PSP Swiss Property : Quartalsbericht Q1–Q3 2023

Quartals- bericht Q1-Q3

2023

2

Great Place to Work®

Im Mai 2022 hat uns Great Place to Work Switzerland als einen der besten Arbeitgeber der

Schweiz in der Kategorie Medium (mittelgrosse Unternehmen) ausgezeichnet.

EPRA-Reporting

PSP Swiss Property ist seit 2000 EPRA-Mitglied (European Public Real Estate Association). Die 1999 gegründete EPRA, eine Non-Profit-Organisation, hat ihren Sitz in Brüssel. Sie fördert und unterstützt die europäische Immobilienwirtschaft. In unserer Berichterstattung (Finanzkenn- zahlen und Nachhaltigkeit) wenden wir die Best Practices Recommendations der EPRA an.

www.psp.info

Weitere Publikationen und Informationen finden sich auf www.psp.info.

Inhalt

04 Kenn- zahlen

06 Bericht Q1-Q3 2023

12 Portfolio- übersicht

17 Finanz- bericht

3

51 Zusatz- informationen

70 Kontaktstellen und wichtige Daten

71 Kunden- betreuung

4 Kennzahlen

Kennzahlen

Finanzielle Kennzahlen		Einheit		2022		Q3 2022		Q3 2023		Q1-Q3 2022		Q1-Q3 2023	+/-1
Liegenschaftsertrag		CHF 1 000	316 231	79 035	84 214		236 822	247 553	4.5%
EPRA like-for-like Veränderung	%		2.2		0.8		6.0	2.3		5.2
Bewertungsdifferenzen der
Liegenschaften		CHF 1 000	124 886	0		23 524		131 894	- 67 188
Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen
(Vorräte)		CHF 1 000	25 181	2 164	3 584		23 666	13 896
Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen
(Anlageliegenschaften)		CHF 1 000		- 447		0		0		- 447		910
Total übrige Erträge		CHF 1 000		7 669		4 425		2 900		7 055		6 297
Reingewinn		CHF 1 000	329 960	56 815	78 428		283 969	155 344	- 45.3%
Gewinn ohne Liegenschaftserfolge2		CHF 1 000	235 714	56 815	60 234		181 293	210 756	16.3%
Ebitda ohne Liegenschaftserfolge2		CHF 1 000	293 822	71 633	76 460		226 694	226 931	0.1%
Ebitda-Marge		%		83.9		83.7		84.3		84.4		84.7
Bilanzsumme		CHF 1 000		9 483 866								9 729 257		2.6%
Eigenkapital		CHF 1 000		5 198 379								5 176 208		- 0.4%
Eigenkapitalquote	%		54.8								53.2
Eigenkapitalrendite	%		6.5		4.4	6.1	7.4	4.0
Zinspflichtiges Fremdkapital		CHF 1 000	3 092 389							3 386 206	9.5%
Zinspflichtiges Fremdkapital in %
der Bilanzsumme	%		32.6								34.8
Portfoliokennzahlen
Anzahl Anlageliegenschaften		Anzahl	162								162
Bilanzwert Anlageliegenschaften		CHF 1 000	8 886 673							9 097 462	2.4%
Brutto-Rendite3		%		3.5		3.5		3.7		3.6		3.7
Netto-Rendite3	%		3.1		3.0		3.2	3.1		3.2
Leerstandsquote (CHF)3, 4	%		3.0								3.2
Anzahl Areale und
Entwicklungsliegenschaften		Anzahl	13								11
Bilanzwert Areale und
Entwicklungsliegenschaften		CHF 1 000	534 382							559 639	4.7%
Personalbestand
Mitarbeitende		Anzahl	100								103
Vollzeitstellen		Anzahl	91								92
Kennzahlen pro Aktie
Gewinn pro Aktie (EPS)5		CHF	7.19		1.24		1.71	6.19		3.39		- 45.3%
Gewinn pro Aktie ohne
Liegenschaftserfolge2, 5		CHF		5.14		1.24		1.31		3.95		4.59		16.3%
EPRA EPS5		CHF	4.66		1.20		1.26	3.50		4.37		24.8%
Ausschüttung pro Aktie		CHF	3.806		n.a.	n.a.		n.a.	n.a.
Eigenkapital pro Aktie (NAV)7		CHF	113.33								112.85	- 0.4%
Eigenkapital pro Aktie vor Abzug
latenter Steuern7		CHF	136.62								135.45	- 0.9%
EPRA NRV7		CHF	139.42								138.18	- 0.9%
Aktienkurs Periodenende		CHF	108.50							108.20	- 0.3%

