SWISS PRIME SITE AG Swiss Prime Site AG / Schlagwort(e): Jahresergebnis/Immobilien
Swiss Prime Site: Gute operative Resultate 2022
09.02.2023 / 06:56 CET/CEST
Veröffentlichung einer Ad-hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR
Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber verantwortlich.
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Ad hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR
MEDIENMITTEILUNG
Zug, 9. Februar 2023
* Steigende Mieterträge um +1.9% (L4L) und Senkung des Leerstands auf 4.3%
* Organisches Wachstum im Asset Management um CHF 1.8 Mrd. auf CHF 7.7 Mrd. AuM
* Anstieg des FFO I pro Aktie um +6.2% auf CHF 4.26 und Erhöhung Ausschüttung
auf CHF 3.40
* Stabiler Ausblick
Swiss Prime Site kann das Geschäftsjahr 2022 erfolgreich abschliessen und
wiederum eine gute operative Leistung vorweisen. Dabei wuchs das Segment
Dienstleistungen nach der Integration der Akara-Gruppe in die Swiss Prime Site
Solutions überproportional auf total CHF 7.7 Mrd (AuM). Wie erwartet sank die
Leerstandsquote nochmals und betrug per Ende 2022 tiefe 4.3%; dies bei um 1.9%
gestiegenen Mieterträgen (like-for-like). Das FFO I-Wachstum von 6.2% pro Aktie
unterstreicht in Summe diese guten Resultate.
Drei ausserordentliche Faktoren haben sich 2022 auf die Kennzahlen ausgewirkt.
Erstens erstellen wir die Konzernrechnung neu nach dem internationalen
Rechnungslegungsstandard IFRS und haben die Werte des Vorjahres entsprechend
angepasst. Zweitens haben wir Anfang Jahr die Akara-Gruppe in unseren
Konsolidierungskreis integriert. Drittens haben wir auf Basis des sich
verändernden Marktumfelds mit neuen Einkaufsgewohnheiten und entsprechend
ungewissem Ausblick für Jelmoli entschieden, das Gebäude umzubauen, um es
künftig als gemischt genutzte moderne Büro- und Retailimmobilie zu
repositionieren und zukunftsfähig zu machen. Wir werden das Warenhaus
entsprechend ab Ende 2024 nicht mehr selbst betreiben. In diesem Zusammenhang
haben wir Wertminderungen auf das Warenlager, den Sachanlagen - wie
beispielsweise die spezifische Verkaufsausstattung - und der IT vorgenommen,
welche sich auf CHF 34.3 Mio. beliefen. Zusammen mit weiteren Wertminderungen
auf Software, summierten sich die nicht zahlungswirksamen Sondereffekte auf
insgesamt CHF 41.1 Mio. Adjustiert um diese Sondereffekte belief sich der
vergleichbare EBIT auf CHF 430.7 Mio. [CHF 404.8 Mio.]. Dies entspricht einer
erfreulichen Steigerung von 6% gegenüber 2021.
Steigende Mieterträge und gutes Resultat aus dem Capital Recycling
Der positive Geschäftsgang der Swiss Prime Site-Gruppe zeigt sich deutlich in
der ansprechenden Entwicklung des Betriebsertrags. Dieser stieg um 3.3% auf CHF
774.4 Mio. Zu diesem erfreulichen Ergebnis haben beide Segmente beigetragen.
Die Basis für die steigenden Mieterträge des Segments Immobilien wurde mit
einem starken Neu- und Wiedervermietungsergebnis von 172 000 m2 im eigenen
Portfolio gelegt. Zum Anstieg des Ertrags aus Vermietung um 1.1% auf CHF 431.3
Mio. (+1.9% auf vergleichbarer Basis) führten verbesserte Mietkonditionen und
der nochmalige Abbau des Leerstands auf 4.3% [4.6%]. Der WAULT blieb stabil bei
5.3 Jahren [5.6 Jahre]. Das überzeugende Resultat aus Neu- und
Wiedervermietungen unterstreicht die hohe Qualität der Immobilien innerhalb
unseres Portfolios und damit zusammenhängend die hohe Nachfrage nach modernen,
flexiblen und hochwertigen Büro- und Gewerbeflächen an Premium-Lagen. Dabei
konnten wir Mieterträge, welche aufgrund von Modernisierungsprojekten (z. B.
