Unabhängige Hotelbetreiber und riesige globale Ketten schließen sich zunehmend in Franchiseverträgen zusammen, da die hohen Zinssätze das Gastgewerbe schwer getroffen haben und den Bau neuer Hotels verlangsamen.

Für die großen Ketten sind neue Franchisevereinbarungen aus Konversionen ein willkommener Anreiz für Investoren, kurzfristig neue Hotels zu eröffnen. In der Zwischenzeit wechseln unabhängige, markenlose Hotels gerne zu Franchiseverträgen, weil sie dadurch einen besseren Zugang zu potenziellen Buchungen und eine günstigere Finanzierung durch Kreditgeber erhalten.

"In der Vergangenheit machten die globalen Umwandlungen 10 bis 20 % der Zimmer im System aus, heute sind es wahrscheinlich eher 40 %", sagte Patrick Scholes, Aktienanalyst bei Truist.

Bei Marriott International mit Sitz in den USA machten Umwandlungen im Jahr 2023 40% der organischen Zimmerunterzeichnungen aus, doppelt so viel wie die 20% im Vorjahr. Die Hälfte der Hoteleröffnungen des französischen Unternehmens Accor im vergangenen Jahr war auf Umwandlungen zurückzuführen. Das entspricht den Trends in der gesamten Branche.

"In einem Klima, in dem die Fremdkapitalmärkte für Neubauten etwas eingeengt sind, ist die Bedeutung von Umwandlungen gestiegen", sagte Marriotts CEO Anthony Capuano auf einer Telefonkonferenz zu Beginn des Jahres.

Die Hotelbetreiber profitierten von der Zunahme der "Rache-Reisen" nach dem Abklingen der Pandemie. Der wirtschaftliche Aufschwung brachte jedoch auch höhere Zinssätze mit sich, was kleineren Betreibern, die zur Finanzierung ihres Betriebs auf die Aufnahme von Fremdkapital angewiesen sind, das Leben schwer machte.

Laut dem Hotelentwicklungsunternehmen Lodging Econometrics werden im Jahr 2023 etwa 1.980 Hotels eröffnet, gegenüber 2.730 im Jahr 2019.

"Der Zugang zu Hotelfinanzierungen, insbesondere in Südamerika, ist derzeit begrenzt, da viele Hotels während der Pandemie Schwierigkeiten hatten, ihre Schulden zu begleichen", sagte Fernanda L'Hopital, Südamerika-Direktorin für Beratung und Bewertung beim Beratungsunternehmen für das Gastgewerbe HVS.

Ein Markenhotel könnte für Eigentümer attraktiver sein, die ihre Kredite refinanzieren oder vor einer "Mauer von Fälligkeiten" stehen, die nach hinten verschoben wurden, sagte Robin Farley, Aktienanalyst bei UBS.

Laut Zach Demuth, JLL Global Head of Hotels and Hospitality Research, werden bis 2025 weltweit Hoteldarlehen im Wert von etwa 217 Milliarden Dollar fällig.

Diese Kredite werden wahrscheinlich zu höheren Zinssätzen refinanziert werden. In den USA liegen die Zinssätze für neue Markenhotels zwischen 6,75 % und 8,25 %, gegenüber 5-6 % vor der Pandemie, so Shivan Perera, Senior Vice President of Debts and Participations beim Immobilienfinanzierer Avana Capital. Nicht markengebundene Betreiber haben im Allgemeinen etwas höhere Raten zwischen 7% und 9%.

Markengebundene Hotels haben ein geringeres Cash-Flow-Risiko als unabhängige Hotels, so eine Studie der Cornell University aus dem Jahr 2022, die auf 4.000 Hotels über 20 Jahre hinweg basiert.

"Gute Marken, ihr Kundenbindungsprogramm und ihr Reservierungssystem tragen in der Regel dazu bei, dass eine Immobilie besser abschneidet, so dass ein Kreditgeber dies oft als Bedingung stellt", so Farley von UBS.

In Europa bewegen sich die Immobilienzinsen zwischen 6 und 8 %, während sie vor der Pandemie bei 2,5 bis 3 % lagen, so Tim Barbrook, Leiter der Schuldenberatung bei HVS London. Für Markenhotels liegen die Zinsen etwa 0,25% niedriger.

"Manche Leute haben 13 Jahre lang extrem günstige Kredite erhalten", sagte Barbrook. "Jetzt kommen sie von festverzinslichen Krediten in ein viel höheres Zinsumfeld. Viele unserer Kunden wünschten sich, sie könnten die Kredite, die sie bereits haben, einfach verlängern."

Große Betreiber haben "weiche" Marken und Konversionsmarken eingeführt, die darauf abzielen, unabhängige Kunden zu gewinnen. Diese Marken helfen, das Nettowachstum der Einheiten zu steigern, so die Analysten.

Die Franchise- und Lizenzeinnahmen von Hilton stiegen im Jahr 2023 um 14,6 % und im Jahr 2022 um 38,5 % im Vergleich zum Vorjahr, während sie bei Marriott im Jahr 2023 um 13 % und im Jahr 2022 um 40 % stiegen.

"Jedes Paar 100 oder 1.000 Zimmer mehr spielt eine Rolle, weil damit eine Franchisegebühr verbunden ist", sagte Jan Freitag, Direktor des US-Hotelgewerbes beim Analyseunternehmen CoStar.

Eine solche Marke ist die "Spark"-Kette von Hilton, die im Januar 2023 angekündigt wurde. Für kleinere Betreiber bedeutet eine Umstellung, dass sie Zugang zu Gästen erhalten, die ausschließlich die Treueprogramme der Ketten nutzen, um Zimmer zu buchen.

"Wir hätten [die Umwandlung] nie gemacht, wenn wir es nicht mit Hilton hätten machen können", sagte Lou Carrier, Geschäftsführer der Distinctive Hospitality Group, einer Entwicklungsfirma, die das erste Spark Hotel in Connecticut eröffnet hat. "Innerhalb der ersten zwei Monate waren über 45% der Gäste dieses Hotels Hilton Honors Mitglieder. Das war für mich bemerkenswert."