftsbezogene Angaben sind naturgemäß mit Unsicherheiten behaftet. Während bei einzelnen Positionen wie den Sollmieten regelmäßig mit relativ geringen prozentualen Plan-Ist-Abweichun- gen zu rechnen ist, unterliegt insbesondere das Konzernergebnis durch die Vielzahl der eingehenden Sachver- halte und den relativ geringen Wert regelmäßig höheren prozentualen Plan-Ist-Abweichungen.

Für 2024 sind ein Konzernergebnis von TEUR 29.128 und ein EBITDA von TEUR 157.176 geplant. Diese Ergeb- nisse basieren im Wesentlichen auf einem Umsatz von TEUR 434.453, sonstigen betrieblichen Erträgen von TEUR 18.246 und Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen von TEUR 217.851 sowie einem Personalaufwand von TEUR 57.923. Die Abschreibungen sind mit TEUR 85.334 und das Finanzergebnis ist mit TEUR -37.028 geplant. Die Zinsdeckung wird bei 13,07% erwartet. Die Steuern vom Einkommen und Ertrag sind mit TEUR 6.200 geplant.

Hauptbestandteil des Umsatzes sind die Umsatzerlöse aus Vermietung mit TEUR 285.160. Die Steigerung ge- genüber 2023 ergibt sich hauptsächlich aus Neubaumaßnahmen und aus Mieterhöhungen im Bestand. Haupt- bestandteile der sonstigen betrieblichen Erträge sind die Erträge aus dem Verkauf von Immobilien aus dem Anlagevermögen mit TEUR 6.141 und Erträge aus Versicherungserstattungen von TEUR 8.319. Wesentlicher Bestandteil der Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen sind die mit TEUR 74.082 geplanten Instandhaltungsaufwendungen, davon TEUR 13.906 für Großmodernisierung. Die wesentlichen Positionen des Finanzergebnisses sind die Zinsen und ähnlichen Aufwendungen in Höhe von TEUR 36.990.

Die Bilanzsumme steigt im Wesentlichen durch die über den Abschreibungen liegenden Investitionen um TEUR 183.361 an. Die Eigenkapitalquote wird für 2024 bei steigendem Eigenkapital bei 23,54% erwartet. Für die externe Finanzierung der Investitionen wurde eine Mischung aus zinssubventionierten Mitteln der NRW.BANK und der KfW sowie Darlehen zu Marktzinsen geplant.

Für Neubau sind Investitionen in Höhe von TEUR 165.899 und für Großmodernisierung von TEUR 81.458 ge- plant. Die geplanten Fertigstellungen belaufen sich auf 451 neue und 560 modernisierte Wohnungen. Daneben ist der erfolgswirksame Verkauf von 75 Wohnungen aus dem Anlagevermögen vorgesehen. Damit ist der Woh- nungsbestand für Ende 2024 mit 46.036 Einheiten geplant.

37 Kölner Statistische Nachrichten 14/2022: Bevölkerungsprognose für Köln 2022 bis 2050

GAG-Konzern

Die für Ende 2024 geplante Zahl an Mitarbeitenden beträgt 643 (inkl. Auszubildende). Der Anstieg resultiert im Wesentlichen aus der geplanten Besetzung offener Stellen.

Insgesamt bewertet der Vorstand die Entwicklungen des GAG-Konzerns für den Prognosezeitraum unter den beschriebenen Rahmenbedingungen als positiv.

4	Risiko- und Chancenbericht des Konzerns

4.1 Risiko- und Chancenmanagementsystem

Der GAG-Konzern verfügt über ein Risiko- und Chancenmanagementsystem, das wesentliche oder bestandsge- fährdende Entwicklungen möglichst früh dokumentiert und Maßnahmen zur Risikoreduzierung hinterlegt.

Risiken und Chancen sind alle Ereignisse und möglichen Entwicklungen innerhalb und außerhalb des GAG-Kon- zerns, die sich negativ oder positiv auf das für das Folgejahr geplante Konzernergebnis auswirken könnten.

Die Risiken und Chancen werden zusätzlich in die vier Kategorien leistungswirtschaftlich, finanzwirtschaftlich, allgemein intern und allgemein extern eingeteilt.