1. Differenz zu Vorjahresperiode 1. Januar bis 30. September 2022 bzw. zu Bilanzwert per 31. Dezember 2022.
2. Vgl. dazu Definition auf Seite 35, Anmerkung 11.
3. Gilt für Anlageliegenschaften.
4. Entspricht dem entgangenen Mietertrag in % der Miete bei Vollvermietung, per Periodenende.
5. Bezogen auf Anzahl durchschnittlich ausstehender Aktien.
6. Für das Geschäftsjahr 2022. Barauszahlung erfolgte am 13. April 2023.
7. Bezogen auf Anzahl ausstehender Aktien.

Kennzahlen 5

Immobilienportfolio
		9.1	9.4	9.7
	8.6
8.0
3.5%	3.0%	3.8%	3.0%	3.2%
2019	2020	2021	2022	Q3 2023

Portfoliowert in CHF Mrd.

Leerstandsquote in %

Ebitda
271.1	278.8	293.8
			226.7	226.9
83.4%	83.0%	83.9%	84.4%	84.7%
2020	2021	2022	Q1-3 22	Q1-3 23

Ebitda ohne Liegenschaftserfolge in CHF Mio. Ebitda-Marge in %

Eigenkapital

		5.0	5.2	5.2
4.5	4.6
10.5%	6.5%	12.4%	6.5%	4.0%
2019	2020	2021	2022	Q3 2023

Eigenkapital in CHF Mrd.

Eigenkapitalrendite in %

Zusammensetzung

Reingewinn

373.9

76.3		94.2
		102.7
215.8	221.1	235.7		210.8
	181.3
				-55.4
2020	2021	2022	Q1-3 22	Q1-3 23

Gewinn ohne Liegenschaftserfolge in CHF Mio. Beitrag Liegenschaftserfolge in CHF Mio.

6 Bericht Q1-Q3 2023

Bericht Q1-Q3 2023

PSP Swiss Property hat in einem anspruchsvollen Marktumfeld ein solides operatives Resultat erzielt.

Geschätzte Leserin, geschätzter Leser

Marktumfeld Schweiz

Vermietungsmarkt, Büro und Detailhandel Unser Portfolio spiegelt nur ein besonderes Teil- segment des kommerziellen Liegenschaftsmarkt in der Schweiz: Qualitätsliegenschaften an zentra- len Lagen in den wichtigsten Wirtschaftszentren. In diesem Segment blieb der Vermietungsmarkt in der Berichtsperiode zufriedenstellend. Für ältere Büroliegenschaften an B- und C-Lagensowie Non- Food-Retail-Flächenblieb der Markt hingegen eine Herausforderung.

Dynamisch zeigte sich der Vermietungsmarkt in den Zentren von Genf und Zürich mit einer anhal- tend guten Nachfrage nach attraktiven Mietflä- chen. Schwieriger war das Umfeld in Basel, das von einem Überangebot an Büroflächen geprägt wird.

Home-Office bzw. hybrides Arbeiten hat sich eta- bliert. Das Company-Office und der Austausch unter den Mitarbeitenden am Arbeitsplatz sind aber unserer Meinung nach für den langfristigen Erfolg eines Unternehmens unverzichtbar. Deshalb erwarten wir, dass die Gesamtnachfrage nach Büro­ flächen zumindest an zentralen Lagen nicht zwin- gend zurückgehen wird.

Investitionsmarkt

Der Transaktionsmarkt für attraktive Objekte an guten innerstädtischen Lagen hat sich in der Be- richtsperiode in Bezug auf Preise und Anfangsren- diten kaum verändert. Für attraktive Anlagemög- lichkeiten an besten Lagen bleiben die geforderten Renditen, trotz erhöhtem Zinsumfeld, sehr tief. Die Anzahl vollzogener Transaktionen hat aber in der Berichtsperiode deutlich abgenommen. Favori- siert werden nach wie vor Objekte mit hoher Cash- Flow-Visibilität. Wegen der unsicheren Wirtschafts- entwicklung und der höheren Zinssätze verlangen die Investoren für Objekte an peripheren Lagen und für qualitativ nicht mehr zeitgemässe Liegen- schaften höhere Renditen als in der Vergangenheit.

