Apartment-REITs sehen Silberstreif am Horizont, da hohe Hypothekenzinsen die Mieter zum Bleiben zwingen

Immobilien-Investmentfonds (REITs), die Wohnungen besitzen und verwalten, rechnen mit einem Anstieg ihrer Einnahmen durch die Zunahme von Neuvermietungen und Mietverträgen, da weniger Amerikaner aufgrund höherer Kreditkosten ihren Traum vom Kauf eines neuen Hauses verfolgen. Das könnte eine Erleichterung für den Sektor sein, der in diesem Jahr mit niedrigeren Raten für Neuvermietungen zu kämpfen hatte, da eine Angebotsschwemme nach der Pandemie die Mieten gedrückt und gleichzeitig die Kosten für die Gewinnung neuer Mieter erhöht hat. REITs konnten für Mieter, die ihren Mietvertrag verlängern wollten, 3 bis 5 % höhere Raten verlangen, und diese Zahl ist seit einiger Zeit stabil geblieben. Im Gegensatz dazu sind die Preise für Neuvermietungen um weniger als 1 % gestiegen, was sich in einigen Märkten angesichts des Wettbewerbs um die Erhöhung der Belegungsrate ebenfalls negativ ausgewirkt hat. "Menschen dazu zu bringen, eine freie Wohnung zu übernehmen, kann ein relativ teures Unterfangen sein, insbesondere in unsicheren Zeiten", sagte Richard Anderson, Analyst bei Wedbush Securities, und fügte hinzu, dass dies die Unternehmen dazu veranlassen könnte, die Mieten zu senken oder Zugeständnisse für neue Mieter anzubieten, wenn der Umsatz hoch bleibt.

Da jedoch Wohneigentum aufgrund steigender Hypothekenzinsen für die meisten Amerikaner unerschwinglich geworden ist, haben sich die Umsatzraten bei den meisten großen REITs verlangsamt.

Bei den sieben größten REITs, darunter AvalonBay Communities und Mid America Apartments, verlangsamte sich das Tempo der durchschnittlichen Gesamtumschlagshäufigkeit im dritten Quartal auf 48,8% gegenüber typischen 52,5%, so John Kim von BMO Capital Markets.

REITs in den Vereinigten Staaten erzielen ihr Einkommen durch die Vermietung von Immobilien, die sie kaufen und verwalten, während sie den Großteil ihres steuerpflichtigen Gewinns als Dividenden an die Aktionäre ausschütten, was sie zu einer attraktiven Anlagemöglichkeit für Menschen macht, die auf der Suche nach stetigen Erträgen sind. Sie haben jedoch etwas von ihrer Anziehungskraft verloren, nachdem das jährliche Mietwachstum in den Vereinigten Staaten von einer zweistelligen Rate bis Mitte 2022 zu sinken begann. Dies ist auf das erhöhte Angebot zurückzuführen, das in den letzten zwei Jahren durch einen von billigen Schulden angeheizten Boom beim Bau von Mehrfamilienwohnungen zur Miete oder zum Leasing entstanden ist.

Der S&P 500 Equity Real Estate Investment Trusts Sub Index ist in diesem Jahr nur um 2,03% gestiegen, verglichen mit einem Anstieg von 18,95% im breiteren S&P 500 Index.

Auch die Aktien der großen REITs haben im Jahr 2023 gelitten: Mid America Apartments verloren 19%, während Equity Residential um magere 1,24% zulegte. Dennoch beginnen die steigenden Immobilienpreise, das Blatt zu ihren Gunsten zu wenden. Nach Angaben des Immobiliendienstleisters CBRE Group lag die durchschnittliche Hypothekenzahlung im dritten Quartal 52% höher als die durchschnittlichen monatlichen Mietkosten.

Die Zahl der Menschen, die speziell ausziehen, um ein Haus zu kaufen - normalerweise 15% der Gesamtzahl - ist bei den meisten der größten Mehrfamilien-REITs auf deutlich unter 10% gesunken, so Anderson von Wedbush.

Richard Campo, CEO von Camden Property Trust, unterstützt Andersons Ansicht: "Der Prozentsatz der Bewohner von Camden, die ausziehen, um ein Haus zu kaufen, ist derzeit auf einem der niedrigsten Niveaus, die wir in unserer 30-jährigen Betriebsgeschichte gesehen haben." Da die REITs eine Erholung von einer Ära hohen Mietwachstums erleben, sparen mehr Erneuerungen auch Kosten, zumal sich die Umsatzkosten seit März 2020 mehr als verdoppelt haben, so das Datenanalyseunternehmen RealPage. "Sie sehen auch einen Ertragsvorteil dadurch, dass die Wohnung nicht für eine gewisse Zeit zwischen den Bewohnern leer steht", sagte Robert Stevenson, Analyst bei Janney Montgomery Scott. "Sie haben also ein ureigenes Interesse daran, die bestehenden Bewohner zu halten.