Müllerstrasse Zürich) oder im Rahmen unseres Capital Recyclings 2021
weggefallen waren, überkompensieren. Im Rahmen unserer Strategie, das
Immobilienportfolio weiter zu fokussieren, haben wir verschiedene kleinere
Bestandsobjekte, ein Portfolio aus mehreren Retail-Liegenschaften in der
Westschweiz sowie das letzte Haus des Grossprojekts «Espace Tourbillon» in
Genf, mit einem Gesamterlös von über CHF 317 Mio. veräussert. Daraus
resultierte ein attraktiver Verkaufsgewinn von CHF 51 Mio. [CHF 40 Mio.]. In
Übereinstimmung mit unseren Zielen des Capital Recyclings wurden die
Verkaufserlöse in die Projektpipeline investiert. Zudem haben wir drei
attraktive und mit viel Potenzial ausgestattete Entwicklungsprojekte in den
Städten Zürich (Oerlikon), Basel (Steinenvorstadt) und Bern (Wankdorf) gekauft.
Dadurch wird unser Immobilienportfolio in Zukunft weiter an Attraktivität
gewinnen.
Stabile Neubewertungen im Vergleich zum 1. Halbjahr
Das Bewertungsresultat zeigte sich mit CHF 169.7 Mio. gegenüber dem 1. Halbjahr
2022 stabil, jedoch unter dem Jahr 2021 [CHF 301.9 Mio.]. Hier zeigt sich das
Ende der «Yield Compression», also der Reduktion der Ankaufsrenditen und
entsprechend den Diskontsätzen der letzten Jahre, im Zuge der neu aufgekommenen
Inflation und Erhöhung der Leitzinsen. Aufgrund der dynamischen Entwicklung der
Mieten mit einem Wachstum auf vergleichbarer Basis von 1.9% sowie der weiteren
Reduktion des Leerstands konnten wir jedoch auch dieses Jahr eine Erhöhung der
Immobilienwerte realisieren. Letztere Effekte machen rund 50% der
Neubewertungen von 2022 aus. Die Nettoobjektrendite unseres
Immobilienportfolios blieb trotz des Bewertungseffekts praktisch unverändert
bei 3.1% [3.2%] weiterhin attraktiv mit einer breit gestreuten und ökonomisch
starken Mieterbasis.
Starkes Wachstum im Asset Management
Swiss Prime Site Solutions fokussierte sich 2022 mit ihrem
«Asset-Light-Geschäftsmodell» in den drei Bereichen Immobilienfonds,
Anlagestiftungen sowie Pensionskassenmandate ausschliesslich auf nichtkotierte
Produkte für qualifizierte Schweizer Anleger. Die Dienstleistungen erfreuen
sich auch im aktuellen Börsen- und Wirtschaftsumfeld einer guten Nachfrage.