Bericht Q1-Q3 2023

7

Geschäftsverlauf und Ergebnis

Der Liegenschaftsertrag hat sich positiv entwickelt.

In der Berichtsperiode hat sich die Vermietung von Geschäftsflächen positiv entwickelt. So erhöhte sich der Liegenschaftsertrag im Vergleich zur Vor- jahresperiode von CHF 236.8 Mio. um CHF 10.7 Mio. oder 4.5 % auf CHF 247.6 Mio. Das operative Ergebnis, d.h. der Gewinn ohne Liegenschaftser- folge1, erhöhte sich um CHF 29.5 Mio. oder 16.3 % auf CHF 210.8 Mio. (Q1-Q3 2022: CHF 181.3 Mio.). Ein positiver Ergebnisbeitrag in der Höhe von CHF 30.6 Mio. resultierte aus der Auflösung latenter Steuern (diese Auflösung erfolgte beim Halbjahres­ ergebnis 2023 per Ende Juni 2023). Auf der ande- ren Seite hatten tiefere Gewinne aus dem Verkauf von Entwicklungsprojekten und Stockwerkeigen- tum einen negativen Effekt (CHF - 9.8 Mio. vergli- chen mit Q1-Q3 2022). Der Betriebsaufwand sank um CHF 1.3 Mio. oder 3.1 % auf CHF 41.7 Mio. (Q1-Q3 2022: CHF 43.0 Mio.). Die Finanzierungs- kosten stiegen um CHF 6.9 Mio. oder 79.8 % auf CHF 15.5 Mio. (Q1-Q3 2022: CHF 8.6 Mio.).

Der Gewinn pro Aktie ohne Liegenschaftserfolge, der die Basis für die Dividendenausschüttung bil- det, betrug CHF 4.59 (Q1-Q3 2022: CHF 3.95).

Der Reingewinn erreichte CHF 155.3 Mio. (Q1-Q3 2022: CHF 284.0 Mio.). Der Rückgang des Reinge- winns um CHF 128.6 Mio. oder 45.3 % erklärt sich insbesondere durch die Portfolioabwertung um CHF 67.2 Mio. (Q1-Q3 2022: Aufwertung von CHF

1. Mio.). Per 30. Juni 2023 resultierte im Rah- men der ordentlichen halbjährlichen Portfolio­ bewertung durch unseren externen Immobilien- bewerter Wüest Partner eine Abwertung um CHF

1. Mio. Aufgrund liegenschaftsspezifischer Wert- veränderungen liessen wir per Ende September 2023, in Übereinstimmung mit unseren Rechnungs- legungsgrundsätzen, zwei Liegenschaften durch Wüest Partner bewerten (Bahnhofplatz 1, 2 / Bahn- hofquai 9, 11, 15, Zürich: Abschluss Projektent- wicklung; Binzring 15/17, Zürich: Mietvertragsver- längerung). Dabei resultierte eine Aufwertung von insgesamt CHF 23.5 Mio. (weitere Angaben zur Portfoliobewertung finden sich in der Anmerkung 4 auf Seite 30).

Einen positiven Effekt auf den Reingewinn hatte demgegenüber, wie schon erwähnt, die Auflösung latenter Steuern in der Höhe von CHF 30.6 Mio. (weitere Angaben zur Behandlung der latenten Steuern finden sich in der Anmerkung 6 auf Seite 32).

Der Gewinn pro Aktie betrug CHF 3.39 (Q1-Q3 2022: CHF 6.19).

Per Ende September 2023 betrug das Eigenkapi- tal pro Aktie (Net Asset Value; NAV) CHF 112.85 (Ende 2022: CHF 113.33). Der NAV vor Abzug latenter Steuern belief sich auf CHF 135.45 (Ende 2022: CHF 136.62).

Die EPRA-Kennzahlen finden sich auf den Seiten 38 bis 49.

1 Vgl. dazu Definition auf Seite 35, Anmerkung 11.

8 Bericht Q1-Q3 2023

Portfolio

Das Immobilienportfolio umfasste per Ende September 2023 162 An- lageliegenschaften. Dazu kamen 11 Areale und Entwicklungsliegenschaf- ten. Der Bilanzwert des Portfolios betrug CHF 9.7 Mrd.

