Von Ulrike Dauer

FRANKFURT (Dow Jones)--Vonovia hat im vergangenen Jahr deutliche Fortschritte beim Verkauf von Wohnungsportfolios und Minderheitsbeteiligungen an Joint-Venture-Partner gemacht und so seine Verschuldung wieder in den Zielkorridor geführt, allerdings an den oberen Rand. Die Verkäufe sollen 2024 weitergehen. Das Hauptaugenmerk wird auf der Dividenden-Auschüttungsquote liegen. Bisher lag sie bei 70 Prozent des operativen Gewinns FFO nach Dritten, der diese speist. Für 2022 senkte der Wohnimmobilienkonzern sie auf 35 Prozent des FFO. Um die Bilanz zu schonen, dürfte Vonovia im aktuellen Zinsumfeld die Ausschüttungspolitik generell neu auf einem niedrigeren Niveau ausrichten.

Vonovia wird Ergebnisse 2023 und Ausblick 2024 voraussichtlich am Freitag den 15. März veröffentlichen. Was für Anleger wichtig wird:


RÜCKBLICK UND AUSBLICK - Am unteren Ende der Zielspanne von 1,75 bis 1,95 Milliarden Euro wird nun der für die Dividende maßgebliche FFO erwartet. Der Funds from Operations ist in der Immobilienbranche ein operativer Gewinn nach laufenden Zinsen und Steuern. Vonovia selbst hatte im November noch die Mitte der Zielspanne in Aussicht gestellt, also 1,85 Milliarden Euro. Das EBITDA total dürfte ebenfalls am unteren Ende der Spanne von 2,6 bis 2,85 Milliarden landen. Unter dem Strich dürften Portfolioneubewertungen das Ergebnis verhagelt haben, erwartet wird ein deutlicher Nettoverlust.

Für 2024 gibt es von Vonovia bereits seit November eine qualitative Prognose. Der FFO soll moderat unter Vorjahresniveau landen - Gründe seien höhere Steuern und Zinsen. Bereinigtes EBITDA und Mieterlöse sollen auf Vorjahresniveau landen.


DIVIDENDENPOLITIK - Vonovia hat bereits im November signalisiert, dass der Bochumer DAX-Konzern auch 2023 möglicherweise an der Dividende dreht, "in Abhängigkeit von der Visibilität relevanter Faktoren (zum Beispiel Verschuldung, Immobilienbewertungen und Veräußerungen)". Für 2022 hatte Vonovia die Dividende auf 0,85 Euro je Aktie fast halbiert von 1,66 Euro ein Jahr zuvor. Die Dividendenausschüttungsquote betrug 35 Prozent vom FFO. Sie lag damit deutlich unterhalb der vom Unternehmen normalerweise angepeilten 70 Prozent.

Den Metzler-Analysten zufolge erfordern Zinsumfeld sowie Schuldenstand generell eine neue Dividendenausschüttungspolitik. Sie erwarten rückläufige FFOs nicht nur 2024 sondern auch 2025. Für 2023 könnte die Ausschüttungsquote ihren Schätzungen nach auf 25 Prozent sinken. Für 2024 errechnen die Analysten eine Quote unter 40 Prozent, für 2025 von 45 Prozent, für 2026 von 50 Prozent. Im aktuellen schwierigen Umfeld hatten Wettbewerber wie LEG Immobilien und TAG Immobilien für 2022 die Dividende komplett ausgesetzt. LEG schüttet nun den um aktivierte Investitionen bereinigten FFO I (AFFO) als Dividende aus sowie einen - jährlich zu bestimmenden - Teil der Nettoverkaufserlöse.


VERSCHULDUNG - Vonovia hatte vergangenes Jahr lange mit Befürchtungen im Kapitalmarkt zu kämpfen, der DAX-Konzern könne eine Kapitalerhöhung benötigen. Durch den Verkauf von Wohnungsportfolios und Minderheitsbeteiligungen an Joint-Venture-Partner hat das Unternehmen seine Verschuldung wieder in den Zielkorridor geführt. Allerdings lag der Verschuldungsgrad LTV mit 45 Prozent am Ende des dritten Quartals immer noch am oberen Rand des Zielkorridors von 40 bis 45 Prozent. Laut Baader Helvea besteht weiterer Veräußerungsbedarf, um die Schuldenkennziffern wieder in die Zielbereiche zu bringen. Per Ende Oktober belief sich das Verkaufsvolumen insgesamt seit Jahresbeginn auf einen Verkaufserlös von 3,7 Milliarden Euro, dieses Jahr sollen weitere mehr als 3 Milliarden generiert werden, aus weiteren, bereits besiegelten Verkäufen.

"Wir sind im Korridor, damit wird eine Kapitalerhöhung immer unwahrscheinlicher", sagte CEO Rolf Buch in der Medientelefonkonferenz mit den Neunmonatszahlen. "Deshalb machen wir die ganze Übung", dann werde sich das Thema Kapitalerhöhung "irgendwann erledigt haben".


Nachfolgend eine Auswertung der Prognosen von Analysten für das Gesamtjahr 2023 und 2024: 


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.                               PROG  PROG  PROG 
GESAMTJAHR                      Gj23  ggVj  Zahl    Gj22 
EBITDA bereinigt total         2.650   -4%    14   2.763 
Ergebnis nach Steuern         -5.561    --    12    -669 
Ergebnis nach Steuern/Dritten -5.605    --    14    -644 
Ergebnis je Aktie              -7,07    --    13   -0,82 
FFO                          1.752,7  -10%    12 1.944,3 
FFO je Aktie                    2,16  -13%    11    2,47 
Dividende je Aktie              0,89   +5%    13    0,85 
 
.                               PROG  PROG 
GESAMTJAHR                      Gj24  Zahl 
EBITDA bereinigt total         2.679    14 
Ergebnis nach Steuern          1.000    12 
Ergebnis nach Steuern/Dritten   -925    14 
Ergebnis je Aktie              -1,10    13 
FFO                          1.645,2    12 
FFO je Aktie                    2,02    11 
Dividende je Aktie              1,02    15 
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ERLÄUTERUNGEN:

- alle Angaben in den Tabellen in Millionen Euro, Ausnahme Ergebnis, FFO und Dividende je Aktie in Euro

- Bilanzierung nach IFRS

- Quellen: Angaben des Unternehmens. Prognosen von Visible Alpha

- FFO = Funds from operations

- ggVj = Veränderung in Prozent gegenüber dem entsprechenden Vorjahreszeitraum

- das Geschäftsjahr entspricht dem Kalenderjahr

- alle Angaben ohne Gewähr

Kontakt zur Autorin: ulrike.dauer@wsj.com; @UlrikeDauer_

DJG/uxd/sha

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March 15, 2024 00:45 ET (04:45 GMT)