Die Risiken und Chancen werden in einer Neun-Felder-Matrix durch Eintrittswahrscheinlichkeit (%) und Aus- wirkungshöhe (Mio. EUR) auf das Konzernergebnis quantifiziert. Der interne Risikoscore ist von 1 bis 9 definiert:

Score 13	Keinen Handlungsbedarf auslösende Risiken / geringe Chance
Score 46	Überwachungsrelevante Risiken / mittlere Chance
Score 78	Wesentliche Risiken / hohe Chance
Score 9	Bestandsgefährdende Risiken / sehr hohe Chance

Die Neun-Felder-Matrix wurde im Geschäftsjahr 2023 hinsichtlich der Schwellenwerte für die Score-Klassen neu bewertet. Insbesondere die bisherigen Auswirkungshöhen wurden als zu gering erachtet. Um auch weiter- hin unkritischere Risiken zu berücksichtigen, wurden zusätzlich die Eintrittswahrscheinlichkeiten für die Risiko- scores 1, 2 und 4 reduziert (bis 10%). Für die Risikoscores 6, 8 und 9 wurde die Eintrittswahrscheinlichkeit hin- gegen erhöht (ab 90%), somit erhöht sich der Schadenserwartungswert (Eintrittswahrscheinlichkeit x Auswir- kungshöhe), so dass diese wesentlichen Risiken einen höheren Schwellenwert erfahren. Die neuen Auswir- kungshöhen der Risiken stellen sich nun wie folgt dar:

Im Rahmen der Neubewertung der Risiken wurden auch die Wertgrenzen der Chancen angepasst. Wie bisher wurden die Chancen auf die Hälfte der Werte der Risiken definiert. Die Skalierung der Eintrittswahrscheinlich- keiten wurde unverändert belassen:

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GAG-Konzern

Die Überarbeitung führt zu einer sachgerechteren Zuordnung der Risiken und Chancen. Wesentliche Chancen und Risiken werden künftig erst ab einem höheren Wert entsprechend kategorisiert. Darüber hinaus wurden die Chancen und Risiken hinsichtlich Zeitraum und Umfang detaillierter beschrieben. Des Weiteren wurde de- finiert, dass es sich bei der Auswirkungshöhe ausschließlich um mögliche Abweichungen zur Prognose handelt.

In den nachfolgenden Kapiteln werden die als überwachungsrelevant oder höher eingestuften Risiken und Chancen mit einem Score von mindestens 5 als Wesentlichkeitsgrenze dargestellt.

Nach diesen Kriterien wurden im Geschäftsjahr kein Risiko und eine Chance mit einem Score 5 oder höher identifiziert. In den Kapiteln 4.3 und 4.4 ist die Entwicklung der im Lagebericht 2022 ausgewiesenen Chancen und Risiken aufgeführt. In den kumulierten Auswirkungen auf das Konzernergebnis sind auch die als geringer eingestuften Risiken und Chancen enthalten.

4.2 Aktuelle allgemeine Chancen und Risiken

Der russische Angriffskrieg gegen die Ukraine hatte direkte und indirekte Auswirkungen auf die Energie- und Baustoffmärkte. Die Folge waren drastisch gestiegene Bau- und Energiepreise.38 Zudem kam es zu Material- engpässen.39 Auf Grund des anhaltenden Krieges und anderer geopolitischer Spannungen besteht noch immer ein Risiko aus verlängerten Lieferzeiten und höheren Logistikkosten. Wir gehen davon aus, dass die Baukosten weiterhin steigen werden. Das bereits hohe Baupreisniveau im Jahr 2023 wurde für die Prognose 2024 mit einer Preissteigerung von 9% angenommen. Bei den Instandhaltungsaufwendungen wurde eine Kostensteigerung von 5% berücksichtigt. Insofern wird das Risiko einer über die Planannahme hinausgehenden Inflation der Bau- und Instandhaltungskosten im Prognosejahr als überschaubar eingeschätzt. Für die Folgejahre gehen wir von einer leichten Verbesserung der Rahmenbedingungen und einer Preissteigerung von 5% für die Bau- und In- standhaltungskosten aus.

Größere Engpässe bei der Zulieferung von Baustoffen werden nicht erwartet. Im Vergleich zu den Vorjahren wird von deutlich reduzierten Bauvorhaben ausgegangen. 40 In der Folge wird ein erhöhtes Verzögerungsrisiko auf Grund der Auslastung der Handwerksbetriebe und des Fachkräftemangels ebenfalls nicht erwartet.

