FRANKLIN BSP REALTY TRUST, INC. 
In den letzten Monaten versuchten die Banken, die Bedingungen für fällig werdende CRE-Schulden zu überarbeiten, um Kreditausfälle abzuwenden. Sie benötigten jedoch eine zusätzliche Infusion von Eigenkapital, was privaten Kreditgebern die Möglichkeit gab, eine Rettungsfinanzierung durch Mezzanine-Kredite, Vorzugskapital oder frisches Stammkapital bereitzustellen, so Quellen aus der Branche.
Ursprünglich konzentrierten sich diese Workouts auf den Bürosektor, aber jetzt weiten sie sich auf Mehrfamilienhäuser, Industriegebäude und Hotels aus. Und diese Abwicklungen werden selbst für private Kreditgeber mathematisch unhaltbar. Dies ist der Fall, da die Mieteinnahmen in allen Sektoren nicht mit dem Anstieg der Schuldendienstkosten Schritt halten, so mehrere Branchenvertreter.
"Kredite sind zwar verfügbar, aber nicht mehr in der gleichen Höhe wie früher und sie sind auch deutlich teurer. Damit bleiben nur wenige Möglichkeiten, und keine davon ist ideal", sagte Mike Comparato, Präsident von Franklin BSP Realty Trust.
Die Kreditkosten für den CRE-Markt sind stärker gestiegen als die Einnahmen, was durch den steilsten Anstieg der Zinssätze seit Jahrzehnten verursacht wurde. Verschärfende Faktoren sind die strengeren Kreditvergabestandards nach den Zusammenbrüchen regionaler Banken im März und der Rückgang der Bürobelegung nach dem COVID.
Es ist eine fantastische Zeit, um ein privater Kreditgeber zu sein", sagte Jeff Holzmann, COO bei RREAF Holdings in Texas, einem Immobilieninvestor. "Aber das bedeutet nicht, dass jede Gelegenheit, die sich Ihnen bietet, auch eine gute ist.
Es gibt Anlagen, die sich selbst bei niedrigeren Zinsen möglicherweise nie wieder erholen werden, weil sie in Städten liegen, in denen sich der Markt aufgrund von Kriminalität und rückläufiger Demografie verschlechtert. Einige würden auch große Investitionen für einen Turnaround benötigen, was die Rendite schmälern würde, sagte er.
KEINE ECHTE OPTION
Die zunehmende Vorsicht der privaten Kreditgeber wird die Liquiditätsknappheit für Immobilieneigentümer, die keine echte Ausstiegsoption haben, noch verschärfen.
Zweijährige Zinsobergrenzen, die vor steigenden Zinsen schützten, werden in den kommenden Jahren fällig, und neue Obergrenzen, die früher Tausende von Dollar kosteten, kosten jetzt mehrere zehn Millionen Dollar, sagten mehrere Akteure der Branche.
Als die Immobilienbewertungen aufgrund schwächerer Fundamentaldaten fielen, qualifizierten sich die Kreditnehmer auch für ein kleineres vorrangiges Refinanzierungsdarlehen zu Zinssätzen, die mindestens 500 Basispunkte höher waren.
Razmig Boladian, Co-Managing Partner bei Rubicon Point Partners, sagte, selbst wenn die Kreditgeber die Eigentümer von Büroimmobilien drängen, einen Kredit zu einem beliebigen Zinssatz für eine Refinanzierung zu erhalten, können sie dies nicht tun, weil die Kreditnehmer nicht in der Lage sind, ihre Kredite zurückzuzahlen und die Kreditgeber nicht über die nötige Bilanzverfügbarkeit verfügen, um Kredite zu vergeben.
"Der Markt ist in Bezug auf die Liquidität angespannt; es ist ein absoluter Stillstand. Selbst bei einem massiven Rückgang der Bewertungen leerstehender Gebäude gibt es keine Garantie, dass Sie Renditen erzielen, die die Investition rechtfertigen", fügte er hinzu.
Auch der Verkauf eines Objekts wird immer schwieriger. Entweder gibt es keine Käufer oder nur einen begrenzten Pool von Käufern, die eine so niedrige Bewertung verlangen, dass die bestehenden Eigentümer nach der Abzahlung von Krediten ohne Erlös dastehen könnten, sagte Claudia Faust, Mitbegründerin und geschäftsführende Partnerin bei Hawkeye Partners, einem Immobilieninvestor.
Obwohl die Schätzungen variieren, wird erwartet, dass allein in den nächsten zwei Jahren fast 2 Billionen Dollar an CRE-Krediten fällig werden, was die Nachfrage nach privater Liquidität erhöhen wird.
"Es gibt einen Mangel an Kreditgebern auf dem Markt. Letztes Jahr haben wir regelmäßig mit 5 bis 10 Kreditgebern konkurriert, wenn wir ein neues Angebot abgegeben haben, aber dieses Jahr sind wir oft der einzige Kreditgeber, der ein Angebot abgibt", sagte Alex Horn, geschäftsführender Gesellschafter bei BridgeInvest, einem privaten CRE-Hypothekengeber.
Sie sind auf dem besten Weg, im Jahr 2023 Darlehensanträge in Höhe von 40 Mrd. USD zu erhalten, verglichen mit etwas mehr als 20 Mrd. USD im Jahr 2022, aber nur 2 % könnten letztendlich ein Darlehen erhalten, da einige von ihnen zu hoch verschuldet sind und wahrscheinlich mit den Schuldendienstzahlungen zu kämpfen haben, so Horn.
Jay Hiemenz, Präsident und Chief Operating Officer bei Alliance Residential, sagte, dass es je nach Immobiliensektor 3 Jahre oder mehr dauern könnte, bis der Erholungszyklus überhaupt beginnt.
Bei einigen privaten Kreditgebern bestehe die Gefahr, dass sie sich von ihren teuer zu verwaltenden Portfolios trennen müssten, fügte er hinzu.
Die derzeitige Verzugsquote für Kredite in gewerblichen hypothekarisch gesicherten Wertpapieren liegt bei 4,76%, aber es wird erwartet, dass sie sich in den kommenden Jahren 10,51% nähern wird - der Höchststand, der während der globalen Finanzkrise erreicht wurde, so Moody's Analytics.
Thomas LaSalvia, Leiter der Abteilung für gewerbliche Immobilienwirtschaft bei Moody's, sagte jedoch, dass die Wahrscheinlichkeit eines Ansteckungseffekts gering sei.
"Es wird zu einer Bereinigung des Überangebots an Vermögenswerten kommen, die in der aktuellen Wirtschaft nicht mehr funktionieren, aber es gibt nicht genügend Anzeichen dafür, dass dies eine systemische Krise auslösen könnte", fügte er hinzu. (Berichte von Shankar Ramakrishnan; Bearbeitung durch Anna Driver)
