In einem offenen Brief vom 9. Februar, der von Reuters eingesehen wurde, fordert Quarz den Mapletree North Asia Commercial Trust (MNACT) auf, ein verbessertes Angebot von Mapletree Commercial Trust (MCT) auszuhandeln.

Quarz, der schon einmal erfolgreich einen REIT-Deal in Singapur blockiert hat, sagt, dass er und seine Tochtergesellschaften Anteile halten, die sie zu den 10 größten Anteilseignern von MNACT machen.

Ein externer Sprecher von MNACT und MCT sagte, sie hätten keine unmittelbare Stellungnahme zu den Anfragen von Reuters.

Der staatliche Investor Temasek aus Singapur lehnte eine Stellungnahme ab. Mapletree Investments Pte Ltd, ein globales Immobilienkonglomerat, ist der größte Einzelanteilseigner beider Real Estate Investment Trusts (REITs) und hält 32,6% von MCT und 38,1% von MNACT (Stand: 29. Dezember).

Am 31. Dezember gab MCT Pläne zum Kauf von MNACT bekannt, um den siebtgrößten REIT in Asien mit einer erwarteten Marktbewertung von etwa 10,5 Mrd. S$ zu schaffen.

Das Hauptportfolio von MNACT umfasst eine Gewerbeimmobilie in Hongkong und zwei in China, während MCT ein auf Singapur fokussierter REIT ist.

Quarz, das von Jan Moermann, einem ehemaligen Schweizer Banker, geleitet wird, unterstützt die Gründe für die Übernahme, hat aber Einwände gegen das Fusionsverhältnis und den Preis.

"Quarz ist von vielen MNACT-Anteilseignern auf das unterlegene Angebot von MCT für MNACT angesprochen worden. Wir stimmen zu, dass das Angebot für die Anteilseigner wertvernichtend ist und MNACT deutlich unterbewertet", so Moermann und Havard Chi, Quarz' Forschungsleiter in Singapur, in dem Schreiben. MCT bot an, alle Anteile von MNACT im Austausch gegen MCT-Anteile oder eine Kombination aus Bargeld und MCT-Anteilen zu erwerben, die den Anteilsinhabern des Zielunternehmens 1,1949 S$ pro Anteil einbrachte.

Dies entsprach einem Aufschlag von 7,6 % auf den Schlusskurs von MNACT vom 27. Dezember in Höhe von 1,11 S$ und basierte auf dem Anteilspreis von MCT in Höhe von 2 S$. Die Unternehmen erklärten, das Angebot entspreche dem Nettovermögenswert (Nettovermögenswert) von MNACT pro Anteil.

Seitdem sind die Anteile von MCT um 8,5 % auf 1,83 S$ (Stand Mittwoch) gefallen, während die Anteile von MNACT unverändert bei 1,1 S$ lagen.

Quarz argumentierte in dem Schreiben, dass der Angebotspreis einen der höchsten Abschläge auf den Nettovermögenswert in der 20-jährigen Geschichte des singapurischen REIT-Marktes mit zahlreichen Übernahmen und Fusionen" darstelle.

"Der Vorstand und das Management von MNACT sollten einen transparenten und robusten Prozess einleiten, um die Vermögenswerte über dem Nettovermögenswert von 1,23 S$ zu verkaufen, anstatt das suboptimale Angebot von MCT in Höhe von 1,08 bis 1,10 S$ zu empfehlen", so Quarz.

Er fügte hinzu, dass er zuversichtlich sei, dass sich MNACT ab der zweiten Hälfte des Jahres 2022 stark erholen werde, und verwies auf die weltweiten Impfraten.

Der REIT-Markt in Singapur wird von Kleinanlegern dominiert, die von den hohen Dividenden der Trusts angezogen werden, da die Unternehmen verpflichtet sind, 90 % ihrer Mieteinnahmen auszuzahlen. Die 2011 gegründete Organisation Quarz hat sich öffentlich gegen rund ein Dutzend in Singapur notierte Unternehmen eingesetzt.

Er sammelte Unterstützung, um im Jahr 2020 eine Fusion zwischen zwei Singapur-REITs zu blockieren, deren Manager sich im Besitz einer Einheit des asiatischen Logistikriesen ESR Cayman Ltd befinden, was einen seltenen Sieg für aktivistische Fonds im Stadtstaat darstellt.

(1 $ = 1,3425 Singapur-Dollar)