Der Anstieg der Zinsen und der Inflation, insbesondere die gestiegenen Energiekosten, stellen eine große Her- ausforderung für die Wohnungswirtschaft und die gesamte Gesellschaft dar.41 Die Energiepreise haben sich im Jahr 2023 stabilisiert42 und die GAG erwartet insgesamt eine langsam nachlassende Preisdynamik. Die Zinsen für Baufinanzierung wurden für 2024 mit 5,5% und für 2025 mit 6,0% geplant. Risiken für Bauvorhaben werden auf Grund der weit überwiegend bereits erfolgten Zinssicherungen unter diesem Planzinsniveau nicht gesehen.

Das Investitionsvolumen für Neubauten wird auf Grund der veränderten Rahmenbedingungen in den kommen- den Jahren deutlich reduziert. Durch frühzeitig getroffene Zinssicherungsmaßnahmen und in der Wirtschafts- planung gesetzte Rahmenbedingungen werden die Risiken als gering eingeschätzt.

Ein anhaltend hohes Zinsniveau bzw. ein weiterer Anstieg des Zinsniveaus kann dazu führen, dass die derzeit am Markt geforderten Immobilienpreise zunehmend schwerer finanzierbar sind. Dies könnte zu einem Nach- fragerückgang und letztlich zu weiter sinkenden Immobilienpreisen führen. Ein entsprechender Trend wurde in der Prognose berücksichtigt. Das darüber hinausgehende Risiko wird als überschaubar eingeschätzt.

Klimaaspekte spielen in der Gesellschaft eine immer größere Rolle. Dabei ist der Gebäudesektor einer der größ- ten CO2-Emittenten.43 Der Übergang zu einer klimaneutralen Gesellschaft birgt neue Chancen und Risiken. Die Verbesserung der Energieeffizienz bei steigenden Energiepreisen und die Erfüllung verschärfter Umweltaufla- gen sind zentrale Aufgaben für die gesamte Wohnungswirtschaft. Bis zum Jahr 2045 soll, so das Ziel der Bun- desregierung, der Gebäudebestand klimaneutral sein.44

1. Monatsbericht des BMF: Aktuelle Wirtschafts- und Finanzlage September 2022 (Seite 1)
2. GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2022/2023 (Seite 11 ff.)
3. GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2023/2024 (Seite 11)
4. Verbraucherpreisindex und Inflationsrate - Statistisches Bundesamt (destatis.de)
5. EEX Group DataSource  www.eex.com
6. BundesBauBlatt: Studie: Deutsche Baubranche erholt sich erst 2025 (https://www.bundesbau- blatt.de/news/studie-deutsche-baubranche-erholt-sich-erst-2025-3989428.html)
7. Klimaschutzgesetz: www.bundesregierung.de/breg-de/schwerpunkte/klimaschutz/klimaschutzgesetz-2021- 1913672

18

18 Lagebericht

GAG-Konzern

Die mit Nachhaltigkeitszielen verbundenen neuen Regularien werden auch Auswirkungen auf die GAG haben. Gesetzesänderungen wie die CO2-Bepreisung haben dabei einen direkten Effekt. Andere Risiken aus dem The- menbereich Nachhaltigkeit finden sich unten im Kapitel 4.3.1,  , insbesondere unter dem Punkt Nachhaltigkeit. Um die europaweiten Ziele zu forcieren und weil dem Finanzsystem eine Schlüsselrolle mit Lenkungswirkung bei der Entwicklung einer nachhaltigen Wirtschaft zukommen soll, ist die EU-Kommission dabei,           Fremdfinanzierungsvolumen wäre auch der GAG-Konzern davon betroffen. Außerdem wird der GAG-Konzern durch die Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) der EU zukünftig zu einer jährlichen Nachhaltig- keitsberichterstattung, die Teil des Lageberichts werden soll, verpflichtet sein. Weitere EU-Konzepte wie die ESG-Taxonomie (Environment/Umwelt, Social/Soziales, Governance/Unternehmensführung) stellen zukünftig auch die Wohnungswirtschaft und damit auch den GAG-Konzern vor neue Herausforderungen.