Anlageliegenschaften

In der Berichtsperiode haben wir die Büroliegen- schaft an der Pfingstweidstrasse 60/60b in Zürich für CHF 216.5 Mio. erworben. Verkauft haben wir die Liegenschaft an der Bahnhofstrasse 23 in Inter- laken für CHF 3.0 Mio.

Areale und Entwicklungsliegenschaften

In der Berichtsperiode haben wir vier Projekte er- folgreich abgeschlossen und die Liegenschaften zurück ins Anlageportfolio umklassifiziert:

Im Q1 2023 wurde das Parkhaus «P-West» in Zürich-West umfassend saniert. Zudem haben wir die Fassaden begrünt und in der Umgebung Mass- nahmen zur Förderung der Biodiversität ergriffen.

Im Q2 2023 haben wir das Projekt «Clime» in Ba- sel abgeschlossen und an die Mieter übergeben. Entstanden ist ein nachhaltiger Holzneubau mit rund 6 100 m2 Nutzfläche.

Im Q3 2023 wurden die zwei Projekte (beides um- fassende Renovationen und Modernisierungen) «Hôtel de Banque» in Genf und «Bahnhofplatz 2» in Zürich fertig gestellt.

In der Berichtsperiode haben wir einen Teil des Areals in Wädenswil (Reithalle, Mühlequartier und Felsenkeller) für CHF 13.0 Mio. sowie das Projekt «Spiegel» in Köniz bei Bern für CHF 2.7 Mio. ver- äussert. Teilverkäufe für insgesamt CHF 17.2 Mio. gab es beim Projekt «Residenza Parco Lago» in Paradiso und beim Areal «Salmenpark» in Rhein- felden.

Wesentliche Projekte in Ausführung Nachfolgend werden die Projekte mit einer Investi- tionssumme ab CHF 10 Mio. beschrieben, die in Ausführung sind. Weitere Angaben zu allen Projek- ten finden sich auf den Seiten 66 bis 67.

Projekt «B2Binz», Zürich: Das Ende März 2020 erworbene Gewerbehaus (Baujahr 1975/1991) an der Grubenstrasse 6/8 in Zürich ersetzen wir durch einen Neubau mit gemischter Nutzung (rund 5 200 m2 Büro- und 6 100 m2 Gewerbefläche). Die Investitionssumme beläuft sich auf rund CHF 35 Mio. Der Neubau wird Ende 2023 fertiggestellt.

Projekt «Zürcherhof», Zürich: Bis Ende 2023 wird die Liegenschaft am Limmatquai 4 komplett erneuert, inklusive der Fassade und der techni- schen Anlagen. Die Investitionssumme beträgt rund CHF 25 Mio.

Bericht Q1-Q3 2023

9

Projekt «Füsslistrasse», Zürich: Die Liegen- schaft Füsslistrasse 6 ist ein Bau mit Art-Déco-Fassade. Die Totalsanierung wird bis Mitte 2024 dauern. Die Investitionssumme beträgt rund CHF 20 Mio. Die frühere Telefonzentrale gilt als wert- voller Zeitzeuge der Technikgeschichte und steht unter Denkmalschutz. Neben der Modernisierung dieser Liegenschaft stehen auch energetische As- pekte auf dem Bauplan für die Totalsanierung.

Projekt «Hochstrasse», Basel (im Q1 2023 um- klassifiziert): Das Geschäftshaus an der Hoch- strasse 16 / Pfeffingerstrasse 5 in Basel wird mo- dernisiert. Etwa die Hälfte der Mietflächen (rund 15 500 m2) wird einer neuen Nutzung zugeführt; geplant sind 187 Serviced Apartments. Der Um- bau wird gegen Ende 2024 abgeschlossen sein. Die Investitionssumme beträgt rund CHF 28 Mio.

Projekt «The12», Zürich (im Q1 2023 umklassifi- ziert): Die Liegenschaft an der Theaterstrasse 12 in Zürich wurde 1973 errichtet und war ursprüng- lich als Warenhaus konzipiert. Seither wurde das Gebäude nie gesamtheitlich erneuert und hat nun einen hohen Sanierungsbedarf. Mit «The12» ent- steht ein zeitgemässes und flexibel nutzbares Ge- schäftshaus mit rund 5 000 m² repräsentativen Retail-,Gastronomie- und Büroflächen. Nutzbare Aussenräume dienen als attraktive Aufenthalts- bereiche. Die Investitionssumme beträgt rund CHF 35 Mio. Die Liegenschaft wird Ende 2024 be- zugsbereit sein.