Dies widerspiegelt sich in der Erweiterung des Kundenstamms um rund 10%
gegenüber dem Vorjahr und dem Neugeldzufluss von rund CHF 600 Mio. Damit sowie
mit direkten Mandaten konnten wir die Assets under Management gegenüber dem
Vorjahr deutlich um 113% auf CHF 7.7 Mrd. [CHF 3.6 Mrd.] steigern. Zum Wachstum
trugen alle drei Bereiche gleichsam bei. Die Zunahme des Ertrags aus Asset
Management um 185.6% auf CHF 52.0 Mio. ist einerseits auf die Integration der
Akara-Gruppe zurückzuführen. Andererseits wuchs das Geschäft organisch um rund
CHF 1.8 Mrd. (AuM) und trug damit deutlich zur Erhöhung der Erträge bei. Der
Anteil der wiederkehrenden Erträge bei Swiss Prime Site Solutions betrug trotz
des starken Wachstums 63%. Die Mitte Jahr erfolgte Integration der Akara-Gruppe
wird weitere Skaleneffekte und Effizienzgewinne mit sich bringen. Der EBIT
erreichte mit CHF 30.0 Mio. [CHF 8.6 Mio.] das angepeilte Ziel. Die EBIT-Marge
von 58% [47%] erhöhte sich dank stabiler Kosten (hauptsächlich Personalkosten)
deutlich.
Aktives Kostenmanagement und Steigerung EBIT vor Neubewertungen und Effekten
Die Zunahme der Kosten gegenüber dem Vorjahr ist zur Hauptsache auf die
Integration der Akara-Gruppe sowie die bereits erwähnten Sondereffekte
zurückzuführen. Unter Ausklammerung dieser Effekte bewährte sich unsere strenge
Kostenkontrolle. Der Gruppen-EBIT vor Neubewertungen und Sondereffekten erhöhte
sich um 6.4% und erreichte CHF 430.7 Mio. [CHF 404.8 Mio.]. Ohne Adjustierung
erreichte der EBIT CHF 389.6 Mio.
Neue Finanzierungsstrategie zeigt deutliche Wirkung
Die Ende 2021 definierte und umgesetzte neue Finanzierungsstrategie entfaltete
im Verlauf des Geschäftsjahres die erwarteten positiven Effekte. Der
Finanzierungsaufwand (netto) betrug CHF 44.7 Mio. [CHF 73.1 Mio.]. Der
durchschnittliche Zinssatz auf dem aufgenommenen Fremdkapital stieg leicht auf
0.9% [0.8%]. Das aktuelle Umfeld und die Zinswende zeigen eindeutig die
Richtigkeit der Diversifizierung unserer Finanzierungsquellen. Um das
Fälligkeitsprofil weiter zu optimieren, wurden die Konsortialkredite im 2.
Halbjahr 2022 um ein weiteres Jahr verlängert. Die durchschnittliche Laufzeit
unserer Finanzverbindlichkeiten beträgt damit komfortable 5.0 Jahre [5.8
Jahre]. Unter dem Strich resultierte 2022 trotz der Sondereffekte ein Gewinn
vor Neubewertungen von CHF 300.6 Mio. [CHF 293.7 Mio.]. Dies entspricht einer
erwirtschafteten Eigenkapitalrendite (ROE) vor Neubewertungen von 4.7% [4.8%].
Anstieg des Net Asset Value und Reduktion des LTV
Der innere Wert beziehungsweise der Net Asset Value (NAV) pro Aktie erhöhte
sich auf CHF 102.96 oder um 1.7% gegenüber dem Vorjahr [CHF 101.22]. Der für
die Dividendenfähigkeit wichtige FFO I erreichte per Ende 2022 CHF 4.26 pro
Aktie und erhöhte sich damit um 6.2% gegenüber dem Vorjahr [CHF 4.01]. Dies
erlaubt es uns auf Basis unserer Dividendenpolitik, der Generalversammlung eine
Erhöhung der Dividende auf CHF 3.40 vorzuschlagen. Basierend darauf beträgt die
Ausschüttungsquote konservative 80%. Mit einer Eigenkapitalquote von 47.7%
[47.5%] und einem deutlich verbesserten LTV-Wert von 38.9% [40.2%] mit diversen
Kapitalmarkt- und Bankfinanzierungen sehen wir uns sehr solide und breit für
die Zukunft finanziert.