Um den zukünftigen Anforderungen an die Lageberichterstattung gerecht zu werden, arbeitet ein im GAG- Konzern eingerichtetes Nachhaltigkeitsboard am Aufbau des neuen Nachhaltigkeitsberichtswesens.

Mit der Verlagerung des Schwerpunkts in der Unternehmensstrategie vom Neubau auf neuen Grundstücken hin zur energetischen Modernisierung wird die Unternehmenstätigkeit zunehmend auf die Erreichung von Nachhaltigkeitszielen ausgerichtet.

4.3 Risikobericht

4.3.1 Leistungswirtschaftliche Risiken

CO2-Bepreisung

Neben den finanziellen und sozialen Aspekten stehen der Energieverbrauch und der CO2-Ausstoß der Gebäude zunehmend im Vordergrund. Das Ziel des GAG-Konzerns ist es, den eigenen CO2-Ausstoß so schnell und so weit wie möglich zu reduzieren. Im Zuge interner Projekte wurde eine Analyse der CO2-Reduktionspotenziale unter anderem hinsichtlich der Wärmeerzeugung, Gebäudehülle und des Photovoltaikausbaus durchgeführt. Dabei wurden Potenziale auf allen Handlungsfeldern analysiert, bewertet und Szenarien zur Auswirkung auf die strategische Wirtschaftsplanung erstellt. Auf dieser Basis wurden ein CO2-Zielpfad, aber auch Maßnahmen zur Verbesserung des Mikroklimas in den Quartieren oder der Mobilität abgeleitet. Aktuell werden die beschriebe- nen Maßnahmen in ein CO2-Monitoring überführt.

Für die beschriebenen Projekte wurden externe Beratungs- sowie weitere Projektkosten in der Prognose mit aufgenommen. Das Risiko der CO2-Bepreisung wurde unterjährig neu bewertet. Die Auswirkungshöhe wurde vor allem auf Grund des Betrachtungszeitraums stark reduziert, so dass sich die CO2-Bepreisung aktuell nicht mehr als Risiko darstellt.

Schadstoffe in den Beständen

Die bisherige Einschätzung beruhte auf Schadstofffunden einer inzwischen abgeschlossenen Modernisierungs- maßnahme. Unterjährig wurde daraufhin die Eintrittswahrscheinlichkeit reduziert. Generell ist für Schadstoffe in Beständen ein jährliches Budget eingeplant. Aktuell wird hier auch nicht von einer Planüberschreitung aus- gegangen, so dass der neu errechnete Risikoscore unterhalb der Wesentlichkeitsgrenze liegt.

Mieterlöse, Leerstand und Zahlungsausfall

Das bisher sehr global beschriebene Risiko wurde unterjährig neu betrachtet und wird in den beiden bestehen-            mögliche Erlösschmälerungen auf Grund von Mietminderungen sowie auch Ausfallrisiken bei Mieterhöhungen mitberücksichtigt. Beide Risiken liegen aktuell unter der Wesentlichkeitsgrenze.

Contracting  Wärmepreis

Das Risiko besteht aus schnell steigenden Einkaufspreisen im Energiesektor, die durch gesetzliche Rahmenbe- dingungen nicht vollumfänglich an Abnehmer weitergegeben werden können.

Auf Grund der volatilen Preisentwicklung im Jahr 2022 wurde die Einkaufsstrategie optimiert, was zu einem geringen Risiko aus dem Contracting führt. Des Weiteren sind in der mehrjährigen Wirtschaftsplanung Investi- tionen in Blockheizkraftwerke und Wärmepumpen im Rahmen von Neubau-, Großmodernisierungs- und In- standhaltungsprojekten vorgesehen. Alte Gaskessel sollen, allerdings nur noch für einen begrenzten Zeitraum, in Instandhaltungsprojekten gegen neuere, effizientere Gaskessel getauscht werden. Jedoch nur, sofern diese nicht unmittelbar durch Wärmepumpen ersetzt werden können.

Dieses Risiko wurde im Geschäftsjahr neu bewertet. Die Auswirkungshöhe wurde daraufhin stark reduziert, so dass sich Contracting  Wärmepreis aktuell nicht mehr als Risiko darstellt.

Lagebericht 19