Leerstand

Ende September 2023 betrug die Leerstandsquote 3.2 % (Ende 2022: 3.0 %). Von den 2023 auslaufen- den Mietverträgen (CHF 43.0 Mio.) waren per Ende September 2023 nur noch 3 % offen. Per Jah- resende 2023 erwarten wir eine Leerstandsquote von unter 4 %. Die leichte Erhöhung ergibt sich durch die Umklassifizierung von «B2Binz» (Pro- jektabschluss erfolgt im Q4 2023).

Die Wault (weighted average unexpired lease term) des Gesamtportfolios betrug Ende Septem- ber 2023 4.7 Jahre, diejenige der zehn grössten Mieter, die rund 25 % der Mieterträge ausmachen, 5.2 Jahre.

Green Assets

Im November 2022 haben wir unser Green Bond Framework vorgestellt. Detaillierte Informationen zur Umsetzung des Green Bond Frameworks fin- den sich in dem am 5. Mai 2023 veröffentlichten Green Bond Report; dieser ist unter www.psp.info abrufbar. Wir werden jährlich über unsere Tätig- keiten und Fortschritte im Bereich Nachhaltigkeit auf Asset- und Portfolio-Level berichten.

10 Bericht Q1-Q3 2023

Kapitalstruktur

Wir verfügen über eine solide Eigen- kapitalbasis.

Mit einem Eigenkapital von CHF 5.176 Mrd. per Ende September 2023 - entsprechend einer Eigen- kapitalquote von 53.2 % - bleibt die Eigenkapital- basis solide (Ende 2022: CHF 5.198 Mrd. bzw. 54.8 %). Das zinspflichtige Fremdkapital betrug CHF 3.386 Mrd. bzw. 34.8 % der Bilanzsumme (Ende 2022: CHF 3.092 Mrd. bzw. 32.6 %). Per Ende September 2023 lag der durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz bei 0.88 % (Ende 2022: 0.47 %). Die durchschnittliche Zinsbindung betrug 4.1 Jahre (Ende 2022: 4.1 Jahre).

Zum Zeitpunkt der Publikation dieses Berichts verfügten wir über CHF 1.035 Mrd. offene Kredit- fazilitäten; davon waren CHF 0.735 Mrd. zugesi- chert. Diese Finanzierungsquellen reichen aus für die laufende Geschäftstätigkeit, die Refinanzie- rung von kurzfristig fälligen Finanzierungen sowie die Finanzierung der geplanten Investitionen in Entwicklungsprojekte und Anlageliegenschaften.

Ausblick

2023 erwarten wir einen höheren Liegenschaftsertrag als 2022.

Im Vermietungsmarkt gilt es nach wie vor, zwi- schen erstklassigen Lagen in den Wirtschaftszen- tren und peripheren Standorten zu differenzieren. In dem für uns relevanten Marktsegment - quali- tativ hochstehende Liegenschaften an zentralen Lagen, speziell in den Wirtschaftszentren Zürich und Genf - gehen wir von einer intakten Nachfra- ge nach Büroflächen aus.

Generell sehen sich die Marktteilnehmer heute aufgrund des neuen Zinsumfelds mit Herausfor- derungen konfrontiert, wie wir sie seit zehn Jah- ren nicht mehr gesehen haben. Die Bewertung der Liegenschaften muss mit diesen Marktunsicher- heiten klarkommen. Dank unserem niedrigen Ver- schuldungsgrad von 34.8 % sind wir gut positio- niert, um diese Herausforderung zu meistern.

Grössere Renovationsprojekte werden im laufen- den Jahr zu überschaubaren temporären Mietzins­ ausfällen führen. Dennoch erwarten wir 2023 ins- gesamt einen höheren Liegenschaftsertrag als 2022. Gründe dafür sind hauptsächlich die Indexie- rung (Inflationsanpassung) der Mietverträge per Anfang 2023, die Fertigstellung mehrerer Projekte sowie die getätigte Akquisition in Zürich-West.