Nachhaltigkeit im Fokus
2022 haben wir konsequent unsere Nachhaltigkeitsstrategie weiterverfolgt und
signifikante Fortschritte im Portfolio und in der Finanzierung erreicht. Unser
Ziel 75% der Flächen unseres Porftolios mit einem anerkannten
Nachhaltigkeitsstandard zertifizieren zu lassen, haben wir erfüllt. Darüber
hinaus konnten wir die CO2-Intensität um 14% reduzieren. Entsprechend unseren
Fortschritten verbesserten sich ebenfalls unsere Nachhaltigkeitsratings von
externen Agenturen (z.B. GRESB, Sustainalytics). Aufseiten
Unternehmensfinanzierung haben wir ein «Green Finance Programm» in unsere
Strategie eingeführt. Diese sieht vor, dass alle neuen Finanzierungen als
«Grün» klassifiziert und extern validiert werden.
Umbau des Jelmoli-Hauses
Das traditionsreiche Gebäude in der Zürcher Innenstadt wird ab Anfang 2025
voraussichtlich während zwei Jahren umgebaut. Danach werden in den unteren
Geschossen neu gestaltete, hochwertige Retailflächen mit rund 10 000 m2 zur
Verfügung stehen. Dafür kommen sowohl bestehende Mieter als auch neue Marken
und Formate in Frage. Der zweijährige Umbau stellt sicher, dass das
Jelmoli-Haus auch in Zukunft eine der grössten und attraktivsten
Einkaufsdestinationen an der Zürcher Bahnhofstrasse bleibt. Ein Teil der
Obergeschosse wird zu erstklassigen Büroflächen transformiert und um
öffentliche Nutzungen wie Fitness oder Gastronomie ergänzt. Entsprechend wird
Swiss Prime Site das Jelmoli-Haus ab 2027 in neuer Form auf dem Markt
positionieren und nicht mehr selbst weiterbetreiben.
Anträge an die Generalversammlung 2023
Der Verwaltungsrat schlägt an der ordentlichen Generalversammlung vom 21. März
2023 den Aktionären eine Ausschüttung von CHF 3.40 pro Aktie vor (+5 Rappen ggü
2022) vor. Die Ausschüttung erfolgt je zur Hälfte als eine ordentliche
Dividende (abz. 35% VSt.) und als Ausschüttung aus den Kapitalreserven
(steuerfrei) - beide mit Valuta 30. März 2022. Weiter schlägt der
Verwaltungsrat der Generalversammlung Reto Conrad neu zur Wahl ins Gremium vor.
Ebenso ist vorgesehen die Statuten entsprechend der Aktienrechtsrechtsreform
anzupassen.
Stabiler Ausblick
Mit unserem marktführenden Angebot blicken wir mit Zuversicht in die
unmittelbare Zukunft. Unsere Erwartung basiert auf unseren qualitativ
hochwertigen Immobilien an besten Lagen und unserem erfolgreichen Asset
Management-Geschäft, welches ohne signifikanten Kapitaleinsatz wachsen kann.
Die umsichtige Capital Recycling-Strategie und die vorausschauende
Refinanzierung in den letzten 18 Monaten haben unsere Bilanz deutlich gestärkt
und machen unser Geschäftsmodell resilienter gegenüber kommenden
Herausforderungen. Nach unseren Verkäufen im Rahmen des Capital Recycling und
den laufenden Indexanpassungen rechnen wir für das Geschäftsjahr 2023 mit einem
marginal ansteigenden Mietertrag bei graduell steigenden Finanzierungskosten.
So erwarten wir, dass der FFO I 2023 in etwa stabil bleiben wird. Nach
Fertigstellung und Inbetriebnahme der weit fortgeschrittenen
Projektentwicklungen in Zürich (Müllerstrasse), Altstetten (JED) und Basel
(Stücki Park) dürfte der FFO I im Jahr 2024 wiederum spürbar steigen.
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Investor Relations, Florian Hauber
Tel. +41 58 317 17 64, florian.hauber@sps.swiss
Media Relations, Mladen Tomic
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1555519 09.02.2023 CET